Wer zahlt die Renovierungskosten?

Behörden & Recht Mietrecht
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Guten Morgen zusammen!

Ich habe eine (eigentlich mehrere) Frage(n) bzgl. Renovierungskosten.
Folgender Fall:

Herr B. mietet ein Haus, das vor dem Einzug KOMPLETT renoviert werden muss. Da Herr B. aus beruflichen Gründen schnell einziehen muss, beschließt er, das Haus selber „schnell“ zu renovieren. Er unterschreibt daher die Zusatzbemerkung „Mieter renoviert selbst gegen Materialstellung durch den Vermieter“.

Herr B. beginnt mit der Renovierung und braucht z.B. Schrauben. Er geht zum Vermieter und bittet diesen, ihm Schrauben für die Renovierung zu geben. Der Vermieter antwortet:" Ich habe im Moment keine Schrauben auf Lager. Es kann auch noch einige Zeit dauern, bis neue geliefert werden. Aber sie können sich das Material im Baumarkt kaufen und legen mir anschließend die Quittungen vor, dann bekommen sie das Geld zurück."
Diesen Satz antwortete der Vermieter jedesmal, wenn Herr B. etwas brauchte. Somit hatte Herr B. am Ende der Renovierung über 1.000,00 Euro in das Haus gesteckt, was eigentlich der Vermieter laut Vertrag übernehmen sollte.
Als Herr B. seinen Vermieter die Quittungen vorlegte sagte der Vermieter: „Diese Kleinigkeiten, wie Acryl, Silicon, Bauschaum, Kleber bezahle ich nicht.“
Herr B. hat Laminat und Fliesen verlegt (natürlich auch selbst bezahlt). Antwort vom Vermieter: „Ich bezahle nur PVC. Also bekommen sie, wenn überhaupt, 3 Euro pro Quatratmeter von den Fliesen/Laminat wieder“

Jetzt steht Herr B. da und kann kaum die monalichen Mieten bezahlen, da er sein Sparbuch geplündert hat, mit der Annahme, das er das Geld ja wieder bekommt.

Zu alledem ist der Weg (Eingangsbereich) zum Haus nur mit Verletzungsgefahr begehbar (Steinplatten liegen schief und uneben).

Der PKW-Stellplatz ist matschig, obwohl der Vermieter Schotter auf die Erde kippen wollte.

Der Geräteschuppen ist nicht nutzbar, da das Dach große Löcher aufweist.

Das Terassendach ist porös und einsturzgefährdet.

Die Wasser- und Abwasserleitungen sind nicht isoliert.

Folgende Fragen beschäfigen mich:

–Hat der Vermieter das Recht, diese „Kleinigkeiten“ nicht zu bezahlen? (Denn wenn Herr B. mal auszieht, hat der Vermieter ein top-renoviertes Haus, ohne was dafür getan und bezahlt zu haben!)
–Kann Herr B. die Kosten mit den monatlichen Mietkosten verrechnen?
–Herr B. hat pro Quadratmeter Fliesen/Laminat 10 Euro bezahlt. Ist es rechtens, dass der Vermieter nur 3 Euro pro Quadratmeter dazu gibt?
–Sind die unten genannten Punkte, Gründe für eine Mietminderung?

Vielen Dank für eure Antworten und einen schönen Sonntag!

Nadja

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Herr B. mietet ein Haus, das vor dem Einzug KOMPLETT renoviert werden muss. Da Herr B. aus beruflichen Gründen schnell einziehen muss, beschließt er, das Haus selber „schnell“ zu renovieren. Er unterschreibt daher die Zusatzbemerkung „Mieter renoviert selbst gegen Materialstellung durch den Vermieter“.

M.E. ist Mieter B damit vertraglich zur Anfangsrenovierung verpflichtet > womit dann weitere vertragliche Pflichten zu Renovierung/Schönheitsreparaturen womöglich unwirksam sein könnten.

–Kann Herr B. die Kosten mit den monatlichen Mietkosten verrechnen?

Eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Mieter grundsätzlich mit Gegenforderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis aufrechnen; mietvertraglich (wirksam) vereinbarte Aufrechnungsausschlüsse sind aber ggfs. zu beachten
siehe BGB §§ 388 ff, §566b ff, § 539
http://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…

Streiten könnte man sich darüber, wie die Vereinbarung genau zu deuten sei > bzgl. "Kleinigkeiten (Acryl, Silicon, Bauschaum, Kleber) und Materialauswahl/Materialkosten (z.B. PVC oder Fliesen).
Ggfs. müsste hier eine gerichtliche Deutung erfolgen.
Allerdings gehen unklare, mehrdeutige oder widersprüchliche Vertragsvereinbarungen i.d.R. zu Ungunsten des Vertragsausfertigers (hier also des Vermieters).
http://www.erben.com/Pages/Mietrecht/Formularvertrae…

–Sind die unten genannten Punkte, Gründe für eine Mietminderung?

Das wichtigste ist m.E. der Anspruch auf Abhilfe = Mängelbeseitigung , denn durch eine Mietminderung wird eine mangelhafte Mietsache ja auch nicht besser benutzbar.

Grundsätzlich hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ > § 535 BGB (zu Mangel dann weiter §§ 536 ff)
http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…
sehr ausführlich mit Musterschreiben
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/maengelbeseitigu…

Wann tatsächlich ein Mangel vorliegt, ist aber nicht immer einfach festzumachen.
Klar wäre eine Abweichung von explizit zugesicherten Eigenschaften.
Da aber meist keine detaillierten Eigenschaftsvereinbarungen getroffen werden, muss das i.d.R. an einer Abweichung vom „geeigneten Zustand“ bzw. üblichen Zustand festgemacht werden.
Der vertragsgemässe Zustand bestimmt sich aber auch am Zustand zum Zeitpunkt der Überlassung > auf nachträgliche, nicht vereinbarte Verbesserungen besteht mieterseits grundsätzlich kein Anspruch.
Also ein weites Feld für gerichtliche Deutungen …

z.B. spielt auch der Mietpreis im Zusammenhang mit einem erkennbar schlechten Zustand eine Rolle:
„Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet, kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen. Hier geht man davon aus, dass bei Vertragsabschluss Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben.“
http://www.mieterbund.de/recht/main_recht_maengel.html

Zunächst aber muss der Mieter das Vorhandensein eines Mangels dem Vermieter melden und ggfs. beweisen!

Zu alledem ist der Weg (Eingangsbereich) zum Haus nur mit Verletzungsgefahr begehbar (Steinplatten liegen schief und uneben).

„schief, uneben“ an sich wäre nur ein Mangel, wenn explizit „gerade,eben“ vereinbart ist; sobald Verletzungsgefahr besteht, liegt aber auch ohne explizite Eigenschaftszusicherung ein Mangel vor

Der PKW-Stellplatz ist matschig, obwohl der Vermieter Schotter auf die Erde kippen wollte.

„Schotter auf die Erde“ = vereinbart, Nichtausführung wäre also ein Mangel; ggfs. wäre jedoch zu bedenken, dass eine mündl. Vereinbarung i.d.R. mangels Beweisbarkeit selten wirklich durchzusetzen ist

Der Geräteschuppen ist nicht nutzbar, da das Dach große Löcher aufweist.

wäre ein Mangel, wenn es z.B. reinregnet

Das Terassendach ist porös und einsturzgefährdet.

Einsturzgefahr = Mangel

Die Wasser- und Abwasserleitungen sind nicht isoliert.

Da wird’s schwieriger, denn ob Isolierung hier üblich/normal ist, hängt auch vom Baujahr/Zeitpunkt der letzten General-Renovierung ab. Ein grundsätzlicher Anspruch auf die Eigenschaft „isoliert“ besteht nicht.
In der EneV wurden zwar gewisse Nachrüstpflichten festgelegt:
http://www.haar24.com/download/Nachruestverpflichtun…

Allerdings haben sich die Gesetzgeber bislang nicht allzuviele Gedanken über die Umsetzung/Erfüllung gemacht - und wenn eine Nachrüstpflicht (d.h. ein Anspruch des Mieters) auf nachträgliche Isolierung von Rohren zu bejahen wäre, so wäre dann der Vermieter zu einer entsprechender Mieterhöhung wegen Modernisierung > BGB §§ 559 ff berechtigt
http://baujurbe.de/info/pdf_nl_05dez.pdf

Bei dem Umfang an Fragen sollte Mieter B im „wahren Leben“ wohl besser Hilfe durch einen Mieterverein und/oder Rechtsanwalt in Anspruch nehmen.

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Hallo Nadja,

es sieht für mich eher danach aus, als ob sich der Mieter hoffnungslos überschätzt hat. Es passt nicht zusammen, zu sagen, man habe nur 1000 Euro in das Haus investiert (vom Sparbuch) und jetzt habe man kein Geld mehr, um die Miete zu zahlen. Ebenso unglaubwürdig ist die Aussage, der Vermieter habe bei Auszug des Mieters ein „top renoviertes Haus“, der Mieter aber den jetzigen Zustand als Bruchbude darstellt und selbst zugesteht, nur 1000 Euro investiert zu haben.

Einen Mietminderungsgrund bei matschigem Eingangsbereich oder schiefen Steinen sehe ich persönlich nicht.

Der Mieter hat sich im übrigen vor Einzug verpflichtet, das Haus „komplett“ zu sanieren. Warum sollen jetzt also alle Punkte zu einer Mietminderung berechtigen, wenn der Mieter zuerst zugesagt hat, alles auf eigene Arbeitsleistung zu sanieren und der Vermieter das Material zahlt?

Alles in allem wäre hier mehr Ehrlichkeit gefragt. Wenn der Mieter sich hinsichtlich der Miethöhe und der Eigenleistungen überschätzt hat, sollte er wieder ausziehen und versuchen, zumindest die 1000 Euro wieder zu bekommen.

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Hallo Leopold,

zu fragen ist aber, wie um alles in der Welt der Mieter sich darauf einlassen konnte, das ganze Haus mit eigener Arbeitsleistung ohne geldwerten Ausgleich, nur gegen Ersatz der Materialkosten, zu sanieren???

Fragt BT