hola donesteban,
gingen wir mal davon aus, der potentielle käufer starte bei null. und gingen wir weiter davon aus, daß der potentielle käufer in 10 jahren startklar sein will.
dann könnte man folgende rechnung aufstellen:
der potentielle käufer (pk) überlege sich so genau wie möglich, was ihm denn so vorschwebe (etw oder efh freistehend oder als dhh, größe der immobilie, bestand oder neubau, ausstattung und zustand, ländlich, umland oder stadt, inland oder ausland, großes grundstück oder kleines etc.pp.).
dann erkundige sich der pk über internetportale, immo-anbieter (banken, bausparkassen, makler etc.), was das objekt seines herzen in etwa kosten würde.
diese angabe versehe der pk mit einem „unwägbarkeitsfaktor“ von z.b. 5 oder 10% und schlage diese x% auf den ermittelten theoretischen kaufpreis drauf.
das ganze zinse der pk mit einer durchschnittlichen preissteigerungsrate von z.b. 2% p.a. für 10 jahre auf.
somit habe der pk schon mal den ungefähren kaufpreis, der ihn erwarten könnte.
wollte der pk einen bestandsbau erwerben, dann müßte er sich vorher überlegen, welchen renovierungsaufwand er sich leisten könnte/wollte - er könnte das mit z.b. 10-20% auf den kaufpreis ansetzen (entfällt natürlich bei neubau).
auf den kaufpreis der immobilie (nebst grundstück) schlage der pk noch 10-12% drauf für kosten, die ihm entstehen werden (notar, grunderwerb, ggfs. makler - das variiert von region und land zu region und land) - das wäre dann der enderwerbspreis.
i.a. gehen banken davon aus, daß ca. 20% über eigenkapital finanziert werden sollen, um eine solide finanzierungsbasis zu erreichen.
aus dem ermittelten enderwerbspreis könnte der pk ganz leicht über die multiplikation mit 0,2 ermitteln, was er in 10 jahren ansparen müßte (ein bißchen mehr als das schadet nicht) - also x*0,2/120 ergäbe monatliche sparrate (verzinsung lasse ich jetzt mal beiseite).
natürlich müßte der pk innerhalb der kommenden 10 jahre soweit seinen beruflichen karriereweg aufgebaut haben, daß er sich den kauf und die finanzierung einer immobilie auch leisten könnte. heißt: er müßte - unter berücksichtigung der laufenden lebenshaltungskosten, versicherungsbeiträge, sparraten, altersvorsorge, urlaub, auto, familie/kinder etc.pp. den verbleibenden zu finanzierenden wert von (kaufpreis+kosten+ggfs. renovierungsaufwnad)*0,8 nehmen, mit einem tilgungssatz von 1, 2,…x% (je nach gusto und vermögen) versehen sowie einem angenommenen darlehnszins von … - tja, das kann kein mensch im voraus sagen. da helfen nur erfahrungswerte - also irgendwas zwischen 5 und 10%. das ergäbe bei einer angenommenen tilgung von z.b. 2% und einem darlehnszins von z.b. 7% eine annuität von 9% auf den finanzierungsbedarf. dividiert durch 12 hätte der pk dann die monatliche nettobelastung. wäre der pk alleinverdiener, dann müßte er diese monatliche rate selbst tragen, wäre er verpartnert, dann könnte man ggfs. das partnereinkommen mit einbeziehen.
beachten müßte der pk dabei dann auch noch, daß er alle kosten, die mit dem eigentum einer immobilie verbunden wären, ebenso tragen und berücksichtigen müßte: grundsteuer, abwasser, strom, heizung etc., versicherungen, rücklagen - das variiert von land zu land und von region zu region.
eine geordnete finanzierung könnte der pk aufbauen durch…
- sparverträge bei banken (die werfen i.a. höhere zinsen ab als sparbücher, sind auch sicher) mit entsprechender sparrate
- regelmäßige monatliche sparbeiträge auf tg-konten o.ä. (flexibel und frei verfügbar)
- natürlich bausparverträge (wobei hier auch zwischenfinanzierungen greifen können, wenn das geld (noch) nicht ganz reicht, aber das sollte man erst dann überlegen, wenn´s wirklich konkret wird)
- theoretisch auch fonds oder sonstige vermögenswerte, wobei das in den unsicheren bereich geht und alles andere als geeignet ist, eine geordnete und gesicherte finanzierung aufzubauen
hört sich jetzt alles so an, als ob man die finger davon lassen sollte, nicht wahr? stimmt aber nicht - es klappt, und das nicht gerade selten! tausende immobilienbesitzer machen das jahr für jahr vor. was auf alle fälle helfen kann: ein unverbindliches und fundiert-kompetentes beratungsgespräch bei einem bankmenschen oder am besten bausparberater. die machen sowas von berufs wegen und sicher auch gerne, weil sie gute chancen haben, dann was verkaufen zu können. die jungs und mädels der finazbranche können im übrigen auch ne menge zu auslandsimmobilien beitragen, das machen die nämlich auch (insb. bausparkassen).
eine gut geplante finanzierung ist das a und o eines immo-erwerbs - also, mutig ins kalte wasser gesprungen und frei geschwommen. kann ja gar nix schief gehen, wenn man so früh anfängt!
viel erfolg und viele grüße,
boris
