Wichtiges zur Vermietung - Kauf vermieteter Immobilie - neuer Mietvertrag

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,ich habe eine vermietete Wohnung gekauft. Diese Wohnung wird im Rahmen des Kaufs in eine Eigentumswohnung umgewandelt (Im Rahmen des Kaufs wird das Gesamtobjekt in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt). Die Mieter bewohnen die Wohnung bereits ca. 12 Jahre. Die derzeitige Miete liegt unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels. Die Wohnung soll mind. bis zum Ablauf der Sperrfrist des „Verbotes auf Kündigung aufgrund Eigenbedarf“ vermietet bleiben.Da nun der Eigentumsübergang der Wohnung ansteht, möchte ich mich zum neuen Vermietungsvertrag erkundigen:

  • Erlischt der bisher bestehende Vermietungsvertrag mit den Mietern automatisch? Muss dieser durch einen neuen von mir ersetzt werden?

  • Was ist beim neu zu schließenden Vermietungsvertrag zu beachten?

  • Gibt es aktuelle Musterverträge?

  • In welchem Rahmen kann der neue Mietvertrag vom alten abweichen? (z.B. Miete, Renovierung bei Auszug, Kaution, Befristung des Mietverhältnisses, etc.)

  • Mit welcher Frist zum Eigentumsübergang muss der neue Mietvertrag geschlossen werden?

Gibt es aus Eurer Sicht noch Dinge, die zu beachten sind? Hier wäre ich über Eure Hilfe sehr dankbar.
Sollten noch relevante Punkte zur Beantwortung offen sein, dann bitte ich um eine kurze Rückmeldung.

Besten Dank für Eure Unterstützung.
CaptainKebab

#2

Hallo!

es ist ganz einfach.

es ändert sich nichts und es darf sich auch nichts ändern.
Kauf bricht nicht Miete !
Man kauf Wohnung mit bestehendem Mietvertrag und muss alle Vereinbarungen,die der Erstbesitzer getroffen hat, einhalten.
Mietvertrag bleibt so bestehen wie er seit damaliger Anmietung besteht.
Nichts hinzu,nichts geändert- das ginge NUR mit Einverständnis des Mieters.
Und warum sollte der zustimmen. Es kann sich ja nur verschlechtern.

MfG
duck313

#3
  • Erlischt der bisher bestehende Vermietungsvertrag mit den
    Mietern automatisch? Muss dieser durch einen neuen von mir
    ersetzt werden?

Im Gegenteil. Der Käufer kauft den Mietvertrag mit und genauso an ihn gebunden, wie es der Verkäufer war. Veränderungen sind nur im Rahmen der gesetzlichen Rahmenbedingungen möglich.

  • Gibt es aktuelle Musterverträge?

Sicher. In der Regel im Schreibwarenhandel käuflich zu erwerben.

Gibt es aus Eurer Sicht noch Dinge, die zu beachten sind?

Ganz wichtig ist es, die Übergabe der Mietkaution vertraglich zu regeln. Nach meinem Kenntnisstand muß der Mieter zustimmen, wenn der Verkäufer die Kaution direkt an den Käufer zahlt. Außerdem sollte der Käufer aufpassen, dass er nicht nur die Kaution bekommt, sondern auch die in den letzten 12 Jahren angefallenen Zinsen.

#4

Der Mieter muss dem Kautionsübergang nicht zustimmen.
Wie alle anderen Vertragsvereinbarungen geht die Kautionsvereinbarung auch auf den Käufer über. Zum Ende des Mietvertrages schuldet er dem Mieter die Kaution (ggf. zur Abrechnung) mit allen aufgelaufenen Zinsen.
Ob sich der Käufer die Kaution beim Verkäufer geholt hat, braucht den Mieter nicht zu interessieren.

vnA

#5

Im Prinzip habe ich nichts mehr hinzuzufügen. Wie schon anderweitig gesagt, bricht der Kauf nicht den bestehenden Mietvertrag und ist somit auch für den Käufer der Immobilie bindend. Möglichkeiten der aufbesserung der Mieteinnahme sind Mieterhöhungen nach MHG 2, aktuell sind wohl 15 % alle drei Jahre möglich. Ich persönlich würde das aber erstmal ruhig angehen, denn beim Erwerb einer Immobilie sollte man sich schon noch etwas mit den Mietern und v.a. den Mietbedingungen vertraut machen. Und auf jeden Fall kann man sich den Kauf eines Mustermietvertrages sparen. Abschließend, wie immer meine Empfehlung: Im Zweifelsfall etwas Geld in die Hand nehmen und sich von einem Profi anwaltlich beraten lassen, Betonung liegt auf Profi, es sollte dann schon ein ortsansässiger ausgewiesener Spezialist sein.
Ganz wichtig: Prüfung der zum Mietverhältnis gehörenden Unterlagen, diese müssen vollständig vonm Verkäufer herausgegeben werden, besonders: Mietkaution nebts angefallenen Zinsen, Mietvertrag, sämtliche vertragsbeeinflussenden Vereinbarungen, beanstandete Mängel der Mietsache und…(!!!) genau abklären, was mit den Betriebskostenvorauszahlungen geschieht. Der Käufer ist für die nächste Betriebskostenabrechnung zuständig, auch hier kann sich der Mieter zurücklehnen und ggf. ein Guthaben einfordern, auch wenn Vorauszahlungen an den alteigentümer geflossen sind. 
Somit denke ich, es gibt anfangs wichtigeres, als gleich mal die Rentabilität nach oben schrauben zu wollen.
GlG
Axel

#6

Der Mieter muss dem Kautionsübergang nicht zustimmen.

Das hat man mir bei meiner letzten Investition anders gesagt.

Mir wurde gesagt, dass beim Besitzübergang der Wohnung der Verkäufer dem Mieter die Kaution mit Zinsen auszahlt und der Mieter dem Käufer erneut eine Kaution stellt. Die direkte Weitergabe der Kaution vom Verkäufer auf den Käufer wäre genehmigungspflichtig.

#7

Das Wichtige ist schon gesagt, ich möchte nur ergänzen: Hoffentlich sind deine Mieter nicht schon im Rentenalter, sonst musst du aufpassen, dass sie nicht unkündbar sind / werden! Den aktuellen Mietvertrag mit der vom Mieter gezahlten Kaution + Zinsen muss dir vom Verkäufer mit Vertragsunterzeichnung übergeben werden!
Viel Glück! Sigi

#8

Weshalb sollte im laufenden Mietverhältnis die Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden, wenn doch das Mietverhältnis einfach weiterläuft.
War bei keinem meiner Käufe bisher der Fall. Selbst bei den Zwangsversteigerungen nicht.

vnA

#9

Hallo Captain,

alles wichtige ist bei den bereits geposteten Antworten gesagt.

Was mich ein wenig verwundert ist die mangelnde Kenntnis bei diesem Kauf in Bezug auf die Wohnungsprivatisierung, das bestehende Mietverhältnis, was mich zu der Frage bringt, wurde die Wohnung von Privat oder einer Institution gekauft, DOMIZIL oder PATRIZIA usw.?

Gruß

BHShuber

#10

Hallo Nordlicht,

Mir wurde gesagt, dass beim Besitzübergang der Wohnung der
Verkäufer dem Mieter die Kaution mit Zinsen auszahlt und der
Mieter dem Käufer erneut eine Kaution stellt. Die direkte
Weitergabe der Kaution vom Verkäufer auf den Käufer wäre
genehmigungspflichtig.

das hat man nicht richtig informiert, denn der Käufer und neuer Eigentümer, bzw. Vermieter übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag, das bezieht auch die Kaution mit ein.

Gruß

BHShuber