Wie könnte ich weiter vorgehen? Ein Hausverwalter hat 1999 einen Vertrag mit dem damaligen Beirat abgeschlossen, der mir und auch anderen Eigentümern der 10 Wohneinheiten bisher nicht vorlag. Da es schon öfters Unstimmigkeiten bei den Abrechnungen gab, die der inzwischen einzige Beirat (der Sohn einer der Eigentümerinnen, der zur Miete! wohnt!) übersah, habe ich mehrmals die Rechnungen zusätzlich stichprobenartig eingesehen und auch schon einiges gefunden, das noch geändert wurde, wenn ich es VOR der Versammlung fand. In den letzten beiden Jahren fanden die Versammlungen immer in der Zeit statt, in der ich regelmäßig in Urlaub bin und ich so nicht teilnehmen konnten.
Zufällig fand ich im vergangenen Jahr im Ordner eine Rechnung des Verwalters an uns über Technische Verwaltungskosten: „Sondergebühren lt. Vertrag für Instandhaltungsmaßnahmen“. Für Rechnungsbeträge, die sein Jahresgehalt übersteigen, darf sich der Verwalter eine Sondervergütung von 7% zzgl. MwSt. gewähren! Dieser Betrag wurde, wie alle anderen Reparaturrechnungen, anscheinend immer regelmäßig der Rücklage entnommen, vom Beirat/Rechnungsprüfer abgezeichnet, nur wir wussten nichts davon.
Nun liegt mir eine Kopie des Vertragsentwurfes vor (auf die Kopie des unterzeichneten Vertrages warte ich noch immer), nach dieser Vertragsklausel darf der Verwalter dies wohl, allerdings heißt es dort „wenn die BETREUTEN Arbeiten…übersteigen“. In diesem Jahr finde ich eine Rechnung über ca. 400.-- EURO, die Reparaturen einbezieht, obwohl der Verwalter bei keiner anwesend war oder einzelne gar nicht in Auftrag gegeben hat (turnusmäßige Auswechslung der Wärmemengenzähler durch die Ista / weitere angeblich defekte Wärmemengenzähler, die während der Spülung der Heizkreise durch die Eigentümer ersetzt werden mussten, Ausbessern der Dachrinne), auch wurden die Arbeiten nicht abgenommen oder waren mangelhaft etc…
Bei der letzten Versammlung vor 3 Wochen gab es dies als TOP- Diskussion. Der Verwalter sagt er wäre im Recht, würde aber in diesem Jahr diese Klausel „aussetzen“, wenn wir für einer größeren Sanierung, die wir soeben verabschiedet hatten, für ihn eine Bauregie-Gebühr von 4,5 % zzgl. MwSt. der Nettosumme genehmigen würden. Die Maßnahme wird über Sonderumlage finanziert, die in zwei Raten einzuzahlen ist, Summe rd. 22,000,-- EURO für die Hausfassade, Tendenz wohl eher steigend, wenn die Verwaltersondervergütung mit der Rechnungshöhe steigt.
Was meint Ihr, ist dies nicht schon eine Sache für Anwalt und Gericht?
Obwohl zwei Eigentümer abwesend waren, wurde über diesen TOP abgestimmt 7 Ja 1 Nein - nun muss ich innerhalb einer Woche reagieren!
Dazu kommt, dass die Hausverwaltung vor 2 Jahren nicht, wie sie es wollte auf 3 Jahre sondern nur auf 2 Jahre verlängernd gewählt wurde, dies aber im damaligen Protokoll mit den falschen Daten angegeben hatte und das Protokoll verändern musste. So war es ihm nicht klar, dass die Verwalterbestellung Ende des Jahres ausläuft – und leider ist es den anderen Eigentümern eher lästig, sich um einen neuen Verwalter zu kümmern. Es gibt so viele schwarze Schafe. Für einen Rat wäre ich sehr dankbar!
Hallo,
das klingt ja alles fürchterlich… Da sind sicher einige sachen, die man vor gericht klären sollte, aber man muss sich schon genau überlegen, ob man sich den stress geben will.
Meine direkten anmerkungen findest Du im text unten.
gruss
JAB
Wie könnte ich weiter vorgehen? Ein Hausverwalter hat 1999
einen Vertrag mit dem damaligen Beirat abgeschlossen, der mir
und auch anderen Eigentümern der 10 Wohneinheiten bisher nicht
vorlag.
Da fängt es schon an. Ein beirat (ich war selbst einer), darf keinen vertrag abschliessen. Dies muss über die WEG gehen, es sei denn, was ich nicht glaube, die WEG hat dem beirat hierfür eine sondervollmacht erteilt. Also: wenn es kein protokoll gibt, in dem über diesen vertrag abgestimmt wurde, ist dieser - meiner meinung nach- nicht rechtskräftig.
Da es schon öfters Unstimmigkeiten bei den
Abrechnungen gab, die der inzwischen einzige Beirat (der Sohn
Eigentlich sollte es 3 beiräte geben. Aber wer will diese arbeit schon machen. Stell Dich doch auch mal zur wahl!
einer der Eigentümerinnen, der zur Miete! wohnt!) übersah,
Ob es zulässig ist, dass ein mieter beirat ist, wage ich zu bezweifeln. Das müsste notfalls in der teilungserklärung festgeschrieben sein.
habe ich mehrmals die Rechnungen zusätzlich stichprobenartig
eingesehen und auch schon einiges gefunden, das noch geändert
wurde, wenn ich es VOR der Versammlung fand. In den letzten
beiden Jahren fanden die Versammlungen immer in der Zeit
statt, in der ich regelmäßig in Urlaub bin und ich so nicht
teilnehmen konnten.
Tja, so macht man das. Aber: du kannst das umgehen, denn Du hast ja 4 wochen einspruchsfrist. Und wenn das nicht reicht, weil Du - glücklicherweise - länger in urlaub bist, kannst Du vorsichtshalber einspruch einlegen gegen eine beschlusssache, die in der einladung stehen muss. Und was nicht in der einladung steht, kann eh nicht beschlossen werden.
Zufällig fand ich im vergangenen Jahr im Ordner eine Rechnung
des Verwalters an uns über Technische Verwaltungskosten:
„Sondergebühren lt. Vertrag für Instandhaltungsmaßnahmen“.
Für Rechnungsbeträge, die sein Jahresgehalt übersteigen, darf
sich der Verwalter eine Sondervergütung von 7% zzgl. MwSt.
gewähren!
Also mal abgesehen davon, ob Eurer vertrag überhaupt rechtsgültig ist, ist das so eine sache. Generell bei teuren rechnungen eine sondervergütung zu vereinbaren, würde ich ablehen. Denn - wie Du richtig schreibst - ist z.b. ein zähleraustausch eine sache, bei der der verwalter keine zusatzaufwendungen hat. Anders verhält es sich bei grösseren baumassnahmen. Hier hat der verwalter durchaus schon mal organistorischen aufwand, der das normale mass überschreitet. In diesem fall ist eine sondervergütung angemessen, die sollte aber von fall zu fall beschlossen werden.
Dieser Betrag wurde, wie alle anderen
Reparaturrechnungen, anscheinend immer regelmäßig der Rücklage
entnommen, vom Beirat/Rechnungsprüfer abgezeichnet, nur wir
wussten nichts davon.
Nun liegt mir eine Kopie des Vertragsentwurfes vor (auf die
Kopie des unterzeichneten Vertrages warte ich noch immer),
nach dieser Vertragsklausel darf der Verwalter dies wohl,
allerdings heißt es dort „wenn die BETREUTEN
Arbeiten…übersteigen“. In diesem Jahr finde ich eine
Rechnung über ca. 400.-- EURO, die Reparaturen einbezieht,
obwohl der Verwalter bei keiner anwesend war oder einzelne gar
nicht in Auftrag gegeben hat (turnusmäßige Auswechslung der
Wärmemengenzähler durch die Ista / weitere angeblich defekte
Wärmemengenzähler, die während der Spülung der Heizkreise
durch die Eigentümer ersetzt werden mussten, Ausbessern der
Dachrinne), auch wurden die Arbeiten nicht abgenommen oder
waren mangelhaft etc…
Bei der letzten Versammlung vor 3 Wochen gab es dies als TOP-
Diskussion. Der Verwalter sagt er wäre im Recht, würde aber in
diesem Jahr diese Klausel „aussetzen“, wenn wir für einer
größeren Sanierung, die wir soeben verabschiedet hatten, für
ihn eine Bauregie-Gebühr von 4,5 % zzgl. MwSt. der Nettosumme
genehmigen würden. Die Maßnahme wird über Sonderumlage
finanziert, die in zwei Raten einzuzahlen ist, Summe rd.
22,000,-- EURO für die Hausfassade, Tendenz wohl eher
steigend, wenn die Verwaltersondervergütung mit der
Rechnungshöhe steigt.
Was meint Ihr, ist dies nicht schon eine Sache für Anwalt und
Gericht?
Obwohl zwei Eigentümer abwesend waren, wurde über diesen TOP
abgestimmt 7 Ja 1 Nein - nun muss ich innerhalb einer Woche
reagieren!
Also abgestimmt werden kann immer und das gilt, wenn die WEG-versammlung beschlussfähig ist, das ist sie in der regel immer dann, wenn mehr als 50% der anteile anwesend sind. Wenn Du den beschluss anfechten willst, musst Du die 4-wochenfrist einhalten. Ob das erfolgversprechend ist, würde ich auf jeden fall mit einem anwalt besprechen. Ich halte eher den ganzen vertrag für ungültig, als jetzt eine einzelne bestimmung, auch wenn sie unfair erscheint. Alternative wäre, eine mehrheit der eigentümer (bei 10 ist das ja noch überschaubar) zu überzeugen, diesen beschluss wieder rückgangig zu machen.
Dazu kommt, dass die Hausverwaltung vor 2 Jahren nicht, wie
sie es wollte auf 3 Jahre sondern nur auf 2 Jahre verlängernd
gewählt wurde, dies aber im damaligen Protokoll mit den
falschen Daten angegeben hatte und das Protokoll verändern
musste. So war es ihm nicht klar, dass die Verwalterbestellung
Ende des Jahres ausläuft – und leider ist es den anderen
Eigentümern eher lästig, sich um einen neuen Verwalter zu
kümmern. Es gibt so viele schwarze Schafe. Für einen Rat wäre
ich sehr dankbar!
Also das ist ganz einfach. Wenn die bestellung ausläuft (achtung: das ist etwas anderes als der verwaltervertrag, denn nur die bestellung gibt ihm das legitime recht, Euch nach aussen zu vertreten), also wenn dies ausläuft, darf er nichts mehr für oder gegen Euch tun. Also wäre es im interesse des verwalterts, rechtzeitig noch eine versammlung einzuberufen. Wenn er das nicht will, könnt ihr ihn zwingen, das bedarf einer mehrheit von (ich glaube) 25% der stimmen.
IN dem fall sollte sich eine beratung beim anwalt (falls Du eine rechtsschutzversicherung hast) lohnen. Alternativ kann ich auch den Haus&Grund verein empfehlen. Das geld lohnt sich auf jeden fall.
Viel spass noch.
Gruss
JAB