Hallo Experten,
nachdem soeben meine Mieterin gekündigt hat, stellte sie die Frage, ob ich die Küche (von ihr vor ca. 3 Jahren eingebaut und bezahlt) übernehmen würde. Ich bin daran interessiert (und erhoffe mir dadurch eine leichtere Vermietung), habe aber mal gehört, dass gebrauchte Küchen schnell an Wert verlieren (möchte nicht zu viel, aber auch nicht zu wenig bezahlen).
Kennt Ihr Quellen, wo man den Wert einer Küche nachschauen kann (evtl. auch Anzeigenmarkt) ?
Grüsse
Sven
Hallo Sven,
das Thema ist etwas schwierig, weil es meistens um den Abnutzungszustand - also um den Zeitwert (unerheblich davon, wieviel die Küche neu gekostet hat) geht.
Den aktuellen Wert der Küche errechnest Du aus dem Neupreis minus Alter und plus bzw. minus Erhaltungszustand. Wenn es eine Einbauküche ist, kannst Du auch von dem Preis ausgehen, den Du bei einem Verkauf nach dem Ausbau hättest erzielen können.
Vielleicht hat einer der Mietrechtsexperten noch eine bessere Idee…
Beste Grüße
Tessa
Hallo Sven,
es wird davon ausgegangen, dass eine Einbauküche mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren anzusetzen ist. Der Neupreis wird also anteilig um jeweils ein Jahr reduziert. Aber… es muss natürlich berücksichtigt werden, wie der/die Einzelne mit der Einbauküche und den eingebauten Geräten umgegangen ist. Diese Nutzungsdauer ist deshalb eine durchschnittliche Zeit, die je nach vorliegender Situation im Preis (bei guter Pflege) durchaus einen höheren Preis beinhaltet oder bei schlechter Pflege einen niedrigeren Preis, wie die Nutzungsdauer ergeben würde. Also, Funktionsfähigkeit der E-Geräte prüfen. Eine zweizeilige Einbauküche mit Kühlschrank und Gefrierschrank oder Kombination, Cerankochfeld, Backofen ist hierbei in der Höhe des Preises höherwertiger als nur eine einzeilige Einbauküche und nur E-Herd, Kühlschrank und Spüle. Ebenso ist ein höherer Preis auch bei entsprechendem Zustand bei einer vorhandenen Geschirrspülmaschine zu erzielen.
Also verhandeln. Wer die Küche ausbauen muss, muss notfalls die Wände richten, der Ausbau kostet auch Geld und notfalls der Einbau in einer anderen Wohnung führt zu weiteren Kosten. Fair solltest Du trotzdem bei dem Kaufangebot sein. Nachstehend einige Tipss, wie Du einen Preis auch bei vorliegendem Mietspiegel hereinholen kannst.
Es wird zwar wenig beachtet, aber der Preis einer Einbauküche, die verkauft wird, besteht nicht nur aus dem Preis, der bezahlt wurde. Ein Mieter, der die Küche zurücklässt, muss sich in einer anderen Wohnung eine neue Küche anschaffen. Aus diesem Grund muss er im eigentlichen Sinne - im übrigen auch wenn ein Vermieter eine Küche einbaut und diese vermietet - die Kosten der Abschreibung und einer Finanzierung beachten. Im Klartext, muss jemand der eine Einbauküche von 2.500 € einbaut mindestens die Finanzierung dieses Betrages mit einem mittleren Zinssatz einberechnen und eine jährliche Abschreibung von € 250,00. Es ergibt also in zehn Jahren einen Betrag von rd. € 6.000,00. Wenn dieser Betrag aufgeteilt wird, ergibt es pro Jahr einen Anteil von € 600,00 oder monatlich € 50,00. Dies ist z.B. ein Wert, der annähernd bei einer zweizeiligen Einbauküche mit guter Ausstattung monatlich bei eienr Vermieterung verlangt werden kann. Dies zur Berechnung und Kalkulation etwaiger Zuschläge bei Vermietung mit einer Einbauküche. In der Berechnung kann sogar noch eine Reparaturpauschale eingerechnet werden. Für Sozialwohnungen oder in einen anderen staatlichen System geförderte Wohnung darf nur derzeit pro Quadratmeter 0,50 € im Monat verlangt werden. Egal wie teuer die Küche gewesen ist.
Höhere Preise bei Sozialwohnungen werden als Umgehungstatbestand bewertet. Hier kann eine Rücknahme der Preise verlangt werden. Dies nebenbei.
Gruss Günter
nachdem soeben meine Mieterin gekündigt hat, stellte sie die
Frage, ob ich die Küche (von ihr vor ca. 3 Jahren eingebaut
und bezahlt) übernehmen würde. Ich bin daran interessiert (und
erhoffe mir dadurch eine leichtere Vermietung), habe aber mal
gehört, dass gebrauchte Küchen schnell an Wert verlieren
(möchte nicht zu viel, aber auch nicht zu wenig bezahlen).Kennt Ihr Quellen, wo man den Wert einer Küche nachschauen
kann (evtl. auch Anzeigenmarkt) ?Grüsse
Sven
Hallo !
Sag ihr, Du seist in keinster Weise interessiert, dann geht der Preis sofort in den Keller.
Keine Küche ist so einfach mitnehmbar!!!
Gruß Max
Hallo Günter,
es wird davon ausgegangen, dass eine Einbauküche mit einer
Nutzungsdauer von zehn Jahren anzusetzen ist. Der Neupreis
wird also anteilig um jeweils ein Jahr reduziert.
Wobei ich denke, dass sich der Wert einer Küche ebenso degressiv verhält wie bei einem Auto (dort gab’s mal die Faustformel, dass ein Auto nach 4 Jahren noch die Hälfte wert ist).
Aber… es
muss natürlich berücksichtigt werden, wie der/die Einzelne mit
der Einbauküche und den eingebauten Geräten umgegangen ist.
Das ist klar.
Also verhandeln. Wer die Küche ausbauen muss, muss notfalls
die Wände richten, der Ausbau kostet auch Geld und notfalls
der Einbau in einer anderen Wohnung führt zu weiteren Kosten.
Fair solltest Du trotzdem bei dem Kaufangebot sein.
Nachstehend einige Tipss, wie Du einen Preis auch bei
vorliegendem Mietspiegel hereinholen kannst.
Leider gibt’s am Bodensee um Radolfzell herum keinen Mietspiegel.
Es wird zwar wenig beachtet, aber der Preis einer Einbauküche,
die verkauft wird, besteht nicht nur aus dem Preis, der
bezahlt wurde. Ein Mieter, der die Küche zurücklässt, muss
sich in einer anderen Wohnung eine neue Küche anschaffen. Aus
diesem Grund muss er im eigentlichen Sinne - im übrigen auch
wenn ein Vermieter eine Küche einbaut und diese vermietet -
die Kosten der Abschreibung und einer Finanzierung beachten.
Im Klartext, muss jemand der eine Einbauküche von 2.500 €
einbaut mindestens die Finanzierung dieses Betrages mit einem
mittleren Zinssatz einberechnen und eine jährliche
Abschreibung von € 250,00. Es ergibt also in zehn Jahren einen
Betrag von rd. € 6.000,00. Wenn dieser Betrag aufgeteilt wird,
ergibt es pro Jahr einen Anteil von € 600,00 oder monatlich €
50,00. Dies ist z.B. ein Wert, der annähernd bei einer
zweizeiligen Einbauküche mit guter Ausstattung monatlich bei
eienr Vermieterung verlangt werden kann. Dies zur Berechnung
und Kalkulation etwaiger Zuschläge bei Vermietung mit einer
Einbauküche. In der Berechnung kann sogar noch eine
Reparaturpauschale eingerechnet werden. Für Sozialwohnungen
oder in einen anderen staatlichen System geförderte Wohnung
darf nur derzeit pro Quadratmeter 0,50 € im Monat verlangt
werden. Egal wie teuer die Küche gewesen ist.
Das ist ein guter Hinweis für die Kalkulation der neuen Miete bei Weitervermietung mit Küche.
Höhere Preise bei Sozialwohnungen werden als
Umgehungstatbestand bewertet. Hier kann eine Rücknahme der
Preise verlangt werden. Dies nebenbei.
Habe keine Sozialwohnung, bin daher nicht gebunden (natürlich muss ich mich am Marktpreis orientieren, wenn ich die Wohnung vermieten will).
Habe jetzt mal unter www.sperrmuell.de nachgeschaut, dort stehen viele Küchen drin. Habe alle Angebote von 3 Jahre alten Küchen mit Angabe NP und VHB herausgepickt und werde jetzt mal einen durchschnittlichen %-Satz ermitteln.
Danke für die Tipps !
Grüsse
Sven
Hallo Max,
Sag ihr, Du seist in keinster Weise interessiert, dann geht
der Preis sofort in den Keller.
Keine Küche ist so einfach mitnehmbar!!!
Da die Mieterin mit einem Handwerker verheiratet ist, befürchte ich, dass er die Küche zur Not einfach abbaut (habe ich bei meinen Wohnungen auch schon gemacht).
Kommt halt drauf an, ob die Küche aus einem Modul-System mit nachkaufbaren Elementen kommt, oder ob es ein Modell war, für das es nichts mehr zu kaufen gibt.
Gute Karten habe ich natürlich, wenn in der neuen Wohnung bereits eine Küche drin ist (werde hintenrum mal fragen).
Grüsse
Sven
Hallo Sven,
Wobei ich denke, dass sich der Wert einer Küche ebenso
degressiv verhält wie bei einem Auto (dort gab’s mal die
Faustformel, dass ein Auto nach 4 Jahren noch die Hälfte wert
ist).
Ja, richtig.
Also verhandeln. Wer die Küche ausbauen muss, muss notfalls
die Wände richten, der Ausbau kostet auch Geld und notfalls
der Einbau in einer anderen Wohnung führt zu weiteren Kosten.
Fair solltest Du trotzdem bei dem Kaufangebot sein.
Nachstehend einige Tipss, wie Du einen Preis auch bei
vorliegendem Mietspiegel hereinholen kannst.Leider gibt’s am Bodensee um Radolfzell herum keinen
Mietspiegel.
Der nächste anerkannte Mietspiegel hat die Stadt Tuttlingen. rd. 25 km von Radolfzell. Wobei das Preisgefüge in Radolfzell um etwa zehn Prozent höher liegt und dann noch zu beachten ist, ob Du Richtung Mettnau (dort noch teurer), Richtung Güttingen oder Konstanz, Innenstadt oder Richtung Höri wohnst. Die Stadtverwaltung müsste aber eine sogenante Mietpreisammlung haben. Frag da mal nach.
Es wird zwar wenig beachtet, aber der Preis einer Einbauküche,
die verkauft wird, besteht nicht nur aus dem Preis, der
bezahlt wurde. Ein Mieter, der die Küche zurücklässt, muss
sich in einer anderen Wohnung eine neue Küche anschaffen. Aus
diesem Grund muss er im eigentlichen Sinne - im übrigen auch
wenn ein Vermieter eine Küche einbaut und diese vermietet -
die Kosten der Abschreibung und einer Finanzierung beachten.
Im Klartext, muss jemand der eine Einbauküche von 2.500 €
einbaut mindestens die Finanzierung dieses Betrages mit einem
mittleren Zinssatz einberechnen und eine jährliche
Abschreibung von € 250,00. Es ergibt also in zehn Jahren einen
Betrag von rd. € 6.000,00. Wenn dieser Betrag aufgeteilt wird,
ergibt es pro Jahr einen Anteil von € 600,00 oder monatlich €
50,00. Dies ist z.B. ein Wert, der annähernd bei einer
zweizeiligen Einbauküche mit guter Ausstattung monatlich bei
eienr Vermieterung verlangt werden kann. Dies zur Berechnung
und Kalkulation etwaiger Zuschläge bei Vermietung mit einer
Einbauküche. In der Berechnung kann sogar noch eine
Reparaturpauschale eingerechnet werden. Für Sozialwohnungen
oder in einen anderen staatlichen System geförderte Wohnung
darf nur derzeit pro Quadratmeter 0,50 € im Monat verlangt
werden. Egal wie teuer die Küche gewesen ist.Das ist ein guter Hinweis für die Kalkulation der neuen Miete
bei Weitervermietung mit Küche.
Hoffe, ihr habt am See schönes Wetter. Wünsche ein schönes WE.
Gruss Günter
Hallo Günter,
Der nächste anerkannte Mietspiegel hat die Stadt Tuttlingen.
rd. 25 km von Radolfzell. Wobei das Preisgefüge in Radolfzell
um etwa zehn Prozent höher liegt und dann noch zu beachten
ist, ob Du Richtung Mettnau (dort noch teurer), Richtung
Güttingen oder Konstanz, Innenstadt oder Richtung Höri wohnst.
Die Stadtverwaltung müsste aber eine sogenante
Mietpreisammlung haben. Frag da mal nach.
Müssen eigentlich alle Städte, die keinen Mietspiegel haben, wenigstens eine Mietpreissammlung haben ?
Hoffe, ihr habt am See schönes Wetter.
Weiss ich leider nicht, denn ich habe die vermietete Wohnung zwar in Radolfzell, wohne dort jedoch nicht mehr, sondern in Stuttgart.
Wünsche ein schönes WE.
Wünsch ich Dir auch !
Grüsse
Sven
Hallo Sven,
der Gutachterausschuss, der auch in R`zell bei der Stadtverwaltung existiert muss diese Preis-Sammlung haben. Auf jeden Fall müssen Gemeinden in Baden-Württemberg solche Sammlungen erstellen. In anderen Bundesländern weiss ich nicht Bescheid.
Singen hatte bis vor etwa rd. fünf Jahren einen offiziellen Mietspiegel. Überlingen, Meersburg hatten einen. Ebenso Konstanz. Zwischenzeitlich findet keine Hinweise mehr.
Möglicherweise einen Kostenfrage. Ein Mietspiegel nach statistischen Grundlagen, wie es der Gesetzgeber will, kostet einer Stadt mit mehr als 30 000 Einwohnern - nach oben dann erheblich mehr - rd. 60.000 €. Ich habe mit sämtlichen Erhebungen, Bewertungen, Besprechungen knapp sieben Monate in Vollzeitarbeit 1993 einen bis heute gerichtlich anerkannten Mietspiegel erstellt. Frage also mal nach in Radolfzell, oder teile mir mal kurz mit,
welches Baujahr das Gebäude hat, in welcher Wohnlage (einfache, mittlere, gute, beste - bitte objektiv bewerten) es ist, wieviel qm, hat es Holzdecke, Fliesenboden oder Parkett, ist das Bad mindestens 2/3 gefliest, ist ein Balkon dabei, ist dieser überdacht, oder gibt es eine Terrasse, welche Heizung ist vorhanden, ist es eine Zentralheiung - ( jeder Raum für sich bei geschlossenen Türen heizbar) , wie ist die verkehrsmässige Anbindung (Nähe zur Innenstadt wieviel km), über die Einrichtungen wie Aussenstelle Landratsamt, Ärzte, Banken besteht Klarheit, kenne mich etwas in Radolfzell aus, ist jeder Raum für sich so zugänglich, dass ich nicht durch andere Räume muss (oft in Altbauten ), ist die Ausstattung „ohne Bad und Zentralheizung“, „mit Bad oder Zentralheizung“ „oder mit Bad und mit Zentralheizung“ ? Liegt das Gebäude (Wohnung) an einer Durchgangsstrasse, oder an einer wenig befahrenen sind Zuigangsstrasse, in welcher sich nur der Berufsverkehr abspielt, ist die Strasse mit geringem Verkehrsaufkommen, inswoeit dann geringe Lärmbelästigung und geringe Abgasausstossung sind gewerbliche Einrichtungen in der Nähe, die erhebliche Belästigungen zur Folge haben, ist es ein Mischgebiet, in welchem gewerbliche Einrichtungen sind, die jedoch nicht stören, liegt in unmittelbare Nähe eine Gaststätte oder Disco, ist das Treppenhaus in ordentlichen Zustand, was soll mitvermietet werden ( Einbauküche, einzeilig, zweizeilig, welche Geräte, Stellpaltz, Parkplatz überdacht, Garage, Doppelgarage , Tiefgaragenstellplatz. So das wärs mal, wa sich auf Anhieb bei der normalen Bewertung habe. Nein, noch ne Frage, befindet sich die Wohnung in einem Zweifamilienhaus. In einem Haus mit mindestens drei Wohnungen, in einem Haus mit mindestens sechs Wohnungen oder in einem Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen. Ist die Überbauung der Flächen mehr als 20 %, höchstens 40 %, welche Grünflächen oder öffentliche Anlagen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Bestehen Kapitalkosten aus dem Kauf ( ist entscheidend für die Bewertung, ob ein Zuschlag berücksichtigt werden kann, der über die ortsübliche Miete hinaus verlangt werden darf (wobei hier Angebot und Nachfrage den Preis regelt).
Viel Spass bei der Beantwortung
Gruss Günter
Hallo Günter,
Frage also mal nach in Radolfzell,
werde ich machen
oder
teile mir mal kurz mit, welches Baujahr das Gebäude hat,
Bezugsfertig 1/96
in welcher Wohnlage
(einfache, mittlere, gute, beste - bitte objektiv bewerten)
Ortsteil Markelfingen, ca. 500 m Entfernung vom See und vom „Seehaas“ (Zug, ähnlich S-Bahn, Verbindung nach Konstanz und Radolfzell). Balkonseite Richtung Tempo30-Zone (ruhig), Eingangsbereich leider an Durchgangsstrasse von Radolfzell Richtung Allensbach (Radolfzeller Str., falls Du Dich noch so gut auskennst). Mittlerweile aber auch Tempo30-Zone, Umgehungsstrasse (Schnellstrasse) existiert auch. Also eigentlich gute Lage, mit Einschränkung der Strasse. Insgesamt 3 Gebäude mit 47 Wohnungen, U-förmige Anordnung mit Rasen+Spielplatz auf Innenseite (da gehen auch die Balkone hin). Gebäude haben jeweils 2 Stockwerke zzgl. Maisonette im Dach.
es ist, wieviel qm, hat es Holzdecke, Fliesenboden oder
Parkett, ist das Bad mindestens 2/3 gefliest, ist ein Balkon
dabei, ist dieser überdacht, oder gibt es eine Terrasse,
48,29 qm, Wohnzimmer mit offener Küche, Bad (gefliest bis zur Decke), Schlafzimmer, Flur + Abstellkammer, Balkon („überdacht“ durch darüberliegenen Balkon, überdachter Stellplatz, Keller.
Momentan Teppichboden, jedoch bereits seit Anfang drin (=> muß Ersatz beschaffen). Lohnt sich eigentlich Parkett (Mehrkosten für Material + Legen, Gefahr von Macken usw.) ?
welche Heizung ist vorhanden, ist es eine Zentralheiung - (
jeder Raum für sich bei geschlossenen Türen heizbar) ,
Zentralheizung, jeder Raum heizbar (bis auf offene Küche, könnte jedoch auch geschlossen werden (jetzige Mieterin hat Holzwand zw. Küche und Wohnzimmer eingezogen, Küche kann durch separate Tür betreten werden).
wie ist
die verkehrsmässige Anbindung (Nähe zur Innenstadt wieviel
km),
Markelfingen „Ortsmitte“ ca. 300m zu Fuss, Radolfzell und Konstanz via „Seehaas“.
ist jeder Raum für sich so zugänglich, dass ich nicht
durch andere Räume muss (oft in Altbauten ), ist die
Ausstattung „ohne Bad und Zentralheizung“, „mit Bad oder
Zentralheizung“ „oder mit Bad und mit Zentralheizung“ ?
Jeder Raum selbstständig betretbar, Ausstattung mit Bad und Zentralheizung.
Liegt
das Gebäude (Wohnung) an einer Durchgangsstrasse,
Ja, wie oben beschrieben, mittlerweile verkehrsberuhigt, aber trotzdem Durchgangsverkehr.
Mischgebiet, in welchem gewerbliche Einrichtungen sind, die
jedoch nicht stören, liegt in unmittelbare Nähe eine
Gaststätte oder Disco,
Keine Gaststätte oder Disco, kein Mischgebiet, Nachbarschaft = Einfamilienhäuser
ist das Treppenhaus in ordentlichen Zustand,
wird nach Beschädigungen durch andere Mieter demnächst (noch vor Neuvermietung) repariert (obwohl erst 7 Jahre alt…)
was soll mitvermietet werden ( Einbauküche,
einzeilig, zweizeilig, welche Geräte,
jetzige Küche, L-Form mit Hängeschränken, Kühlschrank, normale Herdplatten, genaue Ausstattung kenne ich nicht, Alter ca. 3J. Neupreis damals ca. 4.000 DM, werde mir Küche anschauen und evtl. übernehmen.
Stellpaltz, Parkplatz
überdacht, Garage, Doppelgarage , Tiefgaragenstellplatz.
überdachter Stellplatz
Nein, noch ne Frage, befindet sich die Wohnung in einem
Zweifamilienhaus. In einem Haus mit mindestens drei Wohnungen,
in einem Haus mit mindestens sechs Wohnungen oder in einem
Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen.
Wie bereits gesagt, 3 Häuser, U-förmig mit 47 Wohneinheiten (1 Zi. bis grosser Maisonette), teilweise vermietet, teilweise von Eigentümern bewohnt, kein Gewerbe
Ist die Überbauung der
Flächen mehr als 20 %, höchstens 40 %,
Rasen mit Spielplatz im Innenbereich des „U“, vermutlich eher 20% als mehr (müsste ich mal nachschauen)
welche Grünflächen oder
öffentliche Anlagen befinden sich in unmittelbarer Nähe.
500 m bis zum „Wasser“ (nicht bebauter „Strand“, weiterer grösserer Kinderspielplatz ca. 300 m, ca. 300 m bis Ortsrand (Richtung Radolfzell).
Bestehen Kapitalkosten aus dem Kauf ( ist entscheidend für die
Bewertung, ob ein Zuschlag berücksichtigt werden kann, der
über die ortsübliche Miete hinaus verlangt werden darf (wobei
hier Angebot und Nachfrage den Preis regelt).
Ja, Kapitalkosten bestehen noch, in nicht ganz unerheblicher Höhe.
Danke schonmal im Voraus, hoffe, dass ich genügend Daten liefern konnte.
Grüsse
Sven
Hallo Sven,
die Frage ist relativ einfach zu beantworten, da es ein neues Baujahr ist. Die Frage wird sein, ob Du den Preis durchsetzen kannst. Ein Quadratmeterpreis von mindestens 6 €uro bis 8 € pro Quadratmeter ist angebracht. Du kannst bestehende Kapitalkosten noch umrechnen. Diese dürfen bis zu 50 % der 6 €/ 8 € betragen, also rd. 9 € / 12 € als Quadratmeterpreis. Dieser Preis wird aber kaum durchsetzbar sein.
Gehe deshalb mal von dem mittleren Wert 7 € pro Quadratmeter aus. Bei rd. 50 Quadratmeter also eine Monatskaltmiete von 350 €. Hier kannst Du nun für die Einbauküche mindestens € 20,00, für den überdachten Stellplatz mindestens € 20,00 ansetzen. Ausserdem könntest Du wegen der hochgefliesten Dusche und dem Balkon noch 10 % auf die Grundmiete schlagen, also hier € 35,00. Insgesamt wäre also am unteren Rahmen einen KM in Höhe von monatlich € 425,00 zzgl. Nebenkosten möglich. Die genannten Preise verstehen sich ohne Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherungen. Es sind also Nettorichtpreise.
Momentan Teppichboden, jedoch bereits seit Anfang drin (=>
muß Ersatz beschaffen). Lohnt sich eigentlich Parkett
(Mehrkosten für Material + Legen, Gefahr von Macken usw.) ?
Ich würde Dir Laminat empfehlen. Wenn - unter Berücksichtigung, dass eine mittlere Qualität als Teppichbodenbelag verlegt wurde, nach fünf Jahren dieser kaputt ist, Frage, ist dieser Mieter von Anfang an in der Wohnung und wie kommt es zu dieser wohl überdurchschnittlichen Abnutzung. Gibt es Kleinkinder, Tierhaltung ?
Ja, wie oben beschrieben, mittlerweile verkehrsberuhigt, aber
trotzdem Durchgangsverkehr.
Es ist zwar eine Durchgangsstrasse und Ortskundige nutzen sie, aber Durchgangsstrasse im eigentlichen Sinne ist es nicht mehr.
jetzige Küche, L-Form mit Hängeschränken, Kühlschrank, normale
Herdplatten, genaue Ausstattung kenne ich nicht, Alter ca. 3J.
Neupreis damals ca. 4.000 DM, werde mir Küche anschauen und
evtl. übernehmen.
Sorry, diesen Preis kann ich nicht als richtig betrachten. Was Du hier beschreibst, kann man seit Jahren für rd. 3000 DM und weniger kaufen und hat Gefrierkombinationen, Dunstabzug, Thermoplatten oder eine Kühl-Gefrierkombination. Bitte Modell kontrollieren und ggfls.Preis vergleichen. Lasse Dir die Rechnung zeigen.
Ja, Kapitalkosten bestehen noch, in nicht ganz unerheblicher
Höhe.
Du kannst im Normalfall, wenn Du diesen Preis erzielen kannst, auf die Grundmiete die Kapitalkosten umrechnen. Dies bedeutet, die jährlichen Zinsen werden auf Monate umgerechnet. Diese Kosten im Monat können auf die Miete aufgeschlagen werden. Sie sind jedoch beschänkt auf 50 % der Ausgangskaltmiete. Also bei den 375 € rd. 187,5 mehr. Den Preis erzielst Du in Stuttgart, aber nicht in Markelfingen.
Gruss Günter
Hallo Sven,
ich denke, in diesem Forum bekommst Du auch gut Auskunft - bei früheren anfragen zu Deinem Thema kam als Antwort:
Eine Einbauküche verliert - so traurig es für den Eigentümer ist - in dem Moment, in dem sie eingebaut ist 50 % an Wert - weil es unwahrscheinlich ist, bei Umzug eine Wohnung mit identischem Küchengrundriß zu finden, in den die Küche verlustfrei eingebaut werden kann. Außerdem zieht jeder Abbau Beschädigungen nach sich. Dazu kommt dann der übliche Wertverlust. Also nach 3 Jahren nur noch ca. 30 % des Neuwertes… Bei Modulküchen könnte es evtl. anders aussehen - grundsätzlich ist die Bewertung aber wohl wie o. a.
Wendy
Hallo Günter,
die Frage ist relativ einfach zu beantworten, da es ein neues
Baujahr ist. Die Frage wird sein, ob Du den Preis durchsetzen
kannst. Ein Quadratmeterpreis von mindestens 6 €uro bis 8 €
pro Quadratmeter ist angebracht. Du kannst bestehende
Kapitalkosten noch umrechnen. Diese dürfen bis zu 50 % der 6
€/ 8 € betragen, also rd. 9 € / 12 € als Quadratmeterpreis.
Dieser Preis wird aber kaum durchsetzbar sein.
Verlange momentan 353 Euro kalt inkl. Stellplatz, werde daher bei der nächsten Vermietung versuchen, höher zu landen (Ziel: 370 - 385 Euro; je nachdem, ob mit oder ohne Küche)
Gehe deshalb mal von dem mittleren Wert 7 € pro Quadratmeter
aus. Bei rd. 50 Quadratmeter also eine Monatskaltmiete von 350
€. Hier kannst Du nun für die Einbauküche mindestens € 20,00,
für den überdachten Stellplatz mindestens € 20,00 ansetzen.
Was mich in meiner Annahme, zu billig zu vermieten, bestätigt.
Ausserdem könntest Du wegen der hochgefliesten Dusche und dem
Balkon noch 10 % auf die Grundmiete schlagen, also hier €
35,00. Insgesamt wäre also am unteren Rahmen einen KM in Höhe
von monatlich € 425,00 zzgl. Nebenkosten möglich. Die
genannten Preise verstehen sich ohne Grundsteuer, Sach- und
Haftpflichtversicherungen. Es sind also Nettorichtpreise.
Noch besser, aber kann ich das durchsetzen ?
Ich würde Dir Laminat empfehlen. Wenn - unter
Berücksichtigung, dass eine mittlere Qualität als
Teppichbodenbelag verlegt wurde, nach fünf Jahren dieser
kaputt ist, Frage, ist dieser Mieter von Anfang an in der
Wohnung und wie kommt es zu dieser wohl überdurchschnittlichen
Abnutzung. Gibt es Kleinkinder, Tierhaltung ?
Ich hatte vorher bereits 2 Mieter drin (der Erste ist nach 1 Jahr wieder in sein Heimatland, die Zweite hat nach einem Jahr in Spanien geheiratet - super Mieter gewesen, traure heute noch nach). Bei der Übergabe hat der Boden jedesmal einen super Eindruck gemacht, die heutige Mieterin hat auch bestätigt, eine einwandfreie Wohnung erhalten zu haben.
Die jetzige Mieterin hat ein kleines Kind und lebt seit 4/98 in der Wohnung (seit letztem Jahr noch inkl. Ehemann). Momentan habe ich auch ein Schimmelproblem, der Gutachter ist bereits eingeschaltet, der Boden sieht ziemlich am Ende aus.
Es ist zwar eine Durchgangsstrasse und Ortskundige nutzen sie,
aber Durchgangsstrasse im eigentlichen Sinne ist es nicht
mehr.
Du scheinst die Ecke ja sehr gut zu kennen. Am Ende kennst Du auch noch das Haus ?
Sorry, diesen Preis kann ich nicht als richtig betrachten. Was
Du hier beschreibst, kann man seit Jahren für rd. 3000 DM und
weniger kaufen und hat Gefrierkombinationen, Dunstabzug,
Thermoplatten oder eine Kühl-Gefrierkombination. Bitte Modell
kontrollieren und ggfls.Preis vergleichen. Lasse Dir die
Rechnung zeigen.
Denke auch, dass ich das tun sollte. Aber selbst dann, wenn ich die Rechnung sehe, werde ich doch mal nach Alternativ-Angeboten schauen (vielleicht hat sich meine Mieterin ja über’s Ohr hauen lassen…)
Du kannst im Normalfall, wenn Du diesen Preis erzielen kannst,
auf die Grundmiete die Kapitalkosten umrechnen. Dies bedeutet,
die jährlichen Zinsen werden auf Monate umgerechnet. Diese
Kosten im Monat können auf die Miete aufgeschlagen werden. Sie
sind jedoch beschänkt auf 50 % der Ausgangskaltmiete. Also bei
den 375 € rd. 187,5 mehr. Den Preis erzielst Du in Stuttgart,
aber nicht in Markelfingen.
Ja, denke ich mir.
Übrigens: Ich habe mal unter www.sperrmuell.de die angebotenen Küchen angeschaut, bei denen Alter, Neupreis und Verhandlungsbasis angegeben waren. Hier das Ergebnis der Durchschnitte:
Klasse bis 1 Jahr: Ø-Alter 0,5 J., VHB = 64% des Neupreises
Klasse bis 2 Jahre: Ø-Alter 1,8 J., VHB = 48% des Neupreises
KLasse bis 3 Jahre: Ø-Alter 3,0 J., VHB = 44% des Neupreises
KLasse bis 4 Jahre: Ø-Alter 3,9 J., VHB = 30% des Neupreises
Darüber hinausgehende Altersangaben waren dünn gesäht, eine Auswertung daher nicht möglich. Insgesamt habe ich die Preise von 42 Küchen ausgewertet, wobei ich bei jeder Altersgruppe den jeweils grössten und den jeweils kleinsten (Ausreiser-)wert weggelassen habe.
Grüsse Sven
Hallo Wendy,
tausend Dank, werde da jetzt gleich mal reinschauen. In meiner letzten Antwort auf Günter’s Posting habe ich meine gerade gewonnen Erfahrungen mit Anzeigen im www.sperrmuell.de geschildert. Im Prinzip kann man dort als Grundaussage das Gleiche nehmen.
Wichtig ist für mich natürlich immer etwas Schriftliches, das ich als Argumentationsverstärker bei meiner Mieterin einsetzen kann.
Grüsse
Sven