Wertverlust Haus durch neugebaute Bahnstrecke

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo! Ich hoffe, dieses Forum ist das richtige. Wenn jemand ein Haus kaufen möchte und er aber weiß, dass dort in 200-300 Meter Entfernung der Neubau einer Bahnstrecke geplant ist, die in 3-5 Jahren gebaut werden wird: Mit welchem Wertverlust muss man ca. rechnen, wenn man das Haus jetzt kauft und nach der Fertigstellung der Bahnstrecke evtl. wieder verkaufen möchte? Ist vermutlich schwer konkret zu beantworten, aber eine grobe Hausnummer würde mir schon genügen.

Ich vermute auch mal, dass man von der Bahn keinen Ersatz für diesen Wertverlust bekommt, oder?

Danke!

#2

in 3-5 Jahren gebaut werden wird: Mit welchem Wertverlust muss
man ca. rechnen, wenn man das Haus jetzt kauft und nach der

Vermutlich ist das Haus dann unverkäuflich, abhängig davon, wie oft dort Züge fahren.

Ich vermute auch mal, dass man von der Bahn keinen Ersatz für
diesen Wertverlust bekommt, oder?

Wenn man beim Kauf schon weiß, was da passieren soll, muß man das in die Preisverhandlungen einfließen lassen. Tut man das nicht, kann man nicht darauf bauen, von dritter Seite entschädigt zu werden.

#3

Hallo,

anders als Nordlicht (der sich „mit Finanzierungen auskennt“, Immobilien also vermutlich als Kreditsicherheit sieht und konsequenterweise vom Schlimmsten ausgehen muss) sehe ich es nicht so, dass ein Haus durch eine 200 bis 300 m entfernte Bahnstrecke „wahrscheinlich“ unverkäuflich wird.

Die voraussichtliche Wertminderung kann man von einem Sachverständigen schätzen lassen. Wenn man es wirklich wissen und sich nicht bloß abspeisen lassen will, wird man um die Marktkenntnis eines Sachverständigen nicht herumkommen.

In einer Lage mit ohnehin „schwierigem“ Immobilienmarkt *kann* das durchaus so sein. Wenn es in der Region zehnmal so viele Immobilienangebote wie Kaufinteressenten gibt, wird es schwierig, ausgerechnet für die lärmbelastete Immobilie einen Käufer zu finden.

Es gibt aber auch Lagen, wo jeder Kaufinteressent froh ist, überhaupt eine passende Immobilie zu finden. Vielleicht ist ein Kaufinteressent sogar dankbar für die Lärmbelastung, weil er sich die Immobilie nur deshalb überhaupt leisten kann. Du müsstest also schon sagen, ob die Immobilie in der Uckermark oder aber in einer Toplage von München, Düsseldorf, Hamburg oder Frankfurt liegen soll - und zwar am besten gleich einem Sachverständigen.

Gruß

#4

Danke für Deine Antwort!

Ich vermute auch mal, dass man von der Bahn keinen Ersatz für
diesen Wertverlust bekommt, oder?

Wenn man beim Kauf schon weiß, was da passieren soll, muß man
das in die Preisverhandlungen einfließen lassen. Tut man das
nicht, kann man nicht darauf bauen, von dritter Seite
entschädigt zu werden.

Okay, was wäre, wenn man das Haus schon 20 Jahre besitzt und dann dort eine Bahnstrecke gebaut wird? Könnte man dann auf Entschädigung hoffen?

#5

Danke für Deine Antwort!

Die voraussichtliche Wertminderung kann man von einem
Sachverständigen schätzen lassen. Wenn man es wirklich wissen
und sich nicht bloß abspeisen lassen will, wird man um die
Marktkenntnis eines Sachverständigen nicht herumkommen.

Wo finde ich denn so jemanden und was kostet das ca?

#6

Okay, was wäre, wenn man das Haus schon 20 Jahre besitzt und
dann dort eine Bahnstrecke gebaut wird? Könnte man dann auf
Entschädigung hoffen?

Das sieht deutlich besser aus. Voraussetzung wieder, beim Kauf oder Neubau war vom Bahnbau nichts bekannt. Bei den langen Planungsphasen solcher Projekte ist das auch nach 20 Jahren nicht selbstverständlich.

#7

Super, vielen Dank, das Hilft mir schon mal weiter!

#8

Okay, was wäre, wenn man das Haus schon 20 Jahre besitzt und
dann dort eine Bahnstrecke gebaut wird? Könnte man dann auf
Entschädigung hoffen?

Das sieht deutlich besser aus.

Hallo,
auf welcher Rechtsgrundlage?
(aktiven und passiven Lärmschutz verstehe ich nicht als Entschädigung)
Grüße
Ulf

#9

Hallo,

ich schließe mich mal Nordlicht an.

Der Wiederverkauf wird durch den Umstand einer Bahntrasse enorm erschwert. Selbst wenn man Käufer findet die bereit sind einen angemessenen Preis zu zahlen, werden Kreditinstitute die dann anstehende Finanzierung eher „verneinen“ als zu beführworten.

Entschädigungsleistungen sind - je nach derzeitiger Planungslage - bedingt möglich. Wenn es „nur“ Gerüchte gibt und selbst die Stadt noch nichts darüber weiß, sind die etwas wahrscheinlicher, als wenn es bereits einen Trassenplan gibt.

Allgemein gibt es aber nie eine echte Wertersatzleistung. Diese ist nicht Marktgerecht zu ermitteln. Wenn dann noch ein öffentliches Interesse an der Trassenanbindung besteht (sehr wahrscheinlich) sind evtl. Ausgleichszahlungen fast nicht durchsetzbar.

Gibt es denn schon eine konkrete Planung? Wenn Ja, dann würde ich es mir 3x überlegen sich da reinzuinvestieren. Was sind evtl. 3 Jahre „Ruhe vor dem Sturm“?

Grüße

#10

Entschädigungsleistungen sind - je nach derzeitiger
Planungslage - bedingt möglich.

Hallo,
auf welcher Rechtsgrundlage?
Grüße
Ulf

#11

Hallo!

in 3-5 Jahren gebaut werden wird: Mit welchem Wertverlust muss
man ca. rechnen, wenn man das Haus jetzt kauft und nach der

Vermutlich ist das Haus dann unverkäuflich, abhängig davon,
wie oft dort Züge fahren.

Bei 200-300 Meter Entfernung? Ich wohne etwa 200 bis 300 Meter von einer der meistbefahrenen Bahnstrecken Deutschlands entfernt, nämlich München-Augsburg. Vierspurig. ICE, S-Bahn, Nahverkehr, Güterzüge. Gehört habe ich davon in sieben Jahren nichts außer den Signaltröten der Bauarbeiter, wenn die Gleise erneuert werden.

In den vergangenen Jahren wurden in unseerer Siedlung etliche Häuser gekauft und verkauft, zum Teil wurde auch neu gebaut - unf das etwa 30 Meter von der Bahn entfernt (ohne Zwischenbebauung). Dort steht jetzt anstelle eines Einfamilienhauses ein Dreispänner.

Soooooo pauschal kann man das also nicht sagen.

Gruß,
Max

#12

Hallo!

Wenn jemand
ein Haus kaufen möchte und er aber weiß, dass dort in 200-300
Meter Entfernung der Neubau einer Bahnstrecke geplant ist, die
in 3-5 Jahren gebaut werden wird: Mit welchem Wertverlust muss
man ca. rechnen,

Wenn die Planung bereits so konkret ist, dann ist vermutlich der Wertverlust bereits eingetreten. Sofern eine Bahnstrecke in dieser Entfernung tatsächlich einen Wertverlust darstellt. Ob das der Fall ist, hängt von der Bahnstrecke, aber auch von den sonstigen Gegebenheiten ab. Ich zum Beispiel höre und sehe von der Bahnlinie, die 200 bis 300 Meter an meinem Haus vorbeiläuft, rein gar nichts. Dafür habe ich den Vorteil, zu Fuß zur S-Bahn laufen zu können. In diesem Fall bedeutet eine Bahnstrecke sogar eine Wertsteigerung.

Kurz gesagt: So pauschal lässt sich deine Frage nicht beantworten.

Ich vermute auch mal, dass man von der Bahn keinen Ersatz für
diesen Wertverlust bekommt, oder?

Wenn Du beim Kauf bereits wusstest, daß die Bahn kommt? Unwahrscheinlich, würde ich sagen.

Gruß,
Max

#13

Hi Ulf,

BGB § 906 Abs. 1-3 ist hier das maßgebliche Gesetz. Hier kommt es darauf an, ob durch die Bahn hier entsprechende „Emissionen“ entstehen. Allerdings ist dieses bestimmt nicht so mit „links“ durchzusetzen.

Ich kenne allerdings einen Fall in dem die Bahn auch hier eine Entschädigung gezahlt hat - die jedoch bei weitem nicht den Wertverlust am Markt widergespiegelt hat. Ich kann mir vorstellen, daß das nach dem Motto geht „Lieber den Spatz in der Hand anbieten, als keine Taube auf dem Dach haben :smile:“

Grüße

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#14

BGB § 906 Abs. 1-3 ist hier das maßgebliche Gesetz. Hier
kommt es darauf an, ob durch die Bahn hier entsprechende
„Emissionen“ entstehen. Allerdings ist dieses bestimmt nicht
so mit „links“ durchzusetzen.
Ich kenne allerdings einen Fall in dem die Bahn auch hier eine
Entschädigung gezahlt hat - die jedoch bei weitem nicht den
Wertverlust am Markt widergespiegelt hat. Ich kann mir
vorstellen, daß das nach dem Motto geht „Lieber den Spatz in
der Hand anbieten, als keine Taube auf dem Dach haben :smile:“

Hallo,
ich kann mir nicht vorstellen, dass bei einer Bahnneubaustrecke in 200-300 m Entfernung nach diesem § Geld fließt.
Die Bahn kommt nicht herum, passiven und aktiven Schallschutz zu leisten, wenn in den Wohngebieten die Grenzwerte erheblich überschritten werden.
Eine Anwendung des § für einen Bahnneubau kann ich mir nur vorstellen, wenn es um ein einzelnes Haus (oder kleine Gruppe) geht, und somit die Kosten für den Schallschutz dann wirtschaftlich nicht zumutbar wären.
Und selbst wenn, orientiert sich die Zahlung nur an dem über das „zumutbare Maß“ hinausgehende. Der § zielt also nicht auf den Grundstückswert ab. Die Folgen währen kaum zu überblicken. Stell dir mal z.B. vor, im Umfeld eines Flughafens wollen alles Grundstücksbesitzer wegen dem erhöhten Lärm einen Wertausgleich.
Grüße
Ulf

#15

Jepp, im Grunde stimme ich Dir zu. Es ist allerdings müßig, ohne nähere Angaben des Fragenden, irgendeine Möglichkeit auch nur in Erwägung zu ziehen.
Ich halte auch 200 Meter für schwerwiegender als 300. Und vor allem gehe ich mal davon aus, das hier zumindest im Vorfeld Gutachten über eine Unbedenklichkeit erstellt wurden/werden.
Natürlich ist eine Entschädigung eines „abstrakten“ Wertverlustes für mich eher unwahrscheinlich, aber nicht in Gänze ausgeschlossen. Dafür ist aber das hier auch nicht der richtige Schauplatz.

Grüße