Wir wollen eine Wohnung kaufen

Geld & Sparen Immobilien
#1

In einem Wohnblock von cir. mehr oder weniger 75 bis 100 WE
Das Objekt ist 50 Jahre alt. 100m²
Der Makler avisiert und 50.000€ Renovierungskosten.

Und jetzt kommt der Herr Habeck ins Gespräch.
Da kommt ja in Kürze für uns alle etwas Kostspieliges auf uns zu.

Wie Bewertet man das?
Dachisolierung?
Aussenwände?
Fenster, Rahmen, Glas?
Heizungskörper
Heizungsanlage im Keller?
oder sollte man in einem solchen Fall mit neuer Fernheizung Rechnen?

Mal angenommen diese Vorgaben werden in 2030- 33 Realität und müssen gemacht werden
Wie Berücksichtigt man das in der Preisverhandlung?

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#2

Beinhalten die auch die Frischwasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen im gesamten Objekt? Da gehts nicht nur um beträchtliches Schadens- und Kostenpotential, sondern auch um den großen Ärger, den man damit haben kann. Und das ganz unabhängig davon, ob die defekten Leitungen im Bereich der eigenen Wohnung liegen oder darüber.

Die Pflicht zur Sanierung einer neu erworbenen Immobilie innerhalb der ersten zwei Jahre nach Kauf oder Erbschaft besteht schon jetzt, was den wenigsten bekannt ist.

Naja, dafür kann man sich Fachleute reinholen, die sich das alles anschauen und Berechnungen anstellen. Was die nicht kalkulieren können, sind die Befindlichkeiten, Geldnöte und Verweigerungshaltungen der restlichen 74-99 Miteigentümer.

Das ist ein Fass ohne Boden mit erheblichen Risiken und das unabhängig von den Sanierungspflichten. Die Leitungen sind nach 50 Jahren vermutlich an vielen Stellen marode und es wird nach und nach zu Austritten von Flüssigkeiten kommen. Eine vor 50 Jahren erbaute Immobilie ist energetisch eine Katastrophe. Ein Energieausweis wird ja hoffentlich vorliegen, anhand dessen man ja mal ausrechnen kann, was man alleine für die Heizung wird berappen müssen. Spaßeshalber sollte man auch mal mit 30% höheren Kosten als heute je kWh kalkulieren.

Es hat schon seinen Grund, warum aktuell vor allem Immobilien der schlechten Effizienzklassen verstärkt und mit den höchsten Preisabschlägen im Vergleich zu 2021 angeboten werden.

„Finger weg“ ist da - immer noch unabhängig von den Investitionen in ferner Zukunft und den damit verbundenen finanziellen und nervlichen Belastungen (nicht zuletzt eben wegen der vielen Eigentümer) - das einzige, was man raten kann.

Gruß
C.

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#3

In der aktuellen Zeit mit den ganzen anstehenden energetischen Maßnahmen in ein so altes und dazu auch noch so großes Objekt zu ziehen, heißt in das Land der Schmerzen zu ziehen. Wenn das Objekt nicht laufend saniert wurde und wenn nicht hohe Rücklagen für die anstehenden Dinge vorhanden sind, dann werden die sicherlich diversen Miteigentümern mehr oder weniger früh das Genick brechen. Und wenige Menschen sind so einsichtig, dass sie ganz realistisch einschätzen, dass sie das nicht schaffen werden und frühzeitig versuchen zu verkaufen (dein Verkäufer ist da die Ausnahme). Ein Großteil wird bis zum bitteren Ende kämpfen wollen, jeden Cent zigfach umgedreht sehen, gegen alles zu Felde ziehen, was nicht absolut unumgängliche Minimalkosten sind, … Die nächsten Eigentümerversammlungen solcher Objekte sind nur für Außenstehende vergnügungssteuerpflichtig. Denn selbst wenn Du bereit und in der Lage bist alles mitzutragen, was für eine sinnvolle, wertsteigernde Sanierung notwendig ist, damit nicht ggf. in drei Jahren noch mal wieder von vorne angefangen werden muss, absehbare und besser jetzt vorbeugend zu behebende Mängel zu beseitigen, wirst Du Dir an diesen Leuten die Zähne ausbeißen und voraussichtlich über deutlich mehr Jahre „Spaß“ an der Geschichte haben, als es eigentlich notwendig wäre. Und unsinnig mit viel Beten und Hoffen aufgeschobene Maßnahmen werden natürlich dann auch für Dich extra teuer, wenn erneut Gerüste gestellt oder Wände aufgemacht werden müssen. Vom Dreck, Lärm und Ärger mal ganz abgesehen.

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#4

Es kommt noch dazu:
Was von den genannten Dingen gehört dem jeweiligen Eigentümer und was der Gemeinschaft? Dach und Heizungsanlage sind sicher Gemeinschaftseigentum, da ist man im Zweifelsfall anteilig dabei. Deshalb ist auch interessant, wieviel Rücklagen die Gemeinschaft hat, nicht dass es bei der Heizungserneuerung dann auch eine Sonderumlage geben muss.
Daraus ergibt sich dann die Frage, wer hat hier welche Rechte und Pflichten, „Eigentumswohnung“ ist etwas anderes als „eigenes Haus“.

Es geht hier sicher um einen sechsstelligen Betrag, da ist alles, das Du in Beratungen und Erläuterungen steckst, meist gut angelegt.

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#5

Makler beraten nicht, Makler verkaufen.
Ich frage mich bereits, wie man 50000€ in eine Wohnung stecken möchte, ohne Arbeiten in Bereichen durchzuführen, für die man die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft benötigt.
In den 70ern durfte der übelste Rotz verbaut werden. PAK, Formaldehyd, Asbest - man weiß es nicht.
Offenbar gibt es zudem Sanierungsstau.

Ich gebe zu, dass ich das Prinzip Eigentumswohnung zur Selbstnutzung nie verstanden habe. Wohnen wie zur Miete, aber teurer, mit weniger Rechten, mehr Pflichten und größeren Risiken, dazu den Ärger mit streitbaren Miteigentümern, besserwisserischen Oberlehrern, unterbeschäftigten Frührentnern mit Hang zum Blockwart und nervenden Hausverwaltungen…

Für meinen Teil stünde fest: Nicht geschenkt würde ich das haben wollen.

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#6

Indem man einen unabhängigen Baugutachter beauftragt. Aber dann werdet ihr die Wohnung nicht kaufen, sondern jemand, der dieses Gutachten als unnötig ansieht. Jeden Morgen steht ein Dummer auf.

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#7

Es kommt immer darauf an - auf so ziemlich alles, was man miteinbezieht. Bei uns hat es sich definitiv ausgezahlt.

Was allerdings ich nicht verstehe: Warum sich jemand eine Eigentumswohnung (mittels Kredit) kauft, die vermietet wird, selber zur Miete lebt und gerade so - oder tw. auch nicht - über die Runden kommt.
Denn das sind genau die Fälle, die ich kenne; sie könnten zwar die EW verkaufen, ein finanzieller Gewinn würde aber in diesen Fällen nirgends aufschlagen - ganz im Gegenteil.

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#8

um sein Geld schon einmal irgendwie unterzubringen, und sinnvoll anzulegen, zu einem Zeitpunkt zu dem man noch nicht genügend zusammen hat, um gleich ein Haus zu kaufen.

Wobei einem das hier

mehr Pflichten und größeren Risiken, dazu den Ärger mit streitbaren Miteigentümern, besserwisserischen Oberlehrern, unterbeschäftigten Frührentnern mit Hang zum Blockwart

auch bei einem Haus mit ensprechenden Nachbarn passieren kann.

Ich hatte mit meinem Ex zusammen inden 90er Jahren eine ETW gekauft und war dort äusserst glücklich (was die Wohnung anging), weil die Nachbarn alle super nett waren, es waren überwiegend selbstbewohnte ETW und alles war neu, deswegen wurde auch alles gut gepflegt.

Später habe ich sie dann gut vermietet und als ich mit meinem jetzigen Mann ein Haus kaufte, an genau diesen Mieter (günstig, weil wir uns den Makler sparen konnten) verkauft um unser Haus leichter finanzieren zu können . M.E. sind ETW einfacher wieder zu verkaufen als Häuser, eben weil sie im Vergleich günstiger sind und sich eher jemand findet.

In einem Altbau (noch dazu aus den 70er Jahren!) würde ich allerdings auch nichts kaufen, es sei denn es sind alles selbstbewohnte Wohnungen (dann sind die Bewohner eher bereit zu investieren) und die gebildeten Rücklagen dort sind extrem hoch und könnten fast alles abdecken was in den nächsten Jahren notwendig werden könnte.

Gruß h.

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#9

Die machen eher zu wenig als zu viel. Dass die sich aufs Nerven verlegen, ist mir bisher noch nicht passiert.

Tatsächlich ist es ja oftmals so, dass man in eine moderne Wohnung zieht und dort einen größeren Komfort hat und nicht zuletzt geringere Heizkosten. Letztlich zahlt man auch nicht zwingend mehr, weil man über die Miete im Grunde das gleiche bezahlt wie an sogenanntem Hausgeld, Kapitaldienst (wenn man denn die Wohnung finanzieren musste) und Instandhaltung.

Schließlich sind die meisten Vermieter clever genug, in die Höhe der Miete auch die eigenen Finanzierungskosten und die Aufwendungen für Instandhaltung einzukalkulieren. Andernfalls wäre Vermietung ja kaum rentabel (was übrigens auch ein Grund dafür ist, dass die Neubauten nach der Zinserhöhung eingebrochen sind: der erhöhte Kapitaldienst lässt sich heute nämlich kaum noch in der Miete unterbringen - zumindest nicht, wenn man auch kalkulatorische Eigenkapitalkosten mit einrechnet)

Weniger Rechte als ein Mieter? Kaum. In der eigenen Wohnung kann man praktisch machen, was man will (in einer Mietwohnung schwierig bzw. mit Aufwand beim Auszug verbunden) und in einer Eigentümergemeinschaft hat man ja auch Mitspracherecht, wenn man nicht Außenseiterpositionen vertritt.

Für die Instandhaltung des Gebäudes zahlt man monatlich in die entsprechende Rücklage ein (und idealerweise auch einen kleinen Betrag für die Instandhaltung der Wohnung, wobei da ja in der Regel keine großen Beträge anfallen), während man die als Mieter über die Miete finanziert (s.o.). Es wird aber oft übersehen, dass man als Mieter nicht an steigenden Immobilienpreisen partizipiert, sondern steigende Immobilienpreise meist zu einer höheren Miete führen. Als Eigentümer profitiert man hingegen von steigenden Immobilienpreisen, wenn man die Wohnung irgendwann verkauft oder vermietet.

Damit hat man wenig zu tun, wenn man sich den Diskussionen gar nicht erst aussetzt.

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#10

Moin moin,
kleine Ergänzung.
Die Wohnung liegt in einem der gern genommenen Bezirke Kölns.
Die Wohnung wurde 1970 gebaut.
6 Blocks a´ 85-100 Wohnungen.
Das ganze läuft über Makler.
Der Verkäufer wollte 500.000€
(bei einem Instandsetzungsbedarf von ~100.000€ lt. Makler)
Wie lange das Objekt schon am Markt ist kann ich nicht sagen.
z.Zt. liegt man bei 320.000€ plus Instandsetzung.
Die Instandhaltungsrücklage liegt bei 120.000€. ? ? ?
Das Haus steht an einer viel befahrenen Hauptstrasse.
Die Wohnung ist für uns nur interessant wenn sie Marktgerecht Bezahlt wird.
Wir hätten dann etwas Kohle über und könnten den Rest auf unsere geschätzen
Resttage verteilen. Und damit etwas besser Leben und Reisen.
Man gönnt sich ja sonst nichts.

#11

Aber doch sicher nicht für die eine Wohnung. Und ich erlaube mir noch den Hinweis (vielleicht überflüssigerweise), dass man die Instandhaltungsrücklage nicht dafür verwenden kann, seine eigene Wohnung renovieren zu lassen. Die Instandhaltungsrücklage ist für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gedacht.

Gruß
C.

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#12

Hallo C-Punkt,
is schon klar.
Nur 120.000 für einen Eingang = 10-12 Wohnungen
oder einen ganzen Block?
Ich muß mich mal Schlau machen.
In der Abrechnung für EINE Wohnung wurden 120.000 angegeben.

#13

Das passt schon. Bei uns sind das derzeit so um die 4000 Euro, wobei wir neulich einen größeren Betrag für Treppenhaus- und Fassadenanstrich ausgegeben haben. Davor lag der Bestand so um die 7000 Euro pro Wohnung, wenn ich mich recht entsinne.

Gruß
C.

#14

Einige Anmerkungen - nicht unbedingt negativ gemeint

Gut

Sieht sie auch noch wie 1970 aus? Oder wurde renoviert, erneuert usw.?

Also möglicherweise auch 65 - 100 Miteigentümer

Uninteressant

Warum ist die Wohnung noch nicht weg? Was wird für vergleichbare Wohnungen bezahlt?

Das ist im Zweifelsfall nicht viel

Vielleicht nicht ganz so gut.

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#15

Es tut mir leid, ich bin ein von Grund auf schlechter und neugieriger Mensch. Aber: WARUM? Das frage ich mich immer, wenn ich an solchen 70er Jahres Wohnblöcken an vielbefahrenen Straßen vorbei fahre.

Und natürlich: es gibt Menschen, die generell oder momentan sich nicht die 17-Zimmer-Villa mit Dienstmädchen und Butler leisten können und mit Sicherheit sind auch die Wohnungen gut geschnitten und irgendwo muss man ja auch wohnen. Aber in Eurer Situation, wo Ihr keine Not habt (das unterstelle ich jetzt zumindest mal) und auch ein gewisses finanzielles Polster? Warum?

Und sollte es - was Du ja zwischen den Zeilen andeutest - darum gehen, was „für’s Alter“ zu suchen. Dann kann ich nur zu bedenken geben, dass Aufzüge auch mal ausfallen und man dann unter Umständen nicht mehr aus der Wohnung raus kommt (klar, das betrifft Euch nicht jetzt und auch vermutlich und hoffentlich lange Jahre nicht. Aber es kann passieren und dann ist’s halt Essig, wenn Ihr diese 17 Stockwerke [oder was auch immer!] nicht zu Fuß hoch- oder runterkommt.

Kriegt Ihr für die Kohle echt nix besseres? Vielleicht etwas kleiner? Vielleicht nicht ganz so tolle Lage? Aber vielleicht ebenerdig mit auch entsprechendem Bad? Oder gar in ner Anlage für betreutes Wohnen?

Sorry, das beantwortet Deine Frage nicht, und ich mag Dir auch nicht in Deine Lebensplanung reinquatschen, aber irgendwie würde mich zumindest Dein „Warum zieht man da freiwillig ein“ echt interessieren :wink:

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#16

und

sollten in der Kombination ein deutliches Warnsignal sein. Der Verkäufer hat hier offenbar gehofft, eine Wohnung aufgrund der Lage zu einem nicht ansatzweise angesichts des Zustands angemessenen Preis zu verkaufen, und ist sicherlich schon eine ganze Weile auf der Suche nach einem Dummen, wenn er von € 500.000,-- jetzt schon auf € 320.000,-- runter gegangen ist. Ist das jetzt dann tatsächlich ein angemessener Preis?

Oder geht das Ding noch um weitere € 100.000,-- in den nächsten Monaten runter, wenn Du jetzt hier nicht zuschlägst?

Das ist in der Tat eine ganz, ganz wichtige Information. Nicht nur, wofür die Rücklage steht, sondern auch in Bezug auf die Zahl der Miteigentümer, mit denen man sich dann ständig auseinandersetzen muss. Eine WEG kann durchaus deutlich mehr Miteigentümer enthalten, als man auf den ersten Blick vermuten würde. Ein Eingang muss noch lange nicht bedeuten, dass nur die Eigentümer der darüber erschlossenen Wohnungen einen WEG bilden. Und dann können da auch noch Anteile an größeren Garagen dazu kommen, bei denen man dann auch noch mit im Boot ist, wenn man zur Wohnung auch noch einen Stellplatz haben möchte, …

Und denke daran, dass die Kenntnis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage für sich genommen, keinerlei Wert hat. Man muss diese immer im Verhältnis zur Größe des Objekts und zum Zustand und Sanierungsbedarf des Objekts sehen. Ein Haus aus den 70ern, das fortlaufend auf dem Stand der Technik gehalten wurde, heute gut isoliert ist, dreifach verglaste Fenster, eine Solaranlage auf dem Dach, … hat, mag mit einem recht bescheidenen Betrag angemessene Vorsorge betrieben haben. Der selbe Betrag ist aber ein Witz bei einer riesigen Anlage, in der seit den 70ern nur die allernötigsten kosmetischen Dinge gemacht wurden, und schon diverse Behörden Schlage mit Zwangsmaßnahmen stehen, und durchzusetzen, was eigentlich schon lange hätte gemacht werden müssen.

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#17

Servus,

das könnte beim Ganzen eine Art Lichtblick sein: Die Billigheimerei am Bau fing erst ein bisselchen später richtig an, und die Verwendung rätselhafter Materialien erreichte auch erst danach ihren Höhepunkt. Bei einem Bau von 1970 ist es gut möglich, dass man gar nicht so deutlich hört, wenn der aus der Wohnung obendrüber pinkelt.

Schöne Grüße

MM

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#18

Danke Euch für die hilfreichen Beiträge.
Nach meiner Recherche dürfte die Wohnung so um die 200 bis 245.000€ Kosten.
Wenn sie mittelprächtig in Schuß wäre.
Ist sie aber nicht.
Der Makler meint ~100.000 müssen sie wohl schon in die Hand nehmen.
Das von den geschätzten Durchschnittspreis von 225.000
is wohl doch ein bischen weit weg von den ehemals geforderten 500.000.
Wie kann man nur auf einen solchen Preis kommen?
Thema durch.
Danke.

#19

Naja, vor etwa zwei Jahren konnte man so ziemlich alles für praktisch jeden Preis verkaufen. Bei vielen ist jetzt noch nicht angekommen, dass sich die Sachlage komplett geändert hat. Ich bin gerade an einem Objekt dran, von einem Installateur bewohnt wurde, der in den letzten Jahren praktisch alles neu gemacht hat: PV-Anlage auf dem Dach, Außenschwimmbad mit fester Abdeckung, Außenküche, Dach neu, Giebel und Anbau dazu, Batterie im Keller und Wärmepumpe.

Im Herbst wollte er dafür rd. 3.000 Euro/qm haben, aktuell reden wir über 2.400/qm und eine neue intelligente Wallbox legt noch obendrauf. Das ist dann ein absolut fairer Preis.

Im Gegenzug steht hier ein 15 Jahre altes Architektenhaus in ähnlicher Lage zum Verkauf, das seit Sommer bis neulich für knapp 5000 Euro/qm zum Verkauf stand, vor ein paar Tagen unverkauft vom Markt genommen wurde und wahrscheinlich in ein paar Wochen deutlich niedriger wieder inseriert wird.

Will sagen: die Realität kommt bei manchen sehr, sehr langsam an.

Gruß
C.

#20

Viele rechnen so: Kaufpreis plus das, was ich reingesteckt habe, ist der Wert. Der wird dann nach oben aufgerundet.

Dann würde ich rotzfrech dem Makler 125.000 bieten. Mal sehen, was er macht. Zur Not es im Zweifelsfall lassen.

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