Hallo zusammen,
folgender hypothetischer Fall einer energetischen(?) „Modernisierung“:
- Mehrfamilienhaus von ~ 1920, Mietverträge von 2011, bisher Heizung und Warmwasser durch je eine Gastherme pro Wohnung, alle Mieter seien vollumfänglich erwerbstätig und tagsüber abwesend
- die Miete sei eine Indexmiete, plus Vereinbarung (Text des Vertragsvordrucks), dass auch solche Verbesserungen, zu denen der Vermieter nicht gezwungen ist, zu einer Mietsteigerung führen(!)
- nun, 2016, wolle der Vermieter, ohne dazu gezwungen zu sein, das Haus auf Fernwärme umstellen; Zustimmung durch Mieter wohl nicht erforderlich, jedenfalls bisher nicht erfolgt
- Vermieter stellt höheren Komfort und Energieeinsparungen auch bei den Mietern in Aussicht; die Mieter konnten jedoch durch vergleichbare Maßnahmen in Erfahrung bringen, dass sie keinesfalls Kosten sparen werden, auch weil sie nun fest an den lokalen Versorger gebunden sind; außerdem sei die Heizleistung dann stärker begrenzt, und nur noch saisonal - nicht mehr jederzeit - verfügbar
- im Zuge dieser Umstellung müsse in den Bädern, von oben bis unten durch das Haus, und durch alle (abgehängten) Decken bzw. Fliesenböden, wohl eine Steigleitung verlegt werden
- ebenso müssen Leitungen geändert oder entfernt werden in den Küchen, wo bereits ein Schacht u.a. für die Gasleitungen vorhanden ist
- der Zugang hierzu sowie zu den zu demontierenden Thermen sei aber in der Mehrzahl der Wohnungen eingeschränkt durch mietereigene Einbauküchen, welche entsprechend in jedem Fall nahezu vollständig abgebaut werden müssten (Schränke, Arbeitsplatten, …)
Die Mieter hätten sich nun bereits ein wenig informiert und verstanden, dass sie die Maßnahme dulden müssen.
Es seien aber weiterhin 2 finanzielle Aspekte noch weitgehend unklar:
1.) Mieterhöhung
- der Vermieter habe bereits eine Schätzung von 4000 EUR pro Wohnung kommuniziert, sowie die Ankündigung, dass sich die Miete um 11% x 4000 EUR = 440 EUR pro Jahr für jede Mietpartei erhöhe
- müsste diese Erhöhung nach 9 Jahren wieder entfallen?
- Hätte ein Vermieter überhaupt ein Interesse daran, dass die Gesamtmaßnahme preiswert umgesetzt wird? Was könnten die Mieter tun, wenn ihnen Teile der Maßnahme unnötig (oder deutlich zu aufwändig) erscheinen?
- wäre eine Mieterhöhung, angesichts der Indexmiete, überhaupt zulässig? Die aktuelle Gesetzeslage zur Indexmiete verneint dies offenbar im Falle von Maßnahmen, die der Vermieter zu vertreten hat, und bezeichnet anderslautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters als hinfällig (! …unklar erscheine den Mietern hier noch die Rolle der Einsparung von Primärenergie, konkret Gas)
- angenommen, die Gesetzeslage habe sich erst in jüngerer Zeit geändert - wie verhält sich das angesichts der (Index-)Mietverträge aus 2011?
- könnte es hilfreich sein, wenn die Mieter ausdrücken, dass sie nicht einverstanden sind (auch wenn sie die Maßnahme an sich dulden müssen)?
- Zugang der Ankündigung der Maßnahme sei Ende Mai gewesen - was wäre der frühestmögliche Zeitpunkt für eine Mieterhöhung? (Zur Terminsituation auch noch s.u.)
2.) Aufwendungen um die eigentliche Baumaßnahme „herum“
- zu erwarten sei, dass die Nutzung der Wohnungen für jeweils mehrere Tage in erheblichem Maß eingeschränkt sei (keine Ausweichmöglichkeiten, konkret auch bzgl. der von den Arbeiten betroffenen, wichtigen Räume Bad und Küche, die jeweils nur 1x vorhanden sind)
- vorbereitend könnte Abdecken / Abkleben / Möbelrücken im größeren Stil, zum Schutz von Mietereigentum nötig sein; zweifellos sei fest installiertes Mobiliar, insbes. (Teile der) mietereigenen Einbauküchen, abzubauen und zu diesem Zweck sämtlicher Inhalt auszuräumen
- begleitend sei die Anwesenheit während der Arbeiten nötig (und durch den Vermieter erbeten); Wohnungsflure und Wohnzimmer müssten als Abstellfläche herhalten (Inhalt der Schränke wohl separat von den - erst danach abgebauten - Schränken)
- im Nachgang der Bauarbeiten müsse Bauschutt und Staub entfernt und Böden sowie ggf. Wände (von den Mietern innerhalb der vergangenen 5 Jahre renoviert) wiederhergestellt werden
- Mobiliar müsse wieder auf-/eingebaut werden, insbes. im Fall der Einbau(!)küchen sei noch unklar, ob überhaupt noch alle Möbel weiter verwendet werden können (ohnehin äußerst knappe Platzsituation; Wegfall der Therme an einer Stelle sei nicht geeignet, den Raumverlust bzw. die -verschiebung an anderer Stelle, v.a. wegen neuer Leitungen und Verkleidungen, in passender Weise auszugleichen)
- Mobiliar müsste also ggf. (teilweise) neu beschafft und in jedem Fall gründlich gereinigt werden - über das Maß regelmäßigen Auswischens hinaus
- und alle Inhalte wieder eingeräumt werden
- eine Abschätzung der Materialkosten sei den Mietern bisher nicht gelungen, vor allem aber z.Th. Arbeit - welche Kosten (Stundenlohn o.ä.) können bei Eigenarbeit angesetzt werden?
- welche Ansprüche wären mglw. angemessen und ersatzfähig durch den Vermieter? Dürfte er diese zu den Kosten der Maßnahme hinzurechnen und auf diese Weise wieder auf die Mieter umlegen?
- wann müsste eine Ersatzaufforderung an den Vermieter ergehen, wenn keine Vorauszahlung benötigt wird? Wann, falls diese benötigt wird, und was müsste der Berechnung zugrundeliegen?
- wäre es Pflicht der Mieter, den Zustand von Wänden, Türen, Böden (Laminat!) etc. vor den Baumaßnahmen so genau zu dokumentieren, dass später eventuelle durch die Baumaßnahmen verursachten Schäden nachgewiesen werden können?
- bei den Mietern sei bereits der Eindruck entstanden, dass sich die Gesetzeslage mglw. erst vor Kurzem geändert habe; interessant ist also, was heute in diesem Szenario maßgeblich ist
- müsste es hingenommen werden, wenn der Vermieter verlangt, dass er alle (oder zumindest einige der genannten) Vorgänge durch von ihm bestimmte Laien durchführen lässt?
- Sorge besteht generell bzgl. des Mietereigentums
- aber insbesondere auch bzgl. möglicher Schadstofffreisetzung bei den Bohrarbeiten an Küchen- und Badezimmerböden (aktuell völlig unbekannt, was unter den Fliesen bzw. Laminat liegt)
- zumal der Vermieter dafür bekannt sei, regelmäßig alle Arten von (Bau-)Arbeiten durch Laien und in teils abenteuerlicher Weise, durchführen zu lassen
Last, but not least nehmen wir folgendes an:
Der Vermieter habe zwar Ende Mai einen Brief geschickt, den er als Ankündigung der Maßnahme versteht.
Daraus gehe hervor, dass vermutlich in Küchen und Bädern Arbeiten im Zusammenhang mit „Steigleitungen“ anstehen und dass voraussichtlich einige neue Fliesen benötigt werden.
Was jedoch konkret passieren soll - und an welchen Stellen in welchen Räumen, sowie welcher Aufwand und weitere Folgen demzufolge für die Mieter selbst zu erwarten sind - wird nicht genannt.
Der Text erwecke den Eindruck, die Aufwände für die Mieter kleinzureden („lediglich“, „schnell“, etc.). In Gesprächen untereinander sei den Mietern aber klar geworden, dass vermutlich sehr wohl hohe Aufwände entstehen (s.o.) -
eine Konkretisierung bzw. Klärung sei daher von verschiedenen Mietern im Büro des Vermieters mehrfach angefragt worden, mit dem Ergebnis:
- die Angestellten können keine Auskunft geben
- der Vermieter sei im Urlaub
Nun nähere sich aber das Ende des Folgemonats, von dem die Mieter verstanden haben, dass damit bald die Frist endet, um
- eine Härte mitzuteilen
- oder sogar mit verkürzter Frist zu kündigen
was aber beides von für die Mieter wesentlichen Zügen der Baumaßnahmen abhängt.
Sprich, zwischen dem besten und dem schlechtesten anzunehmenden Ablauf bestehen ganz erhebliche Unterschiede hinsichtlich Dauer, Grad der Einschränkungen, Folgekosten.
Könnte man davon ausgehen, dass es sich bei den offenen Punkten tatsächlich um wesentliche Informationen handelt?
Es sei außerdem als Termin für die Maßnahme folgende Formulierung gewählt worden: „spätestens drei Monate nach diesem Schreiben, … gerne früher“, nebst Aufforderung an die Mieter, auf die (volle) Ankündigungsfrist zu verzichten.
Es bleibe also noch offen, wann in dem (wahrscheinlich) möglichen Zeitraum Juli bis September konkret die Arbeiten stattfinden sollen.
Würde eine Ankündigung dieser Art vollständig sein, insbesondere im Hinblick auf die o.g. Frist bzgl. Härte und Sonderkündigung?
Danke & Viele Grüße,
c-k