Welche Pflichten hat der Notar bei einem Hausverkauf?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo!

Ich habe da mal eine - natürlich rein hypothetische - Frage zu den Pflichten eines Notars, des Verkäufers und des Käufers einer Immobilie.

Angenommen, auf der A-Straße liegen zwei Grundstücke mit jeweils einem EFH nebeneinander, Nr. 8 (Eigentümer A.) und Nr. 6 (Eigentümer B.)

Das Haus Nr. 6 ist nunmehr von B. an C. verkauft worden, jedoch ist das (sehr große) Grundstück nicht vollständig mitverkauft, sondern im Zuge des Verkaufs neu vermessen und geteilt worden.

So stehen jetzt dort 3 Parzellen: Nr.8 (von A.), Nr.6 (von C.) und das unbebaute Grundstück Nr.4 (von B.)

Beim Kauf gab es keinerlei Hinweise auf irgendwelche unklaren Sachverhalte, das Haus ist schon alt und seit Ewigkeiten an das städtische Gas-, Wasser- und Abwassersystem angeschlossen.

Ein halbes Jahr nach Kauf und Einzug erfährt C. von A. daß dessen Abwasserleitung quer durch das Grundstück von C. verläuft, sich mitten im Grundstück mit der Abwasserleitung von C. vereinigt und beide von dort aus weiter über das Baugrundstück von B. zu einem am anderen Ende des Grundstücks liegenden Abwassersammler führen, der zum öffentlichen Kanalisationsnetz gehört.
Daraufhin erkundigt sich C. bei dem beurkundenden Notar, ob da nicht in dieser Hinsicht Leitungsrechte im Grundbuch eingetragen werden müßten.

Die Antwort seitens des Notariats war zunächst beruhigend: es seien noch Durchleitungsrechte für die Grundstücke zu klären, deshalb sei auch bis heute noch keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.
Mit dieser Begründung werden auch die darauffolgenden 9 Monate immer wieder überbrückt, in denen es noch immer zu keiner Grundbucheintragung kam.

Zuletzt jedoch ist die Eigentumsumschreibung erfolgt - allerdings ist im Grundbuch nirgendwo die Rede von irgendwelchen Leitungrechten! Alles was diesbezüglich eingetragen ist, ist eine von der Stadt vergebaute Überlaufleitung für ein Regenrückhaltebecken, welches aber mit der Schmutzwasser-Kanalisation absolut nichts zu tun hat.

Daraufhin erkundigt sich C. beim Bauamt der Stadt nach der Lage der Abwasserleitungen für die betreffenden Grundstücke. Ergebnis: es gibt dort keinerlei Pläne!

Der Notar weist nunmehr alle Forderungen von sich: er habe seine Aufgabe erledigt, und alles weitere müsse man eben mit dem Eigentümer B. direkt klären.
Dieser jedoch ist gerade im Begriff, das Baugrundstück Nr.4 weiterzuverkaufen …
Wenn aber in diesem Baugrundstück kein Leitungsrecht eingetragen ist, dann dürfte der Käufer ja seinerseits eine über das Grundstück laufende Abwasserleitung schlichtweg kappen - nach dem Motto „gehört mir nicht, gehört nicht hierher!“ Insbesondere, wenn sie seinem geplanten Neubau im Wege liegen sollte.

Meine Fragen nun:

  1. Wo endet tatsächlich die Verpflichtung des Notars, den Verkauf rechtlich einwandfrei abzuschließen? Kann er sich in einem solchen Falle tatsächlich von der Verantwortung für die vollständigen und notwendigen Eintragungen freisprechen?

  2. um ein Durchleitungsrecht einzutragen, ist vermutlich doch die exakte Lage der Leitung zu benennen, oder?
    Wenn es aber offenbar tatsächlich keinerlei Lagepläne über diese Rohre gibt: wie kann man denn die Lage der Leitung ausreichend genau bestimmen, ohne diese über deutlich mehr als 100 m Länge (und unbekannter Tiefe) hinweg aufgraben zu müssen?

  3. wer um alles in der Welt hättte denn die für diesen ganzen Aufwand anfallenden Kosten zu tragen???

Für sachdienliche Auskünfte bin ich mehr als dankbar!

Schönen Gruß,
Robert_D

#2

Hallo!

Ich möchte nur zu Frage 2 Stellung nehmen.

Ja, die Lage und Verlauf muss bekannt sein. Sie wird ja im Plan eingetragen und Grundstücksbesitzer oder Käufer müssen die Rechte beachten und ihr Bauvorhaben ggf. daran ausrichten.

Es müssten sich Schachtdeckel finden lassen,die den Verlauf der Abwasserleitung anzeigen.  Bei 100 m Strecke MUSS es mehr als 1 Schacht haben, i.d.R. 20 bis 40 m Abstand, an allen Richtungsänderungen sowieso.

Aber man kann es ohne Aufgraben vermessen lassen . Eine Fahrt mit Kanalkamera mit gleichzeitiger Lagefeststellung zeigt den Verlauf und wichtig ! den Bauzustand.

Hier ahnt man,die Rohre könnten bereits stark verbraucht und undicht sein. Da über kurz oder lang ein Nachweis der Dichtigkeit verlangt wird, sollte man das auch nicht aufschieben.

Bauamt hat keine Pläne ?
Auch nicht das wirklich zuständige Entwässerungsamt ?  Wäre ein schlechtes Zeichen. Uralte Anlage oder ungenehmigt errichtet.

mfG
duck313

#3

Ich habe noch bei keinem Bauamt korrekte Pläne der Abwasserleitungen älterer Gebäude gesehen. Da sind, wenn überhaupt, nur Schemazeichnungen. Und Schächte an Richtungsänderungen oder alle xx m? Wovon träumst du. Das wird heute nicht gemacht, obwohl es vorgeschrieben ist, geschweige vor 30-40 Jahren oder noch älter. Da wurde eingebaut was an Material da war und fertig. Hauptsache die Brühe lief weg.

Einfach wegmachen kann der Nachbar das nicht. Da gibt es den sg. Bestandsschutz oder auch Gewohnheitsrecht.
Aber - zumindest privatrechtlich - besteht Klärungsbedarf. Vor allem was zukünftige Kosten angeht.
Aber bei den Verhandlungen würde ich den Ball flach halten. Könnte sonst zum unendlichen Streit ausarten, der viel mehr kostet, als die Sache wert ist.

vnA

#4

Hallo,

und danke für die schnelle Reaktion.

Ja, die Lage und Verlauf muss bekannt sein. Sie wird ja im
Plan eingetragen und Grundstücksbesitzer oder Käufer müssen
die Rechte beachten und ihr Bauvorhaben ggf. daran ausrichten.

Es müssten sich Schachtdeckel finden lassen,die den Verlauf
der Abwasserleitung anzeigen.  Bei 100 m Strecke MUSS es mehr
als 1 Schacht haben, i.d.R. 20 bis 40 m Abstand, an allen
Richtungsänderungen sowieso.

Mitunter besteht - zumal auf dem Land - eine recht große Differenz zwischen „müßte“ und „ist“.
Aber um hypothetisch zu bleiben: man nehme an, EIN Schachtdeckel ist tatsächlich auf dem Grundstück von C. vorhanden, und zwar an der Zusammenführung der Abwässer von Nr.8 und Nr.6. Danach allerdings nichts mehr, und der Sammler ist definitiv von diesem Punkt mindestens 70 m entfernt.

Aber man kann es ohne Aufgraben vermessen lassen . Eine Fahrt
mit Kanalkamera mit gleichzeitiger Lagefeststellung zeigt den
Verlauf und wichtig ! den Bauzustand.

Aha, das ist schon mal ein sehr interessanter und hilfreicher Hinweis! Ich wußte nicht, daß man auf diese Weise auch die Lage der Rohre dokumentieren könnte.

Hier ahnt man,die Rohre könnten bereits stark verbraucht und
undicht sein. Da über kurz oder lang ein Nachweis der
Dichtigkeit verlangt wird, sollte man das auch nicht
aufschieben.

Gute Frage: die Leitungen sollen wohl in den späten 80ern oder frühen 90ern gelegt worden sein, als man ein (hypothetisches) Industriegebäude hat abreißen lassen, welches 1953 an das Haus Nr. 6 (Bj. 1930) angebaut wurde …

Bauamt hat keine Pläne ?
Auch nicht das wirklich zuständige Entwässerungsamt ?  Wäre
ein schlechtes Zeichen. Uralte Anlage oder ungenehmigt
errichtet.

Leider wirklich keine Pläne. Man nehme an, es läge der offizielle Entwässerungsplan der Straße vor, und die Häuser 8 und 6 hätten laut Plan keinerlei Anbindung an die Stadtentwässerung.
Allerdings ist das dem Amt anscheinend auch relativ egal: „man wisse ja, daß ein Kanalanschluß vorläge“, und außerdem „ist ja Außenbezirk und da war auch früher mal die Fabrik …“

Daß die Fabrik abgerissen worden ist, weiß das Bauamt ja auch - und trotzdem steht in den letzten vorhandenen Bauplänen immer noch ein 30x60 m großer Industriekoloß auf dem Nachbargrundstück.

Schönen Gruß,
Robert

#5

Hallo,

  1. Wo endet tatsächlich die Verpflichtung des Notars, den
    Verkauf rechtlich einwandfrei abzuschließen? Kann er sich in
    einem solchen Falle tatsächlich von der Verantwortung für die
    vollständigen und notwendigen Eintragungen freisprechen?

Was steht denn im Kaufvertrag? Irgendwo müsst etwas zu „weiteren“ oder „unbekannten“ Rechten stehen. Wer hat da wem was zugesichert?

  1. um ein Durchleitungsrecht einzutragen, ist vermutlich doch
    die exakte Lage der Leitung zu benennen, oder?

Muss nicht zwingend sein … Besser wäre es.

Wenn es aber offenbar tatsächlich keinerlei Lagepläne über
diese Rohre gibt: wie kann man denn die Lage der Leitung
ausreichend genau bestimmen, ohne diese über deutlich mehr als
100 m Länge (und unbekannter Tiefe) hinweg aufgraben zu
müssen?

Ich selbst hab keine Ahnung, aber der örtliche Entsorger sollte einen Tipp geben können.

  1. wer um alles in der Welt hättte denn die für diesen ganzen
    Aufwand anfallenden Kosten zu tragen???

In der Theorie der „Verurschaer“, in der Praxis könnte der, der das alles möchte, auf den Kosten sitzen bleiben.

Für sachdienliche Auskünfte bin ich mehr als dankbar!

Bei einer „alten Fabrik“ würden bei mir die Alarmglocken zu „Altlasten“ und „unbekannten Rechten“ klingeln. Wurden vor dem Verkauf irgendwelche Experten zugezogen?

Wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist, dann sollte ein fachkundiger Anwalt aufgesucht werden. Hier bitte alle bekannten Informationen auf den Tisch legen.

Gruß
Jörg Zabel

#6

Hallo,

Meine Fragen nun:

  1. Wo endet tatsächlich die Verpflichtung des Notars, den
    Verkauf rechtlich einwandfrei abzuschließen? Kann er sich in
    einem solchen Falle tatsächlich von der Verantwortung für die
    vollständigen und notwendigen Eintragungen freisprechen?

Sie endet dort, wo seine normalen Aufklärungsmöglichkeiten enden! Das sind die Aussagen der Vertragspartner (zB über Verpflichtungen aus Altverträgen!) , der Grundbuchinhalt und ggf. noch das Baulastenverzeichnis. Er ist kein Rechtsberater oder einseitige „Immobilienaufklärungspartei“.

  1. um ein Durchleitungsrecht einzutragen, ist vermutlich doch
    die exakte Lage der Leitung zu benennen, oder?

Für eine Grunddienstbarkeit muss der Ausübungsort klar definiert sein, das ist (fast) richtig. Fehlt der, ist die Eintragungsbewilligung entweder sehr alt oder verschwunden.

Wenn es aber offenbar tatsächlich keinerlei Lagepläne über
diese Rohre gibt: wie kann man denn die Lage der Leitung
ausreichend genau bestimmen, ohne diese über deutlich mehr als
100 m Länge (und unbekannter Tiefe) hinweg aufgraben zu
müssen?

Die örtlichen Stadtwerke haben Mittel und Wege, die Leitungslage zu ermitteln. Alternativ kann man mal in die Bauakte der Baugenehmigung der Häuser gucken. Wenn die nicht zu alt sind, müsste dort der Verlauf der Entwässerung nachgewiesen sein. Dort kann man dann auch gleich mal nach (Entwässerungs- oder Vereinigungs-)Baulasten fragen.

  1. wer um alles in der Welt hättte denn die für diesen ganzen
    Aufwand anfallenden Kosten zu tragen???

Derjenige, der die Situation entwder schuldhaft verursacht hat oder der, der sie klären möchte :wink:

Gruß vom
Schnabel