hallo,
Wasserschaden seit 08/2009, in 3Zimmern (2Schlafzimmern und Bad) durch schadhafte Stellen im Dach, bei starken Regenfällen.
Nach mehrmaligen telefonischen und 2 schriftlichen (mit Fotos belegten) Hinweisen steht nun vor dem Haus Gerüst und Schaden ist aufgenommen. Seit 08/2010 Mietminderung. Da voraussichtlich Sanierung von innen, muß die WG beräumt werden. Ist eine fristlose oder fristgerechte Kündigung möglich?
Vielen Dank für Tips und Infos!
sabetha
Hallo,
bei besonders schwerwiegenden Mängeln der Mietsache ist der der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.
- Zwei Fälle sind zu unterscheiden:
a) Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache, § 543 BGB
Ist die Mietsache mit so erheblichen Mängeln behaftet, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt werden kann, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Beispiele: Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall; ungenügende Beheizung; nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn; völliger Heizungsausfall während der Wintermonate.
Verfahren: Der Mieter muss dem Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen; erst, wenn der Vermieter nicht reagiert, kann der Mieter kündigen. Die Kündigung muss schriftlich (am besten: Einschreiben mit Rückschein) erfolgen und sollte den Grund enthalten.
Wichtig:
Die Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels ist entbehrlich
* wenn eine erfolgversprechende Reparatur nach mehreren Versuchen nicht mehr zu erwarten ist,
* wenn der Vermieter die Beseitigung ernstlich und endgültig verweigert,
* wenn eine Beseitigung des Mangels nicht möglich ist oder übermäßig lange dauern würde.
b) Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 BGB
Droht dem Mieter wegen des Wohnungsmangels eine Gesundheitsgefährdung, kann er ebenfalls fristlos kündigen. Der Mieter muss nicht erst einen Gesundheitsschaden erleiden, um kündigen zu können.
Beispiele: völlige Durchfeuchtung; Nichtbeheizbarkeit der Wohnung; gesundheitsgefährdende Konzentration von Umweltgiften; auch gravierende Lärmbelästigungen über einen längeren Zeitraum können eine Gesundheitsgefährdung sein.
Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der zur Gesundheitsgefährdung führende Mangel sofort behebbar ist.
Verfahren: Die Kündigung muss schriftlich (am besten: Einschreiben mit Rückschein) erfolgen und muss die Gründe möglichst genau enthalten.
- Ersatz des Kündigungsschadens
Kündigt der Mieter kann er je nach Fallgestaltung den Schaden, der ihm durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entsteht vom Vermieter ersetzt verlangen.
Als Schaden kommen die mit dem Auszug verbundenen Aufwendungen (Kosten des Umzugs und für neue Teppichböden und Gardinen, Kosten für Zeitungsanzeigen, Maklerprovision, uU Anwaltskosten, Renovierungskosten für die neue, abgewirtschaftete Wohnung, die Differenz zwischen der bisherigen und der jetzigen Miete, wenn diese höher ist und beide Wohnungen vergleichbar sind) in Betracht.
Hoffe das beantwortet Deine Frage
Lg
Hi
bei besonders schwerwiegenden Mängeln der Mietsache ist der
der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Hmm, auch ohne vorheriger Abmahnung?
- Zwei Fälle sind zu unterscheiden:
a) Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der
Mietsache, § 543 BGB
Wohl eher aus - außerordentlich wichtigen Grund - wie die Überschrift von §543 BGB lautet:
http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html
Ist die Mietsache mit so erheblichen Mängeln behaftet, dass
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt werden
kann, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Nur wenn damit der - vertragsgemäße - Gebrauch nicht Folge geleistet wurde. Also alles was im Vertrag steht und nicht umgesetzt wird.
Und nicht zwingend:
Beispiele: Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall;
ungenügende Beheizung; nächtliche Ruhestörungen durch
Nachbarn; völliger Heizungsausfall während der Wintermonate.
Schon gar nicht Schimmelpilz, weil hier eine - besondere - Gefährdung vorliegen muß. Dies trifft aber bei einer in so geringen Anzahl von für den Menschen giftigen Arten in den wenigsten Fällen zu. Die Hysterie gegen den Befall ist kaum nachvollziehbar, aber komischerweise immer wieder in den Medien nach Horrormanie hochstilisiert worden (…und hier kolportiert wird).
Weiterhin gibt es dazu die Einschränkung aus BGB §569 wenn:
…wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Verfahren: Der Mieter muss dem Vermieter zunächst eine Frist
zur Beseitigung des Mangels setzen; erst, wenn der Vermieter
nicht reagiert, kann der Mieter kündigen.
Hmm, der M kann jederzeit zB fristgerecht kündigen, - sofern - ein unbefristeter MV vorliegt.
Die Kündigung muss
schriftlich (am besten: Einschreiben mit Rückschein) erfolgen
und sollte den Grund enthalten.
Einschreiben mit Rückschein reicht nicht immer aus.
Wichtig:
Die Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels ist entbehrlich* wenn eine erfolgversprechende Reparatur nach mehreren
Versuchen nicht mehr zu erwarten ist,
* wenn der Vermieter die Beseitigung ernstlich und
endgültig verweigert,
* wenn eine Beseitigung des Mangels nicht möglich ist oder
übermäßig lange dauern würde.
Dies entscheidet iZ eben ein Kadi, ggf. in mehreren Instanzen.
Das mit dem übermäßig lange dauern wird von mir angezeifelt und bitte deshalb um eine Quellenangabe.
b) Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 BGB
Droht dem Mieter wegen des Wohnungsmangels eine
Gesundheitsgefährdung, kann er ebenfalls fristlos kündigen.
Der Mieter muss nicht erst einen Gesundheitsschaden erleiden,
um kündigen zu können.
Hmm, hier mal die Textstelle dazu:
…wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Von einer Bedrohung wird da nicht geschrieben, sondern von - wenn so beschaffen ist! Beschaffenheit bedeutet aber nicht der zu reparierende Zustand. Bei einem eingetretenen Dachschaden schon gar nicht.
Beispiele: völlige Durchfeuchtung; Nichtbeheizbarkeit der
Wohnung; gesundheitsgefährdende Konzentration von
Umweltgiften; auch gravierende Lärmbelästigungen über einen
längeren Zeitraum können eine Gesundheitsgefährdung sein.
Auch hier wären die Quelle, die so pauschal diese Gründe legitimiert ohne auf einen Einzelfall zurückzugehen, interessant zu erfahren.
Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der zur
Gesundheitsgefährdung führende Mangel sofort behebbar ist.
Schon aus der Wortwahl ist hier ersichtlich, dass die nicht stimmen kann und eher von Wunschdenken geprägt ist. Sofort kann fast nie ein Mangel behoben werden, weil eine Instandsetzung immer Zeit benötigt. Bei Feuchteschäden manchmal sogar erhebliche Trockungszeiten.
Verfahren: Die Kündigung muss schriftlich (am besten:
Einschreiben mit Rückschein) erfolgen und muss die Gründe
möglichst genau enthalten.
s. o.
- Ersatz des Kündigungsschadens
Kündigt der Mieter kann er je nach Fallgestaltung den Schaden,
der ihm durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses
entsteht vom Vermieter ersetzt verlangen.
Dies wird wohl eher auf eine fristlose Kündigung gelten können.
Wobei sicherlich nicht jeder VM der Meinung wäre den Ersatzwünschen eines M folge zu leisten. Gerade hier könnte erhebliches Klagerisiko bestehen.
Als Schaden kommen die mit dem Auszug verbundenen Aufwendungen
(Kosten des Umzugs und für neue Teppichböden und Gardinen,
Kosten für Zeitungsanzeigen, Maklerprovision, uU
Anwaltskosten, Renovierungskosten für die neue,
abgewirtschaftete Wohnung, die Differenz zwischen der
bisherigen und der jetzigen Miete, wenn diese höher ist und
beide Wohnungen vergleichbar sind) in Betracht.
Einfach eben nur dann, wenn die Verschuldensfrage geklärt oder zugegeben wurde. Wie bei einem vorzeitigen Auszug Anwaltskosten als Schadensersatz dafür anfallen können wäre auch nach zu weisen.
An den UP:
Imho wäre ein Wasserschaden durch ein defektets Dach eher leicht und zeitnah zu beheben und berechtigt deshalb keine fristlose Kündigung. Meist sind defekte Däche auf höhere Gewalt zurück zu führen und somit die Verschuldensfrage irrelevant. Die Dächer sind idR versichert.
Deshalb kommt von mir ein eindeuteiges - nein - für eine fristlose Kündigung bei einem Wasserschaden von einem defektem Dach. Es sein denn, der M hat diesen Schaden zu verantworten (kommt eher selten vor), dann könnte der VM zu einer fistlosen Kündiung greifen.
Eine fristgemäße Kündigung kann bei unbefristeten MV jederzeit erfolgen.
Der Kündiger sollte sich aber Gedanken über die Folgebleibe machen, da eine Überziehung einer fristlosen, oder fristgemäßen, Kündigungszeitpunktes zu Schadensersatz an den VM führt.
vlg MC
PS: Warum wird so allgemein, aber dafür nicht immer richtig, auf eine sehr spezielle Frage geantwortet?
Wasserschaden durch undichtes Dach-Kündigung?
Hallo,
ich danke Dir für Deine in „einfachen“ Worten verfaßte Antwort. So kann ich Laie das Rechts- und Amtsdeutsch auch verstehen:wink:
LG
Hallo,
ich danke Dir für Deine in „einfachen“ Worten verfaßte
Antwort. So kann ich Laie das Rechts- und Amtsdeutsch auch
verstehen:wink:
Ehrlich gesagt hätte ich jetzt gern gewusst, was genau Du verstanden hast.
Und anzumerken wäre ja auch noch dass die Antwort (siehe anderes Posting) zumindest teilweise zweifelhaft ist.
Aber das muss natürlich jeder selber wissen, ob ihm ‚verständlich‘ oder ‚richtig‘ wichtiger ist…
Gruß
loderunner (ianal)