Hallo,
Zum ersten Punkt: er verwirrt mich. Denn ursprünglich waren
die Garagen (insgesamt 8 plus 8 Stellplätzen) vor 30 Jahren
parallel zum Wohnhaus (Wohnanlage 16 Parteien) erbaut worden
und wurden von allen genutzt. Sie waren zwar lt.
Teilungserklärung (leider) nicht den Wohnungen zugeordnet,
dennoch war immer – im öffentlichen Interesse und lt. heutiger
Bauverordnung? - Parkraum für alle Bewohner geschaffen. Somit
irren nun nach dem aktuellen Verkauf der 4 Garagen die
Wohnanlagenbewohner parkplatzsuchend durch die Gegend und
parken die Strassen zu? Und der Nachbar hat sein „Schnäppchen“
gemacht?
wenn es damals gewollt gewesen wäre, dass jede Wohnung auf Dauer eine Garage hat, dann hätten für die Garagen keine separaten Teileigentumsgrundbücher angelegt werden dürfen. Ich vermute mal, dass der Bauherr trotzdem welche hat anlegen lassen, um die Garagen flexibler verkaufen zu können. Dann hätte zumindest eine Veräußerungsbeschränkung mit dem Inhalt eingetragen werden müssen, dass die Garagen nur an Wohnungseigentümer veräußert werden dürfen. (Ich kenne Anlagen, wo es solche Veräußerungsbeschränkungen gibt; ob sie wirksam sind, ist nochmal eine andere Frage, die Gerichte sind da unterschiedlicher Meinung.)
Wie auch immer: Es gibt separate Teileigentumsgrundbücher und nach deiner Darstellung keine Veräußerungsbeschränkung, also sind die Garagen frei veräußerlich.
Öffentliches Recht ist etwas anderes. Gemeinden können durch Satzung oder Bebauungsplan die Erteilung einer Baugenehmigung davon abhängig machen, dass eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen hergestellt wird, z.B. 1 Stellplatz je Wohneinheit. Ob das hier der Fall ist, kann ich gar nicht sagen, die Gemeinden müssen das nämlich nicht machen. Von wem die vorgeschriebenen Stellplätze dann tatsächlich genutzt werden, geht die Gemeinde und ihre Behörden aber nichts mehr an. Im Einzelfall müsste man die Stellplatzsatzung prüfen. Hier mal als Beispiel die Stellplatzsatzungen einiger Großstädte:
http://www.hamburg.de/contentblob/85612/data/stellpl…
http://www.muenchen.de/cms/prod1/mde/_de/rubriken/Ra…
http://www.frankfurt.de/sixcms/media.php/738/stellpl…
Wie man sieht, steht dort nirgendwo, von wem die geforderten Stellplätze genutzt werden müssen. Sie müssen hergestellt werden und wenn sie hergestellt wurden, dann war’s das.
Es wundert mich etwas, dass nach deiner Darstellung die Baubehörde meint, der Garageneigentümer müsse die Garagen den Wohnungseigentümern anbieten. Wenn die Behörde das sagt, dann müsste sie auch sagen können, auf welcher rechtlichen Grundlage (Landesgesetz, Gemeindesatzung, Bebauungsplan oder was auch immer). Denn wenn es keine rechtliche Grundlage gibt, die dem entgegensteht, dann kann der Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen, was er will.
Zum zweiten Punkt:
Nein, es ging nicht um die Heizkosten und andere regelmäßige
Verbrauchskosten, die sicher separat abgerechnet werden.
Selbst bei genauer Kenntnis des WEG-Gesetzes und auch der
Teilungserklärung (Garagen anteilig Miteigentumsanteil): Was
macht dich so sicher, dass z.B. Reparaturen am Haus anteilig
vom Garagenbesitzer getragen werden müssen? Lt. WEG-Gesetz und
auch persönlicher Einschätzung scheint das eindeutig (für
„ja“) zu sein….
Formale Erklärung: Es steht so im Gesetz, das genügt.
Materielle Erklärung: Der Garageneigentümer hat kein Alleineigentum an den Garagen erworben, sondern einen Miteigentumsanteil an dem gesamten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den Garagen. Das „Grundstück“ im Rechtssinn umfasst den Boden und alle mit dem Boden fest verbundenen baulichen Anlagen, also sowohl das Wohngebäude als auch die Garagen. Das Sondereigentum bezieht sich nur auf abgeschlossene Räume, also auf das Innere der Garagen, aber nicht auf Außenwände, tragende Innenwände, Dächer usw. - diese sind immer Gemeinschaftseigentum.
Jeder Miteigentümer hat denselben ideellen Miteigentumsanteil an jedem Teil des Gemeinschaftseigentums. Der Garageneigentümer kann also nicht sagen, die Äußenwände des Wohngebäudes interessieren ihn nicht, schließlich sind sie unter anderem auch sein Eigentum, er hat ja einen Miteigentumsanteil daran gekauft und hätte wissen müssen, was er da kauft.
Nun ja, hättest du da Internet-Info-Surftipps
für mich?
Nicht viel, aber immerhin:
http://www.ra-kotz.de/garageneigentuemer.htm
Gruß