Liebe/-r Experte/-in,
vielleicht können Sie mir weiterhelfen,ich habe folgendes Problem:
Ich bin Mieterin und habe für unsere 2 Autos Stellplätze in der Einfahrt unseres Mietshauses ( keine Durchgang,nur der Weg zur Haustür und zum Garten),die lt.Mietvertrag zu unserer Wohnung gehören. Nun hat mich der Nachbar gebeten ,ab und zu die Autos wegzufahren und diese Einfahrt zu benutzen, da er diverse Gartenarbeiten in SEINEM Garten durchführen möchte (Pool bauen u.s.w.)und dafür entfernt er Teile seines Zauns,damit er in seinen Garten kommt.Er sagt,er würde nur von dieser Seite aus herankommen.Beim ersten Mal hat es uns natürlich nichts ausgemacht und wir haben unsere Autos weggefahren,aber inzwischen ist es selbstverständlich für ihn geworden und für uns nur noch nervig,da man hier sowieso schlecht Parkplätze bekommt. Da uns dieses nun zuviel wurde, haben wir natürlich den Vermieter darauf angesprochen und wollten wissen,ob er das überhaupt darf,welcher jetzt selbstverständlich entsetzt über das Verhalten des Nachbarn war und grundsätzlich nicht möchte, dass auf seinem Grundstück eine ,Dauerbaustelle" entsteht. Nun habe ich mit dem Nachbarn gesprochen,dieser meint aber,er hätte das Wegerecht dafür,da er sonst nicht seine Arbeiten verrichten könne. Nun stehe ich natürlich mittendrin und weiss nicht,wie dieser Streit nun weitergehen soll…
Nun möchte ich gern wissen, ob er wirklich das Wegerecht hat und wir wieder und immer wieder unsere Autos aus der Einfahrt fahren müssen. (Was natürlich die Frage aufwirft,wer einen Schaden an unseren Autos zahlt,wenn diese nicht auf unseren Parkplätzen stehen…)
Es wäre toll,wenn Sie mir weiterhelfen könnten.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Katja
Tut mir leid, das ist was für den Anwalt und ggf. ein Gericht.
MfG
Hallo aus Bernburg,
für Mieter verbindlich ist der Mietvertrag. Ob ein Nachbar ein Recht gegenüber Ihrem Vermieter hat, ist deren Sache und geht zeitweilige Nutzer (Mieter) nichts an.
Schäden an nicht sachgerecht abgestellten Fahrzeugen trägt entweder der Besitzer oder deren Versicherung bzw. der Verursacher falls dieser ermittelbar ist.
Sollte der Nachbar ihres Vermieters tatsächlich ein Recht (das muss er gegenüber ihrem Vermieter, dem Grundstückseigentümer, durchsetzen) haben das sie in ihrem Mietvertrag beschneidet, müsste ihr Vermieter den Vertrag ändern bzw. ihnen eine andere Möglichkeit schaffen.
LG aus Bernburg
Sie haben den Parkplatz gemietet, also muss er Ihnen auch zustehen, zu jeder Zeit. Sie können hier also schonmal die Miete kürzen. Natürlich hat immer der Besitzer das Wegerecht. Aber Sie als Mieter haben Nutzrecht. Wer einen Schaden bezahlen würde, könnte nur ein Richter klären. So endet das immer. Wenn ich Ihnen einen Rat geben darf- suchen Sie sich eine neue Wohnung. Hier wird es noch viel Streit geben. Ich kenne mich da persönlich aus…
Alles Gute
Anja
Sehr geehrte Dame,
Ihre Frage lässt sich sehr einfach beantworten. Wenn der Nachbar meint, ein Wegerecht zu haben, so handelt es sich hierbei um eine so genannte Grunddienstbarkeit, die als Belastung im Grundbuch des Grundstücks eingetragen sein müsste, auf der das Wegerecht lasten soll. Einfach ausgedrückt sollten Sie Ihren Vermieter, also den Eigentümer des Grundstücks fragen, ob im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen ist, was ich kaum glaube, da Ihr Vermieter Ihnen ansonsten nicht die Parkplätze hätte zuweisen dürfen. Alleine aus der Tatsache, dass Sie die Autos weggefahren haben und dem Nachbar gestattet haben, den Weg zu nutzen, entsteht kein Wegerecht.
Ganz im Gegenteil könnte Ihr Vermieter dem Nachbarn sogar die Nutzung untersagen.
Ich hoffe, ich konnte helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Nicolai Kutz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Hier muß man unterscheiden zwischen einem Wegerecht und dem Recht, etwa für bestimmte Arbeiten über das Nachbargründstück Zugang zum eigenen Grundstück zu erhalten.
Das Wegerecht ist ins Grundbuch eingetragen und berechtigt den Nachbarn dauerhaft, das Grundstück in dem im Grundbuch festgelegten Umfang (z.B. Befahren oder Begehen) zu nutzen. Ob ein Wegerecht besteht, muß der Vermieter wissen. Sollte dies der Fall sein, kann der Nachbar sein Wegerecht ausüben, der Vermieter muß Ihnen jedoch eine „Entschädigung“ (z.B. Mietminderung) dafür gewähren, daß Sie den gemieteten Stellplatz nicht oder eingeschränkt nutzen können.
Gibt es ein im Grundbuch festgeschriebenes Wegerecht nicht, hat der Nachbar nur seine allgemeinen nachbarlichen Rechte, wie sie in jedem Bundesland im Nachbarrechtsgesetz festgelegt sind. Hierzu gehört etwa, daß ihm für ein konkretes Vorhaben ein Zugang zu seinem Garten ermöglicht werden muß, wenn er dort Bauarbeiten durchführen muß und anders nicht dort hingelangen kann. Eine solche Zugangsmöglichkeit muß jedoch nur vorübergehend und in verhältnismäßigem Rahmen gewährt werden. Vor allem aber bedarf sie der ausdrücklichen vorherigen Erlaubnis durch den Vermieter und Grundstückseigentümer.
Solange der Nachbar die nicht vorweisen kann, müssen Sie Ihre Autos nicht wegstellen.
Nun möchte ich gern wissen, ob er wirklich das Wegerecht hat
und wir wieder und immer wieder unsere Autos aus der Einfahrt
fahren müssen. (Was natürlich die Frage aufwirft,wer einen
Schaden an unseren Autos zahlt,wenn diese nicht auf unseren
Parkplätzen stehen…)
Hallo,
schau nach bei Wikipedia, besser kann ich es auch nicht erkären:
Im Sachenrecht bezeichnet das Wegerecht das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges / der Durchfahrt zu nutzen. Das Recht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden:
privatrechtlich:
durch schuldrechtliche Vereinbarung (Vertrag) oder
durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit;
öffentlich-rechtlich
durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Baulast.
Während die schuldrechtliche Vereinbarung nur zwischen den Personen wirkt und damit gegenstandslos wird, sobald einer der Grundstückseigentümer wechselt, wirkt die Bestellung einer Grunddienstbarkeit als dingliches Recht, d.h. das Recht lastet auf dem Grundstück. Auch spätere Erwerber des Nachbargrundstücks dürfen also das Wegerecht nutzen. Auch spätere Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks müssen die Inanspruchnahme des Wegerechts dulden. Vgl. auch Schürgerecht
Solche dinglichen Wegerechte schlagen sich natürlich im Wert des Grundstücks nieder, weil sie die Verwendbarkeit des Grundstücks beeinträchtigen.
In der Regel ergibt sich eine Wegerecht nicht direkt als Gewohnheitsrecht sondern muss im Grundbuch eingetragen sein."
Also, das Wegerecht ergibt sich nicht einfach aus der Tatsache, dass der Nachbar sonst sein Grundstück nicht ereichen kann. Wenn er das Wegerecht hat, wier behauptet - nach Lage der scheidet ein schuldrechtliches Wegerecht aus (denn sonst würden die Eigentümer ja davon wissen) - bleibt nur ein dingliches Wegerecht, dass müßte dann im Grundbuch eingetragen sein.
Wenn nicht - dann eben nicht.
MfG
Vierten
Hallo Katja,
leider habe ich mich seit meinem Studium nicht mehr mit Immobiliarsachenrecht beschäftigt und kann mich daher auch insoweit nicht qualifiziert äußern.
Jedenfalls hätte Ihnen ein ggf. bestehendes Wegerecht seitens des Vermieters offenbart werden müssen, da die Parkplätze, für die Sie ja schließlich auch Miete zahlen, während der (offenbar recht häufigen) Nutzung des Wegerechts durch Ihren Nachbar nur eingeschränkt brauchbar sind.
Sollte sich herausstellen, dass hier tatsächlich ein Wegerecht des Nachbarn besteht und der Vermieter nicht reagiert, könnten Sie dezent durchblicken lassen, über eine Mietminderung nachzudenken.
Das hilft in der Regel. Grundsätzlich ist aber natürlich immer einer wie auch immer gearteten einvernehmlichen Lösung der Verzug zu geben, wobei man dann selbst natürlich auch bereit sein muss, gewisse Kompromisse einzugehen.
Wenn aber alles nichts hilft, kommt man leider an einem Anwalt nicht vorbei.
Ich hoffe, Ihnen ein wenig geholfen zu haben.
MfG
H.K.
Erst einmal möchte ich um Nachsicht bitten, dass ich erst zu heute zum antworten komme.
Nun zu Ihrer Anfrage:
Die Thematik die Sie schildern ist rechtlich zweiteilig:
a) Wegerechte - die unterschiedlich begründet werden können - binden den Grundstückseigentümer (in Ihrem Fall Ihren Vermieter) bestehen diese.
b) Als Mieter wirkt diese Nutzungsbeschränkung von Flächen auf Sie nur begrenzt durch. Sie müssen eine berechtigte Nutzung dulden, wenn dies im Mietvertrag deutlich gemacht worden ist.
c) Dies sollte ein Vermieter in seinem Vertrag in irgend einer sinnigen Weise tun, weil Sie umgekehrt zwar keine direkten Abwehransprüche gegen den Inhaber eines solchen Rechts haben, aber natürlich das Recht zur Mietminderung, wird dadurch - hier wohl der Fall - der sog. Gebrauch der Mietsache doch erheblich beeinträchtigt.
d) Es ist teils auch Auslegungsfrage des Mietvertrags, ob eine entsprechende Beschränkung der Mietsache als wirksam gegeben betrachtet werden kann. Z.B. dann, wenn aufgrund Art und Lage des Grundstücks sich das Wegerecht bei objektiv vernünftiger Betrachtung Ihnen hat nicht verschließen können, als Sie die Freifläche angemietet haben.
e) Ferner ein berechtigtes Interesse des Inhabers des Wegerechts besteht, davon Gebrauch zu machen.
Summa:
Besteht das Nutzungsrecht - Wegerecht - tatsächlich, hat der Nachbar das Recht davon weithin uneingeschränkt auch Gebrauch zu machen. Es kommt dann auf eine Einzelfallbetrachtung an, ob Sie sich das ohne Mietminderung gefallen lassen müssen.
Nicht klar ist mir auch, weshalb da dann ein Zaun war, mithin eigentlich die unmittelbare Nutzung des Wegerechts bereits aufgegeben war.
Wenn der Nachbar ein Wegerecht besitzt, ist es völlig unerheblich, ob er das derzeit - ausnahmsweise - geltend macht, weil er für Bauarbeiten dies nicht anders bewerkstelligen kann. Hat er das Wegerecht vollumfänglich - eigens zu klärende Rechtsfrage - muss der Weg freigehalten werden. Besteht das Wegerecht an bestimmte Voraussetzungen geknüpft (Beispiel: Durchführung von Bauarbeiten etc.), hat er das Recht der Nutzung, liegen die Voraussetzungen vor.
Deckt der Mietvertrag (auch eine Frage der Auslegung und des Inhalts) dieses ab, haben Sie keine Möglichkeit, sich dagegen zu wehren. Insbesondere können Sie die Miete nicht sodann mindern.
Hinzu kommt: Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist die „Baustelle“ nicht auf dem Grundstück Ihres Vermieters, sondern auf dem des Nachbarn, der Grundstückseigentümer ist. Das gilt es scharf zu trennen. Denn für die Unterhaltung einer sog. Baustelleneinrichtung auf fremdem Grund genügt ein Wegerecht natürlich nicht. Wohl aber könnten auch hier aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften Duldung gegeben sein, nämlich dann, wenn hierzu im Wege von Baugenehmigungen Anordnungen und Vereinbarungen getroffen sind.
Solche Rechte sind nicht notwendig im Grundbuch eingetragen. Vielfach ist bei dichten Bebauungen, z.B. in Ortskernen und Reihenhaussiedlungen, das im sog. Baulastenverzeichnis der Städte geregelt. Bei besonders alten Bebauungen, sind solche Rechte - vor 1900 begründet - auch in den sog. Servitutenbüchern, also den Vorläufern der heutigen Baulastenverzeichnisse bei den Gemeinden und Städten verzeichnet.
Zwecks gesicherter Wege- und Nutzungsrechte müsste daher bei den Bauaufsichtsbehörden (Baurechtsamt) und beim Grundbuchamt nachgefragt werden, ob eine sog. „Belastung“ des Grundstücks mit einer „Grunddienstbarkeit“ (so nennt sich das fachlich) besteht.
Richtig: In diesem Konflikt stehen Sie als Mieter i.d.T. zwischen den Fronten. Besteht ein formalrechtlicher Nutzungsanspruch, müssen Sie den Nachbarn gewähren lassen, gleichgültig wie nervig das auch zunächst ist. Verwehren Sie ihm unberechtigt die Nutzung, hat er einen Abwehranspruch nach § 1004 BGB (Eigentumsstörung). Das führt schnell zur Anordnung einer einstweiligen Verfügung gegen Sie. Also Vorsicht!
Ihr Vermieter mag wenig „begeistert“ von der Nutzung und der „Baustelle“ (vermutlich doch völlig auf dem anderen Grundstück gelegen) sein, da hat er aber im Zweifel Pech, nämlich dann, wenn er tatsächlich durch Belastung seines Grundstücks mit entsprechendem Wege- und Duldungsrechten belastet ist.
Und er wird noch weniger „begeistert“ sein, wenn die Sache so liegt, dass Sie als Mieter zwar im Zweifel deshalb - nämlich wenn der Nachbar ein bestehendes Recht berechtigt ausübt - Sie umgekehrt Mietminderungsrechte gegen Ihren Vermieter haben.
Zu dem Thema ist zu ergänzen:
Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter ein solches Minderungsrecht nämlich bei entsprechenden Baustellen auf Nachbargrundstücken nämlich auch und dann, wenn der Vermieter im Innenverhältnis zum anderen Grundstückseigentümer zur Duldung der Baustelle verpflichtet ist.
Aber auch hier Vorsicht!
Das Maß der Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache muss von einem merklichen Umfang sein. Dabei kommt es dann umgekehrt für die Minderung nicht darauf an, dass z.B. für bestimmte Tageszeiten das Mietobjekt nicht tatsächlich genutzt wird.
Praktischer Ratschlag:
a) Fordern Sie ihren Vermieter auf, darzulegen ob und in welchem Umfang die an Sie vermietete Freifläche zur Nutzung ggf. mit Wegerechten und Grunddienstbarkeiten (Baulasten nach Baulastenverzeichnis inbegriffen - bei Bauten vor 1900 auch Servitutenbuch -) belastet ist. Und zwar zugunsten des Nachbargrundstücks.
b) Fordern Sie ihren Vermieter auf, sollte eine solche Belastung nicht bestehen, dem Nachbarn aufzuerlegen, umgehend die Nutzung der Fläche in der jetzigen Form zu unterlassen.
c) Konsultieren Sie mit dem Mietvertrag einen Anwalt oder den Mieterbund, um zu klären, ob Sie sich die Beeinträchtigung in der gegenwärtigen Form ggf. doch gefallen lassen müssen.
d) Sollte das nicht der Fall sein, kündigen Sie eine Minderung der Miete an, verbunden mit einer Frist zur Abstellung des derzeitigen Zustands. Nehmen Sie sodann die Minderung vor.
ACHTUNG!
Die geminderte Miete müssen Sie zunächst auf einem von Ihrem anderen Vermögen getrenntes Konto einzahlen. Denn, kommt es zum gerichtlichen Streit, kann die Minderung als zu hoch eingestuft werden. Dann müssen Sie die Differenz begleichen.
Hier gilt: Die Minderung darf nicht unüblich hoch sein. D.h., sie sollte sich eher im Mittelfeld der von der Rechtsprechung zuerkannten Spannbreite halten. Der Grund ist nämlich der, dass wenn die Minderung unüblich und deutlich überzogen ist, Sie in dem Umfang mit der Mietzahlung dann in Verzug geraten. Erreicht der Verzug 2 Monatsmieten über länger als einen Monat, rechtfertigt das die fristlose Kündigung. Nur eine übliche und angemessene Minderung führt nicht zum Verzug und rechtfertigt keine fristlose Kündigung.
Verzug ist nämlich die Voraussetzung für eine Zahlungs- und im Weiteren eine Räumungsklage, bei entsprechender Kündigung.
Hinsichtlich des Risikos einer Beschädigung ihrer Fahrzeuge, wenn diese auf öffentlichem Raum geparkt werden müssen, ist die Rechtslage klar:
Der Schädiger hat zu zahlen. Steht dieser nicht fest, gibt es keine Vollkasko- oder Teilkaskoversicherung, dann trifft ganz klar Sie der berühmte Schwarze Peter.
Denn, selbst wenn der Nachbar das in Rede stehende Recht nicht hätte, trifft natürlich auch Sie die Pflicht zu klären, ob er das Recht hat. Und für eine Schädigung an einem Fahrzeug durch Dritte ist er zunächst nicht haftbar. So schlicht.
Eine unmittelbare Hilfe sind Ihnen diese Ausführungen natürlich nicht. Denn dazu muss der Rechtssachverhalt genau geprüft werden. Hier eröffnet sich ein recht großes Streitfeld im Zweifel.
Hinzu kommt:
Die Gefahr besteht nicht gerade klein, dass Sie natürlich so oder so Ärger haben werden. Denn, Sie werden sich, wollen Sie hier was unternehmen, sich letztlich mit dem Nachbarn mittelbar, und mit Ihrem Vermieter unmittelbar „anlegen“ müssen.
Daher: Vielleicht klären Sie ja mit dem Nachbarn, wie lange denn der „Stress“ noch dauern soll, weil Ihre Geduld allmählich zur Neige geht. Sinnvoll könnte hier eine Moderation sein. Man nennt das Streitschlichtung im Rahmen des Nachbarschaftsrechts.
Zwecks der nicht unerheblichen Kostenrisiken einer streitigen Auseinandersetzung wäre auch eine Rechtsschutzversicherung, die Mietrechtsstreitigkeiten abdeckt, nicht schlecht. 
)
Einstweilen
freundlich Grüße
Thomas Henschel
Es wäre toll,wenn Sie mir weiterhelfen könnten.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Katja