Ich wohne in einem MFH mit 3 Eigentumswohnungen. Am 23.12.2011 bin ich zur Verwalterin gewähhlt worden. Ich bin eine Privatperson und kenne mich rechtlich nicht aus.
Die letzten 3 Jahre habe ich die Verwaltertätigkeit (verwaltung aller Kosten, Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnung und -kalkulation)bereits zur allgemeihnen Zufriedenheit erledigt. Da einer der anderen beiden Eigentümer leider mein Ex Mann ist (Scheidungskrieg), und sehr klagewütig ist, muß ich jetzt jederzeit damit rechnen wegen irgendwelcher Formfehler verklagt zu werden. Welche Rechtschutzversicherung gibt es dafür. Können meine Tätigkeiten genau definiert werden? Er droht damit die Nebenkostenabschläge nicht mehr zu zahlen. Was mache ich in dem Fall?
Hallo Xandoli,
es ist immer wagemutig eine Tätigkeit zu übernehmen von der man keine Ahnung hat. Dann eine Versicherung finden die Schäden aus der Unkenntniss übernehmen dürfte aussichtslos ein. Für Profis gibt es eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Wenn die Abrechnungen in einer gültigen Eigentümerversammlung anerkannt wurden, kann man eine Klage nur abwarten wie das Gericht dazu entscheidet.
Hruß K.P.M
Bezüglich der Rechtschutzversicherung kann Dich am besten eine Versicherung Deiner Wahl beraten. Sie soll Dir ein Angebot machen, in dem dieser Fall mit drin ist. Beachte jedoch bitte, dass die Versicherung den Fall nur übernimmt, wenn der Schadensfall noch nicht eingetreten ist. Es könnte also schon fast zu spät sein.
Wegen der Formfehler kann man so glaube ich aber nicht direkt verklagt werden. Dein Mann kann vielleicht Widerspruch gegen bestimmte Sachen einlegen, die Du dann korrigeren müsstest, aber direkt Klagen wird er denke ich nicht können.
Wenn er die Nebenkostenabschläge nicht mehr zahlt, läuft das über den üblichen Weg: Zahlungserinnerung, Mahnung mit Androhung der fristlosen Kündigung und dann Kündigung und Mahnbescheid, falls er immer noch nicht will. Wenn er sich dann weigert auszuziehen, läuft es auf eine Räumungsklage hinaus, die allerdings langwierig sein kann.
Die sicherste Lösung für Dich wird sein, Dein „Amt“ schnellstmöglich offiziell niederzulegen und einen proffesionellen Hausverwalter zu beauftragen. (Nur für Deine Wohnung nicht, die kannst Du selber weiter verwalten, teile den anderen beiden Besitzern schriftlich mit, dass Sie sich in Zukunft selbst um Ihre Wohnung zu kümmern haben) Dann kann Dein Ex Dir nichts mehr und er soll sich mit dem neuen Verwalter seiner Wahl rumschlagen.
Ich hoffe,ich konnte Dir etwas Licht ins Dunkel bringen.
Viele Grüße
Alex
Mit den Nebenkostenabschlägen muss ich nochmal korrigieren, da Dein Ex ja Eigentümer ist. Da ist mit Rausschmiß natürlich nichts. Da muss das Geld eingeklagt werden. Gib die Verwaltertätigkeit auf, lasst das einen „Profi“ machen, der kann dann auch das Geld einklagen.
Hallo Xandoli,
folgendes zu Deinen Fragen:
- Versicherungen:
Eine Rechtsschutzversicherung ist sicher hilfreich, aber erforderlich ist vor allem eine Vermögensschadenhaftpflicht. Zu diesen Versicherungsfragen sollten unbedingt ein Gespräch mit einem Versicherungsfachmann geführt und mehrere Angebote eingeholt werden. Rückwirkend wird die Versicherung sicher nicht einspringen.
- Aufgaben und Pflichten eines Verwalters:
Diese sind im WEG geregelt. Dein Problem scheint mir aber zu sein, daß Du (wie Du selbst schreibst) in den mit der Verwaltung verbundenen Rechtsfragen völlig unerfahren bist und vor allem nicht über die erforderliche Literatur verfügst. Deine Fragen deuten ganz klar darauf hin.
Als Literatur für die tägliche Arbeit empfehle ich
>>> Volker Bielefeld - Der Wohnungseigentümer
„Was mache ich dem Fall?“
Am Besten eine neue Eigentümerversammlung einberufen, das Amt niederlegen und einen externen und unabhängigen Hausverwalter bestellen.
Aufgrund der Vorgeschichte sind die Probleme bereits vorhersehbar.
Zum Versicherungsschutz und den Kosten: Klar, gibt es diese Versicherungen für Hausverwalter. Die Kosten des Versicherungsschutzes unseres Unternehmen übersteigen jedoch ganz locker die Verwaltervergütung für ein 3 Familienhaus.
Aber: Ein Versicherungsschutz für eine entgeltlich durchgeführte Tätigkeit setzt natürlich eine gewisse Kenntnis der Tätigkeit und entsprechende Qualifiktation voraus. Unsere Azubis lernen den Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann in 3 Jahren. Auf unserer Homepage haben wir Informationen zum Berufsbild des Immobilienkaufmanns und des Ausbildungsinhaltes bei der IHK http://www.immobilienmanager24.de/berufsbild.html mal dargestellt.
Klar wird bei einem 3 Familenhaus, welches von einem Miteigentümer verwaltet wird, „manchmal“ von den anderen Eigentümern die Messlatte an die Qualität nicht so hoch gelegt. Das wird aber hier anders sein. Und mit 3 Sätzen erklären oder durch die Lektüre eines Buches lässt sich eine Ausbildung oder ein Studium nicht ersetzen.
Und Konkret: Umfang der Tätigkeit des Verwalters regelt das Wohnungseigentumsgesetz, Teilungserklärung und der Verwaltervertrag. Ach ja, die tägliche Praxis wie was zu machen ist wird geprägt durch die unterschiedlichen Urteile verschiedenster Gerichte zum WEG, allein aus dem Gesetz geht nicht sonderlich viel hervor.
Hallo und guten Tag,
vielleicht kann man offiziell den 3. Wohnseigentümer vielleicht als Verwalter nehmen, unter dem Namen - eben wegen dem Ärger Ex, die Verwaltung machen, nur wenn er es mitmacht.
Eine Betriebshaftpflichtversicherung kosten ca. 200,00 Euro im Jahr, diese wäre bei Fehlern notwendig. Ich bin nicht sicher, ob es eine Rechtschutz für Verwalter gibt, ich habe diese nicht, Fragen beantwortet mir das Verwalterforum, oder das Internet.
Fehler kann man jede Menge machen, das geht schon beim Protokoll los, weiter über die Abrechnung, offiziell gibt es da ständig neue Vorschriften, ich benutze das Programm von Haufe Lexware, da sind alle Neuigkeiten ständig eingebaut, kostet im Jahr 300,00 Euro für die Aktualisierung, damit Wirtschaftsplan etc. alles formfehlerfrei präsentiert werden kann.
Sie können problemlos die Verwaltung machen, ist ein Querkopf dabei, funktioniert es nicht mehr, dann kommen ständig Briefe von Anwalt, das ist es nicht wert, zumal einen offiziellen Verwalter - den muss er ja auch bezahlen.
In diesem Fall rate ich Ihnen davon ab, wenn der Ex Streß macht, kommt die Liegenschaft - unter Ihrer Verwaltung - ins Wanken. Natürlich hängt es von der Finanzkraft des Ex ab, ob die Anwälte immer finanziert werden, oder ob er da Sonderkonditionen bekommt.
Dies ist so meine Erfahrung.
Gruß Eva
Hallo Xandoli,
wer sucht, der findet; das gilt natürlich ganz besonders für Ex-Geliebte und Krümmelkacker(sorry für die Deutlichkeit). Nach 3 Jahren erfolgreicher vermutlich auch ehrenamtlicher Tätigkeit würde ich in Anbetracht der Verhältnisse die Arbeit niederlegen und einen anderen Eigentümer bitten, die Verwaltertätigkeit zu übernehmen. Es lohnt sich nicht, den Familienstreit auch noch zu eigenen Lasten in die Eigentümergemeinschaft zu tragen und formelle Fehler als Angriffsfläche werden sich immer auftun. Andererseits hat der Verwalter eine nicht zu unterschätzende Macht, z. B. hinsichtlich Protokollformulierung und Versand desselben usw., so dass ein nicht einverstandener Eigentümer im Zweifel klagen muss, was auf Dauer kostenintensiv ist. Zu mich stände im Vordergrund, streitige Eigentümergemeinschaften im Zweifel sogar in professionelle Hände zu geben.
Eine gut abgewogene Entscheidung wünscht
HJR
Da gibt m.E. nur eine klare Antwort: Zurücktreten!! Den Äger würde ich mir nicht antun, lass das doch Deinen Ex machen. Ernsthaft: Da kann doch nur ein externer Verwalter vernünftig weiter helfen, am besten sowas wie ein Haus- und Grundbesitzerverein.
Als Versicherung kämen ja nur eine Vermögensschadenhaftpflicht oder Betriebshaftpflicht in Frage. Das wird dich aber mehr als deine Vergütung kosten, vermute ich.
Liebe Grüße aus Bochum
Harry
Hallo,
da kann ich leider auch nicht helfen. Ich glaube in diesem Fall, hätte ich das Amt gar nicht erst angenommen. Wäre mir zu heikel.
Trotzdem alles Gute!
Welche Rechtsschutzversicherung gibt es dafür.
Angebote für den speziellen Fall machen lassen! Wichtig: Wie bekannt tritt eine RS erst dann ein, wenn zwischen Abschluss und dem Anlass für den Rechtsstreit mindestens 3 Monate liegen!
Können meine Tätigkeiten genau definiert werden?
Einzelne „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ hat der Gesetzgeber in § 27 Absätze 1 bis 3 WEG umrissen. Diese können nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden (§ 27 Absatz 4 WEG). Außerdem sind i.d.R. in der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung Aufgaben spezifiziert, nicht zuletzt auch im Verwaltervertrag, wobei ich fürchte, dass es in Eurem Fall (3 Parteien) keinen solchen Vertrag gibt.
Er droht damit die Nebenkostenabschläge nicht mehr zu zahlen. Was mache ich in
dem Fall?
Damit setzt er sich in’s Unrecht. Das Hausgeld MUSS gezahlt werden und MUSS vom Verwalter eingeklagt werden, wenn eine Partei nicht zahlt.
Aber unterm Strich mein ganz heißer Tipp: Wenn Du ein Leben in Ruhe und Frieden führen willst, dann schreibe den anderen Eigentümern einen Brief, in dem Du Deinen sofortigen Rückzug von Deiner Verwaltertätigkeit bekannt gibst mit der Begründung, dass wegen des besonderen Verhältnisses zu einem der Eigentümer eine Weiterführung der Verwaltertätigkeit aus wichtigem Grund Dir nicht länger zugemutet werden kann! Und Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich.
Ich habe selbst noch einige Eigentumswohnungen, von denen ich die entsprechenden Unterlagen (Einladungen, Protokolle, Abrechnungen, usw) erhalte und muss feststellen, dass ich jeden meiner Kollegen in jedem Jahr mindestens aus einem Grund „in die Pfanne hauen“ könnte, weil er irgendwo einen Fehler gemacht hat - und ich schließe meine eigne Verwaltung da auch nicht aus 
Wenn man einen übelwollenden Miteigentümer an der Backe hat, ist es so gut wie ausgeschlossen, ungeschoren über die Runden zu kommen…
Und für jemand, der ohne größere juristische, nein, sagen wir nur verwaltungstechnische Kenntnisse mit einem „Prozesshansel“ gestraft ist, ist so eine Konstellation ein Horror ohne Ende!
War ich zu drastisch? Ganz sicher nicht. Ich spreche nur von Fakten. Es liegt an Dir, welche Lehren Du daraus ziehst!
Good luck!
Hallo,
als Privatperson werden Sie leider keine Betriebshaftpflicht für die Tätigkeit erhalten.
Wenn Sie jetzt schon wissen, dass Ihr Ex nur streiten und klagen wird, schlage ich Ihnen vor, Ihren Verwalterposten niederzulegen.
Wenn Sie dies nicht wollen, sollten Sie sich rechtlich absolut sicher sein bei allen Ihren Tätigkeiten.
Wie waren bisher die Abstimmungen bei den Versammlungen? Wenn alle Eigentümer anwesend sind/waren und die Beschlüsse ein- oder allstimmig ergangen sind und auch zukünftig werden haben Sie weniger zu befürchten.
Bei drei Eigentümern (Ex-Mann, Sie und ein Dritter) kann es ja auch dann wohl häuftig 2 zu 1 ausgehen.
Wie steht also der andere Eigentümer zu Ihnen?
Bei weiteren Fragen gerne wieder!
Gruß
Hallo, kann leider auch keine verbindliche Antwort auf Ihre Frage geben. Bin nur Miteigentümer in einem MFH. Als wir damals auf der Suche nach einer Verwaltung waren, habe ich mich aber mal im Internet kundig gemacht und da etwas von einer „Vermögensschadenhaftpflichtversicherung“ gelesen, über die eine seriöse Verwaltung verfügen sollte. Vielleicht mal in diese Richtung recherchieren, was die Absicherung Ihrerseits betrifft.
Tut mir leid, Ihnen nicht mehr helfen zu können.
Hallo Xandoli,
in deutschland ist es derzeit (noch) möglich, die verwaltertätigkeit ohne qulifikationsnachweis auszuüben. Es ist lobenswert, dass Du die veraltertätigkeiten wahrnimmst, aber das ist auch gefährlich. Die rechte und pflichten der verwaltertätigkeit sind so komplex (schau Dir mal die einschlägigen fachbücher an z.b. Bielefeld - Der Wohnungseigentümer), dass es einfach nicht ausbleibt, dass Du früher oder später einen formfehler machst. Ich bin mir nicht sicher, ob in diesem fall eine rechtsschutzversicherung oder haftpflichtversicherung greift, das solltest Du schnellstens klären.
In der situation, die Du schilderst, würde ich die verwaltung schnellstens aufgeben. Grundsätzlich hat in einer WEG jeder eigentümer einen rechtsanspruch darauf, dass eine verwaltung durchgeführt wird. Lasst Euch von einem fachmann ein angebot geben, so teuer ist das nicht.
viele grüsse
JAB1
Hallo Xandoli,
für einen Privatmenschen ist das viel zu heiß. Es gibt soviel Vorschriften und Dinge, die Du als Verwalter beachten musst, dass ich Dir nur raten kann, die Tätigkeit niederzulegen und einen Profi einzuschalten. Mach eine Sondereigentümerversammlung und leg Dein Amt nieder.
Sorry, aber was anderes kann ich nicht raten.
Gruß Fuchsi
Hallo Hilfesuchende,
die Antwort wäre nicht in 3 Sätzen zu erläutern. Bei WEG-Verwaltung kann man sich als nicht beruflich Erfahrener nur die Finger verbrennen, wenn man als Gegenüber einen Anwalt hat, der ständig das Haar in der Suppe sucht und es darauf anlegt - und er wird 100%tig immer eins finden - dafür ist das Thema zu komplex, wenn der Gegenüber unerfahren ist.
Würde zur kleinen Hilfe erst mal Fachliteratur empfehlen - ich weiß nicht, ob es hier gestattet ist, namentlich Bücherempfehlungen abzugeben, aber ich würde das allgemein bekannte Nachschlagewerk „Der Wohnungseigentümer“ mir besorgen - erhältlich bei den örtlichen Haus- und Grundbesitzervereinen… Kann man zu dem einen oder anderen Thema was nachschlagen, um nicht gänzlich in die verkehrte Richtung zu laufen.
Aber, wie gesagt, im WEG wird ein guter Anwalt versuchen, jeden gefassten Beschluss, jede Abrechnung, jede Ausgabe des Verwalters in Frage zu stellen oder anzufechten, bis der Gegenüber gebrochen ist.
Trotzdem viel Erfolg.
Grüße von WildeKerle