Hallo,
ich habe eine eher komplizierte Frage, vielleicht kann mir hier jemand doch helfen.
Ich habe im Dezember 2006 einen Kaufvertrag für eine Wohnung unterschrieben (eher unüberlegt, gebe ich zu). Die Wohnung hat mir eine Wirtschaftskanzlei rausgesucht, sie sollte als Altersvorsorge mit einem Steuervorteil dienen. Sie soll also nur zur Vermietung gekauft werden. Dafür habe ich einen Kombi-Kredit aufgenommen, also einen normalen bei der ING Diba, der mit einem Bausparvertrag bei der Wüstenrot verbunden ist. Da die monatlichen Kosten für die Wohnung viel höher sind als die Mieteinnahmen und der Steuervorteil, will ich die Wohnung so schnell wie möglich loswerden. Das geht aber erst in ca. 6 Jahren, weil ich bei der ING eine 10-jährige Zinsbindung habe. Nach den 10 Jahren ist der Kredit weg, es bleibt „nur“ der Bausparvertrag. Um eine Zuteilung zu bekommen, muss ich 30% der Bausparsumme einzahlen.
Jetzt ist die Frage, soll ich jetzt die Zig-Tausend Euro zusammenkratzen und in den Bausparvertrag reinstopfen oder lieber warten und 2017 einen neuen Hilfskredit aufnehmen ?
Am liebsten wäre mir aber ein Tipp, wie ich die Wohnung jetzt schon loswerden könnte, vielleicht kennt sich jemand mit dem Bankrecht, Immobilienrecht usw. besser aus, vielleicht gibt es doch einen Trick wie man das machen könnte, ohne die Vorfälligkeitsgebühr zu zahlen ?
Danke im Voraus.
Moin, moin,
hier benötigen wir aber ein paar mehr Informationen, z.b. Ort, Lage, Größe, Miethöhe, Mietgarantie?, etc.
Handelt es sich um eine sogenannte „Schrottimmobilie“?
Mit freundlichen Grüßen
Bernd A. Binder
Sachverständigenbüro für Immobilien
www.sv-binder.de
Hallo,
die Wohnung liegt in München-Untermenzing,ca. 52 qm, Miethöhe 742 Euro inkl. Garage. Was ist Mietgarantie ?
Welche Daten bräuchten Sie noch ?
Viele Grüße.
Hallo,
habe Ihren Beitrag aufmerksam gelesen.
Sie hätten mehrere Vorgehensweisen, die alle nicht das Optimum sind. Soviel zugleich.
Ferner weise ich darauf hin, dass dies KEINE Rechtsberatung im Sinne des aktuellen Rechts ist.
Unter Ausschluß jeglicher Garantien, gebe ich meinen Fachbeitrag wie folgt ab: (leider muss dieser Zusatz erwähnt sein, sonst kann ich künftig hier nicht weiter helfen.
Das heißt, es kommt auf Ihren Brennfaktor an, wie sehr Sie den Wunsch haben, sich von der Wohnung zu trennen und was Sie bereit sind, als Preis zu zahlen.
Eine Wohnung können Sie laut akutellem Recht zu jeder Zeit veräußern. Mit oder ohne Gewinn.
Soviel zum Dürfen.
Es ist zu beachten:
- Fiskalisch: (Finanzamt) Falls Gewinne anfallen, müssen Sie diese mit Ihrem vollen Steuersatz versteuern, wenn die Veräußerung innerhalb der ersten 10 Jahre ist. Wenn mit Verlust, können Sie diese Verluste mit anderen Gewinnen gleicher Art verrechnen. z.B.: im Februar Verlust 20.000 Euro. Im November durch Verkauf einer anderen Immobilie Gewinn von 20.000 Euro. In diesem Fall müssen Sie für keine der Immobilien Steuern zahlen.
- Banktechnisch: Sie können jeden Kredit vorzeitig auflösen bzw. kündigen. Sie sprachen es richtig an. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist zu beachten. Diese fällt nur an, wenn der aktuelle Zins niedriger, als Ihr Zinssatz ist. Liegt der aktuelle Zins bei 4,2% und Ihre Kredit hat einen Zins von 3,6%, so dürfen die Insitute KEINE Vorfälligkeit verlangen, da sie das Geld, das sie von Ihnen erhalten aktuell teurer verkaufen können. Also keinen Schaden. Wo kein Schaden auch kein Schadensersatz. In diesem Fall KANN das Institut eine Bearbeitungsgebühr verlagen, die meist bei 1-2% der Kreditsumme liegt. Dies ist verhandelbar, wenn Sie im gleichen Zug eine andere Finanzierung bei der Bank abschließen. Hier hat man eine Erfolgsquote von über 80% die Vorfälligkeit zu verhandeln, dass man keine zahlen muss.
- Käufer finden: den Käufer finden Sie immer. Die Frage ist, wie viel ist er bereit zu bezahlen. Es ist ALLES verkäuflich. Es gibt für alles und Allem einen Käufer, wenn der Preis passt. Das wissen Sie aber bestimmt auch selbst.
- weitere Möglichkeit: (die unangenehmste von allen) Wenn Sie nachweisen können, dass der Berater Sie wissentlich falsch beraten oder mit Lücken beraten hat, können Sie ihn im Rahmen der europäischen Beraterhaftung verklagen. In diesem Atemzug könnten Sie eine gute Chance haben. Es ist mit viel Kosten verbunden, ohne zu wissen, ob man diese jemals wieder bekommt.
- Sie können mit einem spezialisierten Anwalt ein Gespräch führen, in wieweit die Beraterhaftung bei der Bank relevant wäre, um eine Rückabwicklung durch zu führen.
- zu guter Letzt: Sie lassen alles laufen und versuchen den selben Fehler nicht nochmal zu machen, aber auch hier sage ich Ihnen nichts Neues. In diesem Fall macht es tatsächlich Sinn, den Bausparvertrag so schnell, als möglich zur Zuteilung zu bringen, um einen niedrigeren Zins zu erzielen. Dann müsste sich die Immobilie gut rechnen lassen, aber das kann ich per Ferndiagnose nicht explizit beziffern.
Ich hoffe, ich konnte helfen und wünsche Ihnen viel Erfolg.
Für weitere Fragen stehe ich sehr gerne zur Verfügung
Viele Grüße
Franklin Merat
Hallo Immohai,
wenn ich ehrlich bin habe ich deine Frage nicht verstanden.
Willst du die finanzierte Wohnung verkaufen oder wissen was in 16 Jahren mit deinem Bausparvertrag los ist?
mfg Kreditexperte
Sorry, ich habe nicht den geringsten Plan, was Sie wollen.
Sie sprechen von Verkauf, von geringerer Mieteinnahme als Finanzierungsbelastung, von mindestens zwei Krediten und einem Bausparvertrag, von den Daten jetzt, 2017, 2021, und erbitten Tipps zur Umgehung einer Vorfälligkeitsgebühr.
Bitte sprechen Sie ortansässige Immobilienmakler an, Ihren Steuerberater, sprechen Sie mit Ihrer Hausbank, an zweiter Stelle mit der ING DIBA, mit der Bausparkasse, mit dem WEG-Verwalter. Diese (Ihre) Partner sind mit Sicherheit in der Lage, anhand Ihrer Unterlagen spätestens, Ihr Dilemma zu erfassen und ggf. sogar Ihnen entsprechende Hilfe zu leisten.
Viel Erfolg, Gruß
Ich kann die Frage nicht beantworten.
Die Kaufempfehlung kann eine Fehlberatung gewesen sein.
Wichtig ist die Höhe der Zinsen, da die Zinsen voraussichtlich wieder steigen.
Zu überlegen ist auch, ob das Objekt mit hoher Wahrscheinlichkeit an Wert gewinnt oder nicht, ob es also zB in Greifswald oder Hamburg liegt.
GB
Hallo,
es wäre möglich die Wohnung zu verkaufen,natürlich weiß ich nicht wieviel Du bezahlt hast und wie hoch der Wert der Wohnung ist und ob vielleicht ein großer Verlust dadurch entsteht.
Dann kann man mit dem Verkauf den Kredit zurückzahlen.
Um eine Vorfälligkeitsgebühr zu umgehen wäre es auch möglich das der potentielle Käufer den Kredit quasi von Dir übernehmen könnte,das dürfte kein Problem sein, es sei denn der Interessent steht finanziell schlecht da,sodas die Bank ihm keinen Kredit geben würde.
Auch käme in Betracht vielleicht noch bis 2017 zu warten und dann zu verkaufen, kommt darauf an wie hoch die Restsumme noch ist oder ab 2017 reichen vielleicht die Mieteinnahmen für Zins-und Tilgung des Bankkredits zumal Du die Schuldzinsen bei der Steuer absetzen kannst.
Es müßte einmal durchgerechnet werden.
LG Holger
Zu diesem Themenkomplex kann nur ein Experte (Deiner Haus- oder jeder anderen Bank) aber sonst auch ein spezialisierter Rechtsanwalt weiterhelfen. Googeln und dann Telefonate führen, bis der richtige an der Strippe ist.
FFE
Hallo, leider kann ich da überhaupt nicht helfen. Ich habe immer zum Eigenbedarf gekauft. Sorry. Viel Glück trotz Allem
Hallo,
für die vorgenannte Auflistung gibt es mehrere Möglichkeiten. Erst die Frage der Kreditgebung mit Vertrag der Rentenversorgung über die Bank, die Beauftragung der Wirtschaftskanzlei mit dem falschen Ergebnis. Damit aber hier nicht der Vorwurf der Rechtsberatung entsteht, möchte ich auf einen Fachanwalt in dieser Sache verweisen. Dieser wird die Verknüpfungen im gesamten Kontrakt untersuchen und einige Vorschläge machen.
mfg
tummle
Ihr Problem ist typisch für eine Immobilienkapitalanlage. Wohnung erwoben, um Steuern zu sparen, letztlich „mehr Brutto vom Netto“ zu haben, was natürlich in der Form fast nie aufgeht. Grund: Der finanzielle Spielraum für diese Papierrechnung ist mehr als eng. Hintergrund: Mieteinnahmen und sonstiges Einkomen müssen in einem Bereich liegen, bei dem nach Steuer trotz Bedienung der Kosten des Objekts man mit dem Gesamteinkommen gerade mal so in die nächst geringere Steuerklasse fällt.
Das geht i.d.R. schief!
Der Erwerb der Immobilie muss sich also langfristig rechnen. Das ist weniger ein juristisches Problem, sondern ein finanzmathematisches. Mietertrag, zzgl. Steuerersparnisse, zzgl. Wert der Immobilie zu späterem Zeitpunkt, nämlich am Markt, müssen sämtliche Aufwendungen nicht nur decken, sondern letztlich auch eine höhere Rendite erzielen, als der Kapitaleinsatz (rechnerisch und tatsächlich!) über eine andere Geldanlageform erbracht hätte.
Ergibt sich durch Rechnung, dass das nicht mehr zu erwarten ist, sollte man sich rasch trennen. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, was die Immobilie am Markt voraussichtlich bringt, und welche weiteren finanziellen Folgen man zu beachten hat. Z.B. in ihrem Fall die Notwendigkeit ggf. Kosten für den Ausstieg aus bindenden Kreditverträgen hinnehmen zu müssen.
Daraus ergibt sich, dass ihre Anfrage nich wirklich beantwortbar ist. Das muss sauber gerechnet werden.
Ein praktischer Tip daher:
Wenn die Finanzierung in Summe günstiger wäre, als sie derzeit am Markt zu haben ist, könnte man überlegen, ob man einen Käufer findet, der mit dem Kauf die Verträge übernimmmt. Wenn beide Banken damit einverstanden wären, z.B. weil das für sie keinen Verlust bringt, nur ein solventer Schuldner gegen einen anderen getauscht wird, entfällt evtl. dieses Veräußerungshemnis. Also Anfrage bei den Banken wäre sinnvoll. Dann entsprechender Maklerauftrag. Immokauf nur in Verbindung mit der Übernahme der Kreditverträge.
Es gäbe noch eine komplexere Form, wo die Banken nur begrenzt etwas tun können, nämlich einen Kauf bei dem der Käufer für die Restlaufzeit der Bindung die Verbindlichkeiten nebst Unterhaltskosten komplett übernimmt, zunächst mit Nutzungsrecht, dinglich gesichert wird, weil das Eigentum vor Ablauf nicht übertragen werden kann, da sonst die Bank das Pfandobjekt verlieren würde, da der Käufer Eigentümmer wird, und damit dann auch in aller Regel Lastenfreistellung verlangt. Ferner müsste der Eigentusübergang im Grundbuch dann nach Ablauf der Kreditbindung vereinbart werden, dann die Zahlung des Restkaufpreises - angemessen ggf, aufgezinst - vereinbart werden, um daraus auch die Kreditfreistellung zu bewirken.
Das ist jetzt aber nicht nach allen rechtlichen Details durchdacht ein mögliches Vorgehen, angelehnt an einen MIetkauf oder eine Rentenbasis.
Sie sollten dazu aber wie oben beschrieben, einen Sachkundigen zuziehen. GGf. eine spezialisierte Steuerkanzlei. Wie dargestellt, muss abgewogen werden, wenn nicht zwingende wirtschaftliche Gründe gegeben sind, das Objekt in jedem Fall abstoßen zu müssen, z.B. weil absehbar die Belastungen unter keinen Umständen mehr objektiv zu tragen sind, ob eine Veräußerung Verluste erzeugt, die nicht zu vertreten sind. Zuwarten dann die einzig wirtschaftlich sinnvolle Option ist, auch wenn es zunächst weh tut.
Ein weiteres muss auch beachtet werden: Wird eine solche Immo abgestoßen und wurden Abscheribungen getätigt, gibt es Konstellationen wo der Fiskus dann Steuervergünstigungen auch zurückfordert und zurückfordern kann, weil Bindungsfristen darauf nicht abgelaufen sind. Auch das sollten Sie klären lassen. Sonst droht dort zusätzliches Ungemach.
Ich hoffe mit diesen kurzen Ausführungen zum einen den Entscheidungsprozess um wichtige Aspekte ergänzt zu haben, und mit den beiden Vorschlägen aufgezeigt zu haben, wie der Kreditbindung u.U. sinnvoll beizukommen ist.
MfG
Thomas Henschel
hallo,
leider kenne ich mich in diesem spezialgebiet so überhaupt nicht aus.
lg u. viel glück
andi
Werter Anfragender,
aufgrund meienr gesundheitlichen Probleme kommen ich erst jetzt dazu zu antworten. Sie wollen es mit, so hoffe ich , nachsehen.
Zu eigentlichen: Wer sagt Ihnen denn, dass Sie die Immobilie nicht schon jetzt veräußern können?
Der Bausparvertrag dürfte über die Ind „zwischen finanziert“ sein. Heißt, der Kredit kann demnach „jederzeit“ abgelöst werden.
Sollten Sie demnach einen Käufer finden der den akzeptablen Preis zahlen kann, so verkaufen Sie. Sie haben allerdings auch die Möglichkeit, die Wohnung „und“ den Kredit zu verkaufen. Das liegt am Käufer. Sollten die Zinsen entsprechend niedrig sein, kann das auch ein Anreiz für Käufer werden.
Bei Rückfragen einfach nochmal melden.