Liebe/-r Experte/-in,
in einem Enheitsmietvertrag steht vorgedruckt:
„Ausweislich der Pläne beträgt die Wohnfläche ca…qm. Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich bei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat dies keinen Einfluss auf die vertraglich vereinbarte Miete. Minderung aus diesem Grund ist ausgeschlossen.“
Frage 1: Wird hier eine Angabe zur Berechnungsmethode gemacht?
Frage 2: Kann eine Mietminderung aufgrund einer geringeren Wohnfläche als 10 % vertraglich ausgeschlossen werden?
Frage 3: Wenn eine Mietminderung (Frage 2) ausgeschlossen ist, muß in einem Mehrparteienmietshaus dann nicht die geringere Wohnfläche bei der Abrechnung der Nebenkosten berücksichtig werden?
Vielen Danke
Anke
Hallo,
aus Erfahrung werden Abweichungen bis 10% nicht zu einer Mietminderung oder Forerung nach Neuberechnung der Miete anerkannt. Das gilt auch für die Betriebskostenabrechnung.
Ein mietvertraglicher Ausschluss, Abweichungen hinnehmen zu müssen ist eine unwirksame Klausel; d.h. der Vermieter kann sich darauf im Rechtsstreit nicht beziehen.
Ich empfehle immer wieder, zu versuchen sich mit dem Vermieter zu einigen bei der Miete, denn die größte Schwierigkeit sowohl für Vermieter als auch Mieter ist, dass es für Altmietverträge/Mietverträge im freifinanzierten Wohnungsbau derzeit keine rechtlich verbindliche Berechnungsmethode gibt!?
Die Wohnflächenverordnung von 2004 kann aber herangezogen werden; das Ausmessen sollte von einem Fachmann erfolgen,es erleichtert die Argumentation gegen den Vermieter.
Bei tatsächlichen Abweichungen sollte auch auf die Änderung der Wohnfläche der Wohnung und der Gesamtwohnfläche des Hauses im kommenden Abrechnungszeitraum gedrungen werden; das ist für den Vermieter nicht leicht, da er das auch allen anderen Mietern mitteilen muss.
Gruß suver
Hallo Anke,
Frage 1: Wird hier eine Angabe zur Berechnungsmethode gemacht?
Nein, wenn du die Pläne hast mit Bemaßung rechnest due einfach die qm aus und ziehst 3% für den Putz ab. Flächen unter 2m Raumhöhe werden zur Hälfte gerechnet, Flächen unter 1m Raumhöhe gar nicht. Ein bedachter Balkon oder Terrasse mit 50%, ansonsten mit 25%. Man kann aber auch einfach ein Aufmaß machen. Die Berechnung der Wohnfläche geschieht meistens nach der II. BV.
Frage 2: Kann eine Mietminderung aufgrund einer geringeren
Wohnfläche als 10 % vertraglich ausgeschlossen werden?
Nein, eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist von vornherein unwirksam.
Frage 3: Wenn eine Mietminderung (Frage 2) ausgeschlossen ist,
muß in einem Mehrparteienmietshaus dann nicht die geringere
Wohnfläche bei der Abrechnung der Nebenkosten berücksichtig
werden?
Es muss immer die tatsächliche Wohnfläche für die Abrechnung der Nebenkosten zu Grunde gelegt werden.
Schönen Gruß Lendzy
Grundsätzlich zählen solche Reglungen unter „unlautere Klauseln zum Nachteil des Mieters“ Diese hebeln die Rechte des Mieters aus und sind somit nicht statthaft. Meiner Meinung nach darf ich trotzdem die Miete dem entsprechend mindern.Quadratmeter Kaltmiete errechnen und die zuviel gezahlte Miete abziehen (10% sind zulässig.
Mietminderung kann nicht ausgeschlossen werden, es sei denn es wird eine Mietervereinbarung geschlossen.
Natürlich müssen dann auch die geringeren qm bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
Hoffe ich konnte ein wenig helfen
Hallo Anke,
gerne versuche ich ein paar Antworten zu liefern
Frage 1: Wird hier eine Angabe zur Berechnungsmethode gemacht?
Nein, spielt aber auch nur eine untergeordnete Rolle, da das BGH in seinen Urteilen sich auf erforderliche Berechnungsmethoden festgelegt hat. " In einer dritten Entscheidung vom 24. März 2004 (WM 04, Seite 337) hat der BGH nämlich entschieden, dass für die Wohnflächenberechnung auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42 bis 44 II. BV als Maßstab herangezogen werden können. Jedoch stehe es den Mietparteien frei, eine andere Berechnungsgrundlage - etwa die DIN 277 - zu vereinbaren."
Da bei IHnen keine schriftlich vereinbart zu sein scheint, gilt also II.BV
Frage 2: Kann eine Mietminderung aufgrund einer geringeren
Wohnfläche als 10 % vertraglich ausgeschlossen werden?
Sie meinen sicherlich die Abweichung von weniger als 10% - dies kann nicht ausgeschlossen werden, wird aber auch nicht vor Gericht verhandelt werden, aufgrund unterschiedlicher Berechnugnsmethoden und selbst hier diversen Möglichkeiten der Auslegung (Bsp. Mit berechnen des Balkons mit bis zu 50%) können hier durchaus häufiger kleinere Abweichungen auftreten.
Abweichungen von mehr als 10% allerdings können und werden berücksichtigt und führen zu einer Mietminderung.
Frage 3: Wenn eine Mietminderung (Frage 2) ausgeschlossen ist,
muß in einem Mehrparteienmietshaus dann nicht die geringere
Wohnfläche bei der Abrechnung der Nebenkosten berücksichtig
werden?
Ja, sofern Sie Recht erhalten kann dies ebenfalls gefordert werden, weiterhin auch die zu viel gezahlte Miete.
Hier bitte unbedingt mit Mieterverein / Anwalt sprechen, da es auf viele Details ankommen wird.
Vielen Danke
Vielen Bitte 