Sehr geehrter Herr Reuth,
die Betreiber haben mir Ihre Anfrage mit dem Hinweis weitergeleitet, die Anfrage in jedem Fall zu beantworten - zur Not mit dem Hinweis, dass ich Ihnen nicht weiterhelfen kann.
Ich werde versuchen Ihre Anfrage zu beantworten, wobei ich darauf hinweise, dass dies hier ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt und darstellen kann.
Bei der von Ihnen geschilderten Situation halte ich die reguläre Beauftragung eines Anwalts mit Schwerpunkt Immobilienrecht Immobiliarzwangsversteigerung (bei Anwälten, Juristen allgemein, sowie auch Immobilienfachleuten eher „unbeliebtes Thema) für letztlich erforderlich.
Vorab:
Ohne genaue Kenntnis der gesamten Verträge und Urkunden lässt sich schlicht keine wirklich vernünftige sach- und fachgerechte Antwort erteilen.
Die nachfolgenden HINWEISE sind also nur Hinweise allgemeiner Art. „Der Rest der Geschichte“, nämlich vor den erwähnten not. Urkunden und danach, dürfte eben weder schnell „erklärt“ noch auch juristisch fachlich sauber schnell erfasst und durchdrungen sein.
Vor dem Hintergrund Ihrer Darlegungen:
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Offenbar hat eine Übertragung eines Gebäudes stattgefunden. Wenn das Gebäude nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde, entstand sog. Bruchteileigentum nach dem BGB. Damit wären dann die beiden Kinder nach Bruchteilen – vermutlich 1 : 1 (jeder 50 %) – Eigentümer und im Grundbuch eingetragen.
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In der not. Übertragungsurkunde (Schenkung?, Kaufverträge?) wurde vereinbart, dass beide Kinder (nach Übertragung künftige Eigentümer, den übertragenen Grundbesitz bis zum Tode der Mutter ohne deren Zustimmung nicht belasten (also keine Kredite mit Eintragung im Grundbuch), noch veräußern dürfen. Ferner, keinerlei Verträge abschließen dürfen, die zu einer Verpflichtung führen, die entsprechend ist. Diese Zustimmung der Mutter, ist nur dann nach außen relevant, wenn sie im Grundbuch dinglich-rechtlich abgesichert ist. Ist sie das nicht (vermute ich) bleibt sie im Außenverhältnis wirkungslos.
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Der Nachsatz, dass auch die Zwangsvollstreckung in den übertragenen Grundbesitz solcher „Verpflichtung“ gleich kommt, kann sich nach sich schon nach dem allgemeinen Recht nur auf das Innenverhältnis der beiden Kinder beziehen. Denn, wollte dieser Satz Dritte bei bestehenden und irgendwie eingegangenen Verbindlichkeiten „hindern“, in das Grundvermögen mit Zwangssicherungshypotheken ihre Forderungen abzusichern, wäre das ein Vertrag zu Lasten Dritter. Nämlich solchen möglichen – auch zukünftigen – Gläubigern eines der beiden Kinder.
Mithin: Diese Klausel kann nur im Innenverhältnis Wirkung entfalten, soweit nicht auf Verträgen beruhend, bei denen es zwingend zur Belastung des Grundbuches kommt. (Unterwerfung unter die sofortige ZV in das gesamte Vermögen, zieht nur bei Grundstücksgeschäften bezogen auf die Immo nach sich, dass der Gläubiger von der Vereinbarung, wäre sie überhaupt eingetragen und eintragungsfähig - zweifelhaft -, erfährt.).
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Verträge zu Lasten Dritter, die deren Pfändungsrecht am Vermögen eines Vertragspartners bei vollen Eigentum „einschränken“, sind rechtlich schlicht verboten. Anders wäre das nur, wenn ein Eigentumsvorbehalt gegeben ist. Dann hat der Andere an einer Sache jedenfalls noch kein Eigentum oder volles Eigentum. Der Grund ist einfach: Der Gesetzgeber will zurecht nicht, dass zwei oder mehr Parteien etwas „vereinbaren“, dass eine Partei, die nicht mit am Tisch sitzt, nachteilig auch und gerade in finanzieller Hinsicht belastet wird.
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Daraus folgt: Auf das Recht der Gläubiger Ihres Schwagers hat die Klausel keinen Einfluss, jedenfalls dann nicht, wenn das nicht als dinglich-rechtliche Beschränkung ausdrücjlich im Grundbuch steht. Und ob selbst dann das eine Zwangssicherungshypothek hindert, dürfte zu verneinen sein. Mithin, die Pfändung und Zwangsversteigerung durchzuführen, wird wohl durch die Klausel nicht Beeinflusst.
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Aller erste Frage: Hat der Notar darauf geachtet, dass im Rahmen der Möglichkeiten solcher Klauseln diese wenigstens als dinglich-rechtlich im Grundbuch abgesicherte Beschränkung der Verfügung über das Grundeigentum eingetragen wurde? (Zweifel an der Eintragbarkeit in der Form hätte ich bereits!) Wenn nicht, bietet natürlich die Klausel nicht einmal wirklichen Schutz nach außen vor direkten Grundbuchbelastungen, z.B. im Rahmen von Bankkrediten mit Hypothekenbrief.
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Die Rückübertragungsklausel wirkt auch nur im Innenverhältnis.
Hat eines der beiden Kinder sich verschuldet, haben Gläubiger Titel in das Grundbuch im Wege der Zwangssicherungshypothek erwirkt, ist im Innenverhältnis komplette Rückabwicklung angesagt. Das wird rechtlich „lustig“. Ich habe schon solche Rückabwicklungsstreitigkeiten mehrfach als juristischer Sachbearbeiter auf dem Tisch gehabt. Die Rechtsprechung des BGH hierzu ist höchst komplex.
- Entscheidend aber: Die Mutter soll dann das Objekt zurück erhalten, wobei die Schulden bei dem Kind, ggf. auch beiden Kindern verbleiben sollen, die die Schulden eingegangen sind. Das würde dazu führen, dass evtl. Zwangshypotheken zumindest auf dem Objekt lasten bleiben.
Ich befürchte aber, dass diese Rückabwicklungsklausel grundsätzlich nichtig ist. Nämlich wenn sie Gläubiger nach eingetragener Zwangshypothek quasi auf den nicht solventen Gläubiger und dessen Barvermögen zurückverweisen soll.
Eben solches wird er, wird zu diesem Mittel gegriffen. Und jedenfalls, wenn nicht durch dinglich-rechtlichen Belaatungsvermerk im Grundbuch die „Öffentlichkeit“ die Rechte an dem Grundbesitz erwerben kann – eben so – nicht auf das bestehende Risiko hingewiesen würde, dass die Zwangssicherungshypotheken „wertlos“ werden könnten, z.B. weil dann der Löschung zugestimmt werden müsste, nämlich bei Rückabwicklung, fürchte ich, wird sich selbst beim BGH kein Senat finden, der derartigen „Sicherungsverlust“ aufgrund nur eines Vertrags von hier drei Parteien für rechtlich zulasten der Gläubiger „zustimmt“.
Will heißen: Auch die Rückabwicklungsklausel müsste als solche als dinglich-rechtliche Verfügungsbeschränkung im Grundbuch abgesichert sein. Ist sie das?
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Schließlich: Der Schwager hat dann für die „Sanierung“ des Hauses einen Kredit aufgenommen. Dieser MUSS mit Hypothek im Grundbuch besichert sein. Denn keine Bank vergibt Geld ohne Sicherheit. Und bei Sanierungskrediten ist es Usus, dass der Kredit mit Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch besichert wird.
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Völlig „ahnungslos“ sind übrigens weder Sie noch Ihre Frau, und die Mutter. Denn, als das Kreditgeschäft und die Besicherung lief, wurde durch Ihre Frau „zugestimmt“, die Mutter „wusste“!
Da Zustimmung zur Besicherung sogar not. erfolgte – klar, denn das gesamte Anwesen (mithin alle Eigentümer) haften im Ausfall des Kredits -, dürfte rechtlich darin jedenfalls Ihrerseits ein Verzicht nach Regeln der Auslegung von Verträgen nach dem Gesetz auf die Geltendmachung der Vertragsklausel insoweit schon liegen.
Denn klar: Da Ihre Frau mit Ihrem Schwager „je zu unabgeteilten Bruchteilen“ Eigentümer sind, bedurfte die Eintragung der Hypothek, der Briefgrundschuld, etc – es gibt da unterschiedliche Formen – die Zustimmung Ihrer Frau als Miteigentümerin. Denn, damit haftet sie eben letztlich „mit“. Der Bruchteil als solches ist im Gegensatz zu Eigentumswohnungen eben in der Immobiliarzwangsvollstreckung zumindest nicht ohne Weiteres „isoliert“ zu versteigern.
Mal vorsichtig formuliert.
Ich müsste nachsehen, was ich aber nicht tun werde, ob das überhaupt geht. Vermutlich aber nicht. Denn, bei Erbengemeinschaften geht das mit dem Verkauf solcher „Bruchteile“ auch letztlich nicht, führt deshalb eher regelmäßig, nämlich wenn einer kaufvertraglichen Übertragung nicht zugestimmt wird, zur sog. „Teilungszwangsversteigerung“ wo beide „drinhängen“.
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Nun ja, dass der Anteil Ihrer Frau „kostenlos“ (da würde sich eine steuerrechtliche Debatte anschließen, weil derartiges ausdrücklich anzugeben ist), mit dem neuen Ehemann genutzt wurde,ist eher Nebenkriegsschauplatz. Denn nach der Übertragung war aus dem ganzen „Vertragsspaß“ ohnehin nur Ihre Frau berechtigt, und zumindest hinsichtlich des Kredits wird wohl klar ein Verzicht auf die Klausel rechtlich zu bejahen sein. Die Mutter "wusste über diese „Schiene“, was ihr zuzurechnen ist. (Wirkt also eher negativ für diese noch!)
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Das „Kaufangebot an Ihren Schwager ist gleichfalls nur Nebenkriegsschauplatz.
Denn durch einen solchen Vertrag schädigt er seine Gläubiger, ist die Haushälfte mehr als die 20.000 wert, und das Geld zur Ablösung der Hypothek hat er ja wohl eben nicht.
Die Gläubigerbank bekommt also von dem „Vertrag“ in jedem Fall „Wind“.
Geht Herr Schwager kurz danach in die Privatinsolvenz und verschiebt Vermögen, welcher Art auch immer, in der Weise zu Lasten vieler Gläubiger, gilt eine Rückschlagsperre. Die Verträge werden dann vom Insolvenzverwalter rückabgewickelt.
Die Anfechtungsfrist ist bei Geschäften mit nahen Angehörigen übrigens lang! Länger als bei Fremden.
Hinzu kommt: Schädigt das die Gläubiger bewusst,wird das als Insolvenzbetrug einstufen sein. Bewusste Gläubigerschädigung.
- Ich befürchte: Das Objekt bekommen Sie aus dem Schuldenstrudel nur heraus, wenn Sie – Schwiegermutter, Sie selbst – die Anteile des Schwagers am besten durch ein zuvor eingeholtes Wertgutachten zum üblichen Verkehrswert „kaufen“.
Damit zumindest die Hypotheken gedeckt sind, die Ihr Schwager auf dem Objekt mit Zustimmung ihrer Frau eingegangen ist. Denn natürlich wird die Gläubigerbank auf Freistellung hier bestehen, soll sie aus dem Grundbuch raus.
Ob das aber jetzt überhaupt noch möglich ist, da bestehen aus Sicht des Insolvenz- und Strafrechts bei Ihrer Schilderung massive Zweifel.
Jedenfalls, wenn man die Situation nicht exakt kennt.
- Im Übrigen: Sie müssen schnell zu einem Anwalt. Denn ist ihr Schwager bei Handwerkern verschuldet, bei Banken, sind Titel bereits erwirkt, werden diese Gläubiger überall Sicherungshypotheken unterbringen, wo das nur rechtlich möglich und wirtschaftlich noch Sinn macht.
Bei unabgeteilten Bruchteilsanteilen droht im Zweifel die Gesamtversteigerung der Immobilie. Dann sind Sie mit dabei. Freilich auch auf Gläubigerseite. Nämlich, weil bei der Versteigerung der Gesamtimmobilie Ihnen der Erlös aus dem Bruchteil, der zu Ihnen gehört, zusteht. Soweit Sie nicht unmittelbar für die Hypotheken mithaften.
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Ich rate Ihnen: Einigen Sie sich mit der Bank und den Gläubigern, die bereits ihre Hände unmittelbar auf der Immo haben, über einen freihändigen Verkauf.
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Damit ist umfassend geantwortet, soweit man das kann. Ihre Schwiegermutter musste nach der Übertragung zu nichts nach dem Vertrag zustimmen,soweit ich diesen richtig verstanden habe. Das war nur Absicherung Ihrer Frau. Auf die hat sie im Umfang des abgesicherten Kredits verzichtet. Gegen Zwangssicherungshypothken weiterer Gläubiger ist es zweifelhaft, ob der Vertrag vor Eintragung auf den Anteil Ihres Schwagers schützen kann.
Ich neige dazu: Eher nicht.
Zumindest nicht, wenn das nicht dinglich-rechtlich gesichert im Grundbuch verankert ist.
- Zuletzt: Sie werden es nicht gern hören, aber, wiederum sind Sie selbst mit erheblich schuld daran, dass Sie von der Bank erst jetzt erfahren, was los ist.
Wären Sie damals zu einem Anwalt oder seriösen Verwalter gegangen, hätte der Ihnen geraten, der Belastung nur zuzustimmen, wenn im Vertrag mit der Bank – mit dem Bruder bleibt das alles nur im Innenverhältnis wirksam, nach außen sind sie „schutzlos“, zumal wenn der andere wirtschaftlich über den Bach geht – verankert worden wäre, dass Sie über Zahlungsstockungen zu informieren sind.
- Also schleunigst zum Anwalt, denn im Zwangsversteigerungsverfahren der Gesamtimmobilie sollten Sie sich anwaltschaftlich am Verfahren regulär beteiligen, also beitreten. Nur dann bekommen Sie auch mit, was dort vorgeht. Ansonsten läuft das weithin an Ihnen „vorbei“.
Das „Gmeinschäftliche“, wie wir hier in Schwaben sagen, ist halt letztlich doch immer problematisch. Nur im Rahmen des WEG ist man einigermaßen abgesichert, nicht mit dem eigenen Sondereigentumsanteil in die Haftung mit zu geraten.
Schlecht beraten gewesen, das ist das Resümee:
Aufteilung solcher Objekte nach WEG betreiben, und zwar vor solchen Umschreibungen. Das kostet zwar zusätzlich Geld, geht es schief, nimmt man aber dann deutlich mehr in die Hand.
Einigen Sie sich rasch mit der Gläubigerbank Ihres Schwagers. Übernehmen Sie den Anteil zum regulären Verkehrswert. Rechnen Sie den gegen die Freistellung bei der Bank auf. Nehmen Sie evtl. einen verbleibenden „Rest“ auf sich. Dann gibt’s in der Insolvenz nachher keine Probleme. Denn: Dritte dürfen, zumal wenn ein eigenes wirtschaftliches Interesse gegeben ist, Schulden eines Schuldners übernehmen und zahlen.
Das verstößt nicht gegen das Insolvenz- und Strafrecht (Gläubigerbenachteiligung).
MfG
Thomas Henschel