Wie kann ich unsere Hausverwaltung zum HANDELN bewegen ?

Behörden & Recht Mietrecht
1

Liebe/-r Experte/-in,
ich habe folgende Schwierigkeit, mit einer Hausverwaltung, die immer wieder „vertröstet“:

  1. Die Betriebskostenabrechnung 2009 sollte ich nun langsam dem zuständigen Finanzamt vorlegen, Die Ausfertigung dieser verzögert sich weiterhin, da (O-Text)> …mit der BK-Abrechnung sind wir insgesamt im Rückstand, was auf veränderte gesetzliche Vorgaben zurück zu führen ist…
  2. Seit einigen Jahre wird in der Eigentümerversammlung immer wieder von den maroden Balkonen geredet. Lt. Aussage meines Mieters läuft nun schon seit etlichen Monaten das Regenwasser von dem Balkon über seiner / bzw. meiner Wohnung an der Fassade hinunter, macht entsprechende „Streifen“; auch Schimmmelbildung ist mittlerweile nicht mehr auszuschließen. Desweiteren haben sich von einigen Balkonen schon Fundamentstücke gelöst.
    Zu diesem Punkt hat die Verwaltung wie folgt geantwortet: …Außerdem haben wir Probleme mit der Sanierungsmaßnahme Balkon. Einen definitiven Termin kann ich noch nicht sagen, da wir noch nicht zu 100% eine durchsetzungsfähige Lösung vorliegen haben…

Soll ich der Verwaltung jetzt eine FRIST setzen, Zahlungseinstellung meinerseits androhen ?
Event. hätte dies längst geschehen sollen…
Ich wohne aus persönlichen Gründen inzwischen in Bayern - die ETW ist in B.-Württemberg.
Alle anderen Eigentümern (vor Ort!) scheint dies alles wenig zu interessieren,- ( möglicherweise aber doch ? Jedenfalls habe ich da keinen Kontakt…).

Freue mich über jeden Tipp !!Möchte i.d. Angelegenheit mit Bedacht, aber BESTIMMT vorgehen.

Ein schönes Wochenende -
Axel.

P.S.:
In eigener Sache: Das 6-Fam. Haus wurde 1993 erstellt; wie sich später herausstellte, wurde die Arbeiten, dass Fließen der Balkone/Terrassen, unsachgemäß seitens eines Wanderarbeiters (in Schwarzarbeit) erledigt. Der Bauherr ist diesbezüglich nicht mehr haftbar(?) zu machen; er meldete 1997 Konkurs an.
Durch die „räumliche Distanz“ war mir die ETW etwas >>>aus den Augen - aus dem Sinn

2

vorweg meine Frage: Hat denn die Gemeinschaft keinen Verwaltungsbeirat?

das mit den gesetzlichen Änderungen ist zwar richtig, - weil zeitraubend - aber darauf muss er sich einstellen. Es gibt viele Verwalter, welche kleine Einheiten zur Betreuung abgegeben haben, weil es sich wirtschaftlich nicht mehr oder kaum noch rechnet.

Was bedeutet geredet? Wurde ein Beschluss gefasst oder nicht? Sie müssen für die nächste Versammlung einen Beschlussantrag zur Abstimmung vorschlagen. „Es wird der Antrag gestellt, die Balkone sanieren zu lassen. Kostenfestsetzungsgeschluss / Evtl. per Sonderumlage. Es wird weiterhin der Antrag gestellt, einen Sachverständigen mit der Auftragsvergabe, Bauüberwachung etc. zu beauftragen.“

Sollte die Gemeinschaft hier die Mehrheit finden, Fristsetzung für die Verwaltung, bis wann die Arbeiten beginnen sollen.

Wenn demnächst die Versammlung stattfindet, würde ich dem Verwalter keine Entlastung aussprechen und vor allem auch die Miteigentümer darauf hinweisen, keine Entlastung auszusprechen, da das Vermögen aller Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen wird. Viele ET denken immer, das geht sie nichts an, ist ja eine andere Wohnung - weit gefehlt. Sanierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum gehen immer alle an. An Balkonen kann dies jedoch in der Teilungserklärung anders geregelt sein - hier bitte nochmals nachlesen.

Das mit den Zahlungseinstellungen ist ineffizient, weil es nicht interessiert. Im dümmsten Fall verklagt er sie im Namen der Gemeinschaft auf Zahlung und Sie verlieren. Das geht schneller, als Sie Ihre Interessen druchgesetzt bekommen. Senden Sie Ihre Schreiben in Kopie an die Miteigentümer, wenn Sie keinen VBR haben, zur Kenntnisnahme.

Wenn alles nichts hilft, dann bleibt leider nur noch der Weg zum Anwalt. A

sich später herausstellte, wurde die Arbeiten, dass Fließen
der Balkone/Terrassen, unsachgemäß seitens eines
Wanderarbeiters (in Schwarzarbeit) erledigt. Der Bauherr ist
diesbezüglich nicht mehr haftbar(?) zu machen; er meldete 1997
Konkurs an.
Durch die „räumliche Distanz“ war mir die ETW etwas >>>aus den
Augen - aus dem Sinn

3

Hallo Hilfesuchender,

bitte Prüfen, ob die Balkone zum Gemeinschaftseigentum gehören. (Teilungserklärung)
wen ja, der Hausverwaltung einen Termin setzen mit Androhung danach einen eigenen Handwerker zu beauftragen, wecher die Hausverwaltung zu zahlen hat.
Wegen der Betriebskostenabrechnung hat die Hausverwaltung 12 Monate zeit, danach ist diese per Gesetz nicht mehr durchsetzbar.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-JOachim

4

Guten Tag,
es ist für mich natürlich schwierig zu erkennen, warum sich die Abrechnung so verzögert. Hier bei uns gibt es ein Gasanbieter, der ein neues Abrechnungsprogramm eingeführt hat und deshalb auch noch nicht mit Gas- und Wasserabrechnungen zum 31.12.09 beigekommen ist. Das lässt sich aber erklären. Es hat sich auch tatsächlich in der Darstellung im Bereich der Instandhaltungsrücklage eine gesetzliche Änderung ergeben, die nun in die Abrechnungen eingepflegt werden muss. Je nach Programm, welches die Hausverwaltung zur Erstellung der Abrechnungen verwendet, kann es zu Verzögerungen kommen, weil die Programmhersteller das notwendige Update recht zögerlich liefern.

Bei den Problemen mit den Balkonen würde ich die Hausverwaltung auf deren Schadenersatzverpflichtung hinweisen, die entstehen kann, wenn sie schuldhaft die Sanierung verzögert. Ich würde als Hausverwalter einen Gutachter mit der Beurteilung der Balkone beauftragen, der dann qualifizierte Abhilfemaßnahmen vorschlagen kann.

Schönen Tag.
R. Stehlin

5

Hallo Axel,

also …

zur späten Abrechnung - das ist - so denke ich noch immer im Rahmen. Zwar sind in meiner Firma längst alle EV’s gelaufen - aber trotzdem - da würde ich mich nocht nichtmal so ärgern.

Anders sieht es mit den Balkonen aus.
Ich persönlich würde diesen Punkt schriftlich auf die Tagesordnung setzen lassen - und vorab um einen Ortstermin mit dem Verwalter und dem Beirat (falls vorhanden) bitten. Dann können bis zur EV ggf. noch Angebote oder Gutachten (was auch immer nötig ist) eingeholt werden und dann in der EV darüber abgestimmt werden.

Freundlich grüßt Sie
Gudrun Schwing
Fa. Haus+Office

6

Guten Morgen,
das von Ihnen geschilderte Problem ist nicht neu und immer wiederkehrend In sehr vielen Fällen zeigt sich, dass die Hausverwaltungen nur „Grundkenntnisse“ der ordentlichen Buchhaltung haben und dies vielfach das geschilderte Problem erklären.

Anhand der bisherigen Abrechnungen können Sie sehen, ob bei Buchungen auf den Konten auf Soll- Haben gebucht wurde.

Mein Vorschlag
Bitte stellen Sie nach Abstimmung mit dem Verwaltunsgbeirat den Antrag auf Abberufung des WEG Verwalters. Dies erfolgt in der WEG Versammlung ist ist etwas aufwendig.

zum 2. Thema Balkon
Nach Ihren Schilderungen gehe ich davo aus, dass hier Gemeinschaftseigentum (weil Außenfassade) betroffen ist. Alle diesbezüglichen Arbeiten fallen in die Zuständigkeit der Gemeinschaft (auch alle Kosten). Bitte veranlasen Sie keinerlei Reparaturen- das gibt im Nachgang Streit (zurecht) und Probleme in der Haftung.

Sprechen Sie auch hier mit dem Verwaltungsbeirat und beantragen schriftlich diesen Punkt für die nächste WEG Versammlung. Dann kennen alle Eigentümer Ihr Problem und die weitere Vorgehensweise wird beschlossen.

Zum Passus in eigener Sache
Hier ist nichts zu machen.

Viele Grüße aus Hessen
Uwe Scherer

7

Hallo Axel,

zu der Betriebskostenabrechnung ist es immer schwer etwas zu sagen. Eventuell liegen der Hausverwaltung noch nicht alle Belege der Energieversorger etc. vor. Dies ist zwar unwahrscheinlich aber durchaus möglich, wenn Abrechnung falsch oder auch Zähler defekt waren.

Zu den Balkonen kann ich Ihnen nur den Tipp geben das Ordnungsamt zu informieren, wenn wirklich Teile der Fassade auf die Straße bröckeln sollten, dann können Sie sicher sein, dass die Sanierung schnell vonstatten geht, weil sie amtlich angeordet worden ist :smile:

Dieser Satz mit der 100% durchsetzungsfähigen Lösung irritiert mich etwas. Kann es sein, dass das Haus/die Eigentümergemeinschaft nicht über ausreichende Rücklagen verfügt um die Balkone sanieren zu lassen ? Eventl. haben sich auch schon mehrere Eigentümer dagegen ausgesprochen, da der Eigenanteil zu hoch wäre ?

Also wie gesagt, mein einzigster Tipp wäre sich an das Ordnungsamt zu wenden wegen der maroden Balkone.

Bzgl. der Betriebskostenabrechnung würde ich mich an Ihrer Stelle mal schlau machen, wer von den Eigentümern im Verwaltungsbeirat ist, denn dieser muß die Rechnungen ja prüfen und die Verwaltung entlasten. Vielleicht kann ihnen dieser genauere Auskunft geben, woran es eigentlich klemmt.

Viele Grüße
Stephanie Skerde

Liebe/-r Experte/-in,

ich habe folgende Schwierigkeit, mit einer Hausverwaltung, die
immer wieder „vertröstet“:

  1. Die Betriebskostenabrechnung 2009 sollte ich nun langsam
    dem zuständigen Finanzamt vorlegen, Die Ausfertigung dieser
    verzögert sich weiterhin, da (O-Text)> …mit der
    BK-Abrechnung sind wir insgesamt im Rückstand, was auf
    veränderte gesetzliche Vorgaben zurück zu führen ist…
  2. Seit einigen Jahre wird in der Eigentümerversammlung immer
    wieder von den maroden Balkonen geredet. Lt. Aussage meines
    Mieters läuft nun schon seit etlichen Monaten das Regenwasser
    von dem Balkon über seiner / bzw. meiner Wohnung an der
    Fassade hinunter, macht entsprechende „Streifen“; auch
    Schimmmelbildung ist mittlerweile nicht mehr auszuschließen.
    Desweiteren haben sich von einigen Balkonen schon
    Fundamentstücke gelöst.
    Zu diesem Punkt hat die Verwaltung wie folgt geantwortet:
    …Außerdem haben wir Probleme mit der Sanierungsmaßnahme
    Balkon. Einen definitiven Termin kann ich noch nicht sagen, da
    wir noch nicht zu 100% eine durchsetzungsfähige Lösung
    vorliegen haben…

Soll ich der Verwaltung jetzt eine FRIST setzen,
Zahlungseinstellung meinerseits androhen ?
Event. hätte dies längst geschehen sollen…
Ich wohne aus persönlichen Gründen inzwischen in Bayern - die
ETW ist in B.-Württemberg.
Alle anderen Eigentümern (vor Ort!) scheint dies alles wenig
zu interessieren,- ( möglicherweise aber doch ? Jedenfalls
habe ich da keinen Kontakt…).

Freue mich über jeden Tipp !!Möchte i.d. Angelegenheit mit
Bedacht, aber BESTIMMT vorgehen.

Ein schönes Wochenende -
Axel.

P.S.:
In eigener Sache: Das 6-Fam. Haus wurde 1993 erstellt; wie
sich später herausstellte, wurde die Arbeiten, dass Fließen
der Balkone/Terrassen, unsachgemäß seitens eines
Wanderarbeiters (in Schwarzarbeit) erledigt. Der Bauherr ist
diesbezüglich nicht mehr haftbar(?) zu machen; er meldete 1997
Konkurs an.
Durch die „räumliche Distanz“ war mir die ETW etwas >>>aus den
Augen - aus dem Sinn

8

Hallo Mainfranken,

urlaubsbedingt (habe vergessen mich hier abzumelden) komme ich erst jetzt zur Antwort.Man möge mir die Verzögerung verzeihen.

zu Deinen Fragen:

  1. Die Betriebskostenabrechnung 2009 sollte ich nun langsam
    dem zuständigen Finanzamt vorlegen, Die Ausfertigung dieser
    verzögert sich weiterhin, da (O-Text)> …mit der
    BK-Abrechnung sind wir insgesamt im Rückstand, was auf
    veränderte gesetzliche Vorgaben zurück zu führen ist…

Jaaa…das mit der Abrechnung ist so `ne Sache. Hier ist zunächst festzustellen, ob es für den Verwalter Fristen zur Abrechnungserstellung gibt. Die stehen meistens in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag. Sind hier genannte Fristen zur Erstellung der Abrechnung überschritten, so ist der Verwalter in der Tat im vertraglichen Sinne in Verzug und kann abgemahnt werden. U.U. ist das sogar ein Kündigungsgrund des Verwaltervertrages. Dies kann aber i.d.R. nur durch außerordentliche Versammlung geschehen oder evtl. durch den Verwaltungsbeirat - also nur im Kollektiv der Eigentümergemeinschaft. Nur: wenn der Verwalter gekündigt wurde, muß es auch einen neuen Verwalter geben, der diese Abrechnung erstellt - und der wird das ad hoc auch nicht schneller machen als der alte - also erst mal schauen was in den Verträgen steht. Wenn nichts geregelt ist, hat er Zeit bis Ende des Jahres.
Mit dem Finanzamt muss man sich arrangieren, wenn die Steuerklärung drückt und man noch die WEG-Abrechnung des gleichen Jahres berücksichtigen will - hier gibt es die Möglichkeit bestimmte Anträge zu stellen. Oder ganz einfach der Weisung einer Mitteilung der obersten Finanzbehörde folgen, dass eine WEG-Abrechnung aufgrund ihrer Entstehung z.B in 2010 für 2009 auch dann erst für die EK-Erklärung für 2010 berücksichtigt werden kann. Aber Achtung: ich bin kein Steuerberater - hierzu würde ich auf diesem Gebiet anderen fachlichen Rat einholen.

  1. Seit einigen Jahre wird in der Eigentümerversammlung immer
    wieder von den maroden Balkonen geredet. Lt. Aussage meines
    Mieters läuft nun schon seit etlichen Monaten das Regenwasser
    von dem Balkon über seiner / bzw. meiner Wohnung an der
    Fassade hinunter, macht entsprechende „Streifen“; auch
    Schimmmelbildung ist mittlerweile nicht mehr auszuschließen.
    Desweiteren haben sich von einigen Balkonen schon
    Fundamentstücke gelöst.
    Zu diesem Punkt hat die Verwaltung wie folgt geantwortet:
    …Außerdem haben wir Probleme mit der Sanierungsmaßnahme
    Balkon. Einen definitiven Termin kann ich noch nicht sagen, da
    wir noch nicht zu 100% eine durchsetzungsfähige Lösung
    vorliegen haben…

Sofern ein Schaden an der Wohnung - also des Sondereigentums - droht, so hat der jeweilige Miteigentümer/Sondereigentümer Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht gegen den Verwalter - der ist nur ausführendes Organ), dass umgehend die Ursache abgestellt wird, damit nicht noch größerer Schaden im Sondereigentum entsteht.

Was den Schaden am Gemeinschaftseigentum betrifft, so kann der Verwalter wahrscheinlich auch erst was tun, wenn die WEG-Versammlung nach vorlage seines Konzepts ein Beschluss über die weiteren Maßnahmen erwirkt. Vorher hat der Verwalter vermutlich gar keine Handhabe etwas zu unternehmen. Also hier auch die Beschlußlage der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen - es ist leider so, das man als Einzelner Eigentümer auch dem unterliegt, was die Mehrheit der WEGemeinsch. beschlossen hat - und diesem muß sich auch der Verwalter fügen.

Soll ich der Verwaltung jetzt eine FRIST setzen,

  • ja, wenn ein Schaden im Sondereigentum droht

Zahlungseinstellung meinerseits androhen ?

  • nein!!!

Das Einstellen der Hausgeldzahlungen tut dem Verwalter nicht weh. Das schadet nur der Eigentümergemeinschaft. Die braucht das Geld von jedem Miteigentümer, damit die Zahlungsverpflichtungen der WEG bedient werden können. Rückständiges Hausgeld lt. beschlossenem Wirtschaftsplan kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen jeden Miteiegentümer sofort vollstrecken. Mit Einstellung der Zahlungen erreichen Sie also gar nichts - außer sich selber Schaden zuzufügen.

Also - Verträge prüfen und Verwalter ggfls. unter Fristsetzung zum Handeln auffordern, wenn Schaden im Sondereigentum droht. Ansonsten Beschlußlage prüfen. Bei Mangel im Gem.-Eig. kann nur die WEG-Gem. im Kollektiv (durch Beschlusskompetenz) aktiv werden.

In eigener Sache: Das 6-Fam. Haus wurde 1993 erstellt; wie
sich später herausstellte, wurde die Arbeiten, dass Fließen
der Balkone/Terrassen, unsachgemäß seitens eines
Wanderarbeiters (in Schwarzarbeit) erledigt. Der Bauherr ist
diesbezüglich nicht mehr haftbar(?) zu machen; er meldete 1997
Konkurs an.
Durch die „räumliche Distanz“ war mir die ETW etwas >>>aus den
Augen - aus dem Sinn

9

Hallo Axel,

da ich für einige Zeit im Urlaub war, leider etwas verspätet nun meine Gedanken:

Wenn man weiter weg von seiner Wohnung wohnt, dann ist das bestimmt immer ein Problem, besonders wenn es nicht so läuft, wie es laufen sollte.

Dass die BK-Abrechnung noch nicht heraus ist, ist zwar ungünstig, liegt aber immer noch im allgemeinen Rahmen. Bitte noch um etwas Geduld.

Das mit dem Regenwasser ist natürlich nicht toll aber leider auch kein bedrohlicher Zustand, der sofortiges handeln erfordert. Da es sich um eine Zustand handelt, der nicht von Anfang an da war, sondern erst im Laufe der Zeit entstanden ist, gehe ich erfahrungsgemäß davon aus, dass es sich nur um Verstopfungen durch Schmutz oder Laub handelt und mit entsprechenden Renigungsmaßnahmen zu beseitigen wären. Dies vielleicht einmal der Verwaltung mitteilen.

Die monatliche Wohnlastzahlung als Druckmittel zu stoppen ist eine der ungünstigsten Lösungen, denn der Gesamthaushalt der WEG muß natürlcih funktionieren und da ist die Verwaltung auf das Geld aller angewiesen.

Die besten Mittel, wenn vernünftige Gespräche nichts nützen, sind: Konkrete Anträge an die WEG-Versammlung zu stellen und diese entsprechend zu argumentiren. Wenn die anderen Miteigentümer nicht alle völlig daneben sind, werden in einer Versammlung in der Regel schon sinnvolle Beschlüsse gefasst. Ist der Verwalter dann nicht in der Lage, diese Beschlüsse umzusetzen, so ist am besten über einen anderen Verwalter nachzudenken. Wenn dieser Gedanke ist Spiel kommt, dann versucht jeder einigermaßen vernünftige Verwalter sein Verhalten zu verbessern und zum Wohle der WEG zu handeln, was im übrigen ja seine Pflicht auch ist.
Ich hoffe, mit diesen Gedanken ein wenig geholfen zu haben und wünsche ein gutes Ende der Probleme.
Hubert

10

Guten Abend und vielen Dank für die Antwort, Hubert !
Das Regenwasser, dass regelmäßig hinter dem oberen Balkon über meiner Whg. an/in der Fassade herunterläuft (inzwischen mit grüner Algenbildung)- ist ein Baumangel (undichte Fließen a.d. Balkon, keine Tropfnase/Kante und auch kein Gefälle nach vorne).
Seit 1995 ein TOP bei jeder Versammlung; ausreichende Rücklagen inzwischen gebildet…
Ich habe schriftl. eine Frist (Abhilfe!) bis 01.09. gesetzt.
4 von 6 Eigentümer sind mit der HV unzufrieden, mal sehen was nun kommt/ voran-geht !
Eine GUTE ZEIT-
Axel.

11

Hallo Axel,

ich kann momentan krankheitsbedingt dir nicht helfen. Sorry. Mein Profil habe ich bis Ende des Jahres bei wer- weiss-was deaktiviert.

Gruß
Frank