Hallo,
ich habe eine Frage zum Dauerwohnrecht nach WEG. Es ist also ein veräußerliches und vererbbares Dauerwohnrecht.
Person A möchte eine Doppelhaushälfte kaufen. In der zweiten Hälfte des Doppelhauses wohnt eine Familie mit oben genanntem Dauerwohnrecht. Der Käufer A kauft also beide Haushälften incl. der eingetragenen Last in Form des Dauerwohnrechtes. Der Kaufpreis berücksichtigt nur ein Haus, da mit dem zweiten ja nicht anzufangen ist.
Frage 1: Beziehen sich die Kosten für Grundsteuer und Notar nur auf den Kaufpreis?
Frage 2: Muß die Grundsteuer nur für den Kaufpreis bezahlt werden? (Die Familie wird „mit verkauft“ und hat nichts mit dem Verkäufer zu tun)
die Grundsteuer bezieht sich auf den Wert des Grundstücks, in diesem Zusammenhang als „Einheitswert“ ermittelt und festgesetzt. Ein Wohnrecht hat keinen Einfluss auf den Einheitswert.
Die Grunderwerbsteuer, auf die Du Dich vielleicht beziehst, ist etwas anderes. Sie bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung für den Erwerb, hier dem Kaufpreis. Wenn ein Wohnrecht sich auf den Verkehrswert eines Grundstücks auswirkt, ist diese Auswirkung im Kaufpreis bereits berücksichtigt und kann nicht noch ein zweites Mal in Ansatz gebracht werden.
Der
Kaufpreis berücksichtigt nur ein Haus, da mit dem zweiten ja
nicht anzufangen ist.
komische idee. selbstverständlich ist damit was anzufangen. irgendwann ist das wohnrecht erloschen. oder man kann es dem bewohner abkaufen.
schon mal erlebt, dass häuser, auf denen ein wohnrecht lastet, wild in der gegend rum verschenkt werden, weil sie ja schließlich keinerlei wert besitzen? ich nehme die angeblich nutzlose hälfte gerne ab, sag einfach bescheid oder schreib mir eine mail. ich könnte dir sogar einen unkostenanteil zahlen. interessiert?
btw., dass auch nutznießer eines wohnrechts kosten verursachen ist dem käufer hoffentlich klar? dass sowas zum beispiel mal renoviert werden muss? dach repariert? dämmung erneuert? Heizung ausgetauscht? fassade gestrichen? grundsteuer? etc.?
Hallo MM,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Mit der Grundsteuer das habe ich verstanden. Das würde heißen, dass Notargebühr und Grundsteuer sich auf eine andere Zahl als der Kaufpreis beziehen.
Aber zur Grunderwerbsteuer: Das heißt, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis erhoben wird?
lg
Naja, das Dauerwohnrecht ist fast gleichzusetzen mit Eigentum. Also würde die Familie, die das Dauerwohnrecht hat in dem Fall sehr wohl was mit der Haushälfte anfangen können. Die können sie nämlich verkaufen. Der Käufer aber kann nichts damit machen. Und in meinem Beispiel tragen die Dauerwohnrechtsinhaber aller Kosten selber.
Notargebühr
Grundbuchgebühren für Vormerkung und Eintragung
Grunderwerbsteuer.
Auf den Einheitswert bezieht sich
Grundsteuer.
Da der Einheitswert zwar nachvollziehbar ist, das aber über viele Ecken läuft, ist es sinnvoll, wenn man sich den letzten Grundsteuerbescheid zeigen lässt - die Zahl bleibt, solange nicht die Gemeinde den Hebesatz erhöht oder das Objekt stark verbessert (umgebaut, ausgebaut) wird.
Die *Grundsteuer* ist etwas völlig anderes als die GrundERWERBsteuer! Letztere ist hier vermutlich gemeint und fällt nur einmalig bei Kauf an, erstere darf man jährlich (oder je nach Kommune quartalsweise) „blechen“ und unterliegt anderen Ermittlungverfahren als der für die GrundERWERBsteuer.
Zu 1)
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung für den Kaufgegenstand. Das ist im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Kaufpreis. Kommt das Finanzamt zum Schluss, dass an dem was nicht stimmt, nimmt es den Verkehrswert.
Berücksichtigt der Kaufpreis das Wohnrecht in einer dem Verkehrswert entsprechenden Weise, wird sich das Finanzamt daran nicht weiter stören und den Kaufpreis verwenden.
Die Notargebühren bestimmen sich nach seinen Amtshandlungen und dem entsprechenden Geschäftswert. Ist das Wohnrecht schon im Grundbuch und im Kaufvertrag nichts weiter zu regeln, ist der Kaufpreis dafür maßgeblich (wenn auch er im wesentlichen dem üblichen Geschäftswert entspricht!). Anders sieht es bei einer Neueintragung oder bei Nebenleistungen im Vertrag aus (Kaufpreiszahlungsüberwachung, Abwicklung und Prüfung besonderer Vertragsbedingungen, Eintragung und Löschung einer Auflassungsvormerkung usw.). Die kosten nochmals je nach ihrem Wert weitere Gebühren.
Siehe oben: die GrundERWERBsteuer bemisst sich nach der marktüblichen Gegenleistung. Ein derart belastetes Doppelhaus ist normalerweise weniger wert, aber auch nicht „automatisch“ nur die Hälfte. Berücksichtigt dies der Kaufpreis in einer dem Finanzamt einleuchtend erscheinenden Weise, fällt die GrundERWERBsteuer nur auf den Kaufpreis an.
Naja, das Dauerwohnrecht ist fast gleichzusetzen mit Eigentum.
nein, natürlich nicht. der rechtsinhaber kann das haus nicht verkaufen. er kann es nicht mal vermieten. er kann nur selber drin wohnen. und er muss es meist auch instandhalten und darf es nicht einfach verfallen lassen.
ist letzteres im beispiel auch bedacht worden?
Also würde die Familie, die das Dauerwohnrecht hat in dem Fall
sehr wohl was mit der Haushälfte anfangen können. Die können
sie nämlich verkaufen.
nein. ein wohnrecht kann man nicht verkaufen. man könnte es nur (z.b. gegen geld an den hausbesitzer) aufgeben.
überleg mal: jemand hat wohnrecht bis ans lebensende und verkauft es dann kurz vorher noch an seinen enkel? was genau nutzt dann eine zeitlliche begrenzung?
genau: nichts. und deshalb ist das auch nicht möglich.
Der Käufer aber kann nichts damit machen.
doch klar. er kann warten und hat irgendwann ein haus. warum genau sollte das dann wertlos sein? deshalb kann man selbstverständlich auch ein haus mit wohnrecht verkaufen.
Ist es hier eigentlich üblich, dieselbe Frage mehrfach einzustellen?
im Gegenteil - es ist sehr ungern gesehen, weil man damit nicht nur mehrfache Arbeit erzeugt, sondern auch sinnlos auseinanderfasernde Diskussionen veranlassen kann.
Um dem jeweiligen Mod die Arbeit zu erleichtern, genügt es, an einem erkannten Doppelposting in der Überschrift zu einer Antwort den Hinweis anzubringen.
vielen Dank für die schnelle Antwort. Mit der Grundsteuer das
habe ich verstanden. Das würde heißen, dass Notargebühr und
Grundsteuer sich auf eine andere Zahl als der Kaufpreis
beziehen.
Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Sie hängt von Grundstücksgröße und Bebauung ab (woraus sich der „Einheitswert“ ergibt) und ist in jedem Bundesland (oft sogar in jeder Kommune) anders.
Aber zur Grunderwerbsteuer: Das heißt, dass die
Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis erhoben wird?
Ja. Und zwar nur einmal. Beim Erwerb des Grundes eben.
Es tut mir Leid, wenn ich für Durcheinander gesorgt habe dadurch, dass ich die Frage an zwei Stellen gestellt habe. Ich hatte nicht erwartet so viel Resonanz zu bekommen.
Also danke dafür. Ich habe bei der Frage in der Rubrik „Immobilien“ jetzt dazu geschrieben, dass sie hier nochmal steht.
Gruß
Katinka