Hallo, liebe Karin,
ich kann Deine sorge um Deine sehr betagte Mutter sehr gut verstehen. Ich habe eine hohe Achtung vor Dir, Dich um Deine 93 jährige Muter so zu bemühen und zu sorgen. Meine Muter wurde auch 93 Jahre alt und wir Geschwister haben uns sehr bemüht damit sie von alltäglichen Sorgen verschont blieb.
Aus vorgenannte Grund hat mich das schändliche Verhalten des Vermieters sehr berührt und mir vorgenommen, Dir in dieser Sache soviel Unterstützung zu geben wie ich für notwendig hielt. Selbstverständlich hat der Gesetzgeber auch für solche Fälle im Gesetz (BGB) eindeutige Regelungen getroffen, die Mieter vor derartigen Auswüchsen zu schützen. Die ergibt sich eindeutig aus dem § 554 BGB, den Du Dir unter www.dejure.org ansehen kannst.
Ich habe von zwei führenden Kommentatoren des Mietrechts Dir die relevanten Teile die den Ersatz von Aufwendungen die der Mieter im Rahmen der Sanierung in der Mietsache zu erbringen hat gescannt. Daraus kannst Du ersehen, dass der Vermieter für die Aufwendungen für die Sanierung zu erbringen hat ersatzpflichtig ist. Auch muss er die Kosten erstatten, wenn der Mieter oder die Mieterin während den arbeiten die Wohnung nicht mehr nutzen kann und eine Andere Wohnung oder Hotelaufenthalt aufsuchen muss. Dies wäre im falle Deiner Mutter erforderlich. Ausgenommen in einem solchen Fall wären die Kosten der Ernährung…
Nun wirst Du Dich ja eingehend in die Problematik einlesen und nicht ganz un-wissend sollte es erforderlich werden ,einen Rechtsanwalt kontaktieren. In diesem Zusammenhang ein Hinweis, auch Fachanwälte für das Mietrecht sind oft nicht in allen Facetten des Mietrechts kompetent. Aus diesem Grunde ist es schon von Vor-teil, wenn man nicht ganz ahnungslos ist.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
P. S. Es gibt seit vielen Jahren ein verfahren Leitungsrohre ohne Demontage durch ein verfahren, diese an den Innewände durch eine besonderer Beschichtung wieder einwandfrei herzustellen. Diese Verfahren werden auch von Wasserwerken angewendet, da sie wesentlich kostengünstiger als eine Erneuerung sind.
Schmidt-Futterer
Mietrech – Kommentar - herausgegeben von Hubert Blank
bearbeitet von Blank, Börstinghaus, Eisenschmid, Gather, Lammel, Langenberg
9. Auflage - Verlag C. H. Beck
VI. Aufwendungsersatz
329 Hat der Mieter Aufwendungen auf Grund modernisierungsbedingter Bauarbeiten oder infolge Instandsetzungsarbeiten (siehe Rdn. 43) gehabt, muss der Vermieter diese nach § 554 Abs. 4 BGB in angemessenem Umfang ersetzen.643 dh, die Aufwendungen müssen je nach Sachlage erforderlich erscheinen644 (siehe unten Rdn. 336f.). Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten (siehe Rdn. 345 f.).
330 Die Regelung des Abs. 4 berücksichtigt u. a., dass es nach Durchführung von Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten in einer bewohnten Wohnung üblich und zweckmäßig ist, wenn der Mieter selbst bestimmte Arbeiten in seinem Haushalt vornimmt645 (z. B. Mö¬belrücken), was nicht ausschließt, dass andere Arten von Aufwendungen ersetzt werden müs¬sen. Keinesfalls kann aus dieser Regelung herausgelesen werden, dass der Mieter zu irgend ei¬ner Mitwirkung verpflichtetet wäre646 (siehe hierzu oben Rdn. 317)
Aufwendungsersatz kann u. a. für Reinigungsarbeiten, für eine Aufsichtsperson, für die Kos¬ten einer Anschlussrenovierung, einer Hotel-unterkunft oder für die Einlagerung von Möbeln verlangt werden.647 In Betracht kommen auch Umzugskosten, wenn der Mieter für die Dauer der Maßnahmen in eine Ersatzwohnung ziehen muss. Zieht der Mieter endgültig aus, kommt eine Erstattung der Umzugskosten nicht in Betracht648, weil der Aufwendungs-ersatz von sei¬nem Sinn- und Regelungsgehalt an die Fortsetzung des Miet-verhältnisses anknüpft. Der Ge¬setzgeber hat in § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB dem Mieter ein Kündigungsrecht eingeräumt, ohne dieses mit einem Erstattungsanspruch für umzugsbedingte Aufwendungen auszustatten.
Der Aufwendungsersatzanspruch ist bei Wohnraummietverhältnissen zwingend (Abs. 5). 331 Dieser Anspruch des Mieters kann daher weder vertraglich beschränkt noch ausgeschlossen werden. Auch ein vertragliches Aufrechnungsverbot mit dem Aufwendungsersatzanspruch ist unzulässig.649
Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt § 578 Abs. 2, wonach § 554 Abs. 5 keine Anwendung 332 findet.
dungspflichtiges" Tätigwerden den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters eingeschränkt. Es macht daher keinen Sinn, zur Beseitigung solcher Mängel den Mieter zu verpflichten, zunächst den Vermieter in Verzug zu setzen. Allein durch die notwendige Bauüberwachung müssen dem Vermieter alle aufgetretenen Mängel bekannt sein. Zudem treffen ihn erhöhte Sorgfalts-pflichten. Wegen der Gesamtumstände ist es ihm auch zuzumuten, ohne gesonderte Mahnung die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Wenn § 536a Abs. 2 Ziff. 1 BGB dagegen eine Mah¬nung verlangt, dann deshalb, weil der Mangel für den Vermieter überraschend auftritt und er zunächst Prüflings- und Handlungsspielraum behalten soll, die Mietsache wieder instandzuset¬zen. In solchen Fällen ist es gerechtfertigt, vor Ergreifung von Eigenmaßnahmen den Vermieter zunächst in Verzug zu setzen. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass § 554 Abs. 4 BGB auch Aufwendungen des Mieters zur Mängelbeseitigung erfasst, soweit diese durch die Baumaßnah¬men des Vermieters erforderlich wurden.
2. Umfang des Aufwendungsersatzes
336 Als ersatzfähig gelten namentlich Reinigungsarbeiten655 oder Entgelte für die Beaufsichtigung der Wohnung während der Arbeiten.656 Ebenso stellen die Demontage und das spätere Wiederanbringen eines Bücherregals657 oder einer Einbauküche658 notwendige Aufwendun¬gen des Mieters dar. Erstattungsfähige Aufwendungen liegen auch vor, wenn der Mieter Ein-richtungen, mit denen er die Mietsache erlaubterweise versehen hat, entfernen und ersetzen muss. Dies wird der Fall sein, wenn ein Fenster durch ein größeres Fenster ersetzt wird und da¬durch die Gardinen nicht mehr brauchbar sind oder wenn vom Mieter eingebaute Nachtspei¬cheröfen entfernt und entsorgt werden müssen, weil der Vermieter eine Zentralheizung ein¬bauen will.659 Gleiches gilt, wenn der Vermieter anlässlich der Bauarbeiten Einrichtungen entfernt, vertragswidrig nicht wieder installiert hat und nun der Mieter diese Arbeiten nach ho¬len möchte.66° Der Mieter kann auch eigene Leistungen in Ansatz bringen. Vergleichbare Re¬gelungen finden sich in § 27 Abs. 2 Il. BV zugunsten des Eigentümers. Die Höhe ist mit einer in der Bauhandwerker-Branche entsprechenden Zahlung anzusetzen.661 Dabei wird der Kenntnis- und Ausbildungsstand des Mieters für eine derartige Maßnahme eine Rolle spielen. Die vertane Freizeit des Mieters, also der reine Zeitaufwand, kann nicht als Schaden ersetzt werden662 (vgl. Rdn. 326). Aber auch Kosten für das Beiseitestellen und Abdecken der Möbel 1663 sowie für ihre vorübergehende Auslagerung fallen unter den Aufwendungsersatz sowie die Übernachtungskosten eines notwendigen Hotelaufenthaltes664 und die damit verbundenen höheren Fahrtkosten. Erstattungsfähig sind auch die Mehrkosten einer Gaststättenverpfle¬gung, falls üblicherweise selbst gekocht wurde und die Küche wegen der Modernisierungsar¬beiten nicht benutzbar war.
337 Vielfach werden dem Mieter auch die Kosten für notwendige Aus-besserungsarbeiten über den Aufwendungsersatz des § 554 BGB zu-gesprochen, z. B. für Tapete665, Farbe, Gips und sonstiges Kleinmaterial, obwohl diese für Aufwendungen zur Instandsetzung entstanden sind, die grundsätzlich über § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen sind. Dies ist aus den unter Rdn. 334f. dargestellten Gründen unbedenklich, weil für diese Fälle § 554 Abs. 4 BGB eine Sonderregelung darstellt.GG6 Die erfolgreiche Geltendmachung derartiger Aufwendungen erfordert daher keinen Verzug des Vermieters.
Der Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht auch für vorzunehmende Schönheitsrepa- 338 raturen. Es ist unerheblich, ob ein vereinbarter Fristen-plan schon teilweise abgelaufen ist.667
Der Mieter muss sich keine Vorteilsausgleichung anrechnen lassen, weil der im Schadensrecht entwickelte Abzug „Neu für Alt" hier nicht passt. Hier geht es um die Realisierung des Er-füllungsanspruch „auf Wiederherstellung", der einem Abzug nicht zugänglich ist.668 Etwas an¬deres gilt, wenn der Mieter seiner wirksam übertragenen Renovierungspflicht nicht nachge¬kommen ist und er die Wohnung ohnehin renovieren musste.669 Auch dann muss der Mieter aber nicht für etwaige Mehrkosten aufkommen, die infolge der Maßnahmen des Vermieters angefallen sind.67
Selbst Neuanschaffungen können unter die Ersatzpflicht des Vermieters fallen. Dies gilt
339 nicht nur für Gardinen, sondern auch für Beleuchtungskörper oder Möbel und Einrichtungs¬gegenstände, wenn die Anschaffung wegen veränderter Grundrisse und Stellflächen erforderlich wurde. In allen Fällen der Neuanschaffung ist aber der Abzug „Neu für Alt" zu beachten, uni eventuelle Vorteile, die der Mieter aus der Neuanschaffung zieht, nicht dem Vermieter aufzubürden. Im Gegensatz zu Ran. 338 dienen die Aufwendungen nicht der Realisierung des Erfüllungsanspruchs, so dass die Vorteilsausgleichung hier grundsätzlich gerechtfertigt ist.
Die Kosten sind in angemessenem Umfang zu ersetzen. Die Begrenzung des Aufwend-
340 ungsersatzes auf einen angemessenen Umfang bedeutet aber nicht, dass der Mieter selbst einen Teil der Kosten zu tragen hat.67 Vielmehr bedeutet der Verweis auf die Angemessenheit lediglich, dass die Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zu den Verbesserungsmaßnahmen und zu den dadurch bedingten Beeinträchtigungen des Mieters stehen müssen. Der Mieter darf daher keinen unvernünftigen Aufwand zu Lasten des Vermieters betreiben.672 Andererseits kann von dem Mieter aber auch nicht verlangt werden, dass er immer nur den billigsten Weg wählt. Er kann daher grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten, auch wenn dies für den Vermieter teuer wird.673 Die zu erstattenden Kosten müssen aber immer nur soweit ersetzt werden, wie sie objektiv erforderlich gewesen sind.67
Aus der „Angemessenheit" ergibt sich auch, dass der Mieter keinen Auf-wendungsersatz
341 verlangen kann, wenn er lediglich übliche und ihm ohne weiteres zumutbare Arbeiten in Ei¬genleistungen vornimmt, wie z. B. in kleinerem Umfang das Zusammenräumen und Sichern einer Sachen oder die Durchführung geringfügiger Reinigungsarbeiten.
Die Aufwendungen sind gern. §§ 256, 246 BGB mit 4% jährlich zu verzinsen.
Rdn. 342
Keine Aufwendungen sind erhöhte Betriebskosten (z. B. Heizkosten) als Folge der Mo- 343 Modernisierung sowie entgangene Einkünfte bei gewerblichen Räumen.675 Derartige Einbußen sind ggf. unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes vom Vermieter zu ersetzen.
Die Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 3 Abs. 1 Ziff. 6 EGBGB wendet das neue Recht 344 auf Anküindigungserklärungen an, die dem Mieter nach dem Inkrafttreten der Mietrechtereform, also nach dem 31. August 2001 zu-gehen.676
Von Prof. Dr. Friedemann Sternel, Hamburg/Leipzig - ZMR 2001, 12. Seite 937
Probleme des neuen Mietrechts (Teil I)
5.2 Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
Nach bisherigem Recht kam ein Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen in angemessenem Umfang nur bei Modernisierungsmaßnahmen in Betracht. Nunmehr wird er dem Mieter auch dann gewährt, wenn es sich um Erhaltungsmaßnahmen handelt, die nach § 554 Abs. 1 BGB (bisher § 541 a BGB a. F.) zu dulden sind. Anders als nach bisherigem Recht wird nicht verlangt, daß die Voraussetzungen für Gewährleistungsrechte oder für einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung vorliegen oder der Mieter überhaupt einen Schaden erlitten hat. Die jetzt gegenteilige geäußerte Auffassung64 trifft in dieser All-gemeinheit nicht zu.65 Die Verpflichtung des Vermieters zum Aufwendungsersatz im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen nach § 541 a BGB a. F., die dort gesetzlich nicht geregelt war, ging nicht weiter, als es die Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes betraf und bezog sich nicht auf Sachen und Einrichtungen des Mieters, sofern diese nicht schuldhaft zerstört oder beschädigt waren.66 Sie setzte – wie erwähnt – als Anspruchsgrundlage einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 BGB a. F. oder aus positiver Vertragsverletzung, zumindest einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag voraus.67
Der Aufwendungsersatzanspruch einschließlich des Anspruchs auf Vorschuss kommt also nunmehr auch dann in Betracht, wenn es nicht um die Behebung von Mängeln am Mietobjekt oder -gebäude geht, sondern Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Neueindeckung des Dachs, Fassadenanstrich (Erneuerung von Gas-, Heizungs- oder Wasserrohre.)) vorgenommen werden sollen. Damit wird gleichsam eine Garantiehaftung des Vermieters für rechtmäßiges Handeln begründet.
Rdn. 67 Siehe auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 541 a Rdn. 37 (alte Fassung, neue Fassung § 554 BGB); die dort vertretene Auffassung wird damit begründet, daß anderenfalls das dem Vermieter obliegende Abnutzungsrisiko auf den Mieter übertragen werden würde. Diese Argumentation kann sich aber immer nur auf Schäden an der Mietsache beziehen, nicht dagegen an Sachen des Mieters; denn insoweit besteht das fragliche Risiko nicht. Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., folgern aus dem Duldungsbegriff, daß der Vermieter dafür zu sorgen habe, daß die Möbel des Mieters weg- und zurückgeschafft sowie Vorkehrungen zum Schutz des Eigentums des Mieters getroffen würden. Komme der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, so hafte er aus positiver Vertragsverletzung auf Schadensersatz. Dies ist dogmatisch allerdings etwas völlig anderes als ein Aufwendungsersatzanspruch in an-gemessenem Umfang.
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