Hallo liebe experten,
ich wage mich zu erinnern einmal gehört bzw gelesen zu haben dass man als privatperson nur eine begrenzte anzahl von immobilien (im aktuellen fall geht es um ETW) besitzen darf, darüberhinaus wird gewerblichkeit unterstellt. Die frage ist, ob ich einem trugschluss unterliege und wenn nicht, ab welcher anzahl (oder ggf welchem wert) diese regelung greift.
Danke&Gruß
Henry
habs gefunden
nennt sich „Drei-Objekt-Grenze“.
Gruß Henry
Servus,
da hast Du aber das Falsche gefunden:
Besitzen und z.B. vermieten oder leerstehen lassen kann man auch z.B. 75 Mietshäuser, ohne dass daraus Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt würden.
Die „Drei-Objekt-Grenze“ bezieht sich auf die Veräußerung von Immobilien in Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel.
Schöne Grüße
MM
Hallo
genau so kenne ich das auch. Besitzen darf man so viel man will, auch vermieten. Nur beim Verkauf muss man aufpassen, da kann man innerhalb einer bestimmten Zeitspanne nur X Objekte verkaufen, ansonsten fällt man unter gewerblich.
Gruß
Hallo Irene,
zur Vollständigkeit: Mit vier Objekten innerhalb von fünf Jahren fängt der gewerbliche Handel an. Zuletzt grundsätzlich behandelt in BFH v. 10.12.2001.
Schöne Grüße
MM
AHA, d.h. auf deutsch: wenn ich ein Haus mit 9 Wohnungen habe und die als ETW verkauft werden sollen, darf ich in 5 Jahren nur 4 verkaufen.
Und wenn ich innerhalb von 3 Jahren alle verkaufe muss ich auf den Gewinn EST zahlen oder wie?
Oder vielleicht noch USt?
Gruß
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Hallo Irene,
Und wenn ich innerhalb von 3 Jahren alle verkaufe muss ich auf
den Gewinn ESt zahlen oder wie?
Ja, der Gewinn ist dann in jedem Fall steuerbar, auch wenn die Anschaffung länger als 10 Jahre zurück liegt, und auch, wenn die Objekte vorher zu eigenen Wohnzwecken genutzt waren.
Außerdem Gewerbesteuer bei einem Gewerbeertrag von mehr als 24.500 €.
Oder vielleicht noch USt?
Nein - Verkäufe, die dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen, sind immer USt-frei. Man kann in einzelnen Fällen (Verkauf an Unternehmer, Verwendung für steuerpflichtige Umsätze) auf die Steuerbefreiung verzichten.
Wenn wir grade dabei sind: Das ist noch in der Pipeline und wenig konkret, aber ich denke, man wird damit rechnen dürfen, dass ab 2008 oder 2009 jeder Veräußerungsgewinn aus Immobilienverkauf der Einkommensteuer unterworfen wird, unabhängig davon, ob das Objekt weniger als zehn Jahre dem Eigentümer gehört hat oder nicht, und auch unabhängig davon, ob er es selbst genutzt hat. Wer hier heftige Gewinne zu erwarten hat, weil er noch in den Zeiten komfortabler degressiver Abschreibung gebaut hat, oder weil ihm bzw. seinen Vorfahren das Objekt schon über fünfzig Jahre gehört hat, wird sich überlegen dürfen, ob er nicht sicherheitshalber in 2007 verkauft und ein neues Objekt anschafft, mit neuem Buchwert etc.
Schöne Grüße
MM
Hallo MM
wenn wir schon mal dabei sind:
Miethaus, Bj. 1973, 9 Wohnungen, wenn diese als ETW aufgeteilt werden und z.B. innerhalb eines oder zwei Jahren verkauft werden, gilt das dann als gewerblich?
Gruß
Hallo,
grundsätzlich ja.
Das aber dazu heißt: Weil der BFH mit selbst entwickelten „Regeln“ viel vorsichtiger umgeht als die Verwaltung und auch der Gesetzgeber selber, kann im Einzelfall immer auch ein Nein möglich sein. Es ist immer ein bissel schwierig, die Absicht (um die es hier ja geht) zu beweisen. Mir geistert jetzt grade ein Urteil im Sinn herum, wo es einem Steuerpflichtigen, der aus einem größeren Objekt fünf Eigentumswohnungen scheibchenweise veräußert hat, gelungen ist, zu zeigen, dass er selber von Anfang an die Absicht hatte, das Objekt auf Dauer zu vermieten; dass dessen Rentabilität trotz sorgfältiger Prognose sich ganz anders entwickelt hatte als erwartet, und dass er von der finanzierenden Bank zuletzt heftig beharkt worden war, einzelne Wohnungen zu verkaufen, bevor ihm die ganze Bude versteigert würde. In diesem Fall konnte gezeigt werden, dass unabhängig von der Zahl der verkauften Wohnungen nicht die Absicht der Veräußerung (die zum gewerblichen Handel gehört) im Vordergrund stand, sondern die Absicht, das auf diese Weise mit frischem Geld versorgte übrige Objekt nachhaltig finanzieren und weiterhin vermieten zu können.
Aber das ist so ein extremer Einzelfall, auf den man sich nicht verlassen sollte: Vor Gericht und auf hoher See…
Schöne Grüße
MM
Hallo MM
ja, vor Gericht und auf hoher See…habe ich gerade wieder erfahren *lol*
Danke dir, wenn es soweit ist werde ich mit dem Steuerberater ein „ernstes Wort“ reden müssen.
Gruß