mal angenommen, jemand mietet eine wohnung auf unbefristete Zeit. nach einer gewissen zeit, sagen wir mal, zwei jahre gibt vermieter A bekannte, dass er beabsichtigt, nach brasilien auszuwandern und gibt dem mieter zu verstehen, dass er von einem vorkaufsrecht für die wohnung gebrauch machen kann. weiter angenommen, der vermieter versucht sein eigenes Haus zu verkaufen, da er in brasilien eine existenz als metzger gründen will.
nehmen wir an, der mieter ist zu dem zeitpunkt nicht in der lage, die wohnung zu kaufen. der vermieter setzt also einen verwalter für die wohnung ein, und wandert aus. nach wiederrum 2 jahren, quasi vier jahre nach anmietung, erhält der mieter plötzlich ohne vorwarnung und immer noch in der annahme, der vermieter sei im ausland, eine kündigung wegen eigenbedarfs, da das haus mittlerweile verkauft ist. weitere erläuterungen werden nicht angegeben auf der kündigung per einschreiben. ist ein eigenbedarf in so einer angenommenen konstellation wirklich angebracht??? ist der mieter berechtigt, eine begründung für den eigenbedarf zu verlangen? ist ein eigenbedarf auch dann gerechtfertigt, wenn der vermieter die wohnung lediglich als „ferienwohnung“ benutzen will (also, wenn er weiterhin im Ausland bleiben will und nur für die besuche in der heimat eine schlafgelegenheit sucht)?
welche kündigungsfrist bei einer fristgemässen kündigung würde dem zugrunde liegen? Sind 7 Monate dafür besispielsweise angemessen?
mal angenommen, der mieter findet in dem kündigungsfristzeitraum keine angemessene wohnung. muss ein mieter dann fürchten nach ablauf der frist auf der strasse zu sitzen, vor allem wenn er in einem wohnmangelgebiet lebt und arbeitet?
weitere hypothetische annahme: wird der mieter, bzw. die mieterin in dem besagten zeitraum schwanger und findet einfach deshalb keine wohnung, weil ein neuer vermieter ein kind in der wohnung nicht möchte, wird dies dann als „Härtefall“ angesehen??
Hallo erst einmal,
mal angenommen man beachtet Gross- und Kleinschreibung
mal angenommen man benutzt Absätze
kann dr Leser etwas mehr Übersicht bekommen.
Unklar ist: Vermieter verkauft Haus und meldet dann Eigenbedarf an ? Nach dem Verkauf kann er ja nicht mehr der Vermieter sein - oder ?
Also alles noch einmal von Null an lesen und klar und sachlich darstellen.
Christian
Hallo,
zunächst mal schließe ich mich der Meinung meines Vorgängers an: Der Beitrag ist sehr unübersichtlich geschrieben und erschwert daher den Sachverhalt aufzunehmen.
nehmen wir an, der mieter ist zu dem zeitpunkt nicht in der
lage, die wohnung zu kaufen. der vermieter setzt also einen
verwalter für die wohnung ein, und wandert aus. nach wiederrum
2 jahren, quasi vier jahre nach anmietung, erhält der mieter
plötzlich ohne vorwarnung und immer noch in der annahme, der
vermieter sei im ausland, eine kündigung wegen eigenbedarfs,
da das haus mittlerweile verkauft ist.
Der Mieter wohnt also vier Jahre in der Wohnung und hat an wen seine Miete gezahlt? Erst an den VM, dann an den Verwalter? Es wurde keine Benachrichtigung an den Mieter über einen VM-Wechsel gegeben?
Alles recht merkwürdig. Aber rein rechtlich gesehen, wäre die Begründung das Haus sei inzwischen verkauft, m.E. für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend. Der Käufer müsste schon sagen, das er selbst drin wohnen will.
weitere erläuterungen
werden nicht angegeben auf der kündigung per einschreiben. ist
ein eigenbedarf in so einer angenommenen konstellation
wirklich angebracht??? ist der mieter berechtigt, eine
begründung für den eigenbedarf zu verlangen? ist ein
eigenbedarf auch dann gerechtfertigt, wenn der vermieter die
wohnung lediglich als „ferienwohnung“ benutzen will (also,
wenn er weiterhin im Ausland bleiben will und nur für die
besuche in der heimat eine schlafgelegenheit sucht)?
Der Mieter kann keine Begründung für den Eigenbedarf aber für die Kündigung an sich verlangen. Eine Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz reicht übrigens für eine Eigenbedarfskündigung aus.
welche kündigungsfrist bei einer fristgemässen kündigung würde
dem zugrunde liegen? Sind 7 Monate dafür besispielsweise
angemessen?
Das kommt a) auf den jeweiligen Mietvertrag an und richtet sich sonst b) nach den gesetzlichen Fristen. Soweit mir bekannt ist, gilt eine erweiterte Kündigungsfrist erst ab 5 Jahren Wohndauer (für den VM). Hier wäre also noch eine Frist von lediglich 3 Monaten anzusetzen. Eine extralange Kündigungsfrist bei Eigenbedarfskündigungen gibt es m.W. nicht.
mal angenommen, der mieter findet in dem
kündigungsfristzeitraum keine angemessene wohnung. muss ein
mieter dann fürchten nach ablauf der frist auf der strasse zu
sitzen, vor allem wenn er in einem wohnmangelgebiet lebt und
arbeitet?
Ein Extremszenario. Aber andere Frage: Ist ein VM auf Gedeih und Verderb dafür zuständig und haftbar seine Mieter sicher unterzubringen wenn sie seine Wohnung verlassen (müssen)? Es gibt die Verpflichtung das ein VM der anderweitig noch Wohnraum hat (im selben Haus) diesen dem Mieter als Ersatz anbieten muss. Inwieweit das in diesem Beispiel zutreffen könnte wird hier nicht erläutert (oder ich habe es in dem Wust überlesen).
weitere hypothetische annahme: wird der mieter, bzw. die
mieterin in dem besagten zeitraum schwanger und findet einfach
deshalb keine wohnung, weil ein neuer vermieter ein kind in
der wohnung nicht möchte, wird dies dann als „Härtefall“
angesehen??
Soweit ich weiss stellen Schwangerschaft und Kinder keine Härtefälle dar. Schwangere und Eltern sind zunächst einmal gehalten alle gesetzlichen Bestimmungen unserer Gesellschaft einzuhalten wie andere Bürger auch. Sie müssen Miete und Strom zahlen und evtl. eine neue Wohnung suchen, wenn alle rechtlichen Aspekte korrekt eingehalten werden.
Höchstens könnte man sich - genau weiss ich es nicht - bei den städtischen/regionalen Behörden melden um ein Straßenleben zu vermeiden und dort Hilfe zu erhalten.
Gruß
Nita
Hallo,
Eine extralange
Kündigungsfrist bei Eigenbedarfskündigungen gibt es m.W.
nicht.
Gibt es nicht eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen nach Verkauf? Laut:
http://www.das-rechtsportal.de/cms/recht/mietrecht/r…
beträgt diese Sperrfrist 3Jahre(!) nach Eintrag ins Grundbuch.
Gruß
loderunner
Hallo erst mal zurück.
Ich wusste nicht, dass auf Gross- und Kleinschreibung so sehr geachtet wird. Ich schreibe ja kein Examen. Das mit den Absätzen- hm, es ist so, dass in meinem Kopf alles geordnet ist.
Zu den Fragen: Vermieter A besitzt sowohl eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft als auch ein Eigentumshaus in einem Vorort, in dem er bis zur Auswanderung gelebt hat. Dieses Haus wurde mittlerweile verkauft, da wohl der Erlös für den Aufbau der Existenz benötigt worden war.
Die Wohnung sollte ebenfalls verkauft werden, da ich jedoch die finanziellen Mittel nicht hatte, und kein geeigneter Käufer gefunden wurde, befindet sich die Wohnung nach wie vor im Besitz des Vermieters.
Der Verwalter, der eingesetzt wurde, ist besipielsweise ein Verwandter, der sich um organisatorisches kümmert. Das Konto auf das die Miete überwiesen wird, hat sich nicht geändert und lautet nach wie vor auf den Namen des Vermieters.
Es ist weder bekannt, ob der Vermieter zurückkehren will nach Deutschland, noch welche Art des Eigensbedarf anliegt, da die Kündigung diese Art der Erklärung nicht enthält.
WEnn der Vermieter beabsichtigt, zurückzukehren, und deshalb seine Wohnung einfordert, weil sein (anderes ) Wohnhauses verkauft ist, sprich selbst darin wohnen möchte, so ist der Eiegnbedarf einleuchtend.
Das selbe denke ich, liegt vor, wenn ein Familienmitglied des Vermieters, zum Beispiel die Tochter, zurück nach Deutschland kommen möchte, während die Eltern weiterhin im Ausland wohnen.
Die FRage bezieht sich jetzt jedoch auf folgenden Sachverhalt: Da davon auszugehen ist, dass der Vermieter in regelmässigen Abständen nach Deutschland kommen möchte, um Freunde und Verwandte zu besuchen, und er deshalb die Wohnung einfordert, um eine Art Ferienquartier hier zu haben, ist das dann ein gerechtfertigter Eigenbedarf?
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
ach ja, was ich noch vergessen habe:
die Genehmigung, die Wohnung früher zu verlassen, liegt ja in der Kündigung vor.
wie ist es jedoch im umgekehrten Fall, beispielsweise, der Mieter bekommt trotz intensiver Suche keine neue Wohnung in dem Zeitraum, zum einen, weil es finaziell nicht klappt, zum anderen, weil eben ein kind da ist, und die Frau schwanger ist?
Was passiert nach Ende der Frist? Und der Mieter nachweisen kann, dass er sich vergeblich bemüht hat?
Wichtig ist natürlich auch klarzustellen, dass der Mieter freiberuflich arbeitet, und dadurch weder einen Wohnberechtigungsschein noch sonstige Hilfen in Anspruch nehmen kann.
Wie so schön gesagt wird „zum leben zu wenig, zum sterben zu viel“
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hi,
ne, lies noch mal genau. Was du da ansprichst ist die Sperrfrist für in Eigentum umgewandelten Wohnraum.
Sprich: Wenn in einem Haus die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und jemand diese Eigentumswohnung kauft, kann dieser Eigentümer die Mieter der Wohnung erst nach einer Frist von 3 Jahren „loswerden“. Hier geht es ja um ein ganz und gar verkauftes (oder auch nicht verkauftes) Haus mit weiterhin normalen Mietwohnungen.
Gruß
Nita
Hallo,
danke für deine Einsicht bezüglich der Gestaltung deiner Beiträge! So liest sich das schon wesentlich flüssiger.
Deine Fragen sind von mir oben beantwortet worden. Die Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist generell ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung, so die Entscheidung von Gerichten. Allerdings „nur“ LG-Urteil, also könnte ein Gericht in der Nähe des Mieters anders entscheiden.
Ein Mieter müsste also gegen die Eigenbedarfskündigung rechtliche Schritte einleiten. Dazu wäre die Einschaltung von RAs natürlich opportun.
Ein Mieter hat - egal wie seine persönliche Situation aussieht - kein Recht in der Wohnung zu verbleiben, wenn diese rechtmäßig gekündigt wurde.
Auch wenn es schwerfällt muss man sich vor Augen halten, das ein VM immer auch ein berechtigtes Interesse an seinem Eigentum hat. Wenn es sich nicht um eine Genossenschaft oder sonstige Person öffentlichen Rechtes hat ist es ebenfalls nicht gerecht, wenn ein Privatmensch über sein Eigentum nicht mehr verfügen kann. Es wird ihm (in den meisten Fällen Gott sei Dank) eh schon schwer genug gemacht.
Der Mieter kann allerhöchstens mit dem VM reden und ihm die Situation darlegen. Evtl. kann man zu einem Kompromiss kommen.
Gruß
Nita
Du hast Recht! (owt)
-nix-
Da der Mieter soviele Vermutungen anstellt, scheint mir die Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet.
Der erste Schritt wäre dann, nach der Begründung zu fragen, um prüfen (lassen) zu können, ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt ist bzw. ob er mit einem Widerspruch Erfolg haben könnte.
z.B. aus dem Merkblatt des BMGEV:
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten.
Die einfache Feststellung „Ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht
nicht aus.
In der Kündigung muss genau angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den
Eigenbedarf anmeldet.
http://www.bmgev.de/mietrecht/files/kuendigung-2001.pdf
Hallo
danke für die antworten
@nita: es hört sich meines Erachtens so an, als wäre der Mieter der Böse und der Vermieter der, der rechtlich schlecht dasteht und kaum Rechte hat. Aber ist es nicht so, dass er die Miete auf sein Konto bekommt, und so gesehen „sich am Mieter bereichert“??? (das stellt meine Meinung dar, ncihts weiter)
@rudi
genauso meinte ich das auch. Der Vermieter hat keinerlei Angaben darüber gemacht, wofür der Eigenbedarf ist.
Als Hintergrund sollten vielleicht noch folgende zwei hypothetischen Punkte angeführt werden:
- das Mietverhältnis vor dem jetzigen wurde auch mit einer Eigenbedarfskündigung beendet. Der Vermieter lebte mit in dem Haus, wohnte im 1. Stock und hatte ca. 120 qm zur Verfügung, ausserdem ein Zimmer im Dachgeschoss für seine 10-Jahre- alte tochter, ca. 20 qm. Die Begründung des Eigenbedarfs könnte sich wie folgt gelesen haben: Ich benötige den zusätzlichen Wohnraum für meine Töchter (10 und 7 Jahre).
Drei Tage zuvor hatte der Vermieter jedoch auf dem Anrufbeantworter eine Kündigung angekündigt, jedoch nicht wegen Eigenbedarfs, sondern weil er unangenehme Mieter loswerden wollte.
Zweiter Punkt: Nehmen wir an, dass vor ca. einem halben Jahr dem Vermieter und auch dem Mieter als Kopie ein Schreiben der Hausverwaltung zuging. In diesem wurden von den Eigentümern Vorwürfe erhoben (unter anderem , es wäre jede Menge Unrat vor der Wohnungstür des Mieters, und die Katze würde ihr Geschäft im Treppenhaus verrichten, was nach Überprüfung definitiv NICHT der Wahrheit entsprach), der Vermieter aufgefordert, bei weiterem Bestehen der Vorwürfe das Mietverhältnis zu beenden.
Ein Schreiben des Mieters an die Hausverwaltung blieb ohne Antwort.
Deshalb könnte jetzt natürlich durchaus der Verdacht bestehen, eine Eigenbedarfskündigung könnte ein Vorwand sein, um dem Druck der Eigentümergemeinschaft nachzugeben und den Mieter loszuwerden.
- das Mietverhältnis vor dem jetzigen …
Zweiter Punkt: …
Für den Mieter ist einzig massgeblich, ob die aktuell ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet ist.
Wenn zudem der Hausfrieden gestört ist und Zeugen für die Vorwürfe (Unrat im Hausflur, Katzengeschäft im Treppenhaus) vorhanden sind (ohne entsprechende Aussagen Dritter wird die Verwaltung kaum tätig geworden sein), dürfte es auch für den Mieter besser sein, „freiwillig“ bzw. aufgrund der Eigenbedarfs-Kündigung zu gehen, bevor vielleicht eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens erfolgt.
Aber ist es nicht so, dass er die
Miete auf sein Konto bekommt, und so gesehen „sich am Mieter
bereichert“??? (das stellt meine Meinung dar, ncihts weiter)
Da bleibt mir jetzt die Spucke weg.
Wie bist du denn drauf?
Eine Immobilienfinanzierung wird i.d.R. über 25-30 Jahre gerechnet und i.d.R. geht die Miete in dieser Zeit an die Bank. Wenn „am Mieter“ einer reich wird, dann es i.d.R. die Bank.
Vielleicht mal den Vergleichsrechner (Kauf/Miete) bemühen
http://www.interhyp.de/rechnerliste.html?_via=98089
(Kaufpreis je m² ETW-Fläche ab 1.250 Euro, Kaufnebenkosten 10%,Instandhaltungskosten mind. 10% der Miete)
Wenn du dann immer noch meinst, es bereichert sich jemand an dir, dann solltest du ernsthaft über Kauf nachdenken …
Einen kleinen Moment:
- Es wurden keinerlei Zeugen, konkrete Beschreibungen oder Beweise für die Vorwürfe genannt. Im Gegenzug kam es des öfteren zu denunzianten Äusserungen des Hausmeisters, die jedoch eindeutig vom Mieter als falsch bewiesen werden konnten. Eine Aussage, dass die Katze ihr Geschäft im Treppenhaus verrichtet bedarf meines Erachtens eines konkreten Hinweises bzw. Beweises. Da dies jedoch niemals der Fall war, und auch sonst keinerlei Anzeichen für die Richtigkeit der Aussage bestehen (wie z.b. Geruch), kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass diese Vorwürfe berechtigt sind. zudem hat der Mieter darauf hingewiesen, dass die Verantwortung bei einem konkreten Vorfall (sprich Hausmeister weisst auf eine Verunreinigung hin) voll übernommen wird (sprich Mieter sorgt für die Reinigung). Dies setzt jedoch voraus, dass ein sachlicher Hinweis durch eine Person aus dem Haus dem Mieter zugetragen wird. Da dies nicht geschieht, muss der Mieter davon ausgehen, dass die Behauptung nicht der REalität entspricht.
Zur Information liegt die Wohnung des Mieters im Erdgeschoss am Absatz der TReppe zu den oberen Etagen. Folgich wird der Eingangsbereich des Mieters täglich von allen 10 Parteien des Hauses frequentiert. es ist ärgerlich genug, dass sämtlicher Müll, der im Treppenhaus von den Parteien anfällt (also Paierchen, Kassenzettel…) feinsäuberlich vor die Tür des Mieters gelegt wird (was bereits beanstandet wurde). Wenn jedoch auch noch vorgeworfen wird, dass sich Unrat vor der Tür häuft, dann würde ich gerne wissen, wie andere reagieren würde. der Mieter hat mehrere Fotos von dem Bereich der Einganstüre gemacht. Von einer Richtigkeit der Vorwürfe kann keine Rede sein.
Es scheint schwerzufallen, die Annahme von Mobbing in einer Eigentümergemeinschaft hinzunehmen. zumal ich aus den Zeilen der letzten Antwort entnehmen kann, dass derartige Behauptungen der Wahrheit entsprechen müssen, weil es überhaupt zu solchen Äusserungen bei den Eigentümern gekommen ist.
Wenn zudem der Hausfrieden gestört ist und Zeugen für die
Vorwürfe (Unrat im Hausflur, Katzengeschäft im Treppenhaus)
vorhanden sind (ohne entsprechende Aussagen Dritter wird die
Verwaltung kaum tätig geworden sein), dürfte es auch für den
Mieter besser sein, „freiwillig“ bzw. aufgrund der
Eigenbedarfs-Kündigung zu gehen, bevor vielleicht eine
Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens erfolgt.
Da bleibt mir jetzt die Spucke weg.
Wie bist du denn drauf?
Eine Immobilienfinanzierung wird i.d.R. über 25-30 Jahre
gerechnet und i.d.R. geht die Miete in dieser Zeit an die
Bank. Wenn „am Mieter“ einer reich wird, dann es i.d.R. die
Bank.
Und was passiert am Ende der Laufzeit??? Die Wohnung gehört dem Vermieter, finanziert durch den Mieter oder nicht.
Übrigens habe ich recherchiert im Internet:
- Der Vermieter MUSS eine NACHPRÜFBARE und NACHVOLLZIEHBARE Begründung in die Eigenbedarfskündigung einbringen
- Die auf der Kündigung angegebenen Daten, also Addresse usw. müssen den formalen Regelungen und gültig sein entsprechen. Da der Vermieter offiziell in Brasilien lebt und nicht mehr in dem Haus, das laut Vermieter verkauft ist /wird, diese Adresse aber noch auf der Kündigung angegeben ist, könnte es sein, dass die Kündigung unwirksam ist.
und all das führt dazu, dass die Zweifel an der Eigenbedarfskündigung durchaus berechtigt sind - „Das Bundesverfassungsgericht hat festgestellt, dass, aufgrund der Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt für den Mieter, der Mietbesitz gegenüber dem Eigentum des Vermieters verfassungsrechtlich gleichrangig ist und die Gerichte bei der Abwägung der Interessen daher nicht dem Eigentum, als vermeintlich stärkerem Recht, den Vorrang einräumen dürfen. Vielmehr gilt der Grundsatz der „Waffengleichheit“.“
- „Rechtsmissbräuchlich sind selbstverständlich auch vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen, mithin Kündigungen, in denen der tatsächlich gar nicht vorhandene Eigenbedarf wahrheitswidrig behauptet wird. Die Gerichte prüfen, bei entsprechenden Anzeichen sehr genau, ob der Kündigung andere Streitigkeiten zwischen den Parteien vorausgegangen sind, die den eigentlichen Grund für die Kündigung darstellen. Den Eigenbedarf vorzutäuschen kann übrigens keinem Vermieter angeraten werden, denn dies führt zu Schadenersatzansprüchen des Mieters. Diese können neben allen mit dem Umzug verbundenen Kosten beispielsweise auch Differenzen zwischen bisheriger und neuer Miete umfassen.“
(3. und 4. gefunden bei 123recht.net)
Ich denke, es macht wenig Sinn, weiter über dieses Thema diesen Fall zu diskutieren. Eine unvoreingenommene Einschätzung ist wahrscheinlich aufgrund verschiedenster Erfahrungswerten gar nicht möglich
Hallo,
nur noch mal als Abschluss:
Es geht hier keineswegs um unterschiedliche Erfahrungswerte. Recht ist Recht (wenn auch nicht unbedingt Gerechtigkeit).
Die bestehenden Richtlinien wurden dir durchaus hier geschildert, auch das was du inzwischen selbst im Internet gefunden hast.
Da aber die Beiträge hier oft wesentliche Informationen nicht deutlich erkennen lassen, müsstest du dir die einzelnen Antworten noch einmal ansehen und würdest erkennen, das mindestens 2 oder 3mal geantwortet wurde, das evtl. das Eigenbedarfskündigungsschreiben nicht ausreichend begründet wurde.
Etc. etc. ich muss ja jetzt nicht alles wiederholen.
Fakt ist das die meisten VM heute keine Chance haben sich an ihrem Eigentum zu „bereichern“. Eine Wohnung oder ein Haus muss ja auch erhalten werden, Heizkosten, Handwerker etc. müssen bezahlt werden und zwar unabhängig von dem Rhythmus in dem Nebenkosten von den Mietern bezahlt werden usw.
Ganz sicher sind VM nicht alle „arme Schweine“, aber die wenigsten heutzutage können sich noch bereichern. Und ihre Mieter loswerden, egal wie diese in der Wohnung hausen, können sie nur bedingt bis gar nicht. Womit ich jetzt aber ausdrücklich nicht Bezug auf deinen Beitrag nehmen möchte.
Gruß
Nita