Von Rechtsanwalt Jan Schubel, Hamburg
Kehrtwende beim Haftungsausschluß des Vermieters für Wasserschäden in der Wohnung des Mieters?
Neuer Rechtsentscheid des HansOLG (ZMR 2001, 797) zum formularmäßigen Haftung-sausschluß
- Es kann einen Mieter hart treffen, wenn ein Wasserschaden seine Wohnung mit dem darin enthaltenen Inventar zerstört. Auch sonstige Durchfeuchtungen, die neben der unerfreulichen Schimmelbildung den Effekt haben, daß Kleidung und andere Textilien in der Wohnung beschädigt oder zerstört werden, ereignen sich häufig. Zum Streit mit dem Vermieter kommt es besonders dann, wenn der Mieter feststellt, daß der Schaden hätte verhindert werden können, wenn der Vermieter nicht die laufende Instandhaltung des Gebäudes so vernachlässigt hätte.
In seiner Empörung erhielt der Mieter bisher den fachkundigen juristischen Rat, von einem Prozeß gegen den Vermieter Abstand zu nehmen, weil die Schadensersatzklage aussichtslos ist. Diese Auskunft ist nach der bisherigen Rechtsprechung zutreffend und beruht vor allem auf den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 11. 4. 19841 und des OLG Hamburg vom 26. 4. 1991,2 die eine solche Haftungsbeschränkung in den gängigen Formular-Mietverträgen für wirksam, d. h. für mit dem AGB-Gesetz vereinbar hielten.
- Die meisten Mietverträge enthalten vorgedruckte, je nach Formular etwas variierende Klauseln, nach der der Vermieter seine Haftung für Schäden am Eigentum des Mieters beschränkt, üblicherweise im Bereich des Verschuldens durch Begrenzung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz.
Das OLG Stuttgart bejahte die Vereinbarkeit einer vergleichbaren Klausel mit § 9 AGBG insbesondere auch deswegen, weil der Mieter ja die Möglichkeit habe, sich durch Abschluß einer entsprechenden Versicherung vor ungewöhnlichen finanziellen Belastungen zu schützen. Dieses Argument entspricht zwar durchaus der BGH-Rechtsprechung zu Haftungsbegrenzungsklauseln, das OLG Stuttgart erkannte in seinem Fall jedoch nicht, wie eingeschränkt die Versicherungsmöglichkeiten für den Mieter sind.
Mit seinem Leitsatz
„Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die den Mieter an den ihm gehörenden Einrich-tungsgegenstände durch Feuchtigkeitseinwirkungen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Feuchtigkeitseinwirkungen ist, es sei denn, daß der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.“
kamen die Stuttgarter Richter zu einem Ergebnis, welches nach Auffassung des Verfas-sers zu weit ging, so daß auch der dortige Fall eigentlich anders hätte entschieden werden müssen.
Die Stuttgarter Entscheidung wurde später in dem zitierten Rechtsentscheid des OLG Hamburg von 1991 bestätigt; der Leitsatz dort lautete:
„Die formularmäßig verwendete Klausel „Der Vermieter haftet nicht für durch Feuer, Rauch, Sott, Schnee, Wasser, Schwamm und allmähliche Einwirkungen von Feuchtigkeit entstandene Schäden an den Sachen des Mieters, es sei denn, daß die Schäden durch Vernachlässigung des Grundstücks entstanden sind und der Vermieter trotz rechtzeitiger Anzeige und Aufforderung durch den Mieter es unterlassen hat, Mängel zu beseitigen.“ ist nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 7 und Nr. 15 a AGBG unwirksam.“
Wie die zitierte Klausel zeigt, hatte der Fall des OLG Hamburg einige Besonderheiten, weil es nicht um die Begrenzung des Verschuldensmaßstabes ging; allerdings bestätigt die Entscheidung ausdrücklich den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart.
- In einem jüngst ergangenen Beschluß des LG Hamburg vom 26. 1. 2001 kommt das Gericht nun zu einem anderen Ergebnis und hat zur Einholung eines Rechtsentscheids die Frage formuliert:
Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag „Führt ein Mangel des Mietobjek-tes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und stehen in § 16 Ziffer 2 genannten Personen für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit“, die die Haftung des Vermieters für leichte fahrlässig verursachte Schäden generell ausschließt, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam?
Anlaß für das neue Rechtsentscheidverfahren waren Besonderheiten im Sachverhalt, durch die sich der zugrundeliegende Fall von denjenigen des OLG Stuttgart und des OLG Hamburg unterscheidet. In der Stuttgarter Entscheidung war es infolge baulicher Mängel zu allmählich immer stärker werdenden Durchfeuchtungen in den Wänden der Wohnung gekommen, wodurch Schäden an Einrichtungsgegenständen und Kleidungsstücken der Mieter entstanden. Beim Fall des OLG Hamburg dagegen handelte es sich um einen Wasserrohrbruch, der die Wohnung der Mieter unter Wasser setzte.
Die Mieter des aktuellen Falls erlitten einen beträchtlichen Wasserschaden, als im Winter nach einem Wetterumschwung mit Temperaturanstieg größere Mengen Schnee und Eis auf dem Flachdach des Hauses schmolzen, die alte und poröse Dachhaut aufplatzte und das Schmelzwasser innerhalb kürzester Zeit ihre Dachgeschoßwohnung überflutete. Wie sich herausstellte, gab es im Laufe von neun Jahren schon zwei andere Wasserschäden in dem Hause, weil die Dachhaut undicht war. Die Vermieterin ließ damals nur die Leckagestellen ausbessern. Das Dachdeckerunternehmen hätte bei seinen Reparaturarbeiten allerdings erkennen müssen, daß bei fachlich richtiger Instandsetzung das gesamte Dach hätte saniert werden müssen. Es war mit Dachbahnen eingedeckt, die schon damals dafür bekannt waren, daß das Material übermäßig schnell altert und zur Rißbildung neigt. Die Auswirkungen des Wasserschadens waren denjenigen eines Rohrbruchs vergleichbar.
Bei näherer Betrachtung zeigte sich eine versicherungsrechtliche Konstellation, die den zitierten Stuttgarter Rechtsentscheid in Frage stellt. Der Wohnungsmieter kann sein In-ventar gegen die Folgen eines Wasserrohrbruchs selbst versichern. Diesen Fall sehen die Versicherungsbedingungen der verbundenen Hausratversicherung (Leitungswasserschäden) ausdrücklich vor. Dagegen hat er keinerlei Möglichkeit, sich gegen die Folgen plötzlich eindringenden Niederschlagswassers zu versichern. Diese Tatsache übersieht die Stuttgarter Entscheidung, die in ihrem Leitsatz nicht nach der Ursache eines Wasserschadens differenziert, in der Begründung zur Entscheidung aber gerade anführt, daß die zu beurteilende Klausel nicht unangemessen sei, weil sich der Mieter durch Abschluß einer Versicherung vor größeren Schäden schützen könne, obwohl der dortige Schaden nicht auf einem Rohrbruch beruhte.
- Der Vorlagebeschluß des LG Hamburg hält die zitierte Haftungsbegrenzungsklausel für insgesamt unwirksam. In der zweiten Stufe kam das HansOLG Hamburg mit seinem Vorlagebeschluß vom 6. 6. 2001 (ZMR 2001, 797) zu demselben Ergebnis, betonte allerdings, das die zu beurteilende Klausel im Gegensatz zu derjenigen, die Gegenstand des Stuttgarter Rechtsentscheids war, sogar noch weiter geht und darauf zielt, Ver-mögensschäden des Mieters auszuschließen oder Schäden, die auf anderen Ursachen beruhen. Damit liegt die Rechtsfrage nunmehr dem BGH zur Entscheidung vor.
In der Begründung ihrer Vorlagebeschlüsse sind beide Gerichte der auf dem Versiche-rungsrecht beruhenden Argumentation des Verfassers gefolgt: Auch der Vermieter wird bei Unwirksamkeit der Klausel nicht unangemessen benachteiligt, weil er
a im Gegensatz zum Mieter die Möglichkeit hat, derartige Schäden über seine Haftpflicht-versicherung abzudecken und
b auch noch die dafür zu zahlenden Versicherungsbeiträge im Rahmen der Betriebskos-ten auf seine Mieter umlegen kann.
Die Haftpflichtversicherung deckt nach ihren Bedingungen (AHB) nämlich alle Schäden, für die der Vermieter nach Vertrag oder Gesetz (§ 538 BGB a. F., § 536 a BGB n. F. und § 823 BGB) haftet. In bisherigen Schadensfällen verweigerten die Versicherer eine Regulierung nur deswegen, weil sie sich auf die Haftungsbegrenzung im Mietvertrag beriefen, denn die Regulierungspflicht des Versicherers geht nicht weiter als die Haftung seines Versicherungsnehmers, des Vermieters.
- Beide Hamburger Gerichte befaßten sich in ihren Beschlüssen nur mit der Unwirksamkeit der Klausel, soweit den Vermieter an der Schadensursache zumindest einfache Fahrlässigkeit trifft und bejahen dies für den zu entscheidenden Fall. Offen bleibt dagegen, ob der Vermieter auch weiterhin seine Garantiehaftung aus § 538 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB ausschließen kann. Davon gehen das LG und das OLG offenbar aus.
Für diese Auffassung spricht, daß die verschuldensunabhängige Haftung nicht den Grundgedanken des Schadensersatzrechtes (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG) entspricht; genau-genommen beschreiben die Fälle des § 9 Abs. 2 AGBG aber nur Regelfälle, die den Tat-bestand des Abs. 1, nämlich die unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben, ausfüllen. Die Neigung der Gerichte, sich lieber an den näher definierten Merkmalen des Abs. 2 zu orientieren, als in den argumentativen „Sumpf“ von Treu und Glauben zu geraten, ist nachvollziehbar, wenn auch nicht immer richtig. Gerade im Bereich des § 9 AGBG wird der gesetzgeberische Wille (im Gegensatz zu § 242 BGB) recht deutlich. Hier geht es darum, ob der Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen die Verteilung von Rechten und Pflichten soweit zu Lasten seines Vertragspartners verschiebt, daß die Grenze der Zumutbarkeit überschritten ist.
Es ist ohne Zweifel eine schwere wirtschaftliche Belastung für den Mieter, wenn er ent-schädigungslos hinnehmen soll, daß sein privater Lebensraum (möglicherweise vollkom-men) zerstört wird, nachdem ein Schaden aus einer Risikosphäre entsteht, auf die er kei-nen Einfluß hat (z. B. ein undichtes Dach) (Auch marode Wasserleitungen). Das gilt auch, wenn den Vermieter kein Schuldvorwurf trifft, weil er ebenfalls nicht mit dem Eintritt des Schadens zu rechnen brauchte, jedenfalls solange, als er die Schadensregulierung auf einen Versicherer verlagern kann. Natürlich muß der zum Schaden führende Fehler der Mietsache schon bei Vertragsschluß vorhanden gewesen sein.
Welche wirtschaftlichen Folgen sich ergäben, d. h. in welchem Maße die Versicherungs-prämien ansteigen würden, wenn der Vermieter auch die Garantiehaftung nicht mehr ausschließen könnte, ist schwer einschätzbar, dürfte aber auch nicht im Vordergrund der rechtlichen Betrachtung stehen.
Fußnoten:
1
WuM 1984, 387 = NJW 1984, 2226.
2
NJW-RR 1991, 1296 = DWW 1991, 216 = WuM 1991, 328 = ZMR 1991, 262.