Wer ist für die Sanierung einer Mauer zuständig?

[Gudrun_48b481]

Liebe/-r Experte/-in,
die nachfolgend beschriebene Problematik besteht im Bundesland Schleswig-Holstein.

Zwei Häuser (1 X 42 Eigentumswohnungen, 1 X 4 Eigentumswohnungen) wurden vor 30, bzw. 25 Jahren errichtet.
Die grössere Eigentümergemeinschaft zog auf ihrer Grundstücksseite (direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück), bei Errichtung des Hauses, eine Mauer, die z.T. als Abgrenzung zwischen beiden Häusern steht (Höhe ca. 2 m) , ein Teil der Mauer ist Stützelement für die Tiefgarage und gleichzeitig Stützelement für das darüberliegende Parkdeck.

In den Jahren wurden keinerlei „Schönheitsreparaturen“ durchgeführt.
Seit den letzten Jahren nun bröckelt die Mauer (bedingt wohl durch die salzhaltige Luft der Nordsee) und am Teil der Stützmauer sind grosse „Schlieren“ (Wasserschaden?) sichtbar.
All diese Schäden sind allerdings nur auf Seiten der kleinen Eigentümergemeinschaft sichtbar, da dieser Mauerteil direkt Hofeingrenzung ist. Bei der grossen Eigentümergemeinschaft ist es nicht auffällig, da a)Tiefgarage und b) Standort für Abfallkübel.
Meine Fragen:

1. Wer ist für die Sanierung der Mauer zuständig?
2. Wer muss die Kosten tragen? a) beide Parteien? b) Partei, die die Mauer errichtet hat?
   Schriftliche Absprachen darüber bestehen nicht.
   Die Eigentümer der kleineren Einheit haben den Wunsch nach einer Sanierung, da die bröckelnde Mauer und die Wasserschlieren einen sehr abgewohnten Eindruck machen. Zudem werden die Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und für die Feriengäste ist dieser abgewohnte Eindruck nicht sehr gut.

Schon im voraus bedanke ich mich für eine Antwort.

Mit freundlichem Gruss
G.Jotzo

[Andreas_Kleiner]

Hallo,

ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung, sagt der Jurist.

Die Anwort findet sich denn auch § 13 Abs. 3 IVm § 8 des Nachbarrechtsgesetz für das Land Schleswig-Holstein (NachbG Schl.-H.)vom 24. Februar 1971, Gl.-Nr.: 403-6 Fundstelle: GVOBl. Schl.-H. 1971 S. 54,

Im Netz guckst Du hier:

http://www.schleswig-holstein.de/MJGI/DE/Service/Bro…

(pdf zum runterladen)

Ergebnis: die Nachbarn müssen die Mauer unterhalten, soweit ersichtlich.

MfG

Vierten

Liebe/-r Experte/-in,

die nachfolgend beschriebene Problematik besteht im Bundesland
Schleswig-Holstein.

Zwei Häuser (1 X 42 Eigentumswohnungen, 1 X 4
Eigentumswohnungen) wurden vor 30, bzw. 25 Jahren errichtet.
Die grössere Eigentümergemeinschaft zog auf ihrer
Grundstücksseite (direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück),
bei Errichtung des Hauses, eine Mauer, die z.T. als
Abgrenzung zwischen beiden Häusern steht (Höhe ca. 2 m) , ein
Teil der Mauer ist Stützelement für die Tiefgarage und
gleichzeitig Stützelement für das darüberliegende Parkdeck.

In den Jahren wurden keinerlei „Schönheitsreparaturen“
durchgeführt.
Seit den letzten Jahren nun bröckelt die Mauer (bedingt wohl
durch die salzhaltige Luft der Nordsee) und am Teil der
Stützmauer sind grosse „Schlieren“ (Wasserschaden?) sichtbar.
All diese Schäden sind allerdings nur auf Seiten der kleinen
Eigentümergemeinschaft sichtbar, da dieser Mauerteil direkt
Hofeingrenzung ist. Bei der grossen Eigentümergemeinschaft ist
es nicht auffällig, da a)Tiefgarage und b) Standort für
Abfallkübel.
Meine Fragen:

1. Wer ist für die Sanierung der Mauer zuständig?
2. Wer muss die Kosten tragen? a) beide Parteien? b) Partei,
   die die Mauer errichtet hat?
   Schriftliche Absprachen darüber bestehen nicht.
   Die Eigentümer der kleineren Einheit haben den Wunsch nach
   einer Sanierung, da die bröckelnde Mauer und die
   Wasserschlieren einen sehr abgewohnten Eindruck machen. Zudem
   werden die Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und für die
   Feriengäste ist dieser abgewohnte Eindruck nicht sehr gut.

Schon im voraus bedanke ich mich für eine Antwort.

Mit freundlichem Gruss
G.Jotzo

[katja_d38323]

Hi,

rechtlich korrekt kann ich leider nicht helfen in diesem Fall.
Ich kann aber sagen, wie ich mich verhalten würde, vor allem um Nerven und Kosten zu sparen.
Fakt ist, dass der Eigentümer bluten muss. Wenn die Sanierung aber auf der Seite der anderen Eigentümer ist, klärt das doch in Ruhe in einem Gespräch, im Biergarten oder wo auch immer, aber außergerichtlich, könnt Euch doch in die Kosten reinteilen, oder eine Zwei-Drittel-Regelung treffen. Ich hoffe, das geht bei Euch.
Ansonsten droht Euch ein Neven zerreißender Prozess, und das eigentlich für nix.

Gruß K.

[TOMLB]

Nach Ihrer Darlegung hat die größere Gemeinschaft (A) die Mauer errichtet und zwar auf der eigenen Seite. Die Mauerfläche bildet nur Einfriedung der kleinen Gemeinschaft (B) zur Seite von A.

A und B haben keinerlei vertragliche Regelungen getroffen, was darin begründet sein kann, dass B der Grenzbebauung zustimmte, unter der Maßgabe, dass B eben schon aufgrund des Rechts keine Unterhaltspflichten zufallen, sie mittelbaren Nutzen aus der Einfriedung ihres Grundstücls zieht.

Nun, dann trifft A auch die Unterhaltslast auf der Seite von B für die Instandhaltung und Instandsetzung.

Einen vergleichbaren Fall mit einer Scheunenmauer hatte ich 2005/2006 hier in BW.

Die Aufforderung ist an den Verwalter von A zu richten. Die unterbliebene Instandhaltung stellt letztlich eine Eigentumsstörung dar, die nach § 1004 BGB zur Beseitigung gefordert werden kann (optische Beeinträchtigung).

Ob indes tatsächlich nichts hier vereinbart wurde, das sollten Sie bitte nochmals genauestens prüfen. Evtl. Vereinbarungen können sich

a) Aus den Teilungserklärungen,
b) den Grundbüchern, nämlich den Lastenverzeichnissen,
c) jenseits all dessen auch aus dem sog. Baulastenverzeichnis des örtlichen Baurechtsamtes der zuständigen Stadt bzw. Gemeinde ergeben.

c) ist von besonderer Wichtigkeit. Denn, bei solchen Grenzbebauungen werden vielfach öffentlich-rechtliche Verträge begründet und geschlossen, diese sind vielfach in den Auflagen zu den Baugenehmigungen enthalten und werden dann im Baulastenverzeichnis geführt. Nicht alle Einträge dort, werden auch per se ins Grundbuch eingetragen und dort dinglich-rechtlich gesichert. Nichts desto trotz entfalten diese Baulasten rechtliche Wirkung.

Schließlich könnten sich auch aus frühren Beschlüssen privatrechtliche Verträge zwischen den Gemeinschaften ergeben. Leider wurden vielfach Beschlussprotokolle nicht sauber in der Vergangenheit verwahrt, weshalb bei der Reform des WEG ein Beschlussbuch verbindlich nunmehr normiert worden ist.

Es muss also auch nichts heißen, wenn Ihr Verwalter nichts dazu hat. Ggf. hat die Verwaltung der anderen Gemeinschaft, oder auch nur ein Eigentümer dort, noch ein Protokoll.

Also, Vorsicht ist geboten, mit der Annahme, es gibt da keine Vereinbarungen. Eine Vereinbarung kann diese Auskunft völlig obsolet machen. Sie gilt nur, wenn A auf seiner Grundstücksseite auf die Grenze gebaut hat, tatsächlich B damals dem entweder nichts entgegensetzte als die Beteiligung am Bauantragsverfahren erfolgte, und die Behörde dem zustimmte, weil die Grenzbebauung unbedenklich war. Hat die Behörde indes Bedenken gehabt, war ggf. die Grenzbebauung zunächst nicht zulässig, wurde eher sicher eine Baulast vereinbart. Dort ist dann das Nähere geregelt.

Wie gesagt: Auch später kann was in eine der Teilungserklärungen geflossen sein, ggf. gibt es sogar dinglich-rechtlich gesicherte Lasten im Grundbuch. Auch privatrechtliche Verträge zwischen den Gemeinschaften sind denkbar.

An letzteres ist immer dann ganz besonders zu denken, wenn die Gemeinschaften vom selben Bauträger erstellt wurden, dieser auch beide Grundstücke entsprechend erworben hat.

Mit freundlichen Grüßen aus Stuttgart
Thomas Henschel

[Tizia_5bcc63]

Hallo,
da geht es wie immer: Verträge prüfen, Gutachten einholen, RA aufsuchen.
Aus deiner Anfrage entnehme ich, dass es um visuelle Störungen geht und, dass keinerlei Vereinbarungen bestehen. Allgemein würde ich mal vermuten, wenn man streiten will, kann man das aber lohnen wird sich das nicht.
VG Tizia

[tummle]

Hallo Gudrun,
für die Fragen gibt es eine Antwort. Ist die Mauer mit der Genehmigung der Stadt (Gemeinde) ordnungsgemäß auf dem Grundstück geplant und gebaut worden, kein Wildbau, so ist die Sanierung Teil der Verwalteraufgaben für die WEG. Diese Kosten müssen aus der Rücklage, der gesamten WEG, genommen werden. Dazu notwendig ist ein Beschluss, es kann keine „Alleinaktion“ stattfinden. Ist die Mauer degegen ein „Wildbau“ muss geklärt werden, aber dies ist nicht das Thema.
Mfg
tummle