Hallo,
ich hatte mich bereit erklärt, für unsere WEG die Verwaltung zu übernehmen. Jetzt sitze ich an der Nebenkostenabrechnung. Und obwohl ich schon einige Literatur gewälzt habe, weiß ich bei manchen Kosten nicht, wie ich sie zuordnen soll.
Zum Beispiel:
Austausch Sandkastensand mit Lieferung u. Abfuhr - Nebenkosten oder Rücklagen?
Eine Großpackung neuer Glühlampen für die Außenbeleuchtung - Nebenkosten oder Rücklagen?
Eine mittelgroße Reparatur gehört wohl in die Kategorie Rücklagen, aber sie ist letztes Jahr erfolgt, Rechnung ebenfalls, bloß bezahlt wurde erst im Januar - welches Jahr nehme ich dann?
Generell: was bezahle ich aus dem (gut gefüllten) Rücklagentopf?
Ich freue mich über eine Antwort, aber auch über Literatur- oder Linkhinweise. (Eigentlich finde ich diese Fragen nicht so extrem wichtig, zumal keine Wohnung vermietet ist, aber es gibt manchmal sehr pingelige Leute…)
Vielen Dank im Voraus!
um eine Hausverwaltung korrekt durchzuführen, muss man sich erst einmal genau einarbeiten.
Bei WEG wird Manches anders gehandhabt, als in einem
normalen Mietshaus.
Deshalb sollten Sie sich auch die Verträge anschauen, was da so im Einzelnen vereinbart ist.
Zu 1. Für die Regelung des Sandkastens kann ich Ihnen keinen Tip geben, denn da sollten Sie erst einmal klären, auf wessen Veranlassung der Sandkasten errichtet wurde und wer für die entsprechende Reinigung zuständig ist.
Zu 2.Alle Ersatzteile einschl. Glühlampen sind aus dem Rücklagentopf zu zahlen.
Zu 3. Ich gehe davon aus, dass Sie jeweils das Kalenderjahr abrechnen und da würde ich das Datum der Überweisung nehmen, weil man das banktechnisch besser übersehen kann.
Aus dem Rücklagentopf zahlen Sie alle Kosten, die nicht zu den umlegbaren Betriebs- und Nebenkosten gehören.
Die umlegbaren Betriebs-und Nebenkosten finden Sie im Internet unter:
§ 27 ll. Berechnungsverordnung und Anlage 3.
Da finden Sie alles was Sie brauchen.
grundsätzlich ist die Jahresabrechnung der WEG eine Hausgeldabrechnung. Diese unterscheidet sich erheblich von einer Nebenkostenabrechnung, in der ausschließlich im mietrechtlichen Sinne umlagefähige Betriebskosten abzurechnen sind.
Wenn kein Beschluss der Gemeinschaft vorliegt, bestimmte Kosten der Gemeinschaft aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen, empfehle ich dringend die „Finger weg!!!“ (HAFTUNGSFALLE!!!)
Nicht umsonst heißt sie Instandhaltungsrücklage. Darum Entnahmen nur mit Beschluss!!!
Füpr die Gemeinschaft gibt es die Hausgeldabrechnung nach dem Abflußprinzip oder Leistungsprinzip.
Abflußprinzip - bedeutet strikt den Kapitalfluß des abzurechnenden Jahres berücksichtigen. Darunter fällt keinesfalls die Jahresrechnung Strom, Wasser, Gas/Öl oder Abwasser!
Leistungsprinzip - bedeutet die Abrechnung der Kosten in dem Jahr, in dem sie anfallen. Also Zeitpunkt der Leistung. So auch bei der fraglichen Rechnung der Reparatur.
Der Austausch des Sandes ist eine, auch umlagefähige, Kostenposition, die die laufende Instandhaltung enthalten sollte. Im Wirtschaftsplan sollte ein gewisser Kostenrahmen für laufende Instandhaltung eingeschlossen sein. Ggfs. könnte über den Austausch des Sandes auch ein Beschluss gefasst worden sein. Dieser Beschluss sollte die Kostenregelung beinhalten.
Gleiches gilt für die Glühlampen, die auch aus der laufenden Instandhaltung heraus bezahlt und anschließend bevorratet werden. Diese Kosten sind jedoch nicht umlagefähig im mietrechtlichen Sinne.
Die Kosten der Reparatur würde ich nur dann aus der Rücklage entnehmen, wenn die Gemeinschaft beschlossen hat, die Reparatur auch von dort zu bezahlen.
Aus den Fragen entnehme ich, daß offensichtlich in der Vergangenheit nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wurde.
Zukünftig bei einem Beschluss zu einer baulichen Maßnahme immer die Kostenregelung gleichzeitig mit beschließen. Aber die Instandhaltungsrücklage nicht zu stark belasten, damit der Topf nicht zu schnell leer wird. Viel eher vielleicht weniger der IHR zuführen und mehr für laufende Instandhaltung im Wirtschaftsplan einkalkulieren.
Als Literatur empfehle ich: Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz von Georg Jennißen. Hier sind auch Musterabrechnungen enthalten, die man problemlos mit Excel erstellen kann.
Wenn Fragen sind, einfach anrufen unter 0175/ 521 47 42.
Hallo Birke16,
einige interessante Fragen sind dabei. Grundsätzlich sind lt. Mietrecht BGB §556 bzw. §27 Abs. 1 die Nebenkosten in der Anlage 3 zu entnehmen bzw. beschrieben. Im Internet ist dies sicherlich auch abrufbar. Ich füge meine Antwort nach den Fragen ein:
Austausch Sandkastensand mit Lieferung u. Abfuhr - Nebenkosten oder Rücklagen?
–> gehört zu NK, Gruppe „Kosten der Gartenpflege“
Eine Großpackung neuer Glühlampen für die Außenbeleuchtung - Nebenkosten oder Rücklagen?
–> gehört zu NK, Gruppe „Kosten für Beleuchtung“
Eine mittelgroße Reparatur gehört wohl in die Kategorie Rücklagen, aber sie ist letztes Jahr erfolgt, Rechnung ebenfalls, bloß bezahlt wurde erst im Januar - welches Jahr nehme ich dann?
–> gehört zu Reparaturen (bei Ihnen aus Rücklage)und ist dem Jahr zuzuordnen, in der die Reparatur erfolgte.
Generell: was bezahle ich aus dem (gut gefüllten) Rücklagentopf?
–> wie schon genannt, alles was nicht Betriebskosten/NK sind.
Beste Grüße
Kocki
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
ich staune über Ihren Mut, die WEG Verwaltung zu übernehmen und hoffe, dass Sie eine notarielle Berufungsurkunde haben.
Das WEG Recht ist nicht einfach zu verstehen und zu lesen.
Zu Ihren Fragen.
Sie teilten mit, dass derzeit keine Wohnung vermietet ist (Weiterbelastung von umlegbaren Kosten für die Mieter (Nebenkostenabrechnng))
Reparatur
Hier ist es nicht einfach, da der Betrag nicht genannt wurde. falls dies eine „Kleinreparatur“ ist (z.B. 3000 €) ist das in die Nebenkosten zu buchen.
Generell gilt die Buchung so vorzunehmen, dass die erbrachten Leistungen in dem Kalenderjahr gebucht werden, in dem dies erbracht wurde. Ansonsten Rückstellung bilden und bei Zahlung aufzulösen.(ist ein kompliziertes Thema wegen Steuer…)
Wann nutze ich den Rücklagentopf
Hier gilt WEG Recht. Bitte fassen Sie den Rücklagentopf nie eigenmächtig an, da Sie treuhändisch für die WEG Gemeinschaft arbeiten (siehe mein Hinweis Notarurkunde und daraus folgend Haftung…)
In der Regel werden große Bauvorhaben (Fassade streichen, Umseten von Brandschutzmaßnahmen etc. daraus bezahlt)
Kaufen Sie sich unbedingt den Wortlaut WEG Recht (Wortlaut Paragraphen), denn das ist die „BIBEL“.
Viel Erfolg von Uwe Scherer
Hallo,
ich hatte mich bereit erklärt, für unsere WEG die Verwaltung
zu übernehmen. Jetzt sitze ich an der Nebenkostenabrechnung.
Und obwohl ich schon einige Literatur gewälzt habe, weiß ich
bei manchen Kosten nicht, wie ich sie zuordnen soll.
Zum Beispiel:
Austausch Sandkastensand mit Lieferung u. Abfuhr -
Nebenkosten oder Rücklagen?
Eine Großpackung neuer Glühlampen für die Außenbeleuchtung
Nebenkosten oder Rücklagen?
Eine mittelgroße Reparatur gehört wohl in die Kategorie
Rücklagen, aber sie ist letztes Jahr erfolgt, Rechnung
ebenfalls, bloß bezahlt wurde erst im Januar - welches Jahr
nehme ich dann?
Generell: was bezahle ich aus dem (gut gefüllten)
Rücklagentopf?
Ich freue mich über eine Antwort, aber auch über Literatur-
oder Linkhinweise. (Eigentlich finde ich diese Fragen nicht so
extrem wichtig, zumal keine Wohnung vermietet ist, aber es
gibt manchmal sehr pingelige Leute…)
Vielen Dank im Voraus!
Hallo,
ich hatte mich bereit erklärt, für unsere WEG die Verwaltung
zu übernehmen. Jetzt sitze ich an der Nebenkostenabrechnung.
Und obwohl ich schon einige Literatur gewälzt habe, weiß ich
bei manchen Kosten nicht, wie ich sie zuordnen soll.
Zum Beispiel:
Austausch Sandkastensand mit Lieferung u. Abfuhr -
Nebenkosten oder Rücklagen?
Verfügungen der IRL nur nach Beschluss
Eine Großpackung neuer Glühlampen für die Außenbeleuchtung
Material keine IRL, nur nach Beschluss
Nebenkosten oder Rücklagen?
Eine mittelgroße Reparatur gehört wohl in die Kategorie
Rücklagen,
NEIN, wenn kein Beschluss vorliegt dann nicht
aber sie ist letztes Jahr erfolgt, Rechnung
ebenfalls, bloß bezahlt wurde erst im Januar - welches Jahr
nehme ich dann?
Im Jahr wo der Geldabfluss erfolgte
Generell: was bezahle ich aus dem (gut gefüllten)
Rücklagentopf?
Alles was die WEG beschlossen hat
Ich freue mich über eine Antwort, aber auch über Literatur-
oder Linkhinweise. (Eigentlich finde ich diese Fragen nicht so
extrem wichtig, zumal keine Wohnung vermietet ist, aber es
gibt manchmal sehr pingelige Leute…)
Vielen Dank im Voraus!