Hallo Jungs, hallo Mädels,
Meine Göttergattin und ich wollen und in absehbarer Zeit ein Grundstück zulegen um darauf zu bauen.
Jetzt haben wir auch schon ein für uns passendes Grundstück gefunden. Was wir auch gesunden haben ist eine Flächendiskrepanz von etwa 20% zwischen Inseratfläche und per Geoportal gemessener Fläche.
Folgender Sachverhalt:
Das Grundstück ist eben, liegt aber ca 1,5 m unter den Geländeniveau ist also wie eine Wanne zu sehen.
Im Inserat steht eine Fläche von 1600qm, wenn ich nachmesse, komme ich auf nur 1300qm (die 1300qm hat mir der Verkäufer auch als korrekt gemessen bestätigt).
jedoch sagt der Verkäufer, dass er im Inserat die Fläche genommen hat, die im Grundbuch eingetragen ist, und dass die Differenz aus den Böschungen herrührt und eben aufgrund der Böschungen größer ist.
Ich meine mich aber erinnern (die Vermessungsvorlesungen sind lange her) zu können, dass die Gesamtfläche nicht die Gelände Oberfläche mit einbezieht, sondern eben zwischen den Messpunkten ermittelt wird. Ansonsten wäre Bayern sicherlich um einiges Größer
Wer kann mir weiter helfen, welche Fläche denn nun die Richtige ist wenn es geht auch mit Quellenangabe)???
Das ganze hat auch preisliche Auswirkungen, mit der Inseratsfläche ist es ein gutes Angebot, weil der qm-Preis unter dem Bodenrichtwert liegt, die ebene Fläche aber ist deutlich teurer als der Bodenrichtwert…
Danke für eine schnelle Antwort.
Grüße
Jürgen
Lieber Jürgen,
die Fläche richtet sich immer nach der projizierten Flächen. Ansonsten würden die Gründstücke beim Verkauf ja immer mit einem tiefen Graben versehen,weil dann die Geländeoberfläche größer wäre. Nach dem Verkauf würden diese dann wieder zugeschüttet, weil das zum Bauen ja schlecht wäre und erst für einen weiteren Verkauf würde der Graben wieder gezogen.
Nein! Die Fläche richtet sich immer nach der Projektion auf die Horizontale.
Allerdings ist die Fläche im Grundbuch das Einzige, was nicht am „Öffentlichen Glauben“ des Grundbuches teilhat. Darauf hast du also keinen Anspruch. Die Flächen selbst werden in der Regel irgendwann ermittelt und stehen dann bis zum Beweis des besseren im Grundbuch so drin. Wenn die Fläche also im Luftbild kleiner zu sein scheint, kann das zwei Gründe haben: Entweder die Fläche im Grundbuch ist tatsächlich falsch, oder die örtlichen Grenzen entsprechen nicht dem tatsächlichen Ausbau des Grundstückes. Viele Katasterämter können mittlerweile Luftbild und Kataster zusammenlegen und das so gewonnene Bild einmal „ausmessen“. Ich selbst bin hier in Wuppertal online an das KAtaster angeschlossen und kann das dort. Das ist kleiner Aufwand und man hat zumindest einen Anhalt über die Flächengröße.
Eine andere Möglichkeit ist natürlich, dass du das ausmessen lässt. Dann hast du die exakte Fläche mit heutiger Genauigkeit. Das kostet allerdings schnell mal 1-2000 €… Da stellt sich die Frage ob sich das lohnt. Kritisch wird es allerdings, wenn du jetzt zum Beispiel Straßenland mit erwirbst (zum Baulandpreis) und es nicht weisst…
Am Besten fragst du zu diesem Vorgang mal einen ÖBVI in deiner Nähe (oder das Katasteramt).
Gruß Geoli
juristisch relevant ist die im Grundbuch angegebene Fläche; die wird wohl nur dann geändert, wenn ein neuer Vermessungsplan vorliegt, der sich vom alten unterscheidet.
Zu diesem Zweck würde ich einmal einen Vermesser fragen!
Andererseits hat der Verkäufer seinen Preis angegeben und die Fläche von 1300 m² zugegeben.
Ich denke, das kann jetzt nur Verhandlungssache sein, und der Verkäufer wird halt dem verkaufen, der den besten Preis bietet. Wenn es keinen „Mitbewerber“ gibt, dann gibt er vielleicht nach und reduziert sein Angebot!
Alles Gute beim Verhandeln!
Hallo Geoli,
dat geht aber schnell hier, danke.
Ich habe die Fläche anhand des mir online von der Stadt Dortmund zur Verfügung gestellten Katasterplanes ermittelt. Der Verkäufer hat meine Messung in der Ebene von 1300qm auch bestätigt. Was heißt dass denn nun aber für mich?
Wenn ich den Kaufpreis für die 1600qm ansetze, bekomme ich ja eine virtuelle Fläche berechnet, andersherum wird der Vk den Preis nicht an die kleiner Grundfläche anpassen wollen. Er besteht darauf, dass im Grundbuch der richtige Wert steht.
Wenn der Vk nun aber weiß, dass die Angaben im Grundbuch nicht stimmen (sein Architekt hat das mal nachgemessen), dann kann er mir doch das Grundstück nicht unter Verwendung dieser Flächenangabe verkaufen, oder doch?
Grüße
Jürgen
Lieber Jürgen,
was heißt denn „er kann nicht“???
Er kann genauso, wie du nicht das Grundstück kaufen „musst“. Das ist immer die Frage von Angebot und Nachfrage. Rechtlich ist seine Fläche richtig, wenn du nachmessen lassen willst, kannst du das ja tun, aber wenn er dann jemanden findet, der ihm die 1600 m² verkauft, dann hast du Pech.
Es geht da zwar auch um Fairness, aber wenn es um Geld geht, wird das oft „vergessen“…
Also musst du dir überlegen:
Will ich das Grundstück trotzdem kaufen? Dann musst du eventuell nach verhandeln oder den teuren Preis zahlen. Wenn nicht, dass sage ihm, dass du nur 1300 m² bezahlen wirst und dies Fläche umrechnest. Oder ihr macht einen Vertrag, dass ihr neuvermessen lasst und du nur die vermessene Fläche bezahlst.
Gruß GEoli
Zur Vermessungstechnik kann ich nichts sagen. Juristisch (grundbuchrechtlich) gilt bis zum Nachweis des Gegenteils (und ggf. der Grundbuchberichtigung) der im Bestandsverzeichnis des GB´s eingetragene Flächeninhalt. Dieser Eintrag ist abhängig von den Katasterbüchern des Katasteramtes. Beide müssen überein stimmen. Wer die Richtigkeit bestreitet bzw. geändert haben möchte, muss die oft hohen Vermessungskosten bezahlen, es sei denn, das bisherige amtliche Ergebnis ist unrichtig.
bezüglich der Messung und wie genau gemessen wird, kann ich dir leider keine Auskunft geben. Ich weißt nur, dass für den Kaufvertrag der Grundbuchstand relevant ist. Im Kaufvertrag muss also der genaue Eintrag wie im Grundbuch stehen, ansonsten trägt das Grundbuchamt dich/euch als neuen Eigentümer nicht ein. Bezüglich des Kostenwertes wird das Notariat den Kaufpreis als Wert nehmen.
Hallo,
grundsätzlich genießt das Grundbuch „öffentlichen Glauben“, d. h. was im Grundbuch steht, stimmt.
Ausnahme: Grundstücksfläche, denn wenn das Grundstück nur 1300 m² groß ist und im Grundbuch stehen 1600 m², dann ist das Grundstück nicht größer, nur weil es so im Grundbuch steht.
Tatsächlich bemißt sich die Grundstücksfläche nach der einfachen Formel „Länge x Breite“. Eventuelle Geländeunterschiede sind somit nicht zu berücksichtigen.
Wenn also die Fläche zwischen den Grenzpunkten 1300 m² beträgt, dann hat dieses Grundstück die Fläche von 1300 m².
Ggfs. bietet sich eine offizielle Neuvermessung (oder im Vorfeld eine Anfrage an das Vermessungsamt, welche Größe zählt, die können sicherlich auch eine Quelle nennen) und anschließend eine Grundbuchberichtigung an.
Lieber Jürgen,
ich frage mich,wie Du das nachgemessen hast?
Mit der Höhenlage und der Böschung hat das überhaupt nichts zu tun. Das Grundstück ist von Grenzpunkten begrenzt, die im Kataster festgelegt sind. Die Fläche wird über Koordinaten dieser Punkte berechnet und wird im sogenannten ALB (automatisierten Liegenschaftsbuch )beim jeweiligen Vermessungsamt festgehalten. Der Begriff des ALB gilt allerdings für Baden-Württemberg.
In anderen Bundesländern können diese Grundstücksverzeichnisse auch anders heißen. ( Vielleicht Geoportal )Auf jeden Fall ist diese Fläche für ein Grundstück maßgebend.
Normalerweise sind die Flächenangaben im Grundbuch identisch mit den Angaben im Liegenschaftsbuch,
denn das eine wird aufgrund des anderen bei eventuellen Veränderungen fortgeführt.
Sollten sich hier einmal wegen eines Fehlers Differenzen ergeben, so sind die Angaben im Liegenschaftsbuch die offiziell richtigen, weil dieses Verzeichnis für die tatsächlichen Angaben zuständig
ist im Gegensatz zu den rechtlichen Angaben wie Eigentümer usw., für die das Grundbuch gilt.
Das Liegenschaftsbuch wird beim Vermessungs- oder Katasteramt geführt, das Grundbuch bei der Gemeinde.
Das ist jedenfalls in BAWÜ der Fall.
Ich hoffe, dass Dir die Antwort weiterhilft!
Ausschalggebend ist die Fläche, mit der das Grundstück im Grundbuch größenmäßig verzeichnet ist. Diese Größe dürfte sich dann acuh mit den Grenzen decken, welche katastermäßig auf der zugehörigen Flukarte verzeichnet wurde. „Oberflächlichkeiten“ sind in keinem Bundesland das Maß aller Dinge!
ich würde die Sache nicht so problematisch sehen. In Deutschland ist es so, dass Eintagungen im Grundbuch öffentlichen Treu und Glauben besitzen. Wenn mann darean zweifelt so muss man geeignete Verfahren anstrengen, dies zu untermauern.
Bei einer GRundstücksgröße von 1600 qm wird nicht die ganze Fläche beureifes Land sein. Dies ist der Flächenanteil eines Grundstückes, welcher nach BauGB bebaut werden kann. Dies ist auch der Flächenteil, welcher durch den Bodenrichtwert ( baureifes Land ) beschrieben wird. So ist es üblich, nach Grundstücksöage eine Unterteilung in " Vorder- und Hinterland " vorzunehmen. Bei 1600 qm schätze ich einen Vorderlandanteil in Höhe von max. 800 qm. Der Hinterlandanteil dann weitere 800 qm. Der Hinterlandanteil, welcher ( eventuell ) nicht bebaut werden darf hat einen Wert von max. 10 % des Bodenrichtwertes von baureifen Land. So ist dann auch der Flächenunterschied preislich nicht mehr der entscheidende Anteil. Besprecht das mal mit einem Gutachter. Emphehlungen geben da die IHK `s in eurem Wohnbereich.
MfG
real-adviser
