WEG: Dachsanierung nötig - Eigentümer weigern sich

Haus & Garten Handwerk allgemein
#1

Hallo und guten Morgen,
in den letzten 2 Jahren tropfte es 4x in meine vermietete Dachwohnung. Das Dach ist von 1972, und ich denke es muss saniert werden. Leider weigern sich die anderen beiden Eigentümer (Geldmangel, kaum Rücklagen) in unserer 3-er WEG. Eine Dachprüfung ergab Folgendes (s.u.), und ich weiß nicht was ich tun kann, um eine Sanierung zu erreichen, falls sie tatsächlich erforderlich ist. Ich bin für jeden Rat dankbar!
Von der Dachdeckerfirma:
"Bei unserer Begutachtung des Daches sind uns folgende Mängel aufgefallen:

  • Unterspannbahn (Deltafolie) ist überall gerissen und löchrig, d.h. sie ist nicht mehr funktionstüchtig und kann das eindringende Niederschlagswasser nicht ordnungsgemäß abführen
  • Da keine Konterlattung vorhanden ist, ist keine Be-/Entlüftung unter den Dachziegeln gewährleistet
  • Die Wärmedämmung ist teilweise gar nicht vorhanden; in machen Feldern ist nur Klemmfilz oder Styropor eingelegt
  • Die Kehlbleche sind vom Zuschnitt zu klein und der Mittelsteg nicht hoch genug
  • Das Edelstahlrohr am Kehlauslauf sollte versetzt werden; hier wird sich immer wieder Schmutz, Laub, Moos, etc. absetzen und den Wasserablauf beeinträchtigen
  • Die Öffnungen an den Übergängen Hauptdach/Gaube müssten verschlossen werden, damit keine Tiere eindringen können
  • Die Holzunterkonstruktion an den Ortsgängen haben sich gesetzt, somit hängen die Ortsgangziegel teilweise etwas nach unten
    Bei diesen Mängeln sind Teillösungen nicht sinnvoll, da nur punktuell nachgebessert werden kann, was aber auch heißt, dass es immer wieder reinregnen kann.
    Um dauerhaft für Dichtigkeit zu sorgen ist eine Dachsanierung unumgänglich."

Viele Grüße an alle!

#2

Hallo Brendon,

das WEG-Gesetz ist hier eigentlich sehr eindeutig: Die WEG ist verpflichtet, dass das gemeinschaftliche Eigentum in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Und 4 Schäden in 2 Jahren sollten eigentlich Grund genug sein, dass etwas getan werden muss. Zumal die ganze „Flickerei“ auch jedes Mal Geld kostet. Über die Jahre kommen da nicht selten Summen zusammen, die eine Sanierung schnell gar nicht mehr so teuer erscheinen lassen. Ich meine auch, dass sich hier gerade mit der letzten WEG-Reform einiges getan hat. Hast du schon einmal mit der Hausverwaltung gesprochen? Wenn deine Miteigentümer gar nicht mit sich reden lassen, muss man vermutlich den Klageweg beschreiten.

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#3

Hallo Jan,
vielen Dank für die ausführliche Antwort!
Ein Eigentümer unserer 3er-Wohnungseigentümergemeinschaft, macht die Hausverwaltung. Er selbst, und der andere Eigentümer, wollen keine Dachsanierung, mit der Begründung, dass sie eine hohe Sonderumlage nicht bezahlen könnten.
In unserer baldigen Eigentümerversammlung wird eine Sanierung in den nächsten Jahren sicherlich mehrheitlich abgelehnt.
Tja, so bleibt mir dann wohl nur der Weg einer Klage. Ich würde das gerne vermeiden, da ein Urteil ggf. auch so lauten könnte, dass das Dach noch nicht sanierungsbedürftig ist, …oder man Rücksicht auf finanziell schwache Miteigentümer nehmen muss.
Hinzu kommt, dass alle Eigentümer einer WEG stets die Prozesskosten tragen müssen, und der Streitwert ist sehr hoch.
Vielleicht wäre es sinnvoll jetzt noch eine zweite Dachdeckerfirma mit der Begutachtung unseres Daches zu beauftragen?

Vielen Dank nochmal von Brendon

#4

Hallo Brendon,

ich bin kein Jurist, ich kann dir nur sagen, wie ich es machen würde: Ich würde einen Gutachter (oder vielleicht reicht im ersten Schritt auch eine zweite Fachfirma) bestellen, der die Sanierungsbedürftigkeit bestätigt. Zudem würde ich dafür sorgen, dass dein Antrag auf Sanierung in eurer Eigentümerversammlung jedes Mal auch in das Protokoll aufgenommen wird. Im besten Fall ist dies auch schon für vergangene Anträge geschehen. Und dann würde ich alle weiteren Schritte mit dem Anwalt klären. Wenn ein Dach dringend sanierungsbedürftig ist, spielt die finanzielle Lage der anderen Eigentümer meines Erachtens keine Rolle. Eigentum verpflichtet, und am Ende kann man sowas auch finanzieren. Klingt vielleicht hart, aber man kann ein Gebäude deshalb nicht verkommen lassen. Die Kosten für ständige Flickereien oder Schäden in deiner Einheit werden hoffentlich auf die WEG umgelegt!?

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#5

Ja, vielleicht sollte ich tatsächlich zunächst, auf eigene Kosten, eine 2. Fachfirma beauftragen unser Dach zu untersuchen.
Der Hausverwalter hatte mir bereits gesagt, dass er er dies für eine unnötige Geldverschwendung hält, da er dem Gutachten, welches wir bereits erhalten haben, glaubt.
Ihm, und dem anderen Eigentümer fehlen einfach die finanziellen Mittel für eine Sonderumlage.
Die letzten 4 Dachreparaturen wurden 1x von der Versicherung, und 3x aus den Rücklagen bezahlt.
Innerhalb meiner Wohnung gab es bisher keine größeren Schäden, da meine Mieter jedes Mal Zuhause waren und mir sofort Bescheid sagten.
Doch beruhigt in Urlaub fahren können sie nun nicht mehr…
Nach unserer Eigentümerversammlung werde ich mich auch von einem Anwalt beraten lassen.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass ich es hinnehmen muss noch viele Jahre auf eine Dachsanierung warten zu müssen.
Vielen Dank und herzliche Grüße!

#6

Das klingt doch nach einem Plan. Vielleicht kannst du auch deinen Mieter involvieren, um der ganzen Sache etwas Nachdruck zu verleihen. Es gibt auch Mieter, die direkt mit Mietminderung und derartigen Themen um die Ecke kommen. Das will man als WEG nicht :slight_smile:

#7

Stimmt! Meine Mieter sind super nett, und haben bisher nie die Miete gekürzt. Letztes Mal tropfte es auf ihren Computer, doch nach 2 Tagen funktionierte er wieder.
Sie kennen sicherlich ihre Rechte und würden bei größeren Schäden wahrscheinlich die Miete kürzen.
Ich werde nächste Woche mit Ihnen reden.
Vielen Dank für den Tipp!!!

#8

Ich kenne mich mit WEG nicht aus, aber tangiert das die WEG, oder ist das nur das Problem des Vermieters (also nur eines Eigentümers)?

#9

Es tangiert die WEG nicht direkt, aber dann entsteht einer Partei der WEG ein finanzieller Schaden … und da hört der Spaß bekanntlich auf. Man stelle sich vor, Brendon gewinnt auf dem Klageweg und macht den Mietausfall rückwirkend gelten…

#10

Guten Morgen,
als Vermieter bin ich den Mietern gegenüber verpflichtet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist muss das Gemeinschaftseigentum ( z.B Dach) instand halten. Wenn die Mehrheit der Eigentümer dies verweigert, bleibt mir wohl nur der Weg einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss unserer WEG das Dach in den nächsten Jahren noch nicht zu sanieren.
Leider wird sich das wahrscheinlich über Jahre hinziehen…, falls ich mich wirklich dazu entschließe.
Inzwischen habe ich auch erfahren, dass laut Energiegesetz eine 'energetische Sanierung ’ vorgenommen werden muss, wenn mehr als 10 % des Daches beschädigt ist.
Am liebsten würde ich meine Wohnung verkaufen, doch das wird in den nächsten Jahren sicherlich nicht möglich sein.

Ich wünsche allen ein schönes Wochenende!