Hallo,
wie ermittelt man den reellen Wert einer Immobilie - also den Verkaufswert?
Ist es moralisch vertretbar eine Immobilie zum Kauf anzubieten, nur um zu ermitteln, wie die Nachfrage ist? Anders formuliert: ist es üblich oder eher unüblich?
Vielen Dank und viele Grüße
Hallo,
wie ermittelt man den reellen Wert einer Immobilie - also den Verkaufswert?
hängt natürlich davon ab, zu welchem Zweck man den Wert ermitteln möchte. Manchmal braucht man einen vereideigten Sachverständigen. Für die allermeisten Fälle reicht es jedoch aus, vergleichbare Objekte in Immobilienbörsen zu suche und sich an deren Angebotspreisen zu orientieren.
Ist es moralisch vertretbar eine Immobilie zum Kauf anzubieten, nur um zu ermitteln, wie die Nachfrage ist?
Kein Interessent kann darauf bauen eine bestimmte Immobilie zu bekommen, deswegen sehe ich da keine Probleme. Aber es ist für den Immobilienbesitzer sehr zeitaufwändig.
Anders formuliert: ist es üblich oder eher unüblich?
Ich habe es noch nicht erlebt, dass ein Anbieter nicht wirklich verkaufen wollte.
Gruß
Nordlicht
Servus,
üblich ist der von Nordlicht genannte Ansatz mit Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in Verbindung mit einer Ertragswertschätzung: Die erzielbare Jahresrohmiete wird mit einem Faktor kapitalisiert, der von der erwarteten Nutzungsdauer bis zur nächsten grundlegenden Sanierung und der erwarteten Rendite abhängt. Gern genommen sind Barwertfaktoren von 10 … 15.
Wenn weder vergleichbare Verkehrswerte, noch ausreichende Daten für eine Ertragswertschätzung vorliegen, kann hilfsweise der Sachwert (standardisierte Herstellungskosten minus Abschreibungen) herangezogen werden. Das Sachwertverfahren ist aber vom systematischen Ansatz her grundsätzlich unbrauchbar, weil irgendwann in der Vergangenheit angefallene Kosten keinen Einfluss auf eine zukünftige Kaufentscheidung haben.
Generell sind solche Bewertungen auf dem Papier viel schöner als in der Realität, weil die Anzahl der Transaktionen normalerweise zu gering für eine genaue Bestimmung von Marktpreisen ist. Ein - freilich nicht repräsentatives - Extrem: Ich erinnere mich an einen Fall, wo wir im Zusammenhang mit einer Teilwertabschreibung auf ein im Bau befindliches Gebiet mit Büro- und Gewerbeflächen vom örtlichen Gutachterausschuss präzise den Grundstückspreis genannt bekamen, der einige Jahre vorher bei der Anschaffung des Baugrundstücks bezahlt worden war. Es stellte sich dann heraus, dass dieser Grundstückskauf der einzige vergleichbare weit und breit gewesen war; dass der Wert vom Gutachterausschuss überhaupt verwendet wurde, kam daher, dass es sich um ein Paket von ungefähr zehn Parzellen handelte, so dass das oberflächlich betrachtet aussah wie eine Reihe von zehn Grundstückskäufen - in Wirklichkeit war es ein einziger Vorgang, also für die Erhebung eines Marktpreises unbrauchbar, zumal es sich um die Anschaffung des zu begutachtenden Baugrundstücks selbst handelte.
So isches noch au wieder…
Schöne Grüße
Dä Blumepeder
Hallo,
meine Erfahrung mit Gutachtern:
Der hat das Haus inkl. Grundstück und darauf/darin befindlichen Inventar bewertet. Jedes einzelne Stück (von der Gartenschaufel angefangen bis hin zur völlig veralteten Ölheizung) war in einem über 30-seitigen Papier aufgeführt. Was er mühevoll „bewertet“ hat, habe ich als Käufer als (Rest-)Müll bzw. Abrisswürdig eingestuft. Das Ende vom Lied: das Haus wurde letztendlich von mir und der Bank erst gar nicht als „Wert“ berücksichtig, sondern nur der Grundstückspreis herangezogen. Die 150.000 Euro „Hauswert“, welchen der Gutachter angenommen hat, waren für die Katz’.
Es zählt also final nur das, was aktuell ein Käufer dafür bereit ist zu zahlen. Eurozahlen auf einem gedultigen Papier bringen dir gar nichts.
Gruß
Falke
Hallo Falke,
das ist ein hübsches Exempel für eine offenbar misslungene Sachwertschätzung. Sachwerte sehen in der Ermittlung schön aus, weil man sie „objektiv“ sauber detaillieren kann, aber sie haben halt die große Schwachstelle, dass sie sich auf historische Kosten beziehen und nicht auf künftige Kaufentscheidungen.
Schöne Grüße
Dä Blumepeder
wie ermittelt man … Immobilie…den Verkaufswert?
Hallo,
als Laie koennte man es so machen bei gaengigen Objekten wie zu lesen ist,
gleichartige Objekte in der Naehe als Vergleich
oder weil das meist so nicht geht
a) gleichartige Objekte in weiterer Umgebung plus
b) nicht ganz so gleiche Objekte in der Naehe
zur Bewertung beruecksichtigen.
.
Der Laie findet bei den Amtsgerichten (nein nicht Preise) einige Beispiele, wie professionelle Gutachter die zu versteigernden Objekte bewertet haben, und man kann versuchen, aehnliche Vorgehensweise einzuhalten.
.
Gruss Helmut
Den Wert kennt keiner.
Man kann höchstens einen Preis bestimmen, der sich durch Angebot und Nachfrage ergibt.
Danke!
Hallo,
danke für eure Antworten - also doch lieber den Mark testen als einen teuren Gutachter beauftragen!
Viele Grüße
ob es moralisch ist weiß ich nicht, auf jeden fall ist es extrem unsicher und eigendlich nicht aussagekräftig.
Um ein Gefühl zu bekommen kann mensch sich andere Angebote von vergleichbaren Objekten ansehen.
Genaue Auskunft kann aber nur ein kostenpflichtiges Wertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen bieten.
Wobei in weiten Teilen Deutschlands heutzutage Sanierungsimmobilien weit unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft werden, weil die Kreditbedingungen der Banken sehr kompliziert sind.
MfG
Lutz Zywicki Handwerksmeister mit Bauhausdiplom aus Potsdam
Moin,
ausgehend von der Annahme, dass du keinen Gutachter bezahlen möchtest … etwas anzubieten, um den Preis zu ermitteln, bedeutet auch, dass die, die zu dem zunächst von dir aufgerufenen Preis (via Immo-Portale?), sich das Objekt angucken möchten. Also Besichtigungstermine und sicher mehr als einer …
Du könntest mal sehen, ob der für den Bereich, in dem das Haus liegt, zuständige Gutachterausschuss (GAA) einen Grundstücksmarktbericht herausgibt. Den gibt es meistens - für ein paar Euro, aber überschaubar. Da sind ortsübliche Preise verschiedenster Immobilien zu finden, sortiert nach diversen Kriterien. Kannst du im INternet recherchieren. Manche GAA bieten die als PDF Download.
Und falls du ein Objekt als Privatverkauf ins Netz stellst oder als Anzeige aufgibst … da kannst du dich dann schon mal auf zahlreiche Anrufe diverser Makler freuen.
Gruß
ex.