Wertgutachten Immobilie Modernisierungspunkte

Geld & Sparen Immobilien
#1

Der Wert einer Immobilie wird mit verschiedenen Instrumenten ermittelt:
Der korrekten Zuordnung der Ausstattungsstandards (einfach,mittel, gehoben, stark gehoben),
sowie als zweitem Faktor die Modernisierungspunkte.

Beide Faktoren beeinflußen wesentlich die Restnutzungsgsdauer und damit den Immobilien-Wert sowohl in der Sach- als auch im Ertragswertberechnung.

Was ist jetzt in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu tun (Kaufinteressent), wenn der gerichtsbestellte Gutachter sowohl einen nicht zutreffenden durchschnittlichen Ausstattungsstandard ermittelt als auch nicht durchgeführte Modernisierungen als bereits durchgeführt kalkuliert hat und der Immobilienwert dadurch viel zu hoch angesetzt wird?

Der Ausstattungsstandard in den einzelnen Bereichen (Fassade, Heizung, Fenster etc.) sollte doch relativ objektiv gemäß den offiziellen Bewertungskriterien feststellbar sein - ohne großen Ermessungsspielraum eines Gutachters?

Ebenso scheint es mir nicht plausibel, zwingend durchzuführende Modernisierungsmaßnahmen wie Beseitigung Feuchteschäden, Einbau Thermostatventile, Erneuerung Elektroanlage u.a. im ausgewiesenen Gesamtwert von ca. 100 T€ als unterstellte bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahme anzusetzen und damit 12 Moderniserungspunkte zu vergeben - also Status überwiegend modernisert zu attestieren und damit die Restnutungsdauer erheblich zu erhöhen.

#2

Guten Tag,
prinzipiell ist der Gutachter verpflichtet den aktuellen Marktwert bezogen auf den Besichtigungstag zu ermitteln und sein Gutachten so zu verfassen, daß der Kaufinteressent diesen Wert problemlos ablesen kann, wertrelevant sind natürlich alle erforderlichen Reparaturen zur schadensfreien Immobilie, diese Kosten müssen vom errechneten Wert abgezogen werden oder zumindest so dargestellt werden, denn der aktuelle Wert ist der relevante!
Natürlich kann der Ga das Ergebniss so darstellen wie es wäre, wenn alle erforderlichen Veränderungen ausgeführt wären, aber immer muss der aktuelle Wert ohne eigene Rechenarbeit klar ablesbar sein und noch nicht ausgeführte Verbesserungen und Reparaturen sind keine wertverbessernden Investitionen, nach erfolgter Verbesserung ändert sich womöglich auch die Restnutzungsdauer der nachgebesserten und/oder reparierten Teilbereiche wodurch sich logischerweise auch der Marktwert verändern würde.
Also nochmal, der Marktwert ist der Wert einer Immobilie zum Besichtigungszeitpunkt, also alles was fertig ist fließt ein und wird beim Abzug wegen Alter berücksichtigt und alle Verbesserungen die nach der Besichtigung erfolgen beeinflussen den zukünftigen kaufmännischen Wert einer Immobilie, aber niemals den Marktwert denn der wird nur zum Besichtigungszeitpunkt ermittelt. Alle erzielbaren Werte interessieren nur den Finanzierer und den Versicherer, aber keiner weiß heute wie die Wirtschaft in einer Woche sein wird, also kann keiner rechnen was wäre wenn …

Ich hoffe ich konnte behilflich sein, bei Fragen geht auch „[email protected]“.
Viel Glück und gutes Gelingen
Martin Sprenger

#3

Guten Tag @heinzel,
ein vom Gericht bestelltes Gutachten ist das Maß aller Dinge. Auch nicht jedes Gerichtsurteil werden Sie als gerecht empfinden.
Sie bilden sich über ein Gutachten Ihre eigene Meinung und können dann entscheiden, ob Sie für das Objekt den geforderten Preis zahlen wollen oder nicht.
Das ist alles und mehr nicht.
Wenn Sie das Gutachten für schlecht befinden, lassen Sie ganz einfach die Finger von dem Objekt.
Sie können es dann immer noch im Auge behalten. Wenn das andere Käufer auch so sehen, wird es sicher bald billiger angeboten. Dann können Sie immer noch kaufen.
Gruß aus Hagen in Westfalen
Dipl.-Ing. Werner Kahlki
Beratender Bauingenieur

#4

Hallo heinzel66,

vorab: bezüglich Zwangsversteigerungen können wir keine verbindliche Aussage geben.

Es wäre zu hinterfragen, wie der Wert zustandegekommen ist. Ein Gutachter muss die wertrelevanten Faktoren bzw. die zum Immobilienwert führenden Berechnungen darlegen. Sollten Sie Einwände haben, wäre bei Gericht nachzufragen, ob ein 2. Gutachten bzgl. Plausibilisierung erstellt werden kann. Ohne stichfeste Begründung Ihrerseits, warum dies nötig sein sollte, wird das jedoch schwierig, da öffentlich bestellte Gutachter ein hohes Ansehen genießen.
Um ein Gutachten anzufechten, wäre der Weg über einen Anwalt denkbar.
In jedem Fall sollten Sie sich vorab über die Vorgehensweisen und Richtlinien bzw. Ihre Rechte bei Zwangsversteigerungen informieren.

Freundliche Grüße
Jan Berger

#5

Hallo heinzel66,

der Wert einer Immobilie ist von mehreren Faktoren abhängig. Einen gute Zusammenfassung der wichtigsten Zahlen und Fakten zu diversen Stadtbezirken in München findest Du hier http://www.immobilienbesitzer-muenchen.de/immobilien… Das hat mir bei meiner Berechnung sehr geholfen.