WEG-Rücklage / überstimmt

Kann Instandhaltungsrücklage nach Jahren noch eingefordert werden?

Situation:
Ein Bauunternehmer plant und errichtet ein Wohngebäude mit 7 Wohnungen Anfang der 1990er. Kurz vor Fertigstellung werden die Wohnungen als Eigentumswohnungen (ETW) notariell beglaubigt und gehen mit Urkunde an die Eherau B. des Bauunternehmers. Alle Wohnungen sind seitdem vermietet.
1999 wird eine der ETW an Frau E. verkauft, die seitdem als Eigennutzerin darin wohnt. Die Hausverwaltung (HV) hat der Bauunternehmer bzw. dessen Frau B. bis Anfang 2012 inne.

Durch die Mehrheit von Frau G. am Gesamtobjekt wird nur nach Ihrem Willen gehandelt:
z.B. keine Instandhaltungsrücklage gebildet, nur das allernotwendigste an Instandhaltungen erledigt , für die Wasser und Wärmemengenzähler sind die Eichfristen seit 1999 abgelaufen, massive Unterversicherung des Gebäudes

Nun wurden 2012 die verbliebenen 6 ETW an Herrn K. verkauft. Dieser beruft eine Eigentümerversammlung (ETV) ein, bei der Frau E. nicht erscheint. Bei der gaba es folgende Punkte zu beschließen:

  • Festsetzung der Instandhaltungsrücklage auf 0,45 € per Miteigentumsanteil (MEA), ca. 650 € /jährlich für Frau E.`s Wohnung
  • Besprechungung und Beschluß der Balkonsanierung (= 4 Balkone -> 3 Balkone Herr K. 1 Balkon Frau E.) . Je nach Art der Maßnahme zwische 2000-6000€ je Balkon.
  • Festsetzung einer neuen HV
  • Beschluß der geänderten Hausordnung (da seit Mitte 2012 kein Hausmeister mehr vorhanden, muss Haus-/Garten-Wegereinigung von den Bewohnern erledigt werden)

Da die neue HV für ein angebrochenes Abrechnungsjahr die Verwaltungskosten nicht direkt über die Hausgelder abgerechnet hat sondern per Einzelrechnung die Kosten an die jew. Eigentümer in Rechnung gestellt hat, gibt es nun Verständigungsschwierigkeiten mit Frau E. (jetzt 62 Jahre alt).

Frau E. telefoniert mit Herrn K. und teilt mit, das Sie die Kosten für die HV nicht bezahlen könne. Weiterhin sei Sie nicht in der Lage Beträge für die Instandhaltungsrücklage aufzubringen. Die vorherige Eigentümerin Frau B. hatte ihr damals mitgeteilt das soetwas nicht nötig sei. Frau E. hat erst seit 2009 wieder einen Job, vorher war Sie 7 Jahre lang Sozialleistungsempfängerin.

  1. Kann von der vorherigen Eigentümerin nachträglich ein Betrag für die Instandhaltungsrücklagen eingefordert werden, obwohl im Kaufvertrag explizit darauf hingewiesen wurde, das es keine Rücklage gibt?
  2. Wie soll sich Herr K. verhalten, wenn Frau E. ihren Anteil nicht zahlt?

Kosten die anstehen:

  • Tausch der Wasser- u. Wärmemengenzähler im gesamten Gebäude
  • Einbau von Rauchmeldern im gesamten Gebäude (Rauchmelderpflicht seit 2013 mit Übergangsfrist bis 2017)
  • Modernisierung Heizungsanlage, ist bereits 19 Jahre alt
  • neue Schotterung des Grunsdtücks im Bereich vor den Garagen
  1. Welche Folgen hat es, wenn der sozial eingestellte Herr K. all diese Kosten (erstmal) selbst trägt?
  2. Frau E. ist der Meinung, da noch nie Beträge für eine Rücklage angefordert wurden, muss auch zukünftig von ihr nichts geleistet werden? Sie teilte unmissverständlich mit, das sie finanziell gerade so über die Runden komme. Auch wenn Sie in Rente ist kann sie keine anderen Kosten als die bisherige Hausgeldumlage in Höhe von 120€ monatlich zahlen. Außerden hat Sie sowieso von Frau B. immer so ca. 550€ am Jahresende wieder erhalten.

Hat hier jemand umsetzbare Vorschläge/Ideen für Herrn K.

Ich hoffe ich habe alles verständlich beschrieben und hoffe das ihr mir umsetzbare Vorschläge/Ideen für meinen Bekannten geben könnt.

Gruß Svalroph

Kann Instandhaltungsrücklage nach Jahren noch eingefordert
werden?

Nein, jedes Jahr sollte ein Wirtschaftsplan erstellt und beschlossen wordens sein. Sofern eine Abrechnung erfolgt ist und eine Beschlussfassung vorliegt ist der WP erledigt

Situation:
Ein Bauunternehmer plant und errichtet ein Wohngebäude mit 7
Wohnungen Anfang der 1990er. Kurz vor Fertigstellung werden
die Wohnungen als Eigentumswohnungen (ETW) notariell
beglaubigt und gehen mit Urkunde an die Eherau B. des
Bauunternehmers. Alle Wohnungen sind seitdem vermietet.
1999 wird eine der ETW an Frau E. verkauft, die seitdem als
Eigennutzerin darin wohnt. Die Hausverwaltung (HV) hat der
Bauunternehmer bzw. dessen Frau B. bis Anfang 2012 inne.

Durch die Mehrheit von Frau G. am Gesamtobjekt wird nur nach
Ihrem Willen gehandelt:
z.B. keine Instandhaltungsrücklage gebildet, nur das
allernotwendigste an Instandhaltungen erledigt , für die
Wasser und Wärmemengenzähler sind die Eichfristen seit 1999
abgelaufen, massive Unterversicherung des Gebäudes

Nun wurden 2012 die verbliebenen 6 ETW an Herrn K. verkauft.
Dieser beruft eine Eigentümerversammlung (ETV) ein, bei der
Frau E. nicht erscheint. Bei der gaba es folgende Punkte zu
beschließen:

  • Festsetzung der Instandhaltungsrücklage auf 0,45 € per
    Miteigentumsanteil (MEA), ca. 650 € /jährlich für Frau E.`s
    Wohnung
  • Besprechungung und Beschluß der Balkonsanierung (= 4
    Balkone -> 3 Balkone Herr K. 1 Balkon Frau E.) . Je nach Art
    der Maßnahme zwische 2000-6000€ je Balkon.
  • Festsetzung einer neuen HV
  • Beschluß der geänderten Hausordnung (da seit Mitte 2012 kein
    Hausmeister mehr vorhanden, muss Haus-/Garten-Wegereinigung
    von den Bewohnern erledigt werden)

Da die neue HV für ein angebrochenes Abrechnungsjahr die
Verwaltungskosten nicht direkt über die Hausgelder abgerechnet
hat sondern per Einzelrechnung die Kosten an die jew.
Eigentümer in Rechnung gestellt hat, gibt es nun
Verständigungsschwierigkeiten mit Frau E. (jetzt 62 Jahre
alt).

Frau E. telefoniert mit Herrn K. und teilt mit, das Sie die
Kosten für die HV nicht bezahlen könne. Weiterhin sei Sie
nicht in der Lage Beträge für die Instandhaltungsrücklage
aufzubringen. Die vorherige Eigentümerin Frau B. hatte ihr
damals mitgeteilt das soetwas nicht nötig sei. Frau E. hat
erst seit 2009 wieder einen Job, vorher war Sie 7 Jahre lang
Sozialleistungsempfängerin.

  1. Kann von der vorherigen Eigentümerin nachträglich ein
    Betrag für die Instandhaltungsrücklagen eingefordert werden,
    obwohl im Kaufvertrag explizit darauf hingewiesen wurde, das
    es keine Rücklage gibt?

nein, solch ein Sachstand wird i.d.R. über den Kaufpreis geregelt

  1. Wie soll sich Herr K. verhalten, wenn Frau E. ihren Anteil
    nicht zahlt?

Klagen es gibt doch sicher einen beschlossenen WP der als Anspruchsgrundlage
dient

Kosten die anstehen:

  • Tausch der Wasser- u. Wärmemengenzähler im gesamten Gebäude
  • Einbau von Rauchmeldern im gesamten Gebäude
    (Rauchmelderpflicht seit 2013 mit Übergangsfrist bis 2017)

Aber nicht Sache der WEG, die Rauchwarnmelderpflicht besteht im
Sondereigentum für den Mieter/Eigentümer/Nutzer

  • Modernisierung Heizungsanlage, ist bereits 19 Jahre alt
  • neue Schotterung des Grunsdtücks im Bereich vor den Garagen

Beschlüsse fassen und Anspruchsgrundlagen schaffen

  1. Welche Folgen hat es, wenn der sozial eingestellte Herr K.
    all diese Kosten (erstmal) selbst trägt?

Dann muss Herr K. sehen wie er diese zurückbekommt, für die WEG
ist es unerheblich wer im Aussenverhältnis zahlt.

  1. Frau E. ist der Meinung, da noch nie Beträge für eine
    Rücklage angefordert wurden, muss auch zukünftig von ihr
    nichts geleistet werden? Sie teilte unmissverständlich mit,
    das sie finanziell gerade so über die Runden komme. Auch wenn
    Sie in Rente ist kann sie keine anderen Kosten als die
    bisherige Hausgeldumlage in Höhe von 120€ monatlich zahlen.
    Außerden hat Sie sowieso von Frau B. immer so ca. 550€ am
    Jahresende wieder erhalten.

Pech gehabt, zur Not WE verkaufen

Hat hier jemand umsetzbare Vorschläge/Ideen für Herrn K.

Ich hoffe ich habe alles verständlich beschrieben und hoffe
das ihr mir umsetzbare Vorschläge/Ideen für meinen Bekannten
geben könnt.

Gruß Svalroph

Moin,

allein der Umfang der Geschichte läßt mich davor zurückschrecken, eine irgendwie geartete Meinung hier zu posten. Dazu fällt mir nur ein: Sofort zum Fachanwalt für Mietrecht- bzw. Wohn-Recht oder ersatzweise zum Mieterbund!
Hier hilft kein Für und Wider-Abwägen oder Glauben usw. - da gehts um Geld und da hört bekanntlich jegliche Freundschaft auf, zumal nach so vielen Jahren.

Viel Glück!

Hallo,
das ist eine sehr komplexe Geschichte - evtl. zu umfangreich für eine Beantwortung durch Laien!
Ich bin auch etwas durcheinander gekommen mit Frau B., Frau E., Frau G.: vielleicht sind Frau B. und G. identisch?
Und wenn Herr K. es sich leisten kann, sechs Wohnungen zu kaufen, vielleicht kann er sich auch eine kompetente Rechtsberatung leisten??? Und ist Herr K. vielleicht der Fragesteller selbst?
Trotzdem, hier meine Gedanken zu dem Fall:
das Wichtigste scheint mir die Instandhaltungsrücklage zu sein - die müsste schleunigst eingeführt werden. Eigentlich ist so etwas Pflicht lt. WEG-Gesetz, da kann auch die Besitzerin der Einzelwohnung nichts dagegen sagen. Natürlich ist die Frage, wie hoch die Rücklage sein muss, da gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Dass fast 20 Jahre keine Rücklagen gebildet wurden, ist verantwortungslos und evtl. könnte man die Verwalterin deshalb verklagen - aber ob das Sinn macht, kann ich nicht beurteilen.
Wenn nun bei den anstehenden Baumaßnahmen die Einzeleigentümerin nichts zahlen will oder kann, ist das ein Problem, für das es keine einfache Lösung gibt. Evtl. kann der Haupteigentümer ihr einen Privatkredit geben (mit schriftlichem Vertrag), den sie dann nach und nach abstottert. Aber wenn sie durch die höheren laufenden Kosten (z.B. wegen der Rücklagen) nicht zurückzahlen kann, ist das auch schwierig.
Auf jeden Fall ist es wichtig, mal die Teilungserklärung des Hauses zu lesen. Manchmal stehen da wichtige Sachen drin, ansonsten gilt das WEG-Gesetz. Das sollte man auch lesen, in der neuesten Fassung!!!
Ich denke, rückwirkend kann man keine Instandhaltungsrücklage beschließen und erst recht nicht einfordern. Und die Rauchmelder sind Kleinkram, die muss vermutlich sowieso der Eigentümer in den Wohnungen anbringen lassen, nur im Treppenhaus könnte so was Gemeinschaftseigentum sein.
Bei den nicht mehr geeichten Zählern können die Mieter sich beschweren bzw. NK-Zahlungen verweigern. Manche Eigentümer mieten solche Zähler - das ist zwar viel teurer, aber man darf die Kosten auf die Mieter umlegen (sonst nicht). Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen werden die Fristen für den Zähleraustausch zumindest bei Wasser häufig nicht eingehalten, weil der Austausch relativ viel Geld kostet… und alle sich einig sind, dass man die Fristen sehr viel großzügiger handhaben will.
Zum Schluss noch die Frage, wer denn jetzt die Verwaltung übernommen hat - wohl Herr K. selbst, der sich aber nicht so richtig auskennt - evtl. sollte man da etwas ändern?

Hallo
Ich bin Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft.
Dieser Sachverhalt ist juristisch klar aber eine sehr umfangreiche Beratung ist nötig.
Das kann man über dieses Gurum nicht machen.
Wenn dein Freund K. 6 Wihnungen Haufen kann, dann kann er auch eine professionelle Brating bezahlen.
Dieser Fragenkatalog sprengt den Rahmen dieses Fioums.
Sorry
Hartmut Eger
www. eger-partner. de

Hi,
tut mit leid, diese Rechtsfragen kann n u r ein Fachanwalt beantworten. Ein ehemaliger Kriminalbeamter ( Straf- u. Prozeßrecht ) wie ich ist da überfordert.
Gruß, Cockerpaul

Hallo, leider kenne ich mich auf diesem Gebiet nicht so gut aus. Möglicherweise kann die Verbraucherzentrale helfen. Das kostet zwar einen Obolus, aber Sie sind Au der sicheren Seite.
MfG Katja

Guten Tag,

auch wenn bisher keine Instandhaltungsrücklage beschlossen war, so kann die WE-Eigentümerin nicht darauf bauen, nie Instandhaltungsaufwendungen vornehmen zu müssen. Dies ist absolut weltfremd.

Jedoch kann die Einzahlung in eine Instandhaltungsrücklage jederzeit beschlossen werden für zukünftige Zeiträume. Für zurückliegende Zeiträume könnte eine Sonderzahlung beschlossen werden.

Das Fehlen einer ordnungsgemäßen Verwaltung befreit Frau E. nicht von den Pflichten, die sich aus dem WEG ergeben.

Die abgelaufenen Eichfristen sind ursächlich bei der ehemaligen Verwalterin zu suchen. Evtl. könnte man hier Regreßansprüche geltend machen von Seiten der WEG.

Gleiches gilt für die Unterversicherung des Objekts.

Bei einer Zuführung zur IHR von 0,45 €/m² hat Frau E. eine Wohnung von 120 m². Eine große Fläche für eine arme Rentnerin.

Instandhaltungsaufwendungen müssen sein. Davor kann sich auch Frau E. nicht vor verschließen. In den „sauren Apfel“ wird sie wohl beißen müssen.

Die neue HV handelt korrekt, wenn im WP keine Kosten für HV enthalten sind. Frau E. hat sich dem Beschluss über die Bestellung der neuen HV zu beugen und diese auch zu bezahlen.

Wenn Frau E. Schwierigkeiten hat, die Kosten für HV und IHR aufzubringen, dann gibt es Möglichkeiten, ihr zu helfen. Ist ein Weg, der weder im Gesetz steht, noch alltäglich ist.

Auch hätte Frau E. auch die Möglichkeit, von der ehemaligen Eigentümerin und Verwalterin B. hinsichtlich der Falschaussage, dass keine IHR notwendig sei, ihre nun zu leistenden Aufwendungen ersetzen zu lassen.

Für Herrn K. gibt es nur den Weg über ein zivilrechtliches Vorgehen gegen Frau B. Sie hat sich verschiedener Vergehen strafbar gemacht. Als ehemalige Verwalterin haftet sie für Fehler aus ihrer Verwaltungstätigkeit. Dies bedeutet aber eine umfassende Beratung, die hier nicht in einer Antwort zu leisten wäre.

Sollte Frau E. nicht bezahlen, bleibt dem Verwalter nur, die Zwangsversteigerung der Wohnung zu beantragen. Einen Ausweg gibt es, kann aber wegen des Umfangs hier nicht beschrieben werden.

Dem sozial eingestellten Herrn K. empfehle ich ein Gespräch mit einem Verwalter, der schon öfter wirtschaftlich notleidende Objekt wieder auf den Weg gebracht hat.

mfG

Hallo,
das ist ja ein Durcheinander. Die Ehefrau des Bauunternehmers ist Frau B., und die besitzt zunächst alle Wohnungen. Dann kauft Frau E. eine Wohnung. Die Hausverwaltung macht der Bauunternehmer bzw. Frau B.
Wer ist nun Frau G., die die Mehrheit am Gesamtobjekt hat?
Dann werden die verbliebenen 6 Wohnungen von Herrn K. gekauft.
Ist Herr K. als Verwalter gewählt worden oder hat dieser Herr K. eine Versammlung als Eigentümer einberufen?
Es tut mir leid, aber ich kann nicht folgen!!
MOETT