Hallo,
Gut, nachdem ich das Urteil gelesen habe, hätte ich auch erhebliche Bauchschmerzen das so durchzuziehen. Danke für die Fundstelle.
Grüße
Hallo!
Lt. BMF-Schreiben vm 07.10.2002 verhindert ein weiterer Eigentümer in beschriebener Konstellation die Betriebsaufspaltung.
Das BMF-Schreiben ist in der letzten Positiv-Liste des BMF aufgeführt, es hat also noch Gültigkeit.
Gruß
derschwede77
Hallo und danke für die Antworten!
Ehrlich gesagt fällt es mir schwer, da noch mit zu kommen.
Ich denke, die Quintessenz ist, dass entweder die Einliegerwohnung als Eigentumswohnung veräußert oder die überwiegenden GmbH Anteile an jemanden anders übertragen werden.
Ansonsten gibts Betriebsaufspaltung.
Hier wäre dann die Frage nach der Konsequenz.
Die GmbH soll in jedem Falle Miete + NK leisten, der Wohnungseigentümer hat dann Einnahmen aus V+V und setzt dem die Darlehenskosten gegenüber.
So weit, so gut. Jetzt entsteht da eine imaginäre Firma und in deren Vermögen ist jetzt der Wert dieser Einliegerwohnung. Hat diese nach Auflösung des Mietverhältnisses eines Tages eine Wertsteigerung erfahren, ist die Wertsteigerung zu versteuern.
Dabei gibt es aber einen Freibetrag von 45.000 Euro.
Richtig?
Hi!
Ehrlich gesagt fällt es mir schwer, da noch mit zu kommen.
Verständlich
Ich denke, die Quintessenz ist, dass entweder die
Einliegerwohnung als Eigentumswohnung veräußert
oder nur ein (Mini-)teil davon.
oder die überwiegenden GmbH Anteile an jemanden anders übertragen
werden.
Korrekt
Ansonsten gibts Betriebsaufspaltung.
Hier wäre dann die Frage nach der Konsequenz.
Die GmbH soll in jedem Falle Miete + NK leisten, der
Wohnungseigentümer hat dann Einnahmen aus V+V und setzt dem
die Darlehenskosten gegenüber.
Dadurch allein verliert man ja nichts, der eine versteuerts, der andere setzts ab.
So weit, so gut. Jetzt entsteht da eine imaginäre Firma und in
deren Vermögen ist jetzt der Wert dieser Einliegerwohnung. Hat
diese nach Auflösung des Mietverhältnisses eines Tages eine
Wertsteigerung erfahren, ist die Wertsteigerung zu versteuern.
Korrekt
Dabei gibt es aber einen Freibetrag von 45.000 Euro.
Richtig?
Ja, aber nur wenn der Betriebsinhaber über 55 Jahre ist oder berufsunfähig im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe.
Gruß
derschwede77
Ich denke, die Quintessenz ist, dass entweder die
Einliegerwohnung als Eigentumswohnung veräußertoder nur ein (Mini-)teil davon.
Ich dachte, das geht doch nicht, weil der „Mini-Teil“ alleine nicht ausreicht, um die Betriebsaufspaltung zu vermeiden (auszuhebeln). So meinten jedenfalls die „Vorposter“.
Falls das doch gehen sollte, wie sähe das in der Praxis aus? Könnte man im Grundbuch eintragen, dass 95% des Grundstückes Herrn A und 5% seiner Lebensgefährtin Frau B gehören? Muss dazu ein Übertragungsvertrag in irgendeiner Form gemacht werden? Oder würde eine privatschriftliche Vereinbarung zwischen Herrn A und Frau B ausreichen?
Und wenn dann die 5% übertragen sind, kann Herr A die Wohnung bedenkenlos an seine GmbH vermieten - er ist also Gesellschafter-Geschäftsführer und Vermieter in einer Person? Und dann gibt es keine Betriebsaufspaltung?
Dabei gibt es aber einen Freibetrag von 45.000 Euro.
Richtig?Ja, aber nur wenn der Betriebsinhaber über 55 Jahre ist oder
berufsunfähig im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe.
Wenn er mit 53 mit seiner GmbH aus der Wohnung auszieht, um sich zu verändern (kleinere oder größere Büroräume), was passiert dann?
Beispiel:
Er hat Grundstück und Haus für 300.000 Euro gekauft. Die Einliegerwohnung ist exakt 1/3 der Wohnfläche. Das Haus war ein Rohbau, er hat noch 100.000 Euro reingesteckt. Ist aber nach Jahren alles nicht mehr nachvollziehbar, wer hebt schon jede kleinste private Rechnung auf?
Dann hat er die Einliegerwohnung vermietet an eine Privatperson, dann ist er mit seiner Firma reingezogen.
Jetzt kommt der Tag X, die Firma zieht wieder aus. Und dann? Muss ein Gutachter kommen und das Haus bewerten? Oder kann er sagen: Das Haus hat zwar an Wert gewonnen, die Einliegerwohnung ist aber entsprechend abgewohnt?
Wer legt jetzt wie einen zu versteuernden Gewinn fest?
Sorry - vielleicht bin ich ein wenig begriffstutzig, aber Steuergesetze sind nun mal oft realitätsfremd…
Hi!
Ich denke, die Quintessenz ist, dass entweder die
Einliegerwohnung als Eigentumswohnung veräußertoder nur ein (Mini-)teil davon.
Ich dachte, das geht doch nicht, weil der „Mini-Teil“ alleine
nicht ausreicht, um die Betriebsaufspaltung zu vermeiden
(auszuhebeln). So meinten jedenfalls die „Vorposter“.
Ja, wir sind hier noch am diskutieren. Wobei meine fachliche Meinung ist, dass das geht.
Falls das doch gehen sollte, wie sähe das in der Praxis aus?
Könnte man im Grundbuch eintragen, dass 95% des Grundstückes
Herrn A und 5% seiner Lebensgefährtin Frau B gehören? Muss
dazu ein Übertragungsvertrag in irgendeiner Form gemacht
werden? Oder würde eine privatschriftliche Vereinbarung
zwischen Herrn A und Frau B ausreichen?
Das muss alles über Notar gehen, weil das bei Grundstücksgeschäften so Pflicht ist. Also zum Notar und x% der Immobilie an Person Y verkaufen oder unentgeltlich übertragen. Bei letzterem ist natürlich zu beachten dass da evtl. Schenkungsteuer kommen kann. Verkauf mit richtigem Geldfluss wäre schon besser, dann geht das vom Gestaltungsmissbrauch (§42 AO) weiter weg.
Und wenn dann die 5% übertragen sind, kann Herr A die Wohnung
bedenkenlos an seine GmbH vermieten - er ist also
Gesellschafter-Geschäftsführer und Vermieter in einer Person?
Die Grundstücksgemeinschaft A-Y vermietet, nicht A!
Und dann gibt es keine Betriebsaufspaltung?
Ja
Dabei gibt es aber einen Freibetrag von 45.000 Euro.
Richtig?Ja, aber nur wenn der Betriebsinhaber über 55 Jahre ist oder
berufsunfähig im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe.Wenn er mit 53 mit seiner GmbH aus der Wohnung auszieht, um
sich zu verändern (kleinere oder größere Büroräume), was
passiert dann?Beispiel:
Er hat Grundstück und Haus für 300.000 Euro gekauft. Die
Einliegerwohnung ist exakt 1/3 der Wohnfläche. Das Haus war
ein Rohbau, er hat noch 100.000 Euro reingesteckt. Ist aber
nach Jahren alles nicht mehr nachvollziehbar, wer hebt schon
jede kleinste private Rechnung auf?
Dann hat er die Einliegerwohnung vermietet an eine
Privatperson, dann ist er mit seiner Firma reingezogen.
Jetzt kommt der Tag X, die Firma zieht wieder aus. Und dann?
Muss ein Gutachter kommen und das Haus bewerten? Oder kann er
sagen: Das Haus hat zwar an Wert gewonnen, die
Einliegerwohnung ist aber entsprechend abgewohnt?Wer legt jetzt wie einen zu versteuernden Gewinn fest?
Sobald die Betriebsaufspaltung entsteht wird der betrieblich genutzte Anteil des Gebäudes und des Grundstücks ins Betriebsvermögen eingelegt, also 1/3 des Gesamtwertes. Der Einlagewert ist der Teilwert, das ist (ganz Grob gesagt) der Marktwert der Immobilie zum Einlagezeitpunkt. Das heißt die 100.000 € Renovierungskosten sind darin bereits irgendwie enthalten, ob belegmäßig nachweisbar oder nicht.
Der Steuerpflichtige muss den Wert ermitteln, entweder ist er selbst so kompetent oder er holt sich einen Gutachter. Wenn das Finanzamt den angesetzten Wert anzweifelt schicken sie einen von ihren Gebäudesachverständigen.
Bei der Entnahme bzw. Betriebsaufgabe ist das gleiche Spiel zu machen. Der Wert ist irgendwie festzumachen:
Sorry - vielleict bin ich ein wenig begriffstutzig, aber
Steuergesetze sind nun mal oft realitätsfremd…
neee, das ist nicht einfach das ganze
gruß
derschwede77
Ja, wir sind hier noch am diskutieren.
Hallo,
Evtl. liegt die Lösung im Zivilrecht.Durch die Übertragung dürfte eine (Bruchteils) Gemeinschaft entstehen und keine BGB-Gesellschaft. Bei einer Gemeinschaft erfolgt die Verwaltung und Benutzung durch Stimmrechtsmehrheit (§ 746 BGB) und nicht wie bei einer BGB-Gesellschaft, durch Einstimmigkeitsabrede. Das heißt, je nachdem was nach der Übertragung entsteht, habe ich eine andere Lösung betreffend der personellen Verflechtung. Meinung ?
Grüße
Hallo!
Ja, ich glaube da kommen wir der Sache schon näher. Wobei ich hier das BGB nicht ganz eindeutig finde. In §744 hätten wir eine gemeinschaftliche Verwaltung in §745 wird es für unseren Zweck hier ausgehebelt.
Es gibt aber auch Rechtssprechung zu diesem schönen Thema:
BFH 18.8.2005, IV R 59/04
Der BFH geht bei einer Bruchteilsgemeinschaft von eine konkluent gegründeten Gbr aus, so dass die Betriebsaufspaltung auch bei einer Bruchteilsgemeinschaft nicht entsteht.
gruß
derschwede77
Hallo,
ich hoffe, dass nach dieser langen Zeit noch jemand das Thema verfolgen kann. Der Thread ist ja schon etwas älter und steht nicht mehr oben auf der Liste.
Die Steuerberaterin meldet sich zu Wort und meint folgendes:
Solange der Unternehmer die Mehrheit am Haus oder an der GmbH hat, gibt es Betriebsaufspaltung.
Zu Deutsch: Er muss schon 50,1% seiner GmbH oder seines Hauses an jemanden anderen übertragen, damit das nicht stattfindet. Nur 2% zu übertragen gilt nicht. Fragt mich jetzt nicht nach den entsprechenden Paragraphen.
Kommt es zur Betriebsaufspaltung, hat der Besitzer keine Einkünfte aus V+V mehr, sondern aus Gewerbebetrieb. Nämlich das Gewerbe der Wohnungsvermietung. Dann muss auch alles bilanziert werden etc. Richtig kompliziert.
Wird nun das Konstrukt aufgehoben, indem die GmbH aufgelöst oder z.B. das Haus verkauft wird, dann kommt ein Gutachter vom Finanzamt und schätzt den Wert. Neuer Wert minus Buchwert im Gewerbebetrieb = zu versteuernder Gewinn. Ist die Wohnung nun also 70000 Euro wert und steht noch mit 20000 Euro in den Büchern, sind 50000 Euro zu versteuern. Pi mal Daumen und je nachdem also so um die 20000 bis 25000 Euro.
So sieht es wohl aus…
Hallo!
Die Auskunft ist nicht korrekt. Bei richtiger Ausgestaltung reicht auf jeden Fall einer Minderheitsbeteiligung am Grundbesitz. Ich setze hier jetzt mal einfach ein paar Links rein:
http://www.semrad.de/downloads/MusterEinstimmigkeits…
http://www.iww.de/erbbstg/archiv/unternehmensnachfol…
http://www.kanzlei-knackstedt.de/publikationen.php?a… --> hier unter personelle Verflechtung - 1
http://www.till-hermanns.de/einstimmigkeitsabrede.php
Hier kann man sogar ein lehrgang dazu buchen: http://www.datev.de/onsea/Onsea?KammerId=55&go=SeDe&…
http://www.smartsteuer.de/portal/lexikon/B/Betriebsa… --> hier unter der zweiten Tabelle bei „Entscheidung des BFH“
ich könnte hier jetzt ohne Ende so weiter machen. Es steht viel Mist im Internet, die Links sind alle eindeutig und besagen dass man die Betriebsaufspaltung verhindern kann.
Gruß
derschwede77
Hallo und danke für die vielen Links. Steuern sind nicht mein Fachgebiet, deshalb kann ich das Ganze nur quer lesen.
So wie ich die Sache aber verstehe, muss zumindest ein Teil des Grundstücks oder Gebäudes an jemanden anderes übertragen werden (Sohn oder Lebensgefährtin). Dieser Teil kann (so wie es in dem einen Link mit der Ehefrau dargestellt wurde) auch nur 10% betragen.
Das würde zumindest die Aussage der StBin wiederlegen, man müsse 51% abgeben.
Aber so richtig befriedigend ist das noch nicht.
Nehmen wir mal an, der betroffene Geschäftsführer hat gerade eine Scheidung hinter sich und neben seinem Haus auch noch eine Menge Geld verloren. Nun hat er sich mit Mühe und Not ein neues EFH geschaffen, von dem er nicht schon wieder gleich einen Teil jemandem anderen übertragen will. Für die Einliegerwohnung hat er ein Darlehen aufgenommen, die Kosten dafür will er irgendwie wieder einfahren.
Bisher gelang dies durch Vermietung. Da er aber Mietnomaden aufgesessen ist, und seine GmbH aus allen Nähten platzt, möchte er das angenehme mit dem Nützlichen verbinden und nun die GmbH in die Wohnung setzen. Fremde Mieter möchte er nicht mehr haben. Verständlich.
Also sucht er jetzt eine Möglichkeit, in irgendeiner Form die GmbH an den Kosten für die Wohnung zu beteiligen. Nach meiner Information darf er zumindest die Nebenkosten der GmbH in Rechnung stellen, aber die Miete nicht.
Es ist auch nicht möglich, die Wohnung an jemanden anderen zu vermieten und als Untermieter zurück zu mieten.
Gibt es irgendeine Möglichkeit, die GmbH an den Darlehenskosten zu beteiligen? Schließlich ist die GmbH Nutznießer der Wohnung und am Ende zahlt er die Kosten aus privater Tasche.
Wenn die Zahlung der Darlehenskosten durch Erhöhung des GF Gehaltes oder Ausschüttung von Tantiemen bewerkstelligt wird, wird es steuerlich auch ungünstig.
Was wenn die Lebensgefährtin z.B. für ihre Reinigungstätigkeiten entlicht würde. Durch ihre geringfügige Beschäftigung hat sie einen niedrigeren Steuersatz?
Danke für die Antworten und die Mühe?
Hallo!
Die Betriebsaufspaltung kann man nur mit Hilfe einer anderen Person vermeiden. Es gibt Möglichkeiten bei einem Verkauf an eine andere Person, dies auch so zu gestalten, dass im Fall der Fälle das Eigentum an dem Grundstück wieder zurück wandert. Beim Verkauf, bei der Übertragung wird gleich eine Rückübertragungsklausel eingebaut.
Wenn keine Vermietung (also kein Mietvertrag) der Wohnung vorliegt, sind auch die Darlehenszinsen nicht abzugsfähig.
Also hier ist man im Dilemma, entweder das eine oder das andere Übel.
Insegsamt sollte mal beleuchtet werden, ob eine Betriebsaufspaltung wirklich ein so großes Übel ist. Evtl. ist sie ja besser als jahrelang die Darlehenszinsen nicht absetzen zu können, davon gehe ich eigtl. aus. Es sei denn man erwartet eine exhorbitante Wertsteigerung des Objektes.
Die Vermietung über eine dritte Person (Untermietverhältnis) wird einer Überprüfung nicht Stand halten.
Die Umwege mit der Freundin als Putze sollte die fiktive Person besser mit dem Steuerberater besprechen, dieser sollte die Details genauer kennen.
Gruß
derschwede77