ich habe ein Haus gekauft. Soviel zu den guten Nachrichten . Hier nun eine entscheidende Finanzierungsfrage: (Das Haus soll 100.000 € kosten und soll voll vermietet werden).
20.000€ Modernisierungsaufwendungen, bei 9000€/Jahr geplanten Mieteinnahmen.
Die eigentliche Krux ist, dass ich in nicht allzu ferner Zeit eine HausAnschaffung für mich selbst plane (eigenes Haus) und hier auch gern wieder Eigenkapital zur Verfügung haben würde wollen, um einen günstigen Zinssatz zu bekommen.
Welche Finanzierung ist nun die Klügere?
Ich würde das Haus in Bar kaufen: 70.000 Eigenkapital + 30.000 Privatkredit, den ich steuerlich auch gelten machen will. 20.000 Eigenkapital für Modernisierung kann ich auch noch zusammenkratzen. Das Grundbuch ist somit frei und ich plane wie gesagt eine Vermietung des Hauses.
Vorteil: Ich lebe ruhiger, weil sich fast kein Geld mehr zur Entwertung in meinem Besitz befindet . Nachteil, bis auf einen 10.000 Notgroschen wär ich blank…
Nachteil (aus meiner Sicht):
ich blank
die günstigen Zinsen nicht genutzt
wenig um steuerlich abzusetzen (nur die 30.000 Privatkredit)
Vorteil:
keine Kosten für Bankkredit
Ich kann das Haus beleihen
ich kanns zur Not Verkaufen (sollte aber nicht passieren)
Für meinen eventuellen Kauf MEINES Hauses müsste ich das vermietete Haus dann beleihen (Verkehrswert wurde auf 110.000 geschätzt, also rechne ich mal mit ca. 80-90.000 Beleihungswert)
Ich würde das Haus finanzieren: 70.000 Bankkredit + 30.000 Privatkredit. 20.000 Für Modernisierung würde ich privat aufbringen. Was ich dann noch übrig habe (ca 80.000) geht dann irgendwann in MEIN Haus.
Vorteil:
ich hätte mehr Zinszahlungen zum absetzen (insg. 100.000€)
ich hätte wieder ca. 80.000 Eigentkapital für MEIN späteres Haus
Nachteil:
ich muss für den Bankkredit bezahlen (für 70.000 ca. 10.000€-20.000€ je nach Tilgung)
Letztendlich scheint mir das irgendwie gehoppst wie gesprungen oder irre ich mich da.
Es ist natürlich von Vorteil, die Finanzierung so zu gestalten, dass die Zinsen möglichst auf dem absetzbaren Objekt lasten. Also Kredit auf das Vermietobjekt, dann könnte man diesen Kredit noch tilgungsfrei gestalten und den Kredit für das eigengenutzte Haus umso schneller tilgen. Erst wenn der Kredit für das eigengenutzte Haus getilgt ist, tilgt man den Kredit des Vermietungsobjekts.
Die Krux ist halt, wann wird das eigen genutzte Haus gekauft? Wenn das noch 5 Jahre dauert, dann zahlst Du 5 Jahre Zinsen für Geld das Du eigentlich hast.
Wichtig: Auch wenn einige Berater das gerne suggerieren: Zinsen absetzen heißt nicht, dass man diese vollständig vom Finanzamt erstattet bekommt. Das heißt das sich das zu versteuernde Einkommen um die absetzbaren Zinsen mindert und dadurch die Steuer. Die Minderung beträgt zwischen 0 und 42% der absetzbaren Zinsen, je nach persönlichem Steuersatz. Und nochmal Achtung: Was man an die Bank zahlt ist Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil ist nicht absetzbar.
Ich denke es ist mal das beste wenn Du ein bischen hin und her rechnest.
Soll das Werbung sein? Oder warum ist das Wort „Finanzierung“ verlinkt mit einer mehr oder wenig schlechten Seite??? Der Link trägt absolut nichts zur Information bei! Außer er ist bewußt nur zur Werbung gesetzt!
ein Haus zu kaufen, um es zu vermieten - na, wer’s braucht. D.h. dann, alles sozusagen auf den letzten Cent bezahlt, absolut NULL Reserve für Unvorhergesehenes (und das kommt mit absoluter Sicherheit) und die gesamten MIeteinnahmen sind zu versteuern, weil kaum etwas dagegen gesetzt werden kann, weil ja alles bezahlt ist.
Dazu dann sptäer ein eigenes Haus, mehr oder weniger komplett finanziert, da ist steuerlich so gut wie nichts ansetzbar, weil selbst genutzt … wie sinnvoll ist denn SO ein Kombination?! Genau anders rum wäre es wohl sehr viel sinnvoller (gewesen).
Da ich annehme, dass der Kuaf schon stattgefunden hat, ist das ohnehin wurscht. Aber ein ausgiebiges Gespräch mit dem Steuerberater VOR dem Kauf des Hauses wäre extremst ratsam gewesen.
ja Kauf hat schon statt gefunden ebenso wie zwei Termine mit dem Steuerberater.
Reserven wäre natürlich noch vorhanden, total Blank war vielleicht nicht der richtige Ausdruck.
Zur steuerlichen Absetzbarkeit muss ich Ihnen aber wiedersprechen. Das einzige was in meinem
Beispiel (Barkauf) bei einer Vermietung eben nicht absetzbar wäre, wären die Zinszahlungen an die Bank.
Alles andere, wie Notar, Kaufpreis, Fahrtwege zum Haus, Sanierung, Modernisierng, die Liste ist endlos
kann eben abschrieben.
Versuchen sie das bei einem selbst gekauften Haus mal abzusetzen.
Und was glauben Sie, was gewiefte Leute mit einem Hammer machen, den sie sich für ihr eignes
Haus kaufen, mit dem Wissen, dass sie ja ein vermietetes Objekt haben.
Letztendlich ist das eine Investition, die man im auch beleihen kann (sein Investment
also wieder zur Verfügung hat).
Versteuern müssen sie übrigens auch Einnahmen aus Zinsen, wenn Sie über den Pauschbetrag
kommen.
Wer also nichts macht, muss auch keine Steuern zahlen, hat aber auch keine Chance auf
Mehreinnahmen.
Ist ja alles richtig. Fakt bleibt aber auch: Zinsen auf ein vermietetes Haus können steuerlich geltend gemacht werden. Zinsen auf ein selbst genutztes eben nicht.
Aber wenn es schon stattgefunden hat, dann ist es ohnehin egal.