Wie Betriebsaufspaltung vermeiden?

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo zusammen!

Nehmen wir mal an, jemand ist Gesellschafter/Geschäftsführer einer GmbH. Bedingt durch die Wirtschaftslage ist er der letzte Mitarbeiter in seinem Laden - also 1-Mann-GmbH.

Er verkleinert sein Unternehmen und möchte aus dem teuren Bürogebäude ausziehen, in die Einliegerwohnung seines eigenen Hauses. Beim ortsüblichen Mietpreis zahlt er dort nur 1/3 der bisherigen Miete.

Die Steuerberaterin warnt ihn: Mietet er in seinem eigenen Haus, wird die Einliegerwohnung zum Betriebsvermögen. Das Stichwort ist „Betriebsaufspaltung“. Der einzige Ausweg: Entweder Firma oder Haus auf jemanden anderen übertragen.

Dies möchte er jedoch nicht. Gibt es eine andere Lösung?
Wer weiß was?

#2

Die Steuerberaterin warnt ihn: Mietet er in seinem eigenen
Haus, wird die Einliegerwohnung zum Betriebsvermögen. Das
Stichwort ist „Betriebsaufspaltung“.

Wo ist für den GmbH-GF dabei das Problem?

Er spart 2/3 Miete und kann die anteiligen Nebenkosten sowie die Abschreibung für die Einliegerwohnung als Betriebsausgabe absetzen.

Gibt es vielleicht Bedenken wegen der eventuellen Wertsteigerung, die später mal als betrieblicher Vermögenszuwachs zu versteuern wäre?

Mit freundlichen Grüßen

Ronald

#3

Hallo!

Die Steuerberaterin warnt ihn: Mietet er in seinem eigenen
Haus, wird die Einliegerwohnung zum Betriebsvermögen. Das
Stichwort ist „Betriebsaufspaltung“.

Wo ist für den GmbH-GF dabei das Problem?
Er spart 2/3 Miete und kann die anteiligen Nebenkosten sowie
die Abschreibung für die Einliegerwohnung als Betriebsausgabe
absetzen.

Bei wem geht hier etwas durcheinander - beim Fragesteller, bei dir, bei mir? Gemietete Geschäftsräume gehören doch nicht zum Betriebsvermögen, tauchen in der Bilanz nicht auf und auch mit Abschreibung spielt sich für den Mieter, hier die GmbH, nichts ab.
Der Hauseigentümer - also der Geschäftsführer der GmbH - erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Die muss er versteuern. Die GmbH wiederum hat ergebniswirksame Mietausgaben. Ich sehe da überhaupt kein Problem.

Fallstricke lauern, wenn man das Haus zum Betriebsvermögen macht. Dabei wird die GmbH zur Vermieterin der Privatwohnung des Geschäftsführers. Solche Konstellation kann anlässlich der Betriebsaufgabe zum teuren Problem werden, wenn nämlich die Immobilie zurück ins Privateigentum soll. Noch kritischer wird es im Fall der Insolvenz der GmbH. Dann würde das Haus zur Insolvenzmasse und wäre vermutlich futsch.

Gruß
Wolfgang

#4

Hallo!

Die Steuerberaterin warnt ihn: Mietet er in seinem eigenen
Haus, wird die Einliegerwohnung zum Betriebsvermögen. Das
Stichwort ist „Betriebsaufspaltung“.

Wo ist für den GmbH-GF dabei das Problem?
Er spart 2/3 Miete und kann die anteiligen Nebenkosten sowie
die Abschreibung für die Einliegerwohnung als Betriebsausgabe
absetzen.

Bei wem geht hier etwas durcheinander - beim Fragesteller, bei
dir, bei mir? Gemietete Geschäftsräume gehören doch nicht zum
Betriebsvermögen, tauchen in der Bilanz nicht auf und auch mit
Abschreibung spielt sich für den Mieter, hier die GmbH, nichts
ab.

Richtig bis hierhin.

Der Hauseigentümer - also der Geschäftsführer der GmbH -
erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Nein, wenn Betriebsaufspaltung dann nicht Einnahmen aus V+V, sondern Betriebseinnahmen.

Die muß er
versteuern.

Ja, na klar.

Die GmbH wiederum hat ergebniswirksame
Mietausgaben. Ich sehe da überhaupt kein Problem.

Ja, auch klar.

Fallstricke lauern, wenn man das Haus zum Betriebsvermögen
macht.

Nein, es ergibt sich eine Betriebsaufspaltung, das Betriebsvermögen entsteht automatisch. Nicht in der GmbH, sondern „privat“ beim Geschäftsführer.

Dabei wird die GmbH zur Vermieterin der Privatwohnung
des Geschäftsführers.

Nein, der GmbH gehört das Haus bzw. das Arbeitszimmer nicht.

Solche Konstellation kann anläßlich der
Betriebsaufgabe zum teuren Problem werden, wenn nämlich die
Immobilie zurück ins Privateigentum soll.

Sie bleibt „privat“, ist steuerrechtlich aber BV.

Noch kritischer wird
es im Fall der Insolvenz der GmbH. Dann würde das Haus zur
Insolvenzmasse und wäre vermutlich futsch.

Nö, es gehört nicht der GmbH. Außerdem ging es nur um eine Einliegerwohnung.

Gruß
Wolfgang

Ist denn überhaupt bekannt, was eine Betriebsaufspaltung ist?

Gruß
Ronald

#5

Selbst bei einem großen Veräußerungsgewinn… bei einer Ersparnis von 2/3 der bisherigen Miete sollte der Umzug besser gestern als heute geschehen.

Für den Fragesteller: Nachteile der Betriebsaufspaltung sind die Gewerbesteuerpflicht der Vermietungseinkünfte und der steuerpflichtige Aufgabe-/Veräußerungsgewinn am Ende der Nutzung (sofern vorhanden). Die steuerlichen Nachteile sind den Einsparungen durch den Umzug gegenüberzustellen.

#6

Neben den Ertragsteuern (also Haus wird Betriebsvermögen usw.) sollte man auch die Umsatzteuer beachten:

Mit einer Betriebsaufspaltung geht idR auch eine umsatzsteuerliche Organschaft einher. Was zuerst eher ein bürokratisches „Ärgernis“ zu sein scheint, kann ganz schnell ein ziemlich großes Problem werden - nämlich dann, wenn die GmbH Insolvenz beantragt und dann der GF schmerzhaft zu spüren bekommt, dass er persönlich für die Umsatzsteuer (die eigentlich durch den Geschäftsbetrieb der GmbH entstanden ist) haftet…

#7

Danke für Eure Antworten.

Der gesunde Menschenverstand meint:
Die Einliegerwohnung ist nur 1/3 des Hauses, also ein geringer Teil. Wie unter fremden Dritten würde der Eigentümer, der auch gleichzeitig GF der GmbH ist, die Wohnung an die GmbH vermieten. Die Wohnung war bisher zu einer ortsüblichen Miete von 450 Euro + NK vermietet. Nach Auszug des fremden Mieters soll nun die GmbH die Wohnung zum gleichen Preis mieten. Daran ist nichts anrüchiges. Der Eigentümer hat als Privatperson nur Einnahmen aus V+V, wie bisher auch, die er versteuern muss. Dem setzt er die Darlehenszinsen etc. entgegen.

Die Steuerberaterin meint:
Sobald der Vermieter auch Eigentümer der GmbH ist, wird steuerrechtlich die Wohnung zum Betriebsvermögen. Gerade in der aktuellen wirtschaftlichen Situation steigen die Preise für Immobilien. Bei einer späteren Veräußerung der Immobilie ist mit einem Mehrerlös zu rechnen. Dieser muss anteilsmäßig versteuert werden. Außerdem könnte die Mieteinahme als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet werden.
Eine Vermietung an z.B. die Lebensgefährtin des GF und eine Untervermietung von der Lebensgefährtin an die GmbH wäre auch keine Lösung. Lediglich die Abspaltung als Eigentumswohnung mit anschließender Übertragung an jemanden anderes.

Was meint Ihr dazu?

#8

Hallo!

Sobald der Vermieter auch Eigentümer der GmbH ist, wird
steuerrechtlich die Wohnung zum Betriebsvermögen.

Die Wohnung ist und bleibt Eigentum des Vermieters und die Wohnung wird nicht Betriebsvermögen der GmbH.
Jede andere Aussage ist Quatsch.

Lediglich die Abspaltung als Eigentumswohnung
mit anschließender Übertragung an jemanden anderes.

… Dröhnkram.

Gruß
Wolfgang

#9

Hallo,

Die Wohnung bleibt auch im Eigentum der Vermieterin. Aufgrund der Betriebsaufspaltung entsteht aber ein neues Unternehmen. Dieses Unternehmen besteht aus mindestens 2 Wirtschaftsgütern. Einmal aus der Einliegerwohnung und zum anderen aus der GmbH-Beteiligung.

Ich verstehe nicht, warum Sie die Aussage der Steuerberaterin und der anderen Forumsteilnehmer infrage stellen. Sie haben anscheinend wenig Ahnung von dieser Materie. Nicht falsch verstehen, ich schätze ihre Beiträge aber das hier ist wohl nicht ganz ihr Fachgebiet.

Grüße

#10

Hallo und danke für den Beitrag.
Ich weiß, das das Steuerrecht eine eigene Welt ist. Teilweise sehr anders als das übrige Recht, manchmal nicht zu verstehen.

Ich selber habe die Aussage der Steuerberaterin nicht in Frage gestellt. Die Frage war: Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, die Wohnung an die GmbH zu vermieten?

#11

Hallo,

Vorab, mein Beitrag war nicht an Sie gerichtet.

Ich sehe auch keine andere Möglichkeiten als die von der Steuerberaterin genannten. Die Frage ist, ob die Wertsteigerung der Einliegerwohnung wirklich so hoch ist. Bedenken Sie, sollte die Betriebsaufspaltung wegfallen, haben Sie zugleich eine begünstigte Betriebsaufgabe. Das heißt, der Aufgabegewinn verringert sich um den Freibetrag i.H.v EUR 45.000 (falls dieser noch nicht in Anspruch genommen worden ist, den gibt es 1 x im Leben).Zusätzlich wird der Aufgabegewinn noch ermäßigt besteuert. Gewerbesteuer fällt auch keine an.Diese Faktoren sollte man m.E. mit berücksichtigen.

Grüße

#12

Hallo!

Es reicht auch, einen Bruchteil der Immobilie auf jemanden anderen zu übertragen bzw. zu verkaufen. Also z.B. 5% Ehefrau 95% GmbH-Gesellschafter.

Gruß

derschwede77

#13

Vorab, mein Beitrag war nicht an Sie gerichtet.

ok…

Ich sehe auch keine andere Möglichkeiten als die von der
Steuerberaterin genannten.

Was wäre wenn die Lebensgefährtin des Vermieters ein Gewerbe eröffnet, z.B. Bürodienstleistungen. Sie mietet die Wohnung an und bietet seiner GmbH unter anderem Hilfstätigkeiten im Büro sowie einen Büroraum an, was die GmbH dann mit monatlichen Abrechnungen bezahlt.
Natürlich leistet Sie die Hilfstätigkeiten ab und zu mal im Jahr an andere Kunden (Stichwort Scheinselbständigkeit).
Dann wird der Vermieter von der „Bürodienstleistungsfirma“ bezahlt und hat Einnahmen aus V+V und die GmbH hat Ausgaben. Die Frage ist, wie das mit der MwSt aussieht?

Die Frage ist, ob die
Wertsteigerung der Einliegerwohnung wirklich so hoch ist.
Bedenken Sie, sollte die Betriebsaufspaltung wegfallen, …

Habe ich nicht verstanden. Wegfallen, weil die Wohnung eines Tages nicht mehr an die GmbH vermietet wird oder wegfallen wegen Ungültigkeit?

haben
Sie zugleich eine begünstigte Betriebsaufgabe. Das heißt, der
Aufgabegewinn verringert sich um den Freibetrag i.H.v EUR
45.000 (falls dieser noch nicht in Anspruch genommen worden
ist,

nein, wurde er nicht.

den gibt es 1 x im Leben).Zusätzlich wird der
Aufgabegewinn noch ermäßigt besteuert. Gewerbesteuer fällt
auch keine an.Diese Faktoren sollte man m.E. mit
berücksichtigen.

Wenn der GF eines Tages seine gesamte GmbH aus Altersgründen aufgibt oder verkauft, wird dann dieser Freibetrag mit berücksichtigt bzw. das, was von den 45.000 eventuell noch übrig ist?

Danke für die kompetente Antwort!

Grüße

#14

Hallo,

Was wäre wenn die Lebensgefährtin des Vermieters ein Gewerbe
eröffnet, z.B. Bürodienstleistungen. Sie mietet die Wohnung an
und bietet seiner GmbH unter anderem Hilfstätigkeiten im Büro
sowie einen Büroraum an, was die GmbH dann mit monatlichen
Abrechnungen bezahlt.
Natürlich leistet Sie die Hilfstätigkeiten ab und zu mal im
Jahr an andere Kunden (Stichwort Scheinselbständigkeit).
Dann wird der Vermieter von der „Bürodienstleistungsfirma“
bezahlt und hat Einnahmen aus V+V und die GmbH hat Ausgaben.

Ich habe gerade die Einkommensteuerrichtlinien nicht zur Hand, aber ich meine mich zur erinnern, dass genau solche Gestaltungen durch entsprechende BHF-Urteile zunichtegemacht wurden. Wäre auch logisch, da ich ansonsten die Betriebsaufspaltung einfach aushebeln könnte.

Habe ich nicht verstanden. Wegfallen, weil die Wohnung eines
Tages nicht mehr an die GmbH vermietet wird oder wegfallen
wegen Ungültigkeit?

Die Betriebsaufspaltung fällt weg, wenn das Grundstück nicht mehr an die GmbH vermietet wird oder die GmbH veräußert/liquidiert wird. Infolgedessen kommt es zur Betriebsaufgabe.

Wenn der GF eines Tages seine gesamte GmbH aus Altersgründen
aufgibt oder verkauft, wird dann dieser Freibetrag mit
berücksichtigt bzw. das, was von den 45.000 eventuell noch
übrig ist?

Wenn z.B.die GmbH veräußert wird, endet wie eben beschrieben die Betriebsaufspaltung. Da sich die GmbH-Anteile im Betriebsvermögen befinden, greift hier das Teileinkünfteverfahren. Soweit ein Veräußerungsgewinn entsteht, ist dieser zu 40% steuerfrei. Die übrigen 60% gehören zum Aufgabegewinn. Vereinfacht gesagt, der Aufgabegewinn besteht aus den 60% Veräußerungsgewinn + der Wertsteigerung der Einliegerwohnung.

Dieser Aufgabegewinn wird dann um die 45.000 EUR reduziert.
Wenn nach Abzug des Freibetrages vom Aufgabegewinn noch was übrig bleibt, wird dieser ermäßigt besteuert. Soweit der Aufgabegewinn auf die GmbH-Anteile beruht, entfällt auf diesen Anteil die ermäßigte Besteuerung. Wurde ja schon begünstigt durch die Anwendung des Teileinkünfteverfahrens.

Grüße

#15

Danke für die ausführliche Antwort.
Wenn die Einliegerwohnung nicht durch Teilungserklärung separiert wurde, gehört sie zum Haus. Wenn das Haus verkauft wird, wie wird dann die Einliegerwohnung bewertet? Muss ein Gutachten angefordert werden oder berechnet man das nach Anteil am Haus?
Wenn die GmbH vor Hausverkauf aufgelöst wird, gilt dann das gleiche?

Also bleibt eigentlich nur der Weg, die Einliegerwohnung zu separieren, auf jemanden anderen zu übertragen und dann zu mieten. Dann hat der neue Eigentümer aber Einkünfte aus V+V. Angenommen, es ist der Sohn, dann könnte man die laufenden Darlehen auch nicht so einfach umschreiben.

Verzwickt…

Was wäre, wenn der GF nicht mehr 100% Gesellschafter ist, sondern nur noch einen Anteil hat? Könnte er dann? Falls ja, wie hoch oder niedrig müsste der Anteil sein?

#16

Und dann? Werden die 95% vermietet oder die 5% der Ehefrau?

#17

Hallo!

Logischerweise beide…

Durch die Grundstücksgemeinschaft entsteht keine Betriebsaufpaltung, das heißt die beiden erzielen dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Gruß

derschwede77

#18

Hi,
das wage ich mal zu bezweifeln.
Sachliche Verflechtung ist weiter gegeben, klar, sonst hätten wir das Problem nicht.
Wenn der Mann 95% behält, ist insoweit weiterhin auch personelle Verflehtung gegeben. 100%-ige Personenidentität ist keine Voraussetzung für eine Betriebsaufspaltung.

Schlimmer noch: wird dann Betriebsaufspaltung festgestellt, sind auch die Einkünfte der Ehefrau gewerbliche. Das macht nur noch mehr Papierkram.

#19

Hallo,

Die Grundstücksgemeinschaft = BGB-Gesellschaft und somit müssen Entscheidungen gem §709 BGB gemeinschaftlich getroffen werden. Das heißt der GmbH-Gesellschafter kann die Grundstückgem. nicht beherrschen und deswegen ist die personelle Verpflechtung nicht mehr gegeben.

Gruß

#20

Hallo West,
ich lese den Verwaltungshinweis 15.7 (4)…

" Eigentümergemeinschaft
Vermietet eine Eigentümergemeinschaft, an der der Besitzunternehmer nicht beherrschend beteiligt ist, ein Grundstück an die Betriebskapitalgesellschaft, ist die anteilige Zuordnung des Grundstücks zum Betriebsvermögen des Besitzunternehmens davon abhängig, ob die Vermietung an die Betriebskapitalgesellschaft durch die betrieblichen Interessen des Besitzunternehmens veranlasst ist (>BFH vom 2.12.2004 - BStBl 2005 II S. 340)."

…und denke, dass die Betriebsaufspaltung daher nicht durch die Bruchteilsübertragung ausgehebelt werden kann. Lasse mich aber gern eines Besseren belehren :wink:

Gruß, Heiko