weil mir ein Arbeitgeber einen Job angeboten hatte sind wir im Januar 2012 umgezogen. Leider konnte die Firma keinen Gehalt zahlen, so daß das Arbeitsverhältnis nach kurzer Zeit wieder endete. Nun bekomme ich für die restliche Anspruchzeit ALG 1 und steure zum Jahresende auf Hartz 4 zu.
Jetzt hat mir und meiner Frau ein Arbeitgeber ein Jobangebot inkl. Wohnung gemacht was ich natürlich gern annehmen möchte.
Problem ist mein bestehender Mietvertrag in dem es heißt:
" Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mietperteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Beginn Mietverhältnisses auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals dieses Zeitraumes unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und der gesetzlichen Bestimmungen zulässig.
Von diesem Verzicht bleibt das Recht zur Außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."
Nun stehen wir vor der Frage:
Wie kommen wir aus dem Vertrag raus ?
Ist es okay wenn wir selbst aktiv einen Nachmieter suchen ?
Ist der vermieter verpflichtet einen von 3 Interessenten zu akzeptieren ?
kündigen kann man jederzeit unter Einhaltung der gesetzl. Frist von 3 Monaten.
Der Ausschluss der ordentlichen Kündigung in den ersten 24 Monaten ist unwirksam, da er einen Nachteil für den Mieter bedeutet.
Nachmieter darf und kann man immer suchen, jedoch gibt es keine grundlegende Pflicht, das der Vermieter diese auch akzeptiren muss. Da streiten sich selbst die Gerichte.
Andere Instanzen haben entschieden, wenn ein Vermieter die Eckpunkte bzgl. eines Nachmieters dem jetzigen Mieter nennt und dieser drei Nachmieter präsentiert die alle samt die Kriterien des Vermieters erfüllen, so darf er alle ablenen, muss dann aber den vierten akzeptieren. Wie gesagt in diesem Punkt ist die Rechtsprechung uneins.
Eine Möglichkeit wäre, einen Untermieter zu suchen und den Vermieter zu fragen, ob er die Untervermietung genehmigt. Tut er das nicht, dann hätte man ein Recht auf ausserordentliche Kündigung. Nachteil: Akzeptiert der Vermieter die Untermieter, dann haftet man bis Mietende für die Nachmieter mit. Vorteil: Akzeptiert der Vermieter die Untermieter nicht, dann kann man vorzeitig aus dem Vertrag.
Eine andere Möglichkeit wäre das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Grundsätzlich muss er Nachmieter nicht akzeptieren. Allerdings ist er im Fall einer vorzeitigen Kündigung auch zur Schadensminderung verpflichtet. Sprich, er darf sich nicht darauf ausruhen, dass die Mieter den Vertrag vorzeitig beendet haben wollen. Er muss sich also auch aktiv an der Suche beteiligen. Im gerichtlichen Verfahren müsste er dann also erklären, weshalb er die vorgeschlagenen Mieter trotz vorhandener Bonität nicht haben wollte. Das beste wäre, mit dem Vermieter zu reden und ihm vorzuschlagen, sich an der Suche zu beteiligen (mit Insersatskosten, Besichtigungen, etc.).
Aus diesem Vertrag kommen sie nur raus, wenn sie mit dem Vermieter eine Einigung erzielen. Eine Kündigung ihrerseits ist hier nicht möglich. Sie können nur versuchen, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen.
Es ist ein Märchen, dass der Vermieter drei Nachmieter gestellt bekommen muss und davon einen akzeptieren muss.
schwierige Sache. Ich würde einfach mal höflich mit dem Vermieter reden und ihm meine Situation darlegen. Am besten auch mit dem Hinweis, dass Sie sich die Wohnung finanziell nicht mehr leisten können, aufgrund der Arbeitslosigkeit. Denn mal ehrlich, welcher Vermieter hält freiwillig an einem Mieter fest, der früher oder später die Miete nicht mehr zahlen kann.
Einen Nachmieter können Sie natürlich suchen, aber der Vermieter ist nicht verpflichtet diesen auch zu akzeptieren.
Rein rechlich haben Sie aus meiner Sicht nicht wirklich eine Handhabe. Ich würde es, wie gesagt, mit einem offenen Gespräch versuchen.
Ihr kommt aus diesem Mietvertrag grundsätzlich vorzeitig nicht heraus.
Es sei denn, euer Vermieter greift euch tätlich an oder die Wohnung wird gänzlich unbewohnbar (Rohrbrüche und/oder heftige Schimmelbildung).
Die Regelung mit den drei Nachmietern gibt es nicht, das ist ein Ammenmärchen.
Natürlich könnt ihr eurem Vermieter Nachmieter vorschlagen, dann bitte mit SCHUFA-Auskunft und Kopien der letzten drei Gehaltsrechnungen. Fragt auch nach wegen Haustieren, Kindern, Musikinstrumenten…
Der Vermieter kann dann auf euren Wunsch eingehen, muss aber nicht.
Besser wäre, ihr schildert dem Vermieter euer Problem und bittet dann um Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung. Hier solltet ihr bereits eine konkrete Person bennenen können (wieder mit SCHUFA, etc.). Aufgrund der drohenden Arbeitslosigkeit, habt ihr ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung eurer Wohnung. Lehnt der Vermieter (aus fadenscheinigen Gründen) ab, steht euch ein Sonderkündigungsrecht zu.
Allerdings: Für Schäden, die euer Untermieter hinterlässt, haftet ihr. Ebenso für Mietausfälle.
Und: Vermutlich wird euch die Arbeitsagentur die Untermiete als Einnahme anrechnen. Bitte mit dem Sachbearbeiter sprechen und SCHRIFTLICH geben lassen, dass das nicht passiert.
im Normalfall kommem Sie aus diesem Mietvertrag nicht früher heraus. Versuchen Sie es auf der Vernunftsbasis mit dem Vermieter einen Deal auszuhandeln und zeigen Sie ihm in diesem Zusammenhang an, dass er ggf.keine Miete mehr von Ihnen bekommt, wenn er darauf nicht eingeht (z.B.-ich kann keine 2 Wohnungen halten usw.)Einen Nachmieter-egal wieviel und wen, MUSS kein Vermieter akzeptieren. Das ist immer die Entscheidung desselben, ob er das möchte und ob er DEN dann möchte…Da können Sie kein Recht erheben.
Sollte alles nicht klappen, dann machen SIe es so-zahlen Sie 2Monate hintereinander keine Miete(aber zurück behalten-nicht verausgaben). Sie werden dann die 1.Mahnung nach dem 1.Monat bekommen-daruaf nicht reagieren und den 2,Monat auslassen. Bei 2Monatsmieten Rückstand gibt es die fristlose Kündigung, die Sie dann annehmen (gewöhnlich 2 Wochen Auszugsfrist) und überweisen diese nicht gezahlte Miete NACH dem Auszug. Klappt zu 99, dass Sie dann ruas sind. Ist nicht gerade die feine Tour, nimmt aber inzwischen zu, weil es oft nicht anders geht.
Hoffe, Sie haben Erfolg!
Hallo verehrter User,
Hinweis vorab:
Korrespondenz mit Dritten etc. generell nur per Einschreiben + Rückschein !
Niemals in die „Telefonitis“ verfallen und auch keine mündlichen Vereinbarungen treffen !
Die nachfolgenden Infos stellen keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Irrtum vorbehalten.
* Meine Stellungnahme: *
Sie sollten sich mit diesem Problem ggf. auch an den örtlichen bzw. regionalen Mieter-Verein oder an einen Fachanwalt wenden.
Zu den Fragen:
Wie kommen wir aus dem Vertrag raus ? = Unter gewissen Voraussetzungen…
Ist es okay wenn wir selbst aktiv einen Nachmieter suchen ? = JA
Ist der Vermieter verpflichtet einen von 3 Interessenten zu akzeptieren ? = NEIN
Im weiteren:
* Kündigungsfristen - Neu ! *
Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 gilt eine von der Dauer des Mietverhältnisses unabhängige Kündigungsfrist von drei Monaten. Mietverhältnisse, die nach der Reform geschlossen wurden, enden daher in den meisten Fällen nach einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Von der Möglichkeit einer Sonderkündigung profitieren in der Praxis vor allem Mieter mit älteren Verträgen, für die teilweise noch Fristen von sechs oder mehr Monaten gelten.
* Vorzeitige Kündigung durch den Mieter *
In bestimmten Fällen muss der Vermieter aber zulassen, dass der Mieter den Mietvertrag vorzeitig beendet. Jedenfalls muss das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages dasjenige des Vermieters am Weiterbestehen ganz erheblich übersteigen. Dies ist nach einem Urteil des OLG Karlsruhe beispielsweise bei schwerer Krankheit, *beruflich bedingtem Ortswechsel* oder bei wesentlicher Vergrößerung der Familie der Fall.
Es ist nicht richtig, dass der Mieter drei Nachmieter zur Auswahl stellen muss, genausowenig ist es richtig, dass der Vorschlag dreier Nachmieter immer eine vorzeitige Beendigung des Vertrages ermöglicht.
* Nachmieter *
Einen Nachmieter darf man ohne weiteres stellen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist oder wenn sich Mieter und Vermieter darauf einigen.
Ansonsten kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter sich auf einen Nachmieter einlässt.
Ein weit verbreiteter Irrtum: Der Mieter müsse dem Vermieter nur drei Nachmieter stellen, um aus dem Mietvertrag vorzeitig herauszukommen.
Steht nichts im Mietvertrag oder will der Vermieter nichts von einem Nachmieter wissen, kann der Mieter nur in bestimmten Härtefällen einen Nachmieter stellen.
Anerkannt sind z.B. ein *beruflich bedingter Ortswechsel*, Familiennachwuchs kündigt sich an und die Wohnung wird zu klein oder der Mieter muss in ein Alten- oder Pflegeheim.
Kein Härtefall liegt vor, wenn man vorzeitig nur in eine bessere oder billigere Wohnung umziehen möchte.
Verträge sind einzuhalten. sie können mit dem Vermieter über eine vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses verhandeln. Der Vermieter muß keinen von Ihnen gestellten Nachmieter vor dem Ablauf des Vertrages akzeptieren!
Ihr Vermieter ist zu überhaupt nichts verpflichtet. Insofern können Sie sich die Suche nach einem Nachmieter vermutlich sparen.
Sie machen aber bitte folgendes:
Sie lassen die Klausel von einem Anwalt prüfen und sie erkundigen sich dort, ob Ihr Fortzug einen wichtigen Grund darstellt. Ggf. kündigen Sie das Mietverhältnis außerordentlich.
Hallo,
als erste Aufgabe würde ich das Gespräch mit dem Vermieter ansehen, ihm dabei die Situation erläutern und auch darauf verweisen, dass im Einzelfall auch die Sicherung der persönlichen Existenz, hier Arbeit, ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung sein kann. Das häng aber letztlich von dem Richter ab, der das verhandelt.
Im Gespräch können Sie ja das Angebot machen, Nachmieter mit zu suchen.
Grundsätzlich muss das aber der Vermieter nicht akzeptieren, also miteinander reden.
Die Klausel im Mietvertrag hat schon eine rechtsverbindliche Wirkung für beide Seiten, darf aber letztlich keine Knebelwirkung erzeugen. Genauere Rechtsprechung kenne ich leider nicht dazu, da immer der Einzelfall zu prüfen ist.
Macht der Vermieter Stress, dann empfehle ich den Gang zum Mieterverein oder einen RA.
Gruß suver
Hallo,
wenn der Vertrag so abgeschlossen wurde, liegt es meistens daran, weil diverse Investitionskosten (Sanierungskosten) von Seiten des Vermieters getätigt wurden oder ähnliches eine Sperrzeit der Kündigungsfrist begründet. Einen Nachmieter zu finden, ist Ihr gutes Recht. Eine Verpflichtung für den Vermieter gibt es nicht, einen von drei Interessenten zu akzeptieren. Allerdings darf er einen Nachmieter nur ablehnen, wenn die Ablehnung begründet ist. Dies wäre z.B. dann, wenn der Interessent ein stadtbekannter Schläger wäre oder ähnliches gegen ihn vorliegt.
Matze, das Beste und geschickteste ist, wenn Du mit dem Vermieter ein pesönliches Gespräch führst. Erkläre ihm die für Dich derzeitige nicht lösbare Situation. Bitte ihn darum , der Suche eines Nachmieters zuzustimmen. Willi
Sprechen Sie mit Vermieter - verständnisvolle verzichten bei wichtigen Gründen auf Kündigungsfristen
Nachmieter müssen nie gesucht werden
Eigentümer entscheiden immer selbst! NEIN niemand ist verpflichtet Mieter zu nehmen - ist völlig unrealistisch - dann bring ich 3 Obdachlose oder Penner oder Mietnomaden usw. oder so - völliger Quatsch!
Vermieter haben Anspruch sich von Mietern die Liquidität belegen zu lassen.
Tipp: Sie entscheiden ja auch was mit ihrem Eigentum passiert, wer es bekommt und / oder benutzen.