ich würde mich sehr freuen hier Tipps bzw. Hilfe zu erhalten.
Folgende Situation.
Meine Mutter hat im Zuge einer Zwangsversteigerung einen unsuagebauten Dachboden ersteigert.
Mit allen Lasten usw. (ist uns klar)
Dieser soll nun ausgebaut werden.
Teilungserklärung ist ok. und der Architekt sieht keine Probleme bei der Genehmigung.
Jetzt zum Problem.
wie wir nun festellen mussten (Gespräche mit den Miettern im Haus) sind erhebliche Schäden am Haus und an der Substanz. Dach an den Anschlussblechen undicht, Wasser läuft über Auflagerbalken in das Mauerwerk, Wohnungen an der Aussenwand durchfeuchtet (Schimmel, Stockflecken etc), Zentrale Heizungsanlage leckt irgendwo und wurde mit einer automatischen Nachfüllanlage ausgestattet(es handelt sich um eine geschlossene Anlage). Für mich als EX-Heizungsmonteur ein Unding.
Die Mieter haben sich an ihre Vermieter gewendet und es hat sich heraus gestellt, dass nur 2-3 der 10 Eigentümer bereit sind die gravierenden Mängel beheben zu lassen, diese sind aber machtlos da der Beschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt.
Ich und meine Mutter sind natürlich ganz bei den Mietern und möchten auch das diese Mängel behoben werden da sich sonst der Zustand des Hauses so verschlechtern könnte das ein Kolateralschaden daraius werden könnte.
Was können nun 2, 3 oder 4 Eigentümer machen wenn sie nicht eine doppelqualifizierte Mehrheit bei der versammlung erhalten?
Sind sie um Gedei und Verderben an diese Mehrheitsbeschlüsse gebunden?
Wenn wir nun das Dach ausbauen und dann durch die vorhandenen Bestandsschäden einen Schaden erleiden was dann?
Wenn wir abwarten müssen bis sich das geklärt hat was ist dann mit einer Entschädigung (wir könnten ja in ca. 9-12 Monaten (Planungsgenhmigung und Ausbau) die Immobilie, vermieten, verkaufen etc.
Aktuell sind uns aber die Hände gebunden
Wie können wir der Hausverwaltung bzw. den anderen Eigentümern Druck machen damit solche Schäden am Gemeinschftseigentum dringend und zügig nun behoben werden?
es ist richtig, daß Instandsetzungsarbeiten sowie Verbesserungsarbeiten am Haus in Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen sein muss.
Allerdings gibt es Ausnahmefälle, die besagt, daß die unausschiebaren Reparaturen am Haus durch Hausverwalter in Auftrag gegeben werden können.
Es kommt hier natürlich darauf an, ob diese Mängel die Bewohnbarkeit der Räume beeinträchtigen bzw dadurch noch größere Schäden sowie höhere Investitionsaufwand
entstehen können.
Sie brauchen einen Gutachter, der Ihnen bestätigt, daß diese Mängel umgehend beseitigt werden müssen.
Die Mieter haben im Allgemeinen das Recht, in solchen Fällen die Miete zu kürzen, wenn der Eigentümer eine ordnungsgemäße Zustand des Mietgegenstandes nicht gewährleistet.
Kontaktieren Sie einen Mieter- und Schutzverein.
Ich habe Ihnen nur geschrieben, was ich für richtig halte und was logisch ist, jedoch bekanntlich ist es bei solchen Sachen ggfls eine Entscheidung beim Gericht maßgebend, da Sie hier anscheinend mit uneinsichtigen Eigentümer zu tun haben, die nichts investieren wollen.
Notfalls wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben zu klagen.
mfG
Gut, dann gibt es also auch Ausnahmefälle wenn sozusagen Gefahr in Verzug
Leuchtet mir ein.
Problem ist an der Sache.
Der Hausverwalter will sich keinen Milimeter bewegen.
Laut meiner recherche würde sich dann aber auch der Verwalter haftbar machen.
Da ich davon ausgehe, dass ich leicht einen Sachverständigen bekomme (u.U sogar einen vom TÜV gibt ja dort auch Bausachverständige)
der diese erheblichen Schäden bestätigt und dass wenn sofort nichts getan wird dass dann…
Frage:
Stimmt es wenn ich mir gerade einbilde, dass es u.U. sogar leichter ist den Verwalter mit einer Klageandrohung zu bewegen als wohl die restlichen Eigentümer.
(ich bin ja auch Eigentümer bzw. meine Mutter, mein Interesse ist aber das Haus instand zu halten ).
Ich frage deshalb, da wenn ich Verwalter wäre ich mir diesen Schuh nicht anziehen möchte und evtl. noch haftbar sein müsste…
Gibt es sowas, dass dann der verwalter hergehen könnte und sich durch einen Umlagebschluss durch die restlichen Eigentümer entlasten könnte und somit den schwarzen Peter weiterschiebt?
Hallo,
alles was eine Instandhaltungsmaßnahme ist, d.h.,was der Gebäudeerhaltung dient, muß saniert werden, auch mit einer Minderheit ist das durchzusetzen. Eine gute Hausverwaltung muß dafür Sorge tragen. Evtl. ist es nötig einen Gutachter zu beauftragen. Dieser muß aus der Rücklage bezahlt werden. Wissen sie denn, ob es überhaupt eine Rücklage gibt? Alle Veränderungen, die nur der Schönheit dienen, bedürfen der Einstimmigkeit. In ihrem Fall liegt eine Dringlichkeit vor und daher können sie eine außerdentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen. Nicht vergessen den TOP vorab zu beantragen. Also: Falls die Schäden so groß sind, dass das Gebäude - Gemeinschaftseigentum - durch Nichterledigung Schaden nimmt, liegt eine Dringlichkeit vor, die von der Hausverwaltung in Angriff zu nehmen ist, ansonsten verletzen sie ihre Sorgfaltspflicht.
Alles Gute
U.M.
Hallo,
erst mal zu klären, wie weit der Verwalter entsprechende Vollmachten besitzt. Bei manchen Häuser kann es möglich sein, daß Verwalter ausschliesslich nach Bestimmungen der Eigentümer entsprechende Massnahmen treffen darf. Daher lesen Sie bitte die Teilungserklärung.
So wie ich die Sache von hier aus beurteilen kann, wird es Ihnen nichts übrig bleiben, einen Anwalt einzuschalten. Sie sollten gemeinsam mit den anderen Eigentümer, die diese Massnahmen zustimmen, einen Anwalt zur Rate ziehen. Er wird sicherlich einen Gutachter beauftragen und entsprechende Schritte einleiten.
Wenn Sie allerdings durch die Instandsetzung Ihre Kosten beim Ausbau des Dachgeschosses vermindern versuchen, wird man Ihnen sicherlich vorwerfen, daß Sie sich beim Kauf besser erkundigen sollten, und vorallem wenn diese Schäden eindeutig sichtbar waren bzw. sind.
Ich kenne das Objekt nicht, ich kann Ihnen nur das mitteilen, wie ich die Sache sehe. Jemand, der am Orte anwesend ist, kann es besser beurteilen.