Welche Kosten kann ich als Eigentümer NICHT auf den Mieter umlegen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Ich besitze eine Eigentumswohnung, die ich vermieten möchte.  Ich möchte einen bestimmten Betrag als Bruttowarmmiete angeben. Jetzt stellt sich die Frage, wie ich die Nettokaltmiete für den Mieter richtig berechne, damit ich die Wohnung auch richtig annonciere. Dazu möchte ich von jemandem der sich auskennt, erfahren, welche Kosten/Erträge umlagefähig o. nicht umlagefähig sind? Ist man verplichtet, die Ertäge dem Mieter so zu sagen auch gutzuschreiben?

Für eventuelle Tipps bei der Nettokaltmieteberechnung wäre ich ebenfalls sehr dankbar.

Es wäre nett, wenn alle Punkte einsortiert werden könnten. (Einige habe ich bereits im Internet rausgefunden, bin mir aber nicht sicher ob es richtig ist).

Danke im Voraus!

  • = umlagefähig
  • = nicht umlagefähig

Gemeinschaftskosten:

Wasser/Entwässerung +
Heizungskosten +
Müllbeseitigungsanlage +
Druckerhöhungsanlage
Stromkosten Druckerhöhung
Blitzschutzanlage
Feuerlöschanlage
Notstromaggregat
Aufzug-Strom +
Aufzug-Wartung
Aufzug-Telefon
Aufzug-Tüv-Gebühr
Elementarversicherung
Grundstückhaftplichtversicherung
Gewässesch.Haftpl.Vers.
Gartenpflege +
Stromversorgung
Strassenreinigung +
Müllabfuhr +
Strom SAT-Anlage
Hausreinigung +
Ungezieferbekämpfung
Masch.Wascheinr.-Strom
Schnee/Glättebeseitigung
Sonst. Betriebskosten +
Hauswart +
Kleinreparaturen -
Verw. Vergütung inkl. MwSt. -

Rücklagen:

Aufzugsanlagen
Parkülätze

Gemeinschaftserträge:

Einnahmen Hauswartwohnung
Einnahmen Parkplätze
Einnahmen Waschmaschinen

#2

Nettokaltmie ist die Grundmiete also ohne Betriebs- und NebenkostenAuszahlung. mietminderung ist lt. BGB nur von der Grundmiete möglich!

#3

Ich meine, Sie zäumen die Sache von hinten auf. Wenn Sie eine Brutto-Warm-Miete anbieten wollen: Wozu wollen Sie dann überhaupt wissen, was darin enthalten ist? Der Witz an einer Bruttowarmmiete ist ja gerade, dass die Neben- und Heizkosten nicht extra ausgewiesen und nicht extra berechnet werden. Und nachberechnen könnten Sie dem Mieter dann ohnehin nichts, eben weil Sie eine Bruttomiete vereinbart haben.

Üblicherweise vereinbart man daher eine Netto-Kaltmiete, also ohne Nebenkosten und ohne Heizkosten plus eine Vorauszahlung für die voraussichtlichen Nebenkosten mit Heizung. Am Jahresende bzw. nach den Ablesungen rechnet man konkret nach und berechnet es weiter, soweit erlaubt.

Was genau erlaubt ist, weiß ich so nicht - müsste genauso googeln oder in Fachliteratur nachschlagen. Aber falls Sie einen Verwalter haben, wird dieser Ihnen in seiner Abrechnung an Sie genau angeben, was auf den MIeter umgelegt werden kann und was nicht.
Nicht zu vergessen ist dann noch die Grundsteuer, die nicht auf den Verwaltungsabrechnungen steht.

#4

Welche Betriebskosten umlagefähig sind kann man sich hier abholen, das ist die aktuellste Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) BetrKV Ausfertigungsdatum: 25.11.2003

www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt…

Man vereinbart eine Kaltmiete und eine Nebenkostenvorauszahlung. Wenn Sie nur eine Bruttomiete vereinbaren, dann sind die Nebenkosten schon enthalten und Sie brauchen am Jahresende keine Abrechnung zu machen, bleiben aber auf enventuellen Kosten sitzen, die Sie mit der Miete nicht abgedeckt haben. Nachforderungen sind, ohne eine Vereinbarung,  dann nicht möglich.

#5

Ich habe vielleicht meine Frage falsch formuliert…

Ich möchte insgesamt eine bestimmte Summe als Bruttowarmmiete haben. Um diese ermitteln zu können, brauche ich doch die Nettokaltmiete.

Beispiel:
Ich möchte eine Bruttowarmmiete in der Höhe von 1.000 Euro anvisieren.
In der Anzeige möchte ich die Wohnung mit Nettokaltmiete+Nebenkosten annoncieren.
Damit ich das machen kann, muss ich wissen, wie hoch die Nebenkosten für den Mieter sein werden. Damit ich diese Kosten ermitteln kann, muss ich wissen, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht.

Wenn die Nebenkosten für den Mieter 200 Euro sind, setze ich in der Anzeige:
800 Euro Nettokaltmiete + 200 Euro Nebenkosten
Wenn die Nebenkosten für den Mieter 300 Euro sind, setze ich in der Anzeige:
700 Euro Nettokaltmiete + 300 Euro Nebenkosten

Deswegen möchte ich einfach nur wissen, welche der von mir aufgeführten Punkte auf den Mieter umlafähig sind und welche nicht.

#6

Hallo Anton B,

„Ich habe vielleicht meine Frage falsch formuliert…“

ja, zuerst mal FAQ1129 lesen.

Zum Inhalt der Frage, das ist doch das klassische Beispiel dafür, dass in Deutschland soviele Prozesse wegen Neben-Betriebs- und Heizkostenabrechnung geführt werden.

Kurz bevor man eine zu vermietende Wohnung in der Zeitung/Internet annonciert macht man sich mal Gedanken darüber was sind umlagefähige und nichtumlagefähige Kosten die man auf den Mieter umlegen kann und wie sich die Miete berechnet, grandios!

Hierfür gibts Kurse die man belegen kann oder Mieterverwaltungen die gegen Geld einem die Arbeit abnehmen.

Sorry, aber bei sowas versteh ich die Welt nicht mehr, Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr!

Gruß

BHS-Huber

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#7

RICHTIG die pdf ist 2012 aktualisiert und übersichtlicher geht es nicht

Welche Betriebskosten umlagefähig sind kann man sich hier
abholen, das ist die aktuellste Verordnung über die
Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung -
BetrKV) BetrKV Ausfertigungsdatum: 25.11.2003

www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt…

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#8

sorry meinenTippfehler, es muss heißen: Betriebs- und Bebenkostenvorauszahlung. Da hat die worterkennung meines Smartphones etwas anderes übermittelt

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#9

Diese Kosten kann man umlegen
Huhu,

jier findest du eine detailierte Lister der Kosten die umgelegt werden dürfen, einfach duchklciekn und lesen

#10

„Ich möchte eine Bruttowarmmiete in der Höhe von 1.000 Euro anvisieren.
In der Anzeige möchte ich die Wohnung mit Nettokaltmiete+Nebenkosten annoncieren.“

Warum eine Netto-Kaltmiete + NK annocieren, wenn man einen bestimmten Bruttobetrag anstrebt?

Und warum überhaupt die Bruttowarmmiete, aus der Sie die Nettokaltmiete „herausrechnen“ wollen?

  1. Wie wollen Sie denn im Voraus wissen, wie viel ein Mieter verheizen wird?!
  2. Was haben Sie davon, wenn Sie eine „angestrebte Bruttowarmmiete“ erhalten? Wichtig ist doch für den Vermieter nur, was er zum Schluss ÜBRIGbehält, nicht was er brutto einnimmt. Die Nebenkosten, die er einnimmt, muss er doch sowieso wieder abführen, es sind doch reine KOSTEN.
#11

Der einzige SINN einer Bruttomiete ist doch der, dass man KEINE Nebenkostenabrechnung mehr machen muss.

Und woher wollen Sie vorher wissen, wie viel der Mieter verheizen wird? Es gibt Viel- und Wenigheizer, kalte und warme Winter.

#12

Huhu,

Bruttowarmmiete gibt es eigentlich nciht mehr, denn dagegen steht die Heizkostenverordnung, diese Besagt, dass wenn ein Haus mehr als 2 Einheiten hat, von den der Vermieter eine Bewohnen muss, die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.

http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__2.html

#13

Moin!

Eine Bruttomiete ist nur für den Mieter gut, wenn der sich um Heizung, Stromverbrauch, Abfall und Warmwasser (Dauerduscher) nicht kümmern muß.Für einen korrkten VM ist das ein Alptraum und Sie ziehen sich da u.U. die schlimmsten Leute in die EWohnung, die beim Auszug sogar alle Steckdosen -und alles, was nicht niet und nagelfest ist- mitnehmen. Ich spreche da aus Erfahrung meines Nachbarn

Korrekt ist, daß man das verlangt, was die Wohnung wert ist (LAGE!!, Zustand, Standard, Extras) und die NK jedes Jahr mit dem Mieter abrechnet. Das hat auch den Vorteil, daß Sie mindestens 1x jährlich mit dem Mieter Kontakt haben und so auch die Wohnung von innen sehen können. Vertrauen ist gut , Kontrolle ist besser…

Gruß
MK