Kann Instandhaltungsrücklage nach Jahren noch eingefordert werden?
Situation:
Ein Bauunternehmer plant und errichtet ein Wohngebäude mit 7 Wohnungen Anfang der 1990er. Kurz vor Fertigstellung werden die Wohnungen als Eigentumswohnungen (ETW) notariell beglaubigt und gehen mit Urkunde an die Eherau B. des Bauunternehmers. Alle Wohnungen sind seitdem vermietet.
1999 wird eine der ETW an Frau E. verkauft, die seitdem als Eigennutzerin darin wohnt. Die Hausverwaltung (HV) hat der Bauunternehmer bzw. dessen Frau B. bis Anfang 2012 inne.
Durch die Mehrheit von Frau G. am Gesamtobjekt wird nur nach Ihrem Willen gehandelt:
z.B. keine Instandhaltungsrücklage gebildet, nur das allernotwendigste an Instandhaltungen erledigt , für die Wasser und Wärmemengenzähler sind die Eichfristen seit 1999 abgelaufen, massive Unterversicherung des Gebäudes
Nun wurden 2012 die verbliebenen 6 ETW an Herrn K. verkauft. Dieser beruft eine Eigentümerversammlung (ETV) ein, bei der Frau E. nicht erscheint. Bei der gaba es folgende Punkte zu beschließen:
- Festsetzung der Instandhaltungsrücklage auf 0,45 € per Miteigentumsanteil (MEA), ca. 650 € /jährlich für Frau E.`s Wohnung
- Besprechungung und Beschluß der Balkonsanierung (= 4 Balkone -> 3 Balkone Herr K. 1 Balkon Frau E.) . Je nach Art der Maßnahme zwische 2000-6000€ je Balkon.
- Festsetzung einer neuen HV
- Beschluß der geänderten Hausordnung (da seit Mitte 2012 kein Hausmeister mehr vorhanden, muss Haus-/Garten-Wegereinigung von den Bewohnern erledigt werden)
Da die neue HV für ein angebrochenes Abrechnungsjahr die Verwaltungskosten nicht direkt über die Hausgelder abgerechnet hat sondern per Einzelrechnung die Kosten an die jew. Eigentümer in Rechnung gestellt hat, gibt es nun Verständigungsschwierigkeiten mit Frau E. (jetzt 62 Jahre alt).
Frau E. telefoniert mit Herrn K. und teilt mit, das Sie die Kosten für die HV nicht bezahlen könne. Weiterhin sei Sie nicht in der Lage Beträge für die Instandhaltungsrücklage aufzubringen. Die vorherige Eigentümerin Frau B. hatte ihr damals mitgeteilt das soetwas nicht nötig sei. Frau E. hat erst seit 2009 wieder einen Job, vorher war Sie 7 Jahre lang Sozialleistungsempfängerin.
- Kann von der vorherigen Eigentümerin nachträglich ein Betrag für die Instandhaltungsrücklagen eingefordert werden, obwohl im Kaufvertrag explizit darauf hingewiesen wurde, das es keine Rücklage gibt?
- Wie soll sich Herr K. verhalten, wenn Frau E. ihren Anteil nicht zahlt?
Kosten die anstehen:
- Tausch der Wasser- u. Wärmemengenzähler im gesamten Gebäude
- Einbau von Rauchmeldern im gesamten Gebäude (Rauchmelderpflicht seit 2013 mit Übergangsfrist bis 2017)
- Modernisierung Heizungsanlage, ist bereits 19 Jahre alt
- neue Schotterung des Grunsdtücks im Bereich vor den Garagen
- Welche Folgen hat es, wenn der sozial eingestellte Herr K. all diese Kosten (erstmal) selbst trägt?
- Frau E. ist der Meinung, da noch nie Beträge für eine Rücklage angefordert wurden, muss auch zukünftig von ihr nichts geleistet werden? Sie teilte unmissverständlich mit, das sie finanziell gerade so über die Runden komme. Auch wenn Sie in Rente ist kann sie keine anderen Kosten als die bisherige Hausgeldumlage in Höhe von 120€ monatlich zahlen. Außerden hat Sie sowieso von Frau B. immer so ca. 550€ am Jahresende wieder erhalten.
Hat hier jemand umsetzbare Vorschläge/Ideen für Herrn K.
Ich hoffe ich habe alles verständlich beschrieben und hoffe das ihr mir umsetzbare Vorschläge/Ideen für meinen Bekannten geben könnt.
Gruß Svalroph