ich habe einen Frage zu einem Wertgutachen. Mal angenommen, der Gutachter hat einen Verkehrswert für Häuser in Aachen ermittelt, indem er die Jahresmieteinnahmen mit 14 multipliziert. Ich habe aber gehört, dass selbst in Frankfurt am Main in Toplagen nur mit 10 multipliziert wird. Die Frage, die sich mir stellt ist, aus welcher Literatur entnimmt der Gutachter den Multiplikator? Gibt es da Listen oder gesetzliche bzw. verbindliche Vorgaben? Ist für Aachen, mittleres Wohnumfeld, 10 Minuten Gehweg zur Stadtmitte, 50 Jahre alte technische Wohnungsausttattung, ein Multiplikator von 14 üblich?
Vielen Dank für Eure Antworten.
Hallo,
dieser sogenannte „Einkaufsfaktor“ (in Deinen Beispielen 10 und 14) gibt an, wie vielen Jahresnettomieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er wird errechnet, indem der Kaufpreis (zuzüglich Erwerbsnebenkosten) durch die anfängliche Netto-Jahresmiete geteilt wird. Ein niedriger Einkaufsfaktor deutet auf eine vergleichsweise preisgünstige Immobilie hin; ein hoher Einkaufsfaktor bedeutet dagegen, dass die Immobilie relativ teuer ist. Der Vergleich mehrerer Objekte allein anhand des Einkaufsfaktors ist jedoch wenig aussagekräftig, sofern nicht wesentliche Einflussfaktoren für den Wert von Immobilien wie Lage oder Gebäudequalität und das Verhältnis der Mieten zur aktuellen Marktmiete mit berücksichtigt werden. So liegen in besonders gefragten Lagen die Einkaufsfaktoren generell höher, während sie in einfacheren Lagen niedriger sind.
Danke für Deine Antwort. Aber was ich nicht verstehe ist, wer diese Werte festlegt. Woher weiß der Gutachter, dass er für dieses Objekt 14 und für jenes 15 nimmt? *grübel*
Das macht kein Gutachter. Das machen höchstens Möchtegern-Gutachter.
Ein Gutachter ermittelt den Marktwert einer Immobilie mit dem Sachwert-, Ertrags- und dem Vergleichswertverfahren mit einer normgerechten Berechnungsmethode. Seine Kunst ist danach die Wertung der möglicherweise voneinander abweichenden Ergebnisse.
Nicht umsonst kann man das auch studieren.
