Wie hoch darf eine Bauträger-Gewinnspanne sein?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Guten Tag,

nehmen wir einmal an, jemand interessiert sich für den Kauf einer Eigentumswohnung, um dort zu leben, sie ggf. später auch zu vermieten. Die Wohnung dient also auch zur Altersvorsorge der Person.

Worum es geht: Wie hoch darf die Gewinnspanne eines Bauträgers gegenüber dem geschätzen Wert sein?

Ein konkretes Szenario: Die Eigentumswohnung befindet sich in einem zu errichtenden Mehrfamilienhaus mit angenommen 10 Wohnungen. Alle Wohnungen kosten gemessen an ihrer Größe dasselbe (gleicher Preis pro Quadratmeter). Die Wohnungen sind verschieden groß, wonach sich für die betrachtete Wohnung ein Eigentümeranteil von angenommen 833/10.000 (entspricht 1/12) ergibt. Für diese Wohung wird ein Preis von angenommen 145.000 Euro verlangt. Geschätzt wird das Gebäude samt Grundstück auf insgesamt 1.200.000 Euro, entsprechend des Anteils von 1/12 ist die Wohnung samt des „Anteils“ am Gemeinschaftseigentum also 100.000 Euro wert. Wie hoch Kosten des Bauträgers wirklich sind, ist in diesem Szenario unbekannt. Es wird deshalb davon ausgegangen, dass sie dem Wert entsprechen. Die Gewinnspanne würde in diesem Fall also 45 Prozent betragen, was einem Laien als sehr hoch erscheint.

Vielen Dank für eure Antworten im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen
MarcO

#2

Na so hoch wie ein Käufer bereit ist zu zahlen. Der Bauträger will verdienen. Genauso wie jeder andere Hersteller. Er geht ja auch das Risiko ein, daß die Wohnungen nicht verkauft werden können etc. Du fragst ja auch nicht, wie große die Gewinnspanne des Textilherstellers ist, der seine Klamotten für wenige Cent in Asien produzieren läßt, die du aber für viele Euro kaufst.

LG
ausnahmefall

#3

Hallo,

wenn ich Bauträger wäre und einen Dummen finde, würde meine Gewinnspanne ungefähr 16229463,62% betragen. Das Problem ist, einen Dummen zu finden.

Ralph

#4

Moin MArc,

Die
Gewinnspanne würde in diesem Fall also 45 Prozent betragen,
was einem Laien als sehr hoch erscheint.

wenn der Laie diesen Betrag zahlt, ist das seine Sache.
In D gibt es weitestgehende Vertragfreiheit.

Wenns Dir zu teuer bzw. unangemessen ist, verhandel, oder lass es bleiben.

Gandalf

#5

In D gibt es weitestgehende Vertragfreiheit.

Wenns Dir zu teuer bzw. unangemessen ist, verhandel, oder lass
es bleiben.

Danke für diese erste sachliche Antwort. Aber weiß jemand, ob es - wenn auch nicht festgeschrieben - eine Art Quote gibt, wie hoch die Gewinnspanne des Bauträgers in seriösen Fällen ist?

Danke im Voraus!

#6

Hi,

Danke für diese erste sachliche Antwort. Aber weiß jemand, ob
es - wenn auch nicht festgeschrieben - eine Art Quote gibt,
wie hoch die Gewinnspanne des Bauträgers in seriösen Fällen
ist?

ich weiss immer noch nicht, woher die weitverbreitete Annahme kommt, dass Preise etwas mit Kosten zu tun haben. Preise enstehen aus dem Zusammenspiel von Bedarf und Konkurrenz und haben primär nichts mit den Herstellkosten eines Gutes zu tun. Sicherlich will niemand unter Kosten verkaufen, wenn anstatt dessen aber ein Totalverlust droht, wird er lieber das Cash wählen. Andersherum wird ein Anbieter Mondpreise verlangen wenn keine Konkurrenz herrscht und der Bedarf vorhanden ist. Die illegale Ausnutzung von Monopolstellung ist hier explizit unberücksichtigt.

Seriösität hat also nichts mit einer Gewinnspanne zu tun. Sonst müsste man ja alle Bauträger in München verknacken, denn die Qualität der Neubauten ist ja auch nicht höher als z.B. in Leipzig.

Du musst halt versuchen herauszufinden, ob es noch andere potentiel Käufer gibt. Wenn nicht, wird sich am Preis sicherlich noch etwas tun.

Gruß
C.

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#7

Seriösität hat also nichts mit einer Gewinnspanne zu tun.
Sonst müsste man ja alle Bauträger in München verknacken, denn
die Qualität der Neubauten ist ja auch nicht höher als z.B. in
Leipzig.

Die Gewinnspanne in München muss ja nicht höher ausfallen, als in Leipzig, auch wenn der Verkaufspreis letztlich höher ist - schließlich muss der Bauträger auch für den Erwerb des Grundes mehr einsetzen. Der Schätzwert berücksichtigt dies ja! Genauso wie der Schätzwert aufgrund des Ortsfaktors große oder eben geringere Nachfrage in dieser Stadt oder Gemeinde berücksichtigt.

Ich bin dankbar für deinen und weitere Beiträge, die zum Nachdenken anregen. Vielleicht gibt es aber einen wirklich Experten, der einen Richtwert kennt, also zum Beispiel dass diese Quote meist um die 10, 15, 20 oder sonstwieviel Prozent liegt. Wie gesagt, es geht bloß um einen groben Richtwert. Bitte keine Antworten mehr à la „wenn’s dir zu teuer is kauf’s halt net“, Danke! :wink:

MarcO

#8

Danke für diese erste sachliche Antwort. Aber weiß jemand, ob
es - wenn auch nicht festgeschrieben - eine Art Quote gibt,

Noch nicht mal bei uns wird die Preiskalkulation reglementiert. Preise bilden sich am Markt und solange die geforderten Preise bezahlt werden, hat der Anbieter doch keine Veranlassung seine Marge zu reduzieren.

Wenn dir der Angebotspreis zu hoch ist, verhandele den Preis oder such Dir ein anderes Objekt.

#9

Moin,
wenn dir das Objekt zu teuer ist, dann lass einfach die Finger davon.
Grundwissen des Handels und Gewerbes trotz ausführlicher Gegenargumentation einfach anzuzweifeln (und dabei die Poster noch zu beleidigen) grenzt schon an … (nein sag ich jetzt nicht)

vnA

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#10

…(und dabei die Poster
noch zu beleidigen) grenzt schon an … (nein sag ich jetzt
nicht)

Merkwürdige Interpretation.

Ich bin doch dankbar über jeden, der sich Zeit für mich nimmt. Aber ich hatte auf eine Antwort auf meine Frage gehofft. Wenn ich keine geben kann, dann antworte ich doch nicht. Wenn mich jemand fragt, was Abseits ist, gefällt doch die Antwort „Das ist, wenn der Linienrichter die Fahne hebt und der Schiedsrichter pfeifft“ auch nicht, oder?

Aber ich habe mal durch andere Beiträge geschaut und schon gemerkt, dass hier Hilfe nicht selten hinter die Meinungsäußerungen gestellt wird. Ist wohl wie so viele andere Foren eher ein „wer-meint-was“- als ein „wer-weiß-was“-Forum. Schade, denn die Grundidee dahinter ist echt super!

Gruß

#11

Moin Marc,

Ist wohl wie so viele andere
Foren eher ein „wer-meint-was“- als ein „wer-weiß-was“-Forum.
Schade, denn die Grundidee dahinter ist echt super!

es liegt weniger daran, daß die Antworter nichts genaues sagen wollen, sondern daß sie es nicht können.
Es gibt keine Üblichkeiten und selbst wenn, was nutzt es Dir?
Der Anbieter will 145.000 Ocken haben.
Entweder er läßt mit sich handeln - gut für Dich
Oder er macht es nicht - Pech.

So einfach ist es.

Gandalf

#12

Hallo,

was würde Dir dieser Prozentsatz denn nützen? Du suchst eine Immobilie bestimmter Ausstattung und Größe in einer bestimmten Gegend. Immobilienportale und Zeitungsanzeigen geben Dir recht schnell einen Eindruck, was so eine Wohnung kostet. Und genau dieser Preis ist entscheidend. Der wird sich bei unterschiedlichen Anbietern etwas unterschiedlich zusammensetzen, aber das ist vollkommen egal. Die Anbieter wollen ihre Objekte zum bestmöglichen Preis loswerden, und den bestimmen sie nunmal anhand dessen was sie erzielen können, sprich wofür sie ausreichend Kunden finden. Es nützt Dir doch überhaupt nichts, Dich über 50% Gewinnmarge zu ärgern, wenn es genug Leute gibt, die das nicht tun, und Dir damit die gewünschte Wohnung vor der Nase wegschnappen. Und wenn es 100% sind, dem Anbieter trotzdem die Leute die Bude einrennen, weil es eine einmalige Chance ist, in einer bestimmten Gegend überhaupt etwas zu bekommen, dann bleibt Dir auch nichts anderes übrig als mitzuspielen oder es sein zu lassen.

Entscheidend ist einzig und alleine ob Du unter dem Strich bereit bist, den Preis zu zahlen, der gefordert wird. Wenn nein, dann nützt es Dir auch nichts, wenn Anbieter in der Region dabei statt Gewinn 5% Miese machen würde.

Gruß vom Wiz

#13

Meinungsäußerungen gestellt wird. Ist wohl wie so viele andere
Foren eher ein „wer-meint-was“- als ein „wer-weiß-was“-Forum.

Das mag daran liegen, das es oft nicht nur ein schwarz-weiß oder nur eine Wahrheit gibt, sondern verschiedene Beurteilungen. Damit muß man leben.

Schade, denn die Grundidee dahinter ist echt super!

Wenn man hier Fragen stellt, kann man sich halt die Antworten nicht aussuchen.

#14

Es gibt keine Üblichkeiten und selbst wenn, was nutzt es Dir?
Der Anbieter will 145.000 Ocken haben.

Es nutzt einfach, den in den Verhandlungen damit argumentieren zu können, dass der Unterschied zwischen Schätzwert und angesetztem Verkaufswert unüblich groß ist - vielleicht hilft es ja dabei, den Preis etwas zu drücken. Nur für dieses Argument wäre es hilfreich zu wissen, was „üblich“ ist :wink:

#15

Moin,

Es nutzt einfach, den in den Verhandlungen damit argumentieren
zu können, …

nö.
Wenn er genug Kunden hat, weist er Dir lächelnd die Tür wenn Du ihm so kommst.
Hat er Probleme das Objekt zu veräußern, hast Du gute Karten.

Ob der ursprüngliche Preis eine unüblich hohe Marge hat, spielt bei diesem Spiel keine Rolle.

Es gilt fast nur ‚Angebot und Nachfrage‘

Gandalf

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#16

Woher kommt Schätzwert?
Hallo,

wer schätzt ein Gebäude, dass noch nicht gebaut ist? Und wie hat er das gemacht?
Vielleicht sind die Baukosten ja viel höher als dein „Schätzwert“.
Ich will jetzt nicht sagen, dass Bauträger nicht gern viel verdienen, aber ich denke Du unterschätzt auch die Kosten. Da gehört Grundstück, Planung verschiedenster Fachleute, Baukosten, Versicherungen, Zinsen für evt. nicht verkaufte Wohnungen und noch einiges mehr dazu.

MfG

#17

Servus,

Schätzwerte für Immobilien werden, wenn keine ausreichende Zahl an Verkehrswerten von vergleichbaren Objekten in vergleichbarer Lage aus nahe zurückliegender Zeit verfügbar ist, als Ertragswerte bestimmt.

Wenn Anschaffungs- und Herstellungskosten einen Einfluss auf den Verkehrswert hätten, wäre es unmöglich, aus einem Immo-Projekt Verlust zu schreiben.

Schöne Grüße

MM

#18

negativ-sterne …
möchte ich hier fast jedem poster verpassen.

schön und gut, dass vertrags- und kalkulationsfreiheit so vehement verteidigt wird, das aber war zu keinem zeitpunkt marcs frage.

selbstverständlich hilft es marc weiter zu wissen, wie hoch eine gewinnmarge etwa sein könnte, denn das wesentliche ziel von vertragsverhandlungen ist die verringerung dieser spanne. dann wäre es gut zu wissen, ob der bauträger ein dickes ruhekissen miteinkalkuliert hat oder ob er bereits den restmörtel aufs brötchen schmiert.

ich habe leider auch keine ahnung von bauträgerkalkulationen. aber ich halte die angenommenen 45 % nicht für allzu hoch. unabhängig vom gebäudewert hat der bauträger ja noch viele risiken abzudecken (gewährleistungen noch nach jahren!), unverkäuflichkeit einzelner wohnungen usw.

aber es läßt sich sicher ein rabatt rausschlagen. biete ihm einfach mal um 20.000,.-- weniger. an seiner reaktion kannst du absehen, wie sehr du daneben liegst:smile:

h.