ich bin WEG-Verwalter und habe eine in meinen Augen recht komplizierte Frage. Es geht um einen Zweitbeschluss.
Die Ausgangslage ist folgende: Im April d. J. wurde von der EG beschlossen, dass mehrere mehr oder weniger renovierungsbedürftige Dachterrassen komplett erneuert werden, aufgeteilt in 3 Abschnitte, auszuführen in diesem Jahr und den beiden nächsten Jahren. Der Beschluss wurde nicht angefochten.
Bei einem WE mit Dachterrasse gibt es nun verstärkt Probleme mit Wasseintritt von irgendwelchen undichten Teilen der Dachterrasse (vermutlich Abfluss, aber mit 100%iger Sicherheit kann das natürlich niemand sagen) mit Schimmelbildung innen, der Mieter ist deswegen angabegemäß ausgezogen. Verständlicherweise will der Eigentümer das nun sofort repariert haben. Laut Handwerker wäre eine provisorische Abdichtung des vermutlich den Wassereintritt verursachenden Ablaufes nicht sinnvoll, da die Folie … eine derart große Spannung aufweist, dass diese bei Arbeiten reißen und über die Wintermonate deshalb noch größerer Schaden entstehen würde.
Nun zum eigentlichen Problem: Wenn ich eine EV einberufe, damit hierüber von der EG nochmal entschieden wird und es würde angenommen der gleiche Beschluss nochmal gefasst, nämlich es bleibt bei dem bereits im April gefassten Beschlüssen - also Aufteilung auf dieses und die beiden kommenden Jahre, das wäre das m. E. ein inhaltsgleicher Beschluss, selbst eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses hätte keine Auswirkungen auf den rechtskräftigen Erstbeschluss.
Andererseits wenn ich so einen Fall „weiterspinne“: Was wäre, die EG hätte beschlossen, dass die nächsten 20 Jahre keine Reparatur vorgenommen wird und so ein Beschluss wäre nicht angefochten worden. Dann wäre der Eigentümer ja der Mehrheit ausgeliefert. Wenn die nie einen abändernden Beschluss fassen, müsste der WE das so hinnehmen. Und genau das denke ich kann doch nicht sein, würde nach meiner Meinung gegen Treu und Glauben verstoßen.
Wie sehen Sie das Problem? Hat in dem geschilderten Fall der WE einen Anspruch auf sofortige Reparatur der Dachterrasse, nicht erst später, oder würde das Gericht trotz des nicht angefochtenen und damit rechtskräftigen Erstbeschlusses sagen, es besteht ein Anspruch des WE zur sofortigen Reparatur.
Danke für die Anfrage. Ihr Problem ist immer wiederkehrend.
Ich konnte Ihren Darstellungén nicht entnehmen, ob der WE Beschluss die Sanierung der betroffenen undichten Dachterrasse im ersten Step vorsieht. Wenn nicht, benötigen Sie einen weiteren Beschluss und können in der Einladung auf die besondere Situation hinweisen. Somit kennt jeder Eigentümer im Vorfeld die aktuelle brisante Situation.
Bei weiteren Fragen bitte melden.
Viele Grüße Uwe Scherer
Liebe/-r Experte/-in,
ich bin WEG-Verwalter und habe eine in meinen Augen recht
komplizierte Frage. Es geht um einen Zweitbeschluss.
Die Ausgangslage ist folgende: Im April d. J. wurde von der EG
beschlossen, dass mehrere mehr oder weniger
renovierungsbedürftige Dachterrassen komplett erneuert werden,
aufgeteilt in 3 Abschnitte, auszuführen in diesem Jahr und den
beiden nächsten Jahren. Der Beschluss wurde nicht angefochten.
Bei einem WE mit Dachterrasse gibt es nun verstärkt Probleme
mit Wasseintritt von irgendwelchen undichten Teilen der
Dachterrasse (vermutlich Abfluss, aber mit 100%iger Sicherheit
kann das natürlich niemand sagen) mit Schimmelbildung innen,
der Mieter ist deswegen angabegemäß ausgezogen.
Verständlicherweise will der Eigentümer das nun sofort
repariert haben. Laut Handwerker wäre eine provisorische
Abdichtung des vermutlich den Wassereintritt verursachenden
Ablaufes nicht sinnvoll, da die Folie … eine derart große
Spannung aufweist, dass diese bei Arbeiten reißen und über die
Wintermonate deshalb noch größerer Schaden entstehen würde.
Nun zum eigentlichen Problem: Wenn ich eine EV einberufe,
damit hierüber von der EG nochmal entschieden wird und es
würde angenommen der gleiche Beschluss nochmal gefasst,
nämlich es bleibt bei dem bereits im April gefassten
Beschlüssen - also Aufteilung auf dieses und die beiden
kommenden Jahre, das wäre das m. E. ein inhaltsgleicher
Beschluss, selbst eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses
hätte keine Auswirkungen auf den rechtskräftigen
Erstbeschluss.
Andererseits wenn ich so einen Fall „weiterspinne“: Was wäre,
die EG hätte beschlossen, dass die nächsten 20 Jahre keine
Reparatur vorgenommen wird und so ein Beschluss wäre nicht
angefochten worden. Dann wäre der Eigentümer ja der Mehrheit
ausgeliefert. Wenn die nie einen abändernden Beschluss fassen,
müsste der WE das so hinnehmen. Und genau das denke ich kann
doch nicht sein, würde nach meiner Meinung gegen Treu und
Glauben verstoßen.
Wie sehen Sie das Problem? Hat in dem geschilderten Fall der
WE einen Anspruch auf sofortige Reparatur der Dachterrasse,
nicht erst später, oder würde das Gericht trotz des nicht
angefochtenen und damit rechtskräftigen Erstbeschlusses sagen,
es besteht ein Anspruch des WE zur sofortigen Reparatur.
ich schlage Ihnen vor, kurzfristig eine WEG Versammlung mit diesem Tagesordnungspunkt einzuberufen. Um allen Beteiligten im Vorfeld die aktuelle Situation zu erklären, ist ein umfassender Kommentar in der Einladung dienlich und hilft Ihnen, den Beschluss entsprechen vorzubereiten.
der Beschluss über die Reparatur der Dachterrassen ist an sich schon falsch gefasst worden. Richtig wäre gewesen, einen Beschluss über die Sanierung der Dachterrassen zu fassen.
Die Problematik jetzt ist eine Reparatur, für die der Verwalter keinen Beschluss benötigt, zumal auch Gefahr im Verzug ist.
Wenn die Anlage nicht streitbehaftet ist, würde ich versuchen, über einen Korrekturbeschluss die Sanierung der Dachterrasse den Auftrag in diesem Jahr noch auszulösen.
Auch ist der Schaden nach meiner Ansicht von der Gebäudeversicherung zu tragen.
gerne weitere Info über persönliches Telefongespräch
vielleicht ging das aus meinen Ausführungen nicht eindeutig hervor, aber es wurde schon eine umfassende Sanierung beschlossen, nur eben erst für nächstes Jahr. Ich werde jetzt wohl eine EV einberufen in der Hoffnung, dass die bereits beschlossenen Maßnahmen noch in diesem Jahr auszuführen sind. Trotz eines rechtskräftigen, weil nicht angefochtenen Beschlusses kann es m. E. nicht soweit gehen, dass der betroffenen WE nichts dagegen machen kann.
Die Gebäudeversicherung trägt hier allerdings nichts, denn es liegt keine versicherter Schaden vor, ist einfach eine altersbedingte Reparatur.
Reparaturen müssen ohne Eigentümerbeschluss erledigt werden.
Aus Kostengründen kann die Sanierung dann vorgezogen werden, da sie gleichbedeutend mit der Reparatur ist. Notfalls könnte man mit einem Umlaufbeschluss arbeiten.
Wenn die Finanzierung des Sanierungsbeschlusses nur auf Grundlage einer Sonderumlage erfolgen kann, dann wird wohl eine außerordentliche ETV notwendig werden.
Für die Gebäudeversicherung ist es immer eine Frage der Darstellung. Jetzt ist eine Undichtigkeit im Dach vorhanden, die durchaus beim letzten Sturm passiert sein kann. Die Auswirkungen wurden erst später sichtbar (Allmählichkeit).
der Zustand der Dachterrassen mit immer wieder Problem Wassereintritt besteht schon seit Jahren und sie liegen unterhalb des Belages. Also müssten für einen Sturmschaden schon äußerlich sichtbare Schäden vorhanden sein.
Zur Finanzierung ist auch eine Sonderumlage notwendig. An einer EV denke ich führt hier kein Weg vorbei, ohne dass ich mich möglichen Schadensersatzansprüchen aussetze.
ich bin WEG-Verwalter und habe eine in meinen Augen recht
komplizierte Frage. Es geht um einen Zweitbeschluss.
Die Ausgangslage ist folgende: Im April d. J. wurde von der EG
beschlossen, dass mehrere mehr oder weniger
renovierungsbedürftige Dachterrassen komplett erneuert werden,
aufgeteilt in 3 Abschnitte, auszuführen in diesem Jahr und den
beiden nächsten Jahren. Der Beschluss wurde nicht angefochten.
Bei einem WE mit Dachterrasse gibt es nun verstärkt Probleme
mit Wasseintritt von irgendwelchen undichten Teilen der
Dachterrasse (vermutlich Abfluss, aber mit 100%iger Sicherheit
kann das natürlich niemand sagen) mit Schimmelbildung innen,
der Mieter ist deswegen angabegemäß ausgezogen.
Verständlicherweise will der Eigentümer das nun sofort
repariert haben. Laut Handwerker wäre eine provisorische
Abdichtung des vermutlich den Wassereintritt verursachenden
Ablaufes nicht sinnvoll, da die Folie … eine derart große
Spannung aufweist, dass diese bei Arbeiten reißen und über die
Wintermonate deshalb noch größerer Schaden entstehen würde.
Nun zum eigentlichen Problem: Wenn ich eine EV einberufe,
damit hierüber von der EG nochmal entschieden wird und es
würde angenommen der gleiche Beschluss nochmal gefasst,
nämlich es bleibt bei dem bereits im April gefassten
Beschlüssen - also Aufteilung auf dieses und die beiden
kommenden Jahre, das wäre das m. E. ein inhaltsgleicher
Beschluss,
ja das wäre so
selbst eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses
hätte keine Auswirkungen auf den rechtskräftigen
Erstbeschluss.ja stimmt, sehe ich auch so
Andererseits wenn ich so einen Fall „weiterspinne“: Was wäre,
die EG hätte beschlossen, dass die nächsten 20 Jahre keine
Reparatur vorgenommen wird und so ein Beschluss wäre nicht
angefochten worden. Dann wäre der Eigentümer ja der Mehrheit
ausgeliefert.
nein nicht ganz, evtl. stehen dem WE schadenersatzansprüche zu
Wenn die nie einen abändernden Beschluss fassen,
müsste der WE das so hinnehmen. Und genau das denke ich kann
doch nicht sein, würde nach meiner Meinung gegen Treu und
Glauben verstoßen.
Hier müßte der WE den Klageweg beschreiten, außerdem kann auch ein Negativbeshcluss angefochten werden
Wie sehen Sie das Problem? Hat in dem geschilderten Fall der
WE einen Anspruch auf sofortige Reparatur der Dachterrasse,
nicht erst später, oder würde das Gericht trotz des nicht
angefochtenen und damit rechtskräftigen Erstbeschlusses sagen,
es besteht ein Anspruch des WE zur sofortigen Reparatur.
inzwischen hat sich das Problem erledigt, die EG hatte ein Einsehen. In einer außerordentlichen Versammlung wurde beschlossen alle Dachterrassen zu erneuern, so bald als möglich.
Danke für die Antwort. Wir sehen das Problem beide genauso.