WEG - Gemeinschaft ändert Verteilungsschlusssel

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo Gemeinde,
nehmen wir folgende Situation an.
Die Eigentümergemeinschaft beschliesst eine Änderung des Verteilerschlüssels für einen Teil der Nebenkosten, nämlich die Kosten für die Abfallbeseitigung nun nach Miteigentumsanteil, statt wie bisher nach Personen-Monaten.

Der Gesetzestext im Wohneigentumsgesetz besagt in $16 Abs. 3 folgendes:
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Die Wohnungen werden unterschiedlich genutzt. Einige werden von den Eigentümern selbst bewohnt, andere sind vom jewiligen Eigentümer vermietet. Natürlich bleibt den Vermietern nichts anderes übrig als hier die besagten Kosten genauso weiterzureichen wie die Kosten laut besagtem Schlüssel ihnen gegenüber von der Verwaltung abgerechnet werden.

Darf die Eigentümergemeinschaft den besagten Schlüssel überhaupt durch Beschluß abändern? Schließlich heißt es im Gesetzestext ja "Die Wohnungseigentümer können…durch Stimmenmehrheit beschließen…Betriebskosten…die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden…nach einem anderen Maßstab verteilt werden…

Danke und Gruß,
ausssi

#2

Hallo,

ja, das darf sie und das ist in diesem Falle auch sinnvoll. Denn die Regelung, nach Personenmonaten umzulegen, ist in der Praxis nicht konsequent durchsetzbar, da die Informationen, wie viele Personen denn nun dauerhaft in der Wohnung leben, nicht zweifelsfrei zu beschaffbar ist, d.h. der Verwalter ist auf die Angaben der Bewohner bzw. des Eigentümers angewiesen (und Eigentümer auf die Angaben ihrer Mieter).

Die Mieter haben Anspruch auf Umlage gemäß Mietvertrag. Eigentümer, die keine flexible Klausel in den Mietvertrag aufgenommen haben, stehen damit natürlich vor einem Problem, sofern die Mieter einer Änderung des Mietvertrages nicht zustimmen.

Gruß
C.

#3

Hallo,
danke für die Antwort.
Ich hätte gedacht dass genau deshalb die Formulierung „…die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden…“ im Gesetzestext steht, also um diese Problematik zu verhindern.

Auf was ziehlt diese Formulierung denn dann ab?

#4

Diese Klausel kann doch nicht auf Mietverträge einwirken !

#5

Hallo,

auf Betriebskosten, die direkt gegenüber einem Dritten abgerechnet und daher gar nicht erst auf die Eigentümer umgelegt werden. Als Beispiel: ich habe eine Wohnung in einem MFH, durch dessen Tiefgarage die Zufahrt zur Tiefgarage eines anderen Objekts erfolgt. Die Nutzer dieser anderen Tiefgarage übernehmen vertragsgemäß einen Teil der Betriebskosten unserer Tiefgarage (sagen wir mal 50%). D.h. die Hälfte unserer Betriebskosten wird auf Dritte (die Nutzer der anderen TG) umgelegt. Diese 50% sind damit gar nicht erst auf uns Eigentümer umzulegen, auch wenn diese Betriebskosten (also insbesondere Strom, Brandschutz und Reinigung) zunächst von unserer WEG gezahlt werden.

Gruß
C.

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#6

In bestimmten Fällen ist das sogar mit einfacher Mehrheit zuläßig, dazu gibt`s auch ein BGH Urteil-
Da mal nachlesen:
http://www.immobilienverwalter-bayern.de/cms/upload/pdf/vortrge/7KoenigVortrag_10032012_.pdf ramses90

#7

Aha,
heißt das dass Miteigentümer mit kleinerem Eigentumssanteil von dieser externen Nutzung stärker profitieren?
Ich meine, wenn die verbleibenen Kosten dann z.B. nach Miteigentumsanteil verteilt werden? Nehmen wir mal an die Zufahrtsberechtigung würde für eine Pauschale vermietet. Diese wirtschaftliche Nutzung des Gemeinschaftseigentums stünde den Miteigentümern dann doch wohl im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteil zu, oder?

#8

Komisch das Frisch-/Abwasser in dieser WEG nach wie vor nach Personenmonaten abgerechnet werden. Aber vermutlich kann die Mehrheit hier vollig willkürlich für verschiedene Positionen verschiedene Schlüssel beschließen, oder etwa nicht?
Sonderlich schwer ermittelbar finde dass auch nicht. Als ich noch Mieter war stand schließlich auch in meinem Mitvertrag das ich eine Änderung der Personenzahl dem Mieter zu melden habe, da hiernach teilweise die Nebenkosten umgelegt werden. Tut man das dann als Mieter nicht wäre das doch Betrug, oder nicht?
Natürlich kenne ich auch Diskussionen darüber ob der Freund/ die Freundin eines Bewohners auf Grund der „häufigen“ Anwesenheit nicht einberechnet werden müsste. In unsrer WEG kam diese Diskussion in 13 Jahren nur für eine Person in einer Wohnung von 24 auf. Ja, es konnte auch nie richtig geklärt werden, aber deshalb einen eigentlich gerechteren Schlüssel komplett in Frage zu stellen finde ich auch nicht angemessen.
Im Moment gibt es bei uns z.B. gerade zun x-ten Mal Diskussionen über die Müllentsorgung (Dauer-Thema). Vor drei Jahren hat man den Schlüssel auf Miteigentumsanteil geändert weil ein Miteigentümer Lobby gegen einen anderen Miteigentümer gemacht hat der seine Wohnung über Jahre leer stehen gelassen hat. Der sollte dann schließlich auch an den Müllgebühren beteilligt werden… Nun ratet mal welche Motivation die Singles mit rel. großem Miteigentumsanteil haben noch schärfer den Müll zu trennen um Restmüll zu vermeiden? Relativ viel bezahlen um dann Platz in der Tonne für die anderen zu schaffen? Jetzt droht die Verwaltung damit dass wenn Restmüll nicht durch weitere Trennung via Gelben Sack vermieden wird, größere/mehr Tonnen her müssen welche logischerweise auch höhere Kosten verursachen. Die Bewohner mit vielen (Familien-) Mitgliedern, die auch in Summe mehr Müll produzieren juckt es wenig da sie dann nicht für jede Person mehr zahlen sondern nur ein Bruchteil der Mehrkosten tragen…

#9

Natürlich wolte ich sagen „…dem Vermiter zu melden habe…“

#10

Was macht ein Vermieter dann in der Praxis? Rechnet alles noch mal mit dem Schlüssel aus dem Mietvertrag und trägt eine Differenz selbst?

#11

Wenn man das willkürlich nennen, will, dann ja.

Jede Umlage, die unabhängig vom Verbrauch ist, hat nun einmal den Nachteil, daß sie tendenziell ungerecht ist. Blöderweise ist aber die Umlage nach Miteigentumsanteilen bzw. nach Wohnfläche, die einzige, die objektiv und nicht manipulierbar ist. Wenn man davon absieht, jeden einzelnen Mülleimer mit einem Schloß zu versehen und vor jeder Leerung zu wiegen.

Schon, aber in der Praxis kaum nachzuvollziehen bzw. zu belegen. Selbst wenn sich die Nachbarn auf die Lauer legen, müßten sie das rund um die Uhr machen, weil sonst der betreffende Mieter behaupten könnte, die überzähligen Leute würden dort nicht essen, duschen oder übernachten.

Daher ist - wenn die Umlage nach Verbrauch bzw. Inanspruchnahme nicht möglich ist - die Umlage nach Miteigentumsanteilen bzw. Wohnfläche die einzig objektive.

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#12

Ich habe das Beispiel genannt, um zu verdeutlichen, welche Betriebskosten gemeint sein können, die Dritten unmittelbar zugerechnet werden können. Es lohnt sich also eigentlich nicht, die Sache unnötig zu verkomplizieren.

Im Grunde ist es aber ganz einfach: die Hälfte der Betriebskosten tragen die Nutzer der andere TG und der Rest wird nach Stellplätzen umgelegt.

Aber natürlich könnte man auf den Gedanken kommen, unsere Hälfte nach der Anzahl der Aus- und Einfahrten umzulegen. Und was ist - um Himmels Willen - mit den Nutzern des Fahrradkellers, den man über die TG oder aber über das Haus (Aufzug) verlassen kann? Sollten die nicht auch an den Betriebskosten der TG beteiligt werden? Und was ist, wenn die mal über die TG rausfahren und mal die TG durch das Haus verlassen? Was ist mit Leuten, die auf ihrem Stellplatz auch noch ein Motorrad stehen haben? Oder denen, die das Haus zu Fuß über die TG betreten und das Rolltor betätigen - z.B. um direkt in den Keller zu gehen?

Usw. usf. Will sagen: jede noch so einfache oder komplizierte Regelung kann man bis ins letzte zerpflücken und ausdiskutieren. Am Ende gibt es nur sinnlose Diskussionen und Streit, weil sich irgendeiner immer über den Tisch gezogen fühlt.

Als besonnener Mensch kann man sich dem eigentlich nur entziehen, sich vergegenwärtigen, daß man sich in der Regel allenfalls um eine Handvoll Euro pro Monat unterhält und sich - in ganz schlimmen Fällen - die ganze Sache irgendwann auf natürlichem Wege (d.h. durch Ableben des obersten Streithansels) erledigt.

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#13

Nein, das wollte ich damit nicht sagen. Das ist in Deinem Beispiel auch sicherlich sinnvoll wie das läuft. Ich wollte nur sagen dass ich es für Sinnvoll halten würde dass wenn ein Schlüssel für die Verteilung einer Position existiert, dieser auch auf Einahmen die diese Position betreffen angewendet werden soll. Das ist ja dann in Deinem Beispiel der Fall…

#14

Da hast Du wohl recht. Ist auch nicht so dass mir das Schlaflose Nächte bereitet. Ich wusste ja auch worauf ich mich mit Kauf eigelassen habe. Ist nur so das bei der Eigentümervesammlung gerade mal 10 von 24 Eigentümer regelmäßig erscheinen und das eine kleine eingeschworene Gemeinde ist (inkl- Verwalter). Mein Eindruck ist halt oft das es eigentlich nur um die Interessen einzelner dieser Gruppe geht und sie sich gegenseitig mit ihren Stimmen untersützen. Auch Vertretungsvollmachten und das damit verbundene Stimmrecht nutzen Sie für sich. Es juckt mich dann ab und zu mal in die Suppe zu spucken. In der Gruppe sind zwar alle schon relativ betagt, aber bis die ableben kann es noch dauern. Wenn das dann mal der Fall ist gehör ich dann vielleicht auch schon zu den alten Säcken die z.B. nicht mehr an energetischen Modernisierungsmaßnahmen interessiert ist, weil es sich in meiner Rest-Lebenszeit nicht mehr amortisieren wird… So wird dann das nie was mit solchen Maßnahmen :wink:

#15

Normal sind Mehrheits-Beschluesse, sprich ueber 12 nicht 10

#16

Ja, aber die sind ja Fuchs :wink:
Schon in der Einladung heißt es:
„…Sollte die hiermit einberufene Versammlung nicht beschlußfähig sein, wird gesondert zu einer Versammlung mit gleichem Gegenstand geladen. Diese Wiederholungsversammlung, die noch am gleichen Abend stattfinden würde, wird dann gemäß §24,4 WEG ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenden Anteile beschlußfähig sein.“

Ist das so überhaupt zulässig? Eine „gesonderte“ Ladung ist das wohl kaum. Und das er die fehlenden Eigentümer z.B. telefonisch noch am gleichen Abend noch mal einlädt habe ich auch nie erlebt…

#17

Hallo,
die Einladung muss sollte? 1-2 Wochen vor dem Termin zugehen. Auch die zweite Einladung fuer die Wiederholungsversammlung.
siehe auch hier Punkt 4 https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wiederholungsversammlung_idesk_PI17574_HI637567.html

#18

Hallo,
danke für den Link auf den interessanten Artikel… Schlauer bin ich nun aber nicht wirklich… :confused:

Einerseits heißt es;
„Die sog. Eventualeinberufung, d. h. vorsorgliche Einberufung einer Wiederholungsversammlung zeitgleich mit der Ersteinladung, ist nur zulässig, wenn sie durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist.“

dann doch;

„Die Eventualeinberufung verstößt außerdem gegen den Sinn und Zweck von § 25 Abs. 4 WEG, denn sie vereitelt die Möglichkeit der Teilnahme an der zweiten Versammlung. Sie ist daher grundsätzlich unzulässig.“

dann wiederum;

„Bei ausdrücklicher Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ist die Eventualeinberufung jedoch zulässig“

und letztendlich wieder;

„Da die Eventualeinberufung gegen das Gesetz verstößt, kann sie durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss wirksam nicht vereinbart werden.“

Nun bin ich total verwirrt …

#19

Danke noch für den Link !