Der notarielle Vertrag zu einem Hauskauf soll geschlossen werden. Enthalten ist der übliche Passus, dass das Objekt gekauft wie besehen wird und keine bekannten Mängel verschwiegen werden dürfen. Kaufpreiszahlung und Besitzübergang (später auch Eigentumsübergang) werden für April (also 4 Monate später) vereinbart, da dann erst der Auszug des Verkäufers möglich ist.
Nun die Fragen:
Die Lasten, Pflichten und Risiken etc. gehen erst mit Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. ABER hat man nachher überhaupt eine Handhabe, wenn Schäden aufgetreten sind, die durch „schlechte Behandlung des Hauses“ in der Zwischenzeit entstanden sind? z.B. beschädigte Fliesen, Tür-Rahmen o.Ä.
Kennt jemand eine Vorlagen für einen Abschnitt im Kaufvertrag, der diesen Umstand gesondert regelt?
Die Lasten, Pflichten und Risiken etc. gehen erst mit
Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. ABER hat man nachher
überhaupt eine Handhabe, wenn Schäden aufgetreten sind, die
durch „schlechte Behandlung des Hauses“ in der Zwischenzeit
entstanden sind? z.B. beschädigte Fliesen, Tür-Rahmen o.Ä.
Kennt jemand eine Vorlagen für einen Abschnitt im
Kaufvertrag, der diesen Umstand gesondert regelt?
Vielleicht:
" Der Verkäufer haftet- ohne Übernahme einer Garantie- dafür, dass sich das Vertragsobjekt bis zum Besitzübergang gegenüber dem bisherigen Zustand (von gewöhnlicher Abnutzung abgesehen) nicht verschlechtert"
Achten sollte man darauf, dass eine Gebäudeversicherung besteht, Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser, evtl. Elementarschäden, Ansprüche gegen den Versicherer aus der Schadenregulierung kann sich der Käufer vom Verkäufer abtreten lassen im Falle eines Schadens oder dem Niedergang der Kaufsache.
Die Abtretung im Schadensfall sollte der Käufer in den Kaufvertrag aufnehmen um absolut sicher zu gehen, nach Kauf geht die Gebäudeversicherung ohnehin auf den neuen Eigentümer über.
Hallo,
einen solchen Passus braucht man in der Regel nicht, da sich der Zustand des Gebäudes auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bezieht. Alle danach eindeutig beweisbaren oder offensichtlich entstandenen Schäden und Mängel stellen eine Verschlechterung des Kaufgegenstandes nach Vertragsabschluss dar und fallen dem Besitzer (also Verkäufer) so oder so zur Last. Er hat bis zur Besitzübergabe eine treuhänderische Fürsorgepflicht für den Kaufgegenstand und schuldet den bei Kaufvertragsabschluss zugesicherten Zustand.
Hallo,
einen solchen Passus braucht man in der Regel nicht,
richtig
da sich
der Zustand des Gebäudes auf den Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses bezieht.
nein. sofern nicht anders vereinbart, ist für das gesetzliche gewährleistungsrecht der zeitpunkt des gefahrübergangs (bei immobilien regelmäßig die übergabe) der nach § 434 abs.1 S.1 bgb entscheidende zeitpunkt.
der zeitpunkt des vertragsschlusses ist nur relevant, wenn ausdrücklich so vereinbart.
Alle danach eindeutig beweisbaren
oder offensichtlich entstandenen Schäden und Mängel stellen
eine Verschlechterung des Kaufgegenstandes nach
Vertragsabschluss dar und fallen dem Besitzer (also Verkäufer)
so oder so zur Last. Er hat bis zur Besitzübergabe eine
treuhänderische Fürsorgepflicht für den Kaufgegenstand und
schuldet den bei Kaufvertragsabschluss zugesicherten Zustand.
aufgrund der gesetzlichen bestimmungen braucht man keine „treuhänderische fürsorgepflicht“ fingieren.
Hallo,
im §434 steht aber doch genau drin, dass die Sache die „vereinbarte Beschaffenheit“ haben muss, um keinen Sachmangel zu haben. Und die vereinbarte Beschaffenheit ist in nahezu allen mir bekannten Immobilienkaufverträgen der Zustand, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beschrieben wird. Insofern magst Du im allgemeinen Recht haben, allerdings wird in typischen Immobilienkaufverträgen der Zustand bei Kaufvertragsabschluss relevante Grundlage.
Hallo,
im §434 steht aber doch genau drin, dass die Sache die
„vereinbarte Beschaffenheit“ haben muss, um keinen Sachmangel
zu haben. Und die vereinbarte Beschaffenheit ist in nahezu
allen mir bekannten Immobilienkaufverträgen der Zustand, der
zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beschrieben wird.
Insofern magst Du im allgemeinen Recht haben, allerdings wird
in typischen Immobilienkaufverträgen der Zustand bei
Kaufvertragsabschluss relevante Grundlage.
wenn du selbst schreibst „in nahezu allen mir bekannten Immobilienkaufverträgen“, zeigst du doch selbst, dass es keine allgemeingültige bzw. zwingende vorgabe ist, im vertrag den zustand des vertragsschlusses zu vereinbaren (der im übrigen meist bedingt abgeschlossen wird). auch im vorliegenden fall deutet darauf nichts hin. daher ist -ohne weiteren hinweis- zunächst von der gesetzlichen regel auszugehen und nicht von der beschaffenheit im zeitpunkt des vertragsschlusses.