Wer zahlt welche Kosten bei Immobilienverkauf ?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

in einem vorläufigen Entwurf eines Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer einer (vermieteten) Eigentumswohnung steht unter anderem unter:

 XIX.  Allgemeine Bestimmungen/Hinweise 

2. „Die Beteiligten wurden durch den Notar auf folgendes hingewiesen: Verkäufer und Käufer haften gesamtschuldnerisch für die den Grundbesitz treffenden Steuern, Abgaben, öffentlichen Lasten, die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Gerichtskosten, soweit die Gesetze dies vorschreiben.“

Nach meinem Rechtsempfinden ist das nicht 100% richtig.Nun möchte ich gerne wissen,

welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) muss der Käufer tragen ?
welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) muss der Verkäufer tragen ?
welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) müssen Käufer und Verkäufer gemeinsam tragen ?

 Konkret geht es um folgende Kosten: 

-          Grunderwerbsteuer
-          Grundsteuer
-          Notarkosten - und Gerichtskosten
-          Grundschuldeintragung- und Grundschuldlöschung
-          Abgaben und öffentlichen Lasten
-          Kosten der Gläubiger für die Erteilung der Freistellungsunterlagen , die mit der Freistellung verbundenen notariellen Treuhandgebühren sowie die bei Gericht anfallenden Freistellungskosten  

Wie heißen die einzelnen Paragraphen dazu und im welchen Gesetzbuch ist das geregelt?

Den zuständigen Notar dazu zu fragen macht leider keinen Sinn, weil der Notar zu Gunsten des Käufers handelt. 

Über eine aussagkräftige Antwort würde ich mich freuen.

Beste Grüße,

Volker

#2

normalerweise haftet der Käufer für seine Kosten und der Verkäufer für seinen Teil der Kosten.
Gesamtschuldnerische Übereinkünfte sind unüblich.

Grunderwerbssteuer trägt der Käufer
Grundsteuer bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs der Verkäufer, ab dann der Käufer.
Notarkosten und Kosten der Vormerkung und Änderung des Grundbuchamtes sowie der Eitrag neuer Grundschulden trägt der Käufer.
Kosten der Löschung der bisherigenGrundschulden der Verkäufer.

Notarielle Treuhandgebühren trägt in der Regel der Käufer, können aber auch anteilig auf beide Parteien übertragen werden.

Falls Sie mit Freistellungsunterlagen die Verteilung der Kaufsumme auf mehrere eingetragene Grundschuldner meinen, zur Ermöglichung des Besitzübergangs auf den Käufer, so ist das Verhandlungssache… wird aber in der Regel vom Käufer getragen.

Treuhandgebühren für die Abwicklung des Kaufbetrags über ein Anderkonto des Notars sind soweit nicht anders vereinbart vom Käufer zu tragen, da in dessen Sinne die Ablösung der eingetragenen Lasten nicht dem Verkäufer anvertraut werden soll.

Ganz grundsätzlich wird der Notar bei Eigentumsverkäufen immer für den Käufer tätig und wird vom diesem beaufragt und bezahlt - bis auf die Löschungsvermerke der vorherigen Grundschulden, die er in diesem Augenblick mit übernimmt, aber zu Lasten des Begünstigten der Grundschulden geht (also dem Verkäufer)

Zur Paragraphenbelegung konsultieren Sie bitte einen dafür geeigneten Fachanwalt, die Verbraucherschutzanwälte Ihrer Stadt oder das bürgerliche Gesetzbuch. Auch der Verband der Immobilienmakler hat dafür rechtsauskünfte parat, genau wie der Haus und Grundbesitzerverband. All diese Einrichtungen erheben aufwandsbezogene Gebühren.

Schönes Wochenende
Roland

#3

Hallo Volker,

Nach meinem Rechtsempfinden ist das nicht 100% richtig.Nun
möchte ich gerne wissen,

Das eingene Rechtsempfinden spielt hierbei keine Rolle, zumal in Händen haltend, nur lediglich einen Kaufvertragsentwurf.

Wie bei allen Verträgen, kann man auch hier bevor es zur Beurkundung des fertigen Vertrages kommt nochmal in die Verhandlung gehen.

Ob dies Sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt.

welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) muss der Käufer
tragen ?

Der Käufer trägt i. d. R die Kosten des Notares, Auflassungsvormerkung, bzw. Eintragung ins Grundbuch, Grunderwerbssteuer;

welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) muss der
Verkäufer tragen ?

Austragung aus dem Grundbuch

 Konkret geht es um folgende Kosten: 

-          Grunderwerbsteuer

Immer der Käufer!

-          Grundsteuer

Immer derjenige der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist!

-          Notarkosten

In der Regel der Käufer!

-          Grundschuldeintragung- und Grundschuldlöschung

Käufer zahlt Eintragung, Verkäufer zahlt Löschung!

-          Abgaben und öffentlichen Lasten

Bis zum Eigentumsübergang Nutzen und Lasten der Verkäufer, ab Eigentumsübergang der Käufer!

-          Kosten der Gläubiger für die Erteilung der
Freistellungsunterlagen , die mit der Freistellung verbundenen
notariellen Treuhandgebühren sowie die bei Gericht anfallenden
Freistellungskosten  

In Bezug auf wen? Ist die Immobilie mit Darlehen belastet, welches abgelöst werden soll oder muss!

Den zuständigen Notar dazu zu fragen macht leider keinen Sinn,
weil der Notar zu Gunsten des Käufers handelt. 

Völlig falsch, denn der Käufer bestimmt den Notar, letztendlich muss er ihn auch bezahlen? Der Notar wird sich hüten für die Eine oder Andere Seite zu arbeiten.

Über eine aussagkräftige Antwort würde ich mich freuen.

Ganz offen, wer sich erst zum Zeitpunkt an dem er bereits den Kaufvertragsentwurf in Händen hält über die gepflogenheiten beim Immobilienkauf Informationen einholt und Gedanken macht, sich auch noch von der gängigen Praxis übervorteilt fühlt, weil sein Rechtsempfinden ein anderes ist, sollte mal darüber nachdenken was er da tut!!!

Gruß

BHShuber

#4

Hallo Volker,
Alle aufeführten Kosten sind vom Käufer bzw. Eigentümer zu tragen.
Mit freundlichem Gruss
Jürgen Stirnberg

#5

  1. Ihre Meinung zu der Sinnhaftigkeit der Notarauskunft dürfte unsachlich sein, denn der Notar hat im krassen Gegensatz zu einem Anwalt, bei zweiseitigen Verträgen unparteilich zu handeln,   u n d  in der speziellen Haftungsfrage ist es so, dass der Notar nur das wiedergibt, was Gesetz ist,  u n d  dass er zu der Belehrung amtlich verpflichtet ist. Hier wäre also Parteilichkeit gar nicht nützlich…Der Notar gibt die Hinweise, damit es kein böses Erwachen gibt.

  2. Die Haftungssituation geht nun schon in das 3. Jahrhundert !!!

  3. Bei der Grundsteuer ist es so, dass sich die Gemeinde die Schuld notfalls aus der Verwertung des Grundstücks holen kann. Fazit: Wer´s vermeiden will muß sich bewegen. Zwischen den Parteien gilt deren Kaufvertragsvereinbarung, meistens gilt der Lieferungstag als Aufteilungsmodus.

  4. Die GS-Eintragungs- bzw. Löschungskosten entstehen sowohl beim Grundbuchamt als auch beim Notar. Auch hier gilt, wer Antragsteller ist, ist Schuldner. Das wird auch im Vertrag so stehen. Insoweit besteht hier keine Gesamtschuldnerhaftung. Dieses gilt auch inbezug auf die zuletzt genannten Kosten, wobei noch die Kreditinstitut-Kosten hinzukommen.

  5. Die vorletzt genannten Posten sind vielfältiger Art z.B. die Anliegerkosten, Realverbandsbeiträge, Müllabfuhrgebühren u.ä., welche ebenfalls auf dem Grundstück ruhen (s.o.); dieses ergibt sich aus den verschiedensten Satzungen der Gemeinde, des Kreises und der Realverbände (wie Deich-, Wasser- u. ähnliche Verbände).

Noch Fragen? Schreiben Sie gern erneut.
Mit freundlichen Grüßen aus der Lüneburger Heide
H.Gintemann

#6

Hallo,

in Ihrem Vertragsentwurf muss es noch eine witere Vertragsklausel geben, mit der vereinbart wird, wer die einzelnen Kosten zu tragen hat. - Auf die gesamtschuldnerische Haftung muss der Notar hinweisen und zwar für den Fall, dass der Schuldner - üblicherweise laut Vereinbarung der Käufer - nicht zahlt. Die gesamtschuldnerische Haftung ergibt sich aus dem Gesetz und ist nicht abdingbar.

Die von Ihnen zitierte Klausel enthält dementsprechend auch nur einen Hinweis und keine
Zahlungsverpflichtung. Die Zahlungspflicht ergibt sich aus einem anderen §.

Im Rahmen der Entwurfstätigkeit des Notars ist die Beratung kostenlos eingeschlossen. Also bitte auch den Notar fragen.

#7

Endlich einmal, der versteht, was da geschrieben worden ist!

Gruß vom Wiz

#8

Den zuständigen Notar dazu zu fragen macht leider keinen Sinn,
weil der Notar zu Gunsten des Käufers handelt.

Völlig falsch, denn der Käufer bestimmt den Notar, letztendlich muss er ihn auch :bezahlen? Der Notar wird sich hüten für die Eine oder Andere Seite zu arbeiten.

Wer den Notar bestimmt ist Verhandlungssache. Meist derjenige, der schneller ist und der andere dann nicht widerspricht.
Dass ein Notar eine neutrale Person sei, ist eines der Märchen, das unausrottbar ist. Der Notar muss alles beurkunden, was nicht rechtswidrig ist, auch wenn es unüblich oder zu Lasten einer der Parteien ist. (Siehe Hypo Real Estate mit ihren Schrottimmobilien)
Daher ist es angeraten sich vor der Beurkundung juristisch von einem Fachanwalt beraten zu lassen. Kostet zwar was, ist aber auf jeden Fall gut angelegtes Geld.

vnA

#9

Klar, der Notar zahlt davon genau so wenig wie der Mieter.

vnA

#10

Notare unparteiisch. Da hätte ich gerne mal eine Quelle. Notare dürfen nichts rechtswidriges beurkunden. Das ist aber etwas ganz anderes.

vnA

#11

 XIX.  Allgemeine Bestimmungen/Hinweise 

2. „Die Beteiligten wurden durch den Notar auf folgendes
hingewiesen: Verkäufer und Käufer haften gesamtschuldnerisch
für die den Grundbesitz treffenden Steuern, Abgaben,
öffentlichen Lasten, die Grunderwerbsteuer sowie die Notar-
und Gerichtskosten, soweit die Gesetze dies vorschreiben.“

Nach meinem Rechtsempfinden ist das nicht 100% richtig.Nun
möchte ich gerne wissen,

welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) muss der Käufer
tragen ?
welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) muss der
Verkäufer tragen ?
welche Kosten und nach welchem Gesetzbuch (§) müssen Käufer
und Verkäufer gemeinsam tragen ?

 Konkret geht es um folgende Kosten: 

-          Grunderwerbsteuer
-          Grundsteuer
-          Notarkosten - und Gerichtskosten
-          Grundschuldeintragung- und Grundschuldlöschung
-          Abgaben und öffentlichen Lasten
-          Kosten der Gläubiger für die Erteilung der

Morgen
Ja das gute alte Kostenproblem, nun es ist in der Regel Verhandlungssache.

Fangen wir doch mal mit der Grunderwerbsteuer an. Steuerschuldner für das Finanzamt sind in den Fall alle Vertragsparteien. §13

Grundsteuer, dies wird einmal Pro Jahr berechnet. für das Finanzamt ist Streuschuldner der zur Feststellung (meist Jahresanfang) Eigentümer des Grundstückes war. klick

Öffentliche lasten, nun da steht was dazu im BGB und auch im BauGB,
BGB und BauGB

Ja Richtig einmal schuldet der der zur Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer ist im anderen Gesetz wer Eigentümer zu beginn der Baumaßnahmen ist. Also auch hier wieder muss man sich einigen.

Im Innenverhältnist zwischen den Vertragsparteien kann man die Zahlungsverpflichtungen der Einzeilen Punkte verhandeln wie man will. Den Staat ist es gleich, Hauptsache das Geld kommt an, wenn nicht ist es den Staat auch egal was im Kaufvertrag steht, Gehandelt wird dann nach Gesetz.

cu