Die WEG von einem gewerblichen Verwalter übernehmen rechtliche Seite
Hallo Kariju,
ich verstehe Ihre Frage nicht. Lautet die Frage, ob ein gewerblicher Verwalter die WEG verwalten kann? Diese muss ich mit JA beantworten. Eine WEG kann von einem Freiberufler, einem Gewerbetreibenden oder von einer Privatperson verwaltet werden, sofern dieser ordnungsgemäß gewählt und bestellt wurde. Die rechtliche Seite ist bei allen drei Varianten immer die gleiche.
Vielleicht sollten Sie Ihre Frage noch einmal neu fassen.
MOETT
Die WEG von einem gewerblichen Verwalter übernehmen rechtliche
Seite
Hallo Kariju,
die Frage ist so wenig konkret: wo seht ihr die Probleme? Wie groß ist die WEG? Gibt es jemanden, der die Arbeit übernehmen will? Ist es eine reine Zweck-WEG oder gibt es eine Gemeinschaft? Ist die WEG zerstritten oder herrscht meistens Einigkeit?
WEGs können sehr unterschiedlich sein. Auch dass, was gemeinsam entschieden und bezahlt wird, kann unterschiedlich viel oder wenig sein! Ein Schwerpunkt sind die laufenden Kosten, z.B. Heizung, Müll, Versicherungen, Beleuchtung, Straßenreinigung, Pflege der Außenanlagen, Winterdienst etc. - das geht über die Nebenkosten. Für die macht man einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung. Das kann man mit Excel machen (in einfachen Fällen) oder mit einem Hausverwaltungsprogramm.
Ein anderer Schwerpunkt ist die laufende Instandhaltung / Modernisierung des Gebäudes und der Außenanlagen - das geht über die Rücklagen.
Ein dritter Schwerpunkt kann u.U. das Miteinander im Haus sein, manchmal gibt es da menschliche Probleme und eine gute Verwaltung sollte dazu beitragen, dafür Lösungen zu finden (soweit das möglich ist).
Bei uns machen wir das seit 9 Jahren so, dass wir einen ehrenamtlichen Verwalter haben, der gegen eine Aufwandsentschädigung tätig ist. Dabei gab es mehrere Wechsel, weil es den Leuten dann doch zu stressig oder arbeitsaufwendig wurde. Zur Zeit mache ich das und brauche so etwa 100 Arbeitsstunden im Jahr bei 22 Wohneinheiten. Wir haben vor 3 Jahren dann auch einen Verwaltervertrag entworfen, in dem die Aufgaben enthalten sind und auch ein Punkt, in dem es um die Haftung geht (Verwalter ist nur bei Vorsatz haftbar). Für mich ist es wichtig, den Verwaltungsbeirat und bei Bedarf besondere Arbeitsgruppen einzubeziehen, teils um mich zu entlasten, aber vor allem um einen breiten Konsens zu finden. Für die Treffen muss man aber auch immer relativ Zeit einplanen. Weil wir ein Wohnprojekt sind, haben wir nicht nur eine, sondern ca. 3 Vollversammlungen im Jahr.
Wenn die WEG sehr zerstritten ist, dann ist ein externer Verwalter vielleicht besser, weil er neutraler ist. Wenn man es selbst macht, spart man Geld und ist wahrscheinlich engagierter. Ich finde es manchmal schon schwierig, an rechtliche Infos zu einzelnen Punkten zu kommen. Über Bücher und durch das Internet und die Rechtsberatung von Verbänden habe ich mich bisher informiert. Wichtige Grundlagen der Verwaltung sind das WEG-Gesetz (das vor einigen Jahren geändert wurde) und die jeweilige Teilungserklärung der WEG. Diese Sachen muss man sich natürlich genau durchlesen.
So, das ist nun eine ziemlich lange Antwort geworden auf eine kurze Frage… hoffe es nützt etwas.
Die WEG von einem gewerblichen Verwalter übernehmen rechtliche
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Danke für deine Antwort, ich teile dir mein Problem mit
die WEG besteht aus 4 Einheiten. Unser Verwalter hat uns gekündigt und wir hatten einen Nachfolger, der hat uns aber sehr kurzfristig aus gesundheitlichen Gründen abgesagt.Die letzte Eigentümerversammlung fand am 19.12.12 statt und ich wurde zum neuen Verwalter gewählt.Mein Hauptproblem ist die Bank. Sie fordert von uns einen ordentlichen Verwaltervertrag, ohne diesen können wir nicht an unsere Konten und ich weiß nicht wie so ein Vertrag aussieht, finde nirgendwo ein Muster, vielleicht kannst du mir sagen wo es die gibt. Sonst haben wir untereinander keine Probleme, unser Haus ist 22 Jahre alt, letztes Jahr wurde die Fassade renoviert,in nächster Zeit liegt nichts an.
Das ist seltsam, normalerweise ist das Protokoll von der Versammlung, in der der Verwalter gewählt wurde, als Beweis ausreichend. (Nur für das Grundbuchamt mussten wir dieses Protokoll einmal notariell beglaubigen lassen).
Das Protokoll muss unterschrieben sein, da gibt es auch Vorschriften - von wie vielen Leuten - im WEG-Gesetz!
Mit dem Verwaltervertrag geht das nicht so schnell, das müsste auch die Bank wissen: der Verwaltervertrag muss ja ausgearbeitet und auch wieder in einer Versammlung beschlossen werden. Und für eine Versammlungen muss ja immer 2 Wochen vorher eingeladen und die Tagesordnung verschickt werden… Und Versammlungen sollen nicht zur „Unzeit“, z.B. in den Schulferien durchgeführt werden!
Falls das mit dem Protokoll nicht geht, könnte ich euch eventuell unseren Vertrag anonymisiert zuschicken. Der ist aber auf unsere Teilungserklärung zugeschnitten, müsste daher für euch noch mal gründlich überarbeitet werden, und ist auch nicht von einem Rechtsanwalt überprüft worden.
Danke für die schnelle Antwort
Wir haben noch kein unterschriebenes Protokoll, nur die Kopie von der Versammlung, aber durch die Feiertage verzögert sich wohl alles. Der baldige Zugang zu unserem Konto wäre uns sehr wichtig, da erstens ca 2000 € Guthaben nach der letzten Abrechnug da sind, zweitens hat unser Verwalter am 12.12 12 unser Rücklagensparbuch aufgelöst und aufs WEG GiroKonto überwiesen, warum ist nicht nachvollziehbar. Deshalb wäre es sicher für mich sehr hilfreich, wenn
ich Euren Vertrag einmal sehen könnte, damit ich überhaupt weiß wie der auszusehen hat.Gestern rief mich die ehemalige Sachbearbeiterin der Bank an und gab mir den Tipp, man würde beim Haus-und Grundbesitzerverein Vertragsvordrucke bekommen, da muß man aber erst Mitglied werden.
Hallo Kariju,
die Anforderungen sind nicht unproblematisch.
Beginnend bei den Aufgaben,über die Seite der Haftpflicht bis zum Abschluss und den damit verbundenen rechtlichen Anforderungen.
PST
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Verwaltervertrag
Wohnungs-Teileigentum
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft des Objektes
…
und dem Verwalter
…
wird nachfolgender Verwaltervertrag geschlossen:
Vorbemerkung
Bei der Ausübung der Verwaltertätigkeit soll das in der Präambel der Teilungserklärung formulierte Ziel … berücksichtigt werden.
§ 1 Bestellung – Laufzeit – Beendigung des Vertrages
- Der Verwalter ist durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom … zum Verwalter des oben näher bezeichneten Objektes bestellt worden.
- Die Bestellung beginnt mit dem … und endet am … und wird bei nicht vorzeitiger Kündigung einer der beiden Vertragsparteien jährlich um 1 Jahr verlängert.
- Der Verwaltervertrag kann mit einer Frist von 6 Monaten zum Ablauf eines jeden Kalenderjahres von der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss oder durch den Verwalter gekündigt werden, ohne dass es einer Angabe von Gründen bedarf.
§ 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- Der Verwalter hat das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Die Verwaltung des Sondereigentums der einzelnen Mitglieder fällt nicht in die Zuständigkeit des Verwalters.
- Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, zu deren Wahrnehmung er berechtigt und verpflichtet ist, ergeben sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, den Beschlüssen und Vereinbarungen der Gemeinschaft und dem Wohnungseigentümer-Gesetz (WEG), soweit dieser Vertrag nicht wirksam etwas anderes bestimmt.
- Der Verwalter ist insbesondere zu den im Leistungskatalog – Anhang – aufgeführten Leistungen berechtigt und verpflichtet. Der Leistungskatalog ist Gegenstand dieses Vertrages.
Der Verwalter hat Weisungen zu befolgen, die ihm die Wohnungseigentümer durch Beschluss erteilen; liegen Weisungen nicht vor, ist der Verwalter verpflichtet, die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten.
Besondere Verwaltungsaufgaben, die im Leistungskatalog gesondert ausgewiesen sind, bedürfen zu ihrer Vergabe der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bzw. des Verwaltungsbeirates. Werden dem Verwalter weitere in diesem Vertrag nicht genannte Aufgaben übertragen, so bedarf dies eines Beschlusses der Wohnungseigentümer sowie der Zustimmung des Verwalters. - Der Verwalter ist berechtigt, für seine Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums elektronische Datenverarbeitung einzusetzen. Die Wohnungseigentümer/innen erteilen hierzu ausdrücklich ihre Zustimmung.
§ 3 Vertretungsmacht/Vollmacht
- Die Auftraggeber erteilen hiermit dem Verwalter die Vollmacht zur Wahrnehmung aller in diesem Vertrag übertragenen Aufgaben und Befugnisse.
- Die Auftraggeber verpflichten sich, die Vollmacht insgesamt oder teilweise auch in anderer Form zu wiederholen, falls dieses erforderlich sein sollte. Der Verwalter kann die Ausstellung einer notariell beglaubigten Vollmachtsurkunde verlangen, aus der sich der Umfang der Vertretungsmacht ergibt. Erlischt die Vertretungsmacht, ist den Auftraggebern die Vollmachtsurkunde zurückzugeben.
- Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und ist berechtigt, in einzelnen Angelegenheiten Untervollmacht zu erteilen.
- Die Vollmacht ist jederzeit widerruflich.
§ 4 Geschäftsbesorgung – Vergütung – Haftung
- Soweit in der Gemeinschaftsordnung, dem WEG und in diesem Vertrag nicht anders bestimmt, regelt sich das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Verwalter nach den Bestimmungen der §§ 675 BGB bzw. 611f. BGB über entgeltliche Geschäftsbesorgung.
- Für die Erfüllung der im Leistungskatalog aufgeführten Leistungen erhält der Verwalter eine entsprechende Aufwandsentschädigung.
- Die Haftung des Verwalters beschränkt sich auf vorsätzliches Zuwiderhandeln gegen diesen Vertrag.
§ 5 Veräußerung von Wohnungseigentum
- Bei Veräußerungen von Wohnungseigentum tritt der Rechtsnachfolger in den vorliegenden Verwaltervertrag ein.
- Der Rechtsnachfolger ist zum Eintritt in alle Verträge, Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft vom Veräußerer zu verpflichten.
- Der Verwalter ist bei Veräußerung von Wohneigentum nicht verpflichtet, Teil- oder Zwischenabrechnungen zu erstellen.
§ 6 Mehrheit von Wohnungseigentümern
- Eine Mehrheit von Eigentümern an einem Wohnungseigentum hat einen mit einer Vollmacht versehenen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter namhaft zu machen; dies gilt nicht für Ehegatten und Angehörige der gleichen Familie, die als gegenseitig bevollmächtigt gelten.
- Mehrere Berechtigte an einem Wohnungseigentum sind hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger. Sie bevollmächtigen sich gegenseitig in allen Angelegenheiten, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, Erklärungen mit verbindlicher Wirkung für jeden abzugeben und zu empfangen.
§ 7 Vertragsänderungen
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft sowie der Zustimmung des Verwalters. Nebenabreden zum Vertrag sind nicht getroffen.
§ 8 Schlussbestimmungen
Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt.
Ort, Datum, Unterschriften
__________________________________________________________________________
- Anhang –
Leistungskatalog
A. Kaufmännische Verwaltung
- Einberufung und Leitung mindestens einer Wohnungseigentümerversammlung pro Jahr und Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer
- Aufbewahrung der Protokolle über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer, des gesamten Schriftverkehrs betreffend die kaufmännische Verwaltung sowie der richterlichen Entscheidungen; Führen der Beschluss-Sammlung
- Aufstellung eines Wirtschaftsplanes sowie die Erstellung und Vorlage einer Jahresabrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zur Genehmigung
- Entgegennahme und Abführung von Geldern – die vom Vermögen des Verwalterin gesondert zu halten sind – im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Verwaltung
- Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder – die vom Vermögen der Verwalterin gesondert zu halten sind – und Rechnungslegung über deren Verwendung
- Abschluss und Kündigung aller zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen und zweckmäßigen Verträge (Versicherungsverträge, Wartungsverträge, Hausmeisterverträge, Energielieferungsverträge, Kaufverträge etc.)
- Abgabe von Willenserklärungen und Vornahme von Rechtshandlungen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen (z.B. Herstellung von Fernsprech-, Rundfunk-, Fernseh- und Energieeinrichtungen zugunsten eines oder mehrerer Wohnungseigentümer)
- Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind
- Durchführung von Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Verhinderung von Rechtsnachteilen erforderlich sind
- Einziehung der von den Wohnungseigentümern zu entrichtenden Gelder sowie die gerichtliche Betreibung rückständiger Zahlungen gegenüber säumigen Wohnungseigentümern und zwar auch im eigenen Namen; im Falle gerichtlicher Beitreibung ist die Verwalterin berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer auf deren Kosten zu beauftragen
B. Technische Verwaltung
- Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Veranlassung (Einholung von Angeboten und Kostenvoranschlägen, Auftragsvergabe etc.) und Überwachung (Einhaltung der Arbeitszeit, Mängelrüge etc.) der hierfür erforderlichen Maßnahmen
- Durchführung von erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen
- Durchführung baulicher Veränderungen (Um- und Ausbauten, Modernisierungen)
Ort, Datum, Unterschriften
Vielen Dank, genau so was hab ich gesucht, jetzt weiß ich was ich machen muß. Falls ich nicht mehr weiterkomme, melde ich mich wieder
Guten Tag,
Entschuldigung für die verspätete Antwort, wir waren einige Tage zum Wintersport.
Grundsätzlich kann eine WEG die Verwaltung von einem Miteigentümer durchführen lassen (vgl. § 21 Abs. 1 u. 3 WEG). Jedoch weisen wir ausdrücklich auf die Juristsichen Gefahren hin. Vorsorglich sollte eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen sein (Versicherungssumme mind. das 2-fache des Wirtschaftsplans) und durch regelmäßige Weiterbildungen aktualisiert werden. Falls diese Grundvoraussetzuzngen nicht erfüllt werden, drohen Anfechtungsklagen, die leicht zur persönlichen Schadenersatzverpflichtung führen kann.
Wenn der Umfang der zu führenden Unterlagen und der zu erfüllenden Pflichten bekannt ist, kann ein Miteigentümer die Verwaltung auf Beschluss der Gemeinschaft durchführen.
Dies ist in keinem Fall zu empfehlen, wenn die WEG aus mehr als 6 Miteigentumseinheiten besteht.
mfG