Wirksamkeit Kündigunsausschluss vor Mietbeginn

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Allerseits,

Wieder eine theoretische Frage natürlich.

Ein Mietrvertrag bzgl. einer Doppelhaushälfte wird am 23.05.14 unterzeichnet. Das Mietverhältnis beginnt am 15.08.2014. Es wird folgendes in einem Standard-Mietvertrag vereinbart:
„§2 1b. Befristeter Kündigungsausschluss. Das Mietverhältnis beginnt am 15.08.2014, Mieter und Vermieter verzichten wechselseitig  für die Dauer ab Vertragsbeginn bis um 15.08.2017 auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Die ordentliche Kündigung ist daher erstmals nach dem vorgenannten Datum mit gesetzlicher Frist zulässig. (…)“

Es hat noch nicht kein Einzug stattgefunden. Im Mietvertrag wird eine Kündigung vor Mietbeginn im Übrigen nirgends ausgeschlossen.

  1. Kann die Wohnung ordentlich am 02.06.14 noch gekündigt werden?
  2. Wenn ja, ist die gesetzliche Kündigungsfrist (3 Monate),die vereinbart ist anzuwenden, d.h. zum 01.09.2014?

Danke und Grüße,
Ayjay

#2

Hi,

auch wenn im Mietvertrag eine vorvertragliche Kündigung nicht ausgeschlossen wurde, so käme nach meinem Dafürhalten hier keine vorvertragliche Kündigung in Betracht, da ja auf das Recht einer Kündigung bis 2017 verzichtet wurde.

Manchmal hilft aber Reden, wenn man plausible Gründe für einen Nichtantritt des Mietverhältnisses hat, sollte man das Gespräch mit dem VM suchen.

Evtl läßt er einen dann doch aus dem Mietvertrag.

Gruß
Tina

#3

Hallo!

Nein. Wegen des wirksamen beiderseitigen Kündigungsverzichts geht das m.E. nicht.

Das ginge nur, wenn zw. Vertragsschluss und Mietbeginn mehr als 3 Monate lägen und man so die Kündigungsfrist eindeutig VOR den Mietbeginn legen könnte.

In „normalen“ Fällen ohne Kündigungsverzicht kann man jederzeit mit 3 Monaten kündigen(es sei denn, es ist ein ausdrücklicher Beginn der Kündigungsfrist genannt !), je nach Vorlaufzeit kann es dann sein, man muss dann doch 1 oder 2 Monate Miete zahlen.
Zieht aber am besten trotzdem gar nicht erst ein !

MfG
duck313

#4

Der Grund für den Nichteinzug ist, dass dem Mieter die Information vorenthalten wurde, dass im Nachbargarten regelmäßig an Wochenenden mit weit über 100 Leuten am (zulässigem) Rande der Ruhestörung Zusammenkünfte abgehalten werden (die teils im Rahmen der Religionsfreiheit besonderen Schutz genießen). Das heisst, stärkere Lautstärke bis 22:00, danach noch ein Dutzend Leute in Gesprächen, nach Nachbarinformationen konnte des Ordnungsamt bislang nichts tun, weil im gesetzlichem Rahmen agiert wurde.

Ich weiss nicht, ob in solchen Fällen der Vermieten eine Informationspflicht gehabt hätte oder ob Grund zur außerordentlichen Kündigung besteht.
Der Mieter will das Mietobjekt aber mit seinem zweijährigen Kind (und auch überhaupt) unter solchen Umständen nicht beziehen.

#5

Der Grund für den Nichteinzug ist, dass dem Mieter die
Information vorenthalten wurde, dass im Nachbargarten
regelmäßig an Wochenenden mit weit über 100 Leuten am
(zulässigem) Rande der Ruhestörung Zusammenkünfte abgehalten
werden (die teils im Rahmen der Religionsfreiheit besonderen
Schutz genießen). Das heisst, stärkere Lautstärke bis 22:00,
danach noch ein Dutzend Leute in Gesprächen, nach
Nachbarinformationen konnte des Ordnungsamt bislang nichts
tun, weil im gesetzlichem Rahmen agiert wurde.

Wieso siehst Du den Vermieter in der Pflicht über gesetzlich zulässige Ereignisse zu informieren?

Ich weiss nicht, ob in solchen Fällen der Vermieten eine
Informationspflicht gehabt hätte oder ob Grund zur
außerordentlichen Kündigung besteht.

Ganz sicher beides nicht.

Der Mieter will das Mietobjekt aber mit seinem zweijährigen
Kind (und auch überhaupt) unter solchen Umständen nicht
beziehen.

Wenn es nur danach ginge, was der Mieter „will“, würde sich immer etwas finden, warum man sich nicht an Verträge zu halten hätte.

Warum erkundigt man sich nicht vorher?

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#6
  1. Kann die Wohnung ordentlich am 02.06.14 noch gekündigt
    werden?

Nein. Tatsächlich ist die Kündigungsverzichtsvereinbarung wirksam und das Mietverhältnis darf ordentlich erstmalig nur zum festlegt frühstmöglichen Termin gekündigt werden.

IMHO wär dies gem. § 573c BGB sogar erst der 31.08.2017, denn „Die Kündigung ist (…) zum Ablauf des (…) Monats zulässig.“

Ausschlaggebend für den Beginn der (auch zulässigen) dreijährigen Kündigungsverzichtsvereinbarung ist IMHO der Tag der Vertragsunterzeichnung, nicht der Beginn des Mietverhältnisses.

Dass einem vorfristigen Aufhebungsvertrag zugestimmt würde, darf bezweifelt werden.

G imager

#7

Hallo,

Ich weiss nicht, ob in solchen Fällen der Vermieten eine
Informationspflicht gehabt hätte oder ob Grund zur
außerordentlichen Kündigung besteht.
>Ganz sicher beides nicht. …

das denke ich aber doch…wenn jeden Samstag Halli-Galli da ist,ohne das es durch die Architektur ersichtlich ist ,denke ich schon das hier den VM eine Informationspflicht trifft.

Letztendlich ist es doch auch das ureigenste VM-Interesse,den Wohnraum dauerhaft zu vermieten und das klappt nun einmal nicht beim „vergessen“ von solch wichtigen Tatsachen.

#8

Hallo,

Ich weiss nicht, ob in solchen Fällen der Vermieten eine
Informationspflicht gehabt hätte oder ob Grund zur
außerordentlichen Kündigung besteht.
>Ganz sicher beides nicht. …

das denke ich aber doch…wenn jeden Samstag
Halli-Galli da ist,ohne das es durch die Architektur
ersichtlich ist ,denke ich schon das hier den VM eine
Informationspflicht trifft.

Da stellt sich für mich doch aber die Frage nach der Abgrenzung. Du magst Recht haben, falls sich vorm Haus regelmäßig die Hells Angels treffen, aber in diesem Fall war es doch wohl so, dass es um Störungen geht, die laut Behörden im rechtlichen Rahmen liegen. Warum sollte der Vermieter darauf hinweisen, die eigene Hütte also schlecht reden müssen?

Letztendlich ist es doch auch das ureigenste VM-Interesse,den
Wohnraum dauerhaft zu vermieten und das klappt nun einmal
nicht beim „vergessen“ von solch wichtigen Tatsachen.

Dafür gibt es ja augenscheinlich den zweijährigen beidseitigen Verzicht auf eine Kündigung.

Greetz
T.

#9

das denke ich aber doch…wenn jeden Samstag
Halli-Galli da ist,ohne das es durch die Architektur
ersichtlich ist ,denke ich schon das hier den VM eine
Informationspflicht trifft.

Denkst Du? Warum sollte der VM verpflichtet sein, den Mieter über Dinge, die nicht gegen Gesetze verstoßen , aufzuklären?

Letztendlich ist es doch auch das ureigenste VM-Interesse,den
Wohnraum dauerhaft zu vermieten und das klappt nun einmal
nicht beim „vergessen“ von solch wichtigen Tatsachen.

Das Brett heißt Miet recht. Ergo geht es hier um die rechtliche Betrachtung und nicht um Tipps und Tricks für Vermieter, wie sie sich am besten verhalten sollten.

Und ich bleibe dabei: Der Mieter hätte ja auch von sich aus fragen können. Ist doch wohl das normalste, dass man nach dem Lärm in der Umgebung fragt. Hätte der VM darauf gelogen, sähe die rechtliche Situation ggf. anders aus.

Aber: Nicht gefragt, Lärm ist rechtlich nicht zu beanstanden, somit Pech für den Mieter.