Wie ist im Rahmen der Kleinreparaturenregelung ein Einzelfall zu deuten?

[Anonym_3f767aa3647e]

Hallo zusammen,

darf ein Vermieter bei 2 erfolgten Reparaturen einen Posten in die erste Rechnung schieben, damit der Gesamtbetrag der zweite Rechnung unter die Kleinreparaturenregelung fällt?

Beispielhaft folgende Reparaturvorgänge:

Einsatztag 1: Mischbatterie Dusche
Einsatztag 2: WC Spülung und Ersatz eines Waschbecken Perlators der im Rahmen der WC Spülungsreparatur verloren ging

Durch den Perlatoraustausch liegt Rechnung 2 über den Grenzwert der Kleinreparaturenregelung je Einzelfall.

Vielen Dank!

[duck313]

Hallo!

Nein.

Aber müsste man nicht fragen, wer hat den Perlator verschludert ? Handwerker oder Mieter ?
Ich frage mich nämlich, wenn man die Spülung repariert, was hat man da am Perlator des Waschbeckens zu schaffen ?  Ist da etwa provisorisch ein Spülschlauch angeschlossen worden ?

Wenn Handwerker, dann darf der Perlator ja gar nicht auf Rechnung auftauchen.

MfG
duck313

[Nichttechniker]

Hallo,
zuerst wie folgt:
Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381).
Ferner:
Zu beachten ist , dass eine solche Klausel bereits dann insgesamt unwirksam ist, wenn in ihr Gegenstände aufgezählt sind, die nicht dem häufigen Zugriff des Mietres unterliegen. Der Mieter ist im Falle einer Klauselunwirksamkeit zu keinerlei Kleinreparaturen verpflichtet. Eine unwirksame Klausel in einem Vertrag kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht in einer „reduzierten“ Form als wirksam erhalten werden.

Wenn also im Mietvertrag Gegenstände für die Kleinreparaturklausel aufgeführt sind, die nicht dem „häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“, ist die gesamte Vereinbarung für die Kleinreparaturklausel unwirksam und der Mieter muss 0 Euro bezahlen.

Der Vermieter kann nicht unterschiedliche „Reparaturen“ mit unterschiedlichen Daten zu seinen Gunsten auslegen.

Bei Mischbatterie und WC-Spülung sehe ich dies sicherlich als unter der Kleinreparaturklausel, ein Waschbecken jedoch nur noch dann, wenn der Schaden durch den Mieter verursacht wurde, denn ein Waschbecken hat keine zeitlich eingeschränkte Nutzungsdauer.

[Imager]

Der Vermieter schreibt gar keine Rechnungen, sondern verlangt Reparaturaufwand nach Inrechnungstellung des beauftragten Monteurs im Rahmen der Kleinreparaturregeleung ersetzt.

Handwerkerrechnung müssen Lohn- und Matrialkosteneinsatz aufgeschlüsselt nachvollziehbar ausweisen. Und bei zwei Aufträgen, Mischbatterie Dusche und WC-Spülung instandzusetzen, dürfen die auch getrennt berechnet werden

Auf die Reihenfolge der Reparaturvorgänge käme es hierbei garnicht an: Angenommen, der Monteuer hat sich erst einmal die Mischbatterie der Dusche angesehen, festgestellt, dass sie zwar einwandfrei funktioniert, aber der Perlator durch Verkalkung und Ablagerung weitestgehend verstopft wäre, hätte den erst einmal ausgebaut, um so einen besseren Durchfluss herzustellen, um ihm dann am darauffolgenden Tag durch einen neuen zu ersetzen, um sich dann aber erst einmal der WC-Spülung zu widmen, wäre das IMHO nicht zu beanstanden

Denn schliesslich ist er vordringlich mit Beseitigung von zwei reklamierten Mietmängeln beauftragt, die damit ja vorerst hergestellt wäre, um sie abschliessend fachgerecht zu beheben, also eine neuen Perlator zu verbauen

Und ein defektes Teil verschlampt man nicht, man entsorgt es

Insofern sind zwei Rechnungen sowohl dem Grund wie auch der vorgenomenen Zuordnung nach gerechtfertigt und auch in der Höhe so ersetzt zu verlangen, wie sie jeweils im Einzelfall und dem Jahres_gesamt_aufwand nach unter die zulässigen Bestimmungen einer vereinbarten Kleinreparaturklausel fallen.

G imager

[hendrik4u]

Wenn also im Mietvertrag Gegenstände für die
Kleinreparaturklausel aufgeführt sind, die nicht dem „häufigen
Zugriff des Mieters unterliegen“, ist die gesamte Vereinbarung
für die Kleinreparaturklausel unwirksam und der Mieter muss 0
Euro bezahlen.

nein, das gegenteil trifft zu (und ist „ständige rechtsprechung“ des bgh):
wenn eine aufzählung erfolgt und darin einzelne gegenstände unzulässig sind, dann wird nach dem sog. „blue-pencil-test“ des bgh dieser unwirksame teil gestrichen und geprüft, ob die klausel auch ohne diesen gestrichenen teil sinn ergibt. bei einer aufzählung ist dies regelmäßig der fall.

du sprichst einen völlig anderen fall an: die geltungserhaltende reduktion ist nicht möglich, wenn die klausel ohne den gestrichenen teil keinen sinn mehr ergibt (häufig der fall, wenn keine aufzählung erfolgt). dann ist die gesamte klausel unwirksam…

Bei Mischbatterie und WC-Spülung sehe ich dies sicherlich als
unter der Kleinreparaturklausel, ein Waschbecken jedoch nur
noch dann, wenn der Schaden durch den Mieter verursacht
wurde, denn ein Waschbecken hat keine zeitlich eingeschränkte
Nutzungsdauer.

auch das ist nicht richtig.
kleinreparaturen beziehen sich auf „Teile der Wohnung …, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, Bagatellschäden bis zu einem Wert von Euro 60,00 bis Euro 80,00 betrifft,…“ (BGH vom 07.06.1989 (WuM 1989, 324))

auch das waschbecken ist damit grds. von dieser definition erfasst.

im übrigen weichen die beträge je nach gerichtsstand voneinander ab, so wird häufig von vermietervereinen die festlegung eines betrags von nicht mehr als 100€ empfohlen (das olg stuttgart sprach von einem jährlichen gesamtbetrag von 8 bis 10 % der Jahresmiete )…

zur ausgangsfrage: die verschiebung von rechnungspositionen in andere rechnungen ist natürlich nicht zulässig, solange sie keinen unmittelbaren bezug zu der anderen rechnung aufweisen. wenn jeweils eine rechnung für arbeitstag 1 und 2 gestellt wurde und ein posten, der am zweiten arbeitstag vorgenommen wurde, in der ersten rechnung erscheint, dann liegt zumindest der verdacht nahe, dass die kleinreparaturklausel umgangen werden sollte. dennoch stehen die chancen des mieters in diesem fall schlecht, da grds. die richtigkeit der rechnung vermutet wird.

wenn die im mietvertrag verwendete klausel von dieser hier erheblich abweicht:
Der Mieter ist verpflichtet, die Reparaturkosten für Installationsgegenstände, die seinem direk­ten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie die Installation für Wasser und Gas, Elektrizität, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, sowie für Rollläden zu tragen, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur Euro 60,00 bis Euro 80,00 nicht übersteigen und der jährliche Reparaturaufwand nicht mehr als 6 % der Jahresbruttokaltmiete beträgt.

sollte man die wirksamkeit der klausel generell bezweifeln (so dass im ergebnis überhaupt keine kleinreparaturen gezahlt werden müssten).

[Anonym_3f767aa3647e]

Hi,
ich habe mit dem Verlust nichts zu tun. Zu Lügen würde mir ja auch nichts helfen. Der Handwerker wollte mir offensichtlich demonstrieren, dass eine Verrostung im Leitungsbereich des Schwimmers ebenso auch beim Waschbecken Perlator vorkommen kann (genau kann ich das nicht mehr sagen, da es schon ein paar Wochen her ist).

[Anonym_3f767aa3647e]

Hallo zusammen,

vielen Dank für eure Antworten. Ich habe nun im Internet recherchiert, als auch die Meinung eines befreundeten Vermieters eingeholt und demnach ist ein Austausch des Schwimmers im WC Spülkasten überhaupt kein Grund der über die Kleinreparaturenregelung abgegolten werden kann, da es nicht meinem direkten Zugriff ausgelegt ist. Es lag ja auch an der Wasserzufuhr und nicht z.B. daran, dass der Griff der den Schwimmer betätigt verschlissen war oder ähnliches.

Viele Grüße