Liebe/-r Experte/-in,
bin Besitzerin einer Eigentumswohnung. Meine Frage: Darf jemand, der in unserem 8 Parteienhaus selbst 4 Wohnungen besitzt die Verwaltung übernehmen? Gibt es ein Gesetz, dass das verbietet?
HErzlichen Dank für Ihre Antwort.
Mfg Tanja Wacht
Liebe/-r Experte/-in,
bin Besitzerin einer Eigentumswohnung. Meine Frage: Darf
Hallo Frau Wacht,
mir ist kein Gesetz bekannt, das es verbietet, dass ein Eigentümer, der selbst mehrere Wohnungen im selben Objekt besitzt, auch Verwalter dieses Objektes wird.
Der Verwalter muss aber von der Eigentümerversammlung bestellt werden. Ist hier eine einfache Mehrheit oder eine 2/3-Mehrheit für die Verwalterbestellung erforderlich? Wie wird seine Stimme gewertet: 4-fach oder nur 1-fach? Das müsste aus Ihrer Teilungserklärung hervorgehen.
Die Verwaltungsübernahme durch ein Mitglied ist unbedenklich und auch durchaus üblich, da dies gerade bei kleineren Verwaltungseinheiten regelmäßig zu einer Kostenvergünstigung führt. Das WEG § 25.5 sieht für bestimmte Fälle jedoch ein Selbstkontrahierugnsverbot vor, welches dann z.B. bei der eigenen Bestellung zum Verwalter und auch für Beschlüsse über die Verwaltervergütung etc. bei der hier vorliegenden Konstellation keine Mehrheitsbeschlüsse zuließe, da der Miteigentümer sich bei Beschlüssen, die Geschäfte mit ihm unmittelbar betreffen, an der Abstimmung nicht beteiligen darf. In dem geschilderten Fall könnte also keine Verwalterbestellung mit Mehrheit der Stimmberechtigen erfolgen, da der Betroffene selbst mit 50 % Miteigentumsanteilen stimmrechtsmäßig ausfällt. Sollte jedoch das Kopfprinzip nach dem WEG gelten und die Teilungserklärung nicht anderes vorsehen, dann wäre ein Mehrheitsbeschluß denkbar, da der Verwalter in deisem Fall nur über eine Stimme verfügen würde, mit der er sich enthalten müßte.
Meine Frage: Darf jemand, der in unserem 8 Parteienhaus selbst 4 Wohnungen besitzt die Verwaltung übernehmen? Gibt es ein Gesetz, dass das verbietet?
Mfg Tanja Wacht
Hallo Tanja, es gibt kein Gesetz welches das verbieten könnte. Jede Gemeinschaft muß einen Zustellbevollmächtigten benennen. Das kann natürlich
auch ein Eigentümer aus der Gemeinschaft sein, der die Verwalteraufgaben übernimmt. Wichtig ist dann aber schon, das die Gemeinschaft diesen Beschluß gemeinsam mehrheitlich fasst, am besten im Rahmen einer Versammlung. Unerheblich ist die Anzahl der von dieser Person gehaltenen Einheiten. Für die Stimmenauszählung sollten die WE- Einheiten gelten, wobei das Wohnungs-eigentumsgesetz ausdrücklich vorsieht, daß die 4 gehaltenen Einheiten auch nur als eine Stimme im Verhältnis zu den restlichen 4 Eigentümern gezählt werden. Es sei denn in der TE ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart. (wäre m.E. anfechtbar).
Gruß juljan
Hallo Tanja
beim Kauf der Wohnung wurde sicher das Protokoll der Eigentümerversammlung ausgehändigt. Die Mehrheit der Eigentümer kann den Verwalter bestimmen. Du kannst das beim Notariat bzw. Grundbuchamt erfragen und nachlesen bzw. dort auch die Frage stellen. Wende Dich doch einfach, falls Du mit dem Verwalter nicht klar kommst, an die Notarin/Rechtspflegerin bei Deinem Amtsgericht und klärt das direkt dort.
Hoffe behilflich gewesen zu sein und wünsche viel Erfolg.
MfG
Rolf
Hallo Tanja Wacht,
ich höre aus der Frage, dass Du dem Mehrheitseigentümer nicht wohl gesonnen bist. Dies ist der schlechteste Anfang für eine Gemeinschaft. Also, ein Gesetz welches jemanden verbietet, Verwalter zu werden gibt es nicht. Hier ist nur die Voraussetzung, dass die Person auch „geschäftsfähig“ ist. Der Verwalter wird von der Mehrheit, einfache Mehrheit, der ET gewählt. Sind die anderen 3 ET nicht Deiner Meinung, so wird der Verwalter gewählt. Nun wird ein WP aufgestellt und dieser wird wieder von der Mehrheit genehmigt, so zahlt jeder seinen Anteil, gemäß der Teilungserklärung, bis zur Aufstellung der Abrechnung. Diese Abrechnung kommt in die ETV und die ET stimmen darüber ab. Hier zählt wieder die Mehrheit. Jetzt kommt Deine Zeit. Diesen Beschluss kannst Du gerichtlich überprüfen lassen. Amtsgericht am Ort, kein Anwalt notwendig. Ist man dann auch noch einigermaßen geschickt, so kann man, wenn die Anschuldigung richtig ist, den VW absägen und sucht einen Neutralen. Ich hoffen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe
mfg
Tummle
Liebe Tanja
Dies wäre aus meiner Sicht nur bei Wahl einer fremden HV möglich, wenn Er die die
mehrheit an miteigentumsanteilen hält und dies als Mehrheitseigentümer auf der
eigentümerversammlung beschliest. Die Miteigentumsanteile die Ihm dazu berechtigen sind
in der Teilungserklärung des Objektes ersichtlich und bestimmt.
Zu der eigentumsversammlung muss fristgemäß geladen sein und der bisherige
verwaltervertrag muss beendet sein. bei der Wahl einer fremden Hausverwaltung reicht also
seine Stimmenmehrheit ( Mehrheit der Miteigentumsanteile).
Aus meiner Sicht trifft dies aber nur auf die wahl einer fremden WEG Verwaltung zu. In
diesem Falle wo die Verwaltung ein Eigentümer selbst erledigen möchte und dies ja
weitreichende Flogen haben kann, erst Recht wenn er kein professioneller Hausverwalter ist
müsste der Beschluss einstimmig beschlossen werden. Hier dürfte Seine einfache Mehrheit
wohl nicht mehr ausreichen um dies zu bestimmen.
Wenn alle Eigentümer Ihn einstimmig wählen dann hat er sich als Verwalter dann natürlich
an das WEG Recht zu halten und Er darf nicht zu seinem Vorteil verwalten.
Tipp. Mal die Teilungserklärung des Objektes genau studieren,vieles ist hier geregelt.
Dort Kann man auch die miteigentumsanteile erkennen. Denn 4 wohnungen muss ja nicht
gleichzeitig heisen das er die Mehrheit hat.
Viele grüsse Olaf
Liebe Tanja Wacht,
die Frage ist von Ihnen als eine rechtliche formuliert worden und insofern bin ich dafür leider nicht der richtige Ansprechpartner. Neben einem Rechtsberater könnte (rechtsunverbindlich) vielleicht noch jemand die Frage beantworten, der aus eigener Praxis mit Wohneigentum oder Hausverwaltung zu tun hat.
Ich selbst kenne hierzu keine gesetzliche Grundlage und wüsste auch keinen Grund, aus dem heraus die Hausverwaltung bezüglich des Auftragnehmerkreises gesetzlich eingeschränkt werden sollte. Auftraggeber einer Hausverwaltung ist der Eigentümer, in ihrem Falle also die WEG. Diese wäre als Gesamtheit in der Auswahl eines Hausverwalters aus meiner Sicht frei. Wie die Gemeinschaft unter sich zu einer Entscheidung hierüber kommt, wissen Sie als praktizierende Eigentümerin vermutlich besser als ich (nach Personenzahl, Fläche oder Kapitalanteil?..).
Wenn der Eigentümer der vier Wohnungen im Beschlussgremium die Mehrheit stellt, könnten sich eventuell Beschränkungen aus dem Thema der Selbstkontraktion (§ 181 BGB, siehe http://de.wikipedia.org/wiki/Selbstkontraktion) ergeben. Aber hier verlasse ich ganz eindeutig dann meinen Wissensbereich. 
Ich bin mir aber sicher, dass sich die Arbeit der Hausverwaltung von jedem Kostenträger persönlich prüfen können lassen muss. Bei der Abrechnung hat man ja selbst als Mieter schon Einsichtsrechte, somit sicherlich erst recht als Auftraggeber.
Vielleicht hilft Ihnen ja auch der Wikipedia Artikel zur Hausverwaltung ja auch weiter?:
http://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung
Schöne Grüße, Rüdiger Belter
Hallo Herr Belter,
dennoch herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichem Gruß
Tanja Wacht
Hallo,
vielen Dank für die Antwort.
Mit freundlichem Gruß
Tanja Wacht
Hallo Juljan,
herzlichen Dank für die aufschlussreiche Antwort.
Mfg Tanja
Hallo Rolf,
habe es in der Teilungserklärung gefunden.
Herzlichen Dank für die Tipps.
LG Tanja
Hallo Tummle,
nicht wohlgesonnen würde ich nicht sagen. Vertraue ihr nur nicht!
Danke für die Tipps
Mfg
Tanja
Lieber Olaf,
danke für die ausführliche Auskunft, habe es in der Teilungserklärung gefunden.
Sie haben mir sehr weiter geholfen.
LG Tanja
Und was hast Du da nun gefunden?, Hat er die Mehrheit?
Danke für eine Info.
Gruss Olaf Bidler
www.denkmalimmobilie.com
Liebe Tanja,
die Frage kann ich so nicht beantworten. M.W. bestimmt die Eigentümerversammlung, wer Verwalter sein kann. Das ist schierig, wenn 1 Eigentümer schon die Hälfte aller Wohnungen besitzt.
Insofern kann einen Abstimmung im besten Fall 4:4 ausgehen und damit gibt es keine Mehrheit für den vorgeschlagenen Verwalter. Näheres ist hierzu im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt nach §20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern, dem Verwaltungsbeirat und dem Verwalter. Deutlich wird damit, dass eine Eigentumswohnanlage auch von den Eigentümern gemeinsam geführt werden kann, wenn kein Verwalter bestellt ist.In § 26 WEG ist geregelt, wie ein Verwalter bestellt oder abberufen wird. In der Regel erfolgt die Bestellung eines Verwalters durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Sodann wird zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter ein Verwaltervertrag abgeschlossen.
Der Verwaltervertrag ist seiner Rechtsnatur nach ein unentgeltlicher Auftrag oder ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag. Im Verwaltervertrag werden die einzelnen Rechte und Pflichten und insbesondere auch die Kosten der Verwaltung festgelegt. In der Regel legt der sich bewerbende Verwalter der Eigentümergemeinschaft sein Vertragsformular vor. (http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/eigentumswo…)
Viele Grüße
Günther
Hallo Tanja,
verspätete Antwort:
ist etwas komplizierter als man glaubt.
es gibt da mehrere Möglichkeiten, je nachdem was bereits festgelegt wurde usw.
Bitte mal googeln :
WEG Kopfprinzip
viele Grüße
Aira92
Nein,
er hat nicht die Mehrheit. Versteht sich aber blendend mit dem Bauträger, der eine Wohnung besitzt, dessen 2 Söhne jeweils eine Wohnung besitzen,…
LG Tanja
Hallo,
selbstverständlich, wenn die ETV darüber mit Mehrheitsbeschluss abgestimmt hat.
MfG
Jambahippo