Liebe/-r Experte/-in,
in Köln Rath, habe ich ein sehr großes Grundstück über 2000m² es ist mit einem Haus bebaut.
Da mich die Scheidung viel Geld kostet würde ich gerne eine Grundstücksteilung vornehmen und die Hälfte als Bauland verkaufen. Leider sieht der Bebauungsplan aber so große Grundstücke vor, und keine Hinterbebauung.
Man sagte auf dem Amt, ich könne einen Befreiungsantrag stellen, aber wie sieht da eine sinnvolle Begründung aus??? Welche Form muss der Antrag haben? Kann man den Antrag selber stellen, oder nur ein Architekt?
Begründungen:
Der Garten ist zu groß für mein Alter mit der Pflege, ich brauche das Geld für die Scheidung.
Oder Spaß bei Seite, in der heutigen Zeit sind die Grundstücke nicht mehr so groß, ganz in der Nähe neues Baugebiet, sind die Baugrundstücke auch viel kleiner.
Das Grundstück ist ein Eckgrundstück, es könnte von der Seitenstr. erschlossen werden…
Befreiungsanträge sind nicht an formale Vorlagen gebunden. Begründungen sollten plausibel sein und sich auf die städtebaulichen Zusammenhänge beziehen. Persönliche Befindlichkeiten dürften theoretisch keine entscheidende Rolle spielen.
Aus der Beschreibung würde ich jedoch eher eine Bauvoranfrage empfehlen in der direkt die Bebaubarkeit der Fläche geklärt werden kann. Das wäre dann auch eine belastbarer und wertbildender Bescheid, der aber auch mehr kostet und zumindest durch einen Planer begleitet werden sollte alleine um die Planung möglichst genehmigungsfähig zu machen und die Fragestellung sinnvoll zu gestalten.
Hallo Petra,
es ist immer etwas schwierig eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes zu erhalten.
Man braucht immer eine gute Begündung, um einen positiven Bescheid zu bekommen.
Überprüfen Sie einmal, ob in diesem Gebiet bereits schon Befreiungen bezüglich einer zusätzlichen Bebauung gemacht worden ist.
Sprechen Sie Ihre Nachbarschaft an, vielleicht sind diese auch an einer weiteren Nutzung ihrer großen Grundstücke interessiert für ihre Kinder o.ä.
Wenn viele Interessenten da wären, könnte auch eine Bebauungsplanänderung durchgeführt werden.
Bei einer Befreiung müssen auf jeden Fall die unmittelbaren angrenzenden Nachbarn zustimmen.
Die Befreiung muß man mittels einer Bauvoranfrage stellen, hierfür brauchen Sie allerdings einen fachkundigen, guten Planverfasser.
Eine Bauvoranfrage ist erheblich kostengünstiger als ein Baugesuch.
Mit freundlichem Gruß
Axel
Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht, insofern sind Sie bei mir leider nicht an der richtigen Stelle. Von den von Ihnen genannten Gründen erscheinen mir gleichwohl die Größe der Grundstücke heute und das in der Nähe befindliche Baugebiet am ehesten geeignet.
Dass Sie für einen Antrag einen Architekten brauchen, glaube ich nicht.
Ein Antrag auf Befreiung wird rein formal als Anschreiben gestellt und kann auch eigenständig erstellt werden. Die Begründung sollte aber baurechtlich fundiert und richtig sein. Daher würde ich mal eine Beratung bei einem Architekten einholen.
die Bebauungspläne regeln verbindlich die mögliche Bebauung.
Da allen Beteiligten bewusst ist, das in einem Bebauungsplan nicht jeder Einzellfall geregelt werden kann, gibt es Ausnahmen und Befreiungen.
Dazu müsste die Baugenehmigungsbehörde wissen, was soll gebaut werden? Eine pauschale Befreiung ist nicht vorgesehen. Dazu müsste der Bebauungsplan in einem relativ aufwendigen Verfahren geändert werden.
Für einen Käufer der Grundstücksfläche ist es wichtig, darf hier das gewünschte Haus gebaut werden oder nicht.
Über eine Bauvoranfrage (mit einem Architekten) kann das vorab geregelt werden. Dann müssen aber mögliche Angaben zu dem Haus gemacht werden (Grundfläche, Höhe usw.).
Falls der potenzielle Grundstückskäufer einen etwas größeren Grundflächenbedarf hat, nützt die Bauvoranfrage nicht viel.
Schön wäre es so:
Mit dem möglichen Käufer wird ein Vorvertrag geschlossen. Der Käufer stellt eine Bauvoranfrage und versucht für seine Planung eine Befreiung zu erhalten.
Wenn er die Genehmigung hat, bekommt er das Grundstück. Wenn es nicht möglich ist, hat der Käufer kein Interesse an dem Grundstück …
die Befreiung von den Vorschriften des Bebauungsplans sollte durch einen Architekten erfolgen, der zumindest in einem Lageplan im Maßstab 1:500 darstellen sollte wie die zwei Grundstücke bebaut werden könnten.
Der Lageplan, als sogenannte Bauvoranfrage gestellt, ist das Mindeste, was das Bauamt benötigt um über eine Befreiung zu entscheiden.
Da ich nicht weiß, wie genau das Grundstück aussieht kann ich auch nicht sagen, ob zwei oder drei Bauplätze entstehen könnten. Daher der Rat einen Architekten mit einer Bauvoranfrage zu beauftragen. Das dürfte auch nicht sooo viel Geld kosten. Begründung für die Befreiung kann der Architekt formulieren, der weiss, wie das geht.
Ich denke, dass sich im vorliegenden Fall schon etwas finden lassen wird, sowohl bezüglich der sozialen Komponente (keine wirtschaftliche Verwertung möglich, Scheidungskosten, Altersproblematik, gewohntes Umfeld) als auch bezüglich der baurechtlichen nach BauO NRW §§ 4 ff. (z. B. Abstandsflächen, Erschließung, städtebauliche Auswertung eines veralteten B-Plans…).
Zu letzteren Punkten ist sowieso ein Experte hinzuzuziehen (ein „Entwurfsverfasser“ nach § 58 BauO NRW), dieser hat auch den Befreiungsantrag an die untere Bauaufsichtsbehörde, hier die Stadt Köln zusammen mit dem Bauherrn zu unterschreiben.)
Hallo liebe Ratsuchende, pauschal möchte ich diese Frage nicht beantworten, also ohne einen Lageplan gesehen zu haben. (Das A und O eines Bauantrags, in deinem Fall aber auch). Du sprichst von einem B.-Plangebiet, da wird die Sache schwierig, vor allem wenn eine Hinterlandbebaung nicht zugelassen ist. Evtl. wirfst du dann Geld zum Fenster raus weil du das „Bauland“ nicht verkaufen kannst. Also bitte verzeih mir, wenn ich jetzt nicht weiter auf die Fragestellung eingehe. Liebe Grüße, Peter
Ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann formlos gestellt werden. Dafür benötigst Du auch keinen Fachmann, der Dir Kosten verursachst. Das kannst Du selbst. Besorgst Dir einfach einen Lageplan, trägst darin Deine Vorstellung von den neuen 2 Grundstücken ein - ggfls. vorher mit dem Amt für Bodenmanagement abstimmen - und schickst diesen an den Rat der Stadt. Als Begründung würde ich kurz schildern, dass Du erwägst einen Teil des Grundstückes zur weiteren Bebauung zu veräußern (Hinweis das Grundstücke in der heutigen Zeit kleiner sind und der Vorteil der Stadt Köln darin liegt, dass ein Verdichtung der Bebauung mit Blick auf die Ökologie sinnvoll ist.
ohne die genaue Situation vor Ort und den B-Plan zu kennen kann ich nur Folgendes sagen.
Ich gehe davon aus, dass der Antrag formlos aber mit einer vernünftigen Begründung geliefert werden muss. Sie können sie selber verfassen, sich aber auch Sachverstand holen. Ein Stadtplaner wäre da richtig.
Ist beispielsweise der B-Plan schon alt und stellt sich die Entwicklung in der unmittelbaren Umgebung nun anders da, könnte man das schon als Grund anführen. Und die mögliche Erschließung von der Seitenstraße spricht auch dafür.
Allerdings hat es immer auch einen Sinn, wenn solche Festsetzungen im B-Plan getroffen werden. Hier könnten Gründe, wie die Verhinderung größerer Versiegelung, Landschaftsschutz usw. dahinter stecken.
Wie sehen denn die Baugrenzen aus? Liegen denn die bebaubaren Bereiche auch auf dem Hinterland? Es sind also noch viele Dinge zu betrachten, um eine vernünftige Einschätzung zu geben.
Hallo Petra,
ein „Befreiungsantrag“ im Sinne des Baurechtets heisßt, sich von den Auflagen im Bebauungplan „befreien“ zu lassen und bei Genehmigung des Antrages von den Festlegungen komplett oder teilweise abweichen zu können. Der B-Plan ist ja als Satzung ein „Kommunalgesetz“ und die Abweichungen können auch in der Regel nur vom beschließenden Organ mit Genehmigung der Kommunalaufsicht (Stadtrat/Gemeinderat) außer Kraft gesetzt werden (langfwieriger, kostenaufwändiger und meist ausichtsloser Prozess.) So eine Befreiung ist also somit eine hohe Hürde.
Nur bei einfachen Abweichungen kann die Bauverwaltung eigenständig entscheiden. Nun gibt es den ewigen Streit was ist da „einfach“. Das hängt wohl in erster Linie von der Begründung des Antrages, von den örtlichen Gegebenheiten und von eventuellen „Nachahmern“ ab. Was für den Einen gilt, muss dann auch für den Anderen gelten.
Wenn du schreibst, es handelt sich um ein Eckgrundstück und der abgetrennte Teil könnte auch (Abwasser-, Wasser-und Stromseitig)von der anderen Strasse erschlossen werden, dann solltest du das als Hauptgrund anführen. Es müsste m. E. einen Interessenten für die Bebauung des geteilten Grundstückes geben und dieser sollte eine Bauvoranfrage (kann auch ohne Architekten o. ä. gemacht werden, Ziel und Art der Bebauung/Zuwegung beschreiben - Skize-) an das Bauamt stellen und dabei gleichzeitig einen Antrag zur Befreiung der notwendigen Festlegungen im B-Plan stellen. Das dann entstehende neue Grundstück müßte auch von der anderen Straße eine neue Zuwegung erhalten. Das sollte aber doch der „potentielle neue“ Eigentümer machen, eine Teilung auf „Vorrat“ wird wohl noch schwieriger sein.
Falls im B-Plan auch Bebauungsgrenzen/Linien festgelegt sind, sollten diese im Antrag gleich beachtet werden . Die Abweichung von den Baugrenzen ist in der Regel noch schwieriger. Nur die Größe des Grundstückes sollten für sich allein m. E. keine Hürde sein.
Hallo Axel,
vielen Dank für Deine Antwort, habe es mir abgeschminkt, es gibt in der Nachbarschaft keine Sondergenehmigung und so müsste ich einen langen Athem haben.
lieben Gruß
Petra