Ein nicht uninteressanter Teil meiner Altersvorsorge basiert auf Immobilien. Selbst genutzt sowie vermietet.
Die Erfahrung sagt mir, dass man pauschale Aussagen wie „in den 70ern wurde schlecht gebaut“ oder „Ein 50 Jahre altes Haus hat defekte Leitungen“ getrost als viel zu pauschal abhaken kann.
Mein letztes Wohnhaus ist von 1977 und qualitativ quasi kugelsicher. Mein jetziges ist von 1994 und an einigen Ecken weniger hochwertig. Wasserletungen kamen beim alten Haus bis heute nicht. Im neueren schon.
Beide Häuser wurden vom jeweiligen Ersteigner mit Herzblut und ordentlichem Budget gebaut, also kein Pfusch der hübsch vermputzt vom Bauträger an ein ahnungsloses Schneeflöckchen ging. Kein Asbest, Formaldehyt oder schlechtes Material. Bei normaler Pflege nach 35 Jahren in gutem Zustand verkauft. Käufer sanierte für 100k und ist seit 11 Jahren happy.
Natürlich muss man Zustand und Sanierungsbedarf möglichst genau herausfinden, die Mängel an Privat-, Sonder- und Gemeinschaftseigentum jeweils beziffern und dann die Instandhaltungsrücklage ansehen. 120.000 Euro wären schon für einen Block wenig. Dafür bekommt man ein Dach.
Außerdem sind die Protokolle der WEG-Versammlungen essezieller Bestandteil der Kaufentscheidung.
Wenn alle sich einig sind und schon einiges zur Sanierung der gesamten Liegenschaft beschlossen worden ist, kann man das möglicherweise auch bei einem solchen Objekt gut rechnen.
Bei 100 WEs halte ich das allerdings für reichlich unwahrscheinlich.
Wenn aber lauter Rentner mit „nix auf der Naht“ dort leben, kann man das vergessen.
Damit sind wir bei der Eigentümer- und Mieterstruktur. Diese würde ich mir sehr genau ansehen. Es gibt wenig Schlimmeres als WEG-Streitigkeiten und nervige Nachbarn.
Eine alte, große Anlage ist in meinen Augen eher etwas für institutionelle Käufer. Die haben den „Wumms“, das Objekt zu entwickeln.
Ohne Erfahrung in solchen Dingen muss man entweder billig und somit mit ausreichend finanziellem Puffer einkaufen, oder in einer möglichst kleinen Anlage möglichst neu kaufen.
Ich bin in Deutschland noch in 3 überschaubaren WEGs investiert. Die Eigentümer sind alle einigermaßen flüssig, deshalb halten wir die Instandhaltungsrücklage einigermaßen gering und bezaheln Anfallendes direkt. Das geht weil wenig anfällt.
Das Alter des Objektes an sich wäre für mich kein Ausschlusskriterium. Wenn es stets in Schuss gehalten worden ist, kann man auch Immobilen aus den 60er-80er Jahren noch wunderbar kaufen.
Nur mit den Nachkriegsbauten aus Trümmern und Resten wäre ich vorsichtig. Allerdings ist da vieles inzwischen der Nachverdichtung gewichen.
Was Habeck und sein GEG betrifft, rechne ich damit, dass das in 2 Jahren sowieso vom Tisch ist.
Das wird eine der ersten Regelungen sein, die die nächste Bundesregierung wieder aus dem Verkehr ziehen wird. Auch gegen die EU, die ja bereits dieses Jahr in Teilen eine neue Führung bekommen wird.
Übrigens ist diese Art Bauweise und EIgentümerstruktur der Grund, weshalb deutsche oft Städte so hässlich sind. Einer schießt immer quer oder hat kein Geld.
Privat habe ich bereits vor 25 Jahren beschlossen, nie wieder in eine deutsche WEG zu ziehen.
Lieber für das vorhandene Budget ein Haus auf dem Land als eine Wohnung in der Stadt.
Ob eine ETW für Euch generell das Richtige ist, kann ich natürlich nicht sagen. Manche wären besser beraten, ind er Stadt zu mieten und eine neue Wohnung an einem renditestarken Ort zu kaufen, den man gut bezahlen kann. Z.B. eine Ferienwohnung.
Aber das führt an dieser Stelle zu weit.