Hallo,
Problem:
Wir wollen ein Haus kaufen, es wohnt ein Mieter darin, der
dieses Haus bisher in einem Ausmaß genutzt hat, was nicht
Bestandteil des Mietvertrages war (Mitbenutzung Garten und
Werkstatt, 2 kleine Wohnungen sind leer, diese nutzt er aber
auch als Ablagefläche).
Hier sind zwei bis drei Schritte erforderlich. Zuerst einmal muss der Mieter aufgefordert werden sämtliche Räume, die nicht im Mietvertrag stehen bis spätestens xx.xx.xxxx zu räumen. Dies kann aber nur derzeit der jetzige Vermieter und ihr erst dann, wenn ihr im Grundbuch eingetragen seid, veranlssen. Ausserdem muss dem Mieter natürlich die Nutzung des Gartens und anderer Einrichtungen, die nicht im Mietvertrag stehen, untersagt werden.
Da in dem Haus drei Wohnungen sind, muss nach der Räumung notfalls eine Wohnung „ausgeräumt werden“. Also Kücheneinrichtung raus und Wohnungstüre heraus. Aus den zwei Wohnungen wird dann eine Wohnung, bestehend aus zwei Etagen für den Vermieter. Wenn dies erreicht ist, könnt ihr kündigen mit dem Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, ohne Eigenbedarf und ohne Angabe von Gründen kann dann gekündigt werden, jedoch ist zu beachten, dass zusätzlich zur üblichen Kündigungsfrist dann drei Monate zusätzlich hinzukommen.
Die bisherigen Eigentümer hat das
nicht weiter gestört, da die Miete regelmäßig kommt, uns stört
das schon, zumal er die größte Wohnung im Haus hat. Ausßerdem
ist er nicht unbedingt ein angenehmer Zeitgenosse. Gibt es
eine Möglichkeit, ihn „sauber“ herauszukündigen (wir wissen,
daß das Wohnen in diesem Haus nicht mehr von Interesse sein
wird, wenn er sich einschränken müßte, und das wird er müsse,
denn ich habe keine Lust, z.B. den Garten mit ihm zu teilen).
Bisher habe ich nur gehört, daß man einem Mieter nur kündigen
kann, wenn sich dieser in irgendeiner Weise nicht korrekt
verhält (Zahlungsverzug, artfremde Nutzung der Wohnung …).
Im vorhergehenden Artikel war aber die Rede von ganz normalen
Kündigungsvorgängen mit Fristen von 9 bzw. 12 Monaten.
Das Haus ist übrigens in den neuen Bundesländern und der
Mieter wohnt dort seit 1996.
Das Mietrecht gilt nunmehr bundesweit. Seine Kündigungsfrist - von Euch ausgesprochen - müßte nach sechs Jahren - sechs Monate + drei Monate betragen.
Wir würden gerne, daß der jetzige Eigentümer noch kündigt, da
wir gehört haben, daß es irgendwelche Sperrfristen geben
würde, bei einem Verkauf, sprich, daß wir nicht sofort
kündigen könnten.
Das Verfahren ist hier kompliziert. Der jetzige Eigentümer muss kündigen, jedoch namens und in Vollmacht des künftigen Eigentümers, der nach dem Kauf des Hauses Eigenbedarf hat. Er muss den Eigenbedarf mit einem vollständigen Umbau begründen. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob sich der Kaufpreis bei einem Mieter im Haus nicht um ca. 25-30 % verringert. Kann dies nachgewiesen werden, hat der Verkäufer auch ein wirtschaftliches Interesse an der Kündigung. Hier sind bei einer solchen Vorgehensweise derart viele Vorschriften zu beachten, sonst wird es teuer, dass Ihr - oder der jetzige Eigentümer - die Kündigung ohne einen Anwalt oder Haus & Grund nicht selbst erstellen solltet. Hier muss der Fachmann ran.
Gruss Günter
