Wohngebäude auf Pachtland gekauft und Pachtvertrag zu Wohnzwecken abgeschlossen, aber plötzlich soll es nur noch ein Erholungsgrundstück mit Wochenend-Bebauung sein !?! Wie Schützt bzw. wehrt man sich erfolgreich ?
Kurzfassung:
10/2004 Bungalow (60m2) auf Pachtland ausdrücklich zu Wohnzwecken von Privat gekauft (Kaufpreis 22.000,-€)
01/2005 Pachtvertrag für das Grundstück ausdrücklich zu Wohnzwecken abgeschlossen (Pacht wird von 690,-€ jährlich auf 1350,-€ jährlich verdoppelt)
02/2005 Bungalow wird winterfest und wohnlich gemacht für 11.000,-€,
02/2005 Einzug + polizeiliche Anmeldung
…
04/2007 Mitteilung an Grundstückseigentümer, der Bungalow soll an Nachfolger abgegeben werden. Dieser lehnt ab und fordert, daß der Pächter einen Käufer auch für sein Land finden muss (500m2, Kaufpreis 26.000,-€)wenn der Bungalow verkauft werden soll. Anderenfalls ginge nur Kündigung des Vertrages und Entfernung des Bauwerks vom fremden Grund und Boden auf eigene Kosten.
03/2008 Grundstückseigentümer nennt erstmals Ansprechpartner für Verkauf
08/2008 alle nötigen Negativauskünfte liegen vor, Verkauf kann vollzogen werden.
10/2008 Inzwischen 4.Kaufinteressent gefunden und Einigung über Kaufpreis des Bungalow erzielt (27.500,-€)
11/2008 Grundstückseigentümer reicht bei Notartermin geänderte Kaufvertragsfassung ein, derzufolge der Bungalow wegen zu geringem Abstand zum Nachbargrundstück nur zu Erholungszwecken genutzt werden dürfe und keine Chance habe jemals als Wohngebäude genutzt zu werden!
=> Notartermin und geplanter Verkauf sind damit endgültig geplatzt…
Bitte weiterlesen unter Zusammenfassung…
Lange Version:
Um trotz geringem Budget dem Stadtmief dauerhaft entfliehen zu können, erwarb X einen 60qm Eigentums-Bungalow auf fremden Grund und Boden (Pachtland) im Berliner Umland (MOL) für 22.000,-€. Der Grundstückseigentümer ist die Bundesanstallt für Immobilienaufgaben, der Pachtvertrag ist unbefristet und wurde zum 01.01.2005 ausdrücklich zu Wohnzwecken abgeschlossen, genau wie auch der Bungalow ausdrücklich zu Wohnzwecken von seinen Vorbesitzern gekauft wurde.
Die Bundesanstallt für Immobilienaufgaben (BImA) hat den Pachtvertrag des Vorpächters dahingehend abgeändert, daß die Nutzungsart von ehemals Erholungsgrundstück zu Wohngrundstück umgeschrieben wurde und die Jahrespacht von 690,-€ auf 1350,-€ verdoppelt wurde.
Darauf bezahlte X die Restsumme des bislang nur angezahlten Kaufpreises für den Bungalow und liess ihn bewohnbar und winterfest machen (Einbau einer Gas-Zentralheizung, Bad-Sanierung,Einbau einer Küche, Erichtung einer Einfriedung, etc.) für insgesamt ca. 11.000,-€.und X nutzte den Bungalow bis 04/2007 auch tatsächlich als 1.Wohnsitz und war dort polizeilich gemeldet.
04/2007 musste X beruflich umsiedeln und wollte den Bungalow an einen Nachfolger abgeben, wie es X vor Abschluss des Pachtvertrages von der BImA als problemlos möglich zugesichert wurde (leider nur mündlich).
Doch als X der BImA mitteilten daß er den Bungalow wieder abgeben wollen an einen Nachpächter hieß es auf einmal, die BImA würde dem nur dann zustimmen und X aus dem Pachtvertrag entlassen, wenn X statt eines Nachpächters einen Käufer auch für das Grundstück liefert.
X wollte den Weg des geringsten Widerstandes beschreiten und fügten sich dieser Auflage, auch wenn X sie als einseitige Benachteiligung und daher ungerecht empfand.
Bereits nach 8 Wochen intensiver Bemühungen war ein Käufer für Bungalow und Grundstück gefunden und X glaubte sich am Ziel. Das war leider ein großer Irrtum.
Trotz aller Hartnäckigkeit von X dauerte es ca 1 Jahr bis 03/2008 daß die BImA überhaupt erst einen Mitarbeiter für die Bearbeitung des Vorganges zur Verfügung stellen konnte und weitere 5 Monate (bis 08/2008) bis alle zum Verkauf des Grundstücks nötigen Unterlagen (Negativauskünfte) vorlagen.
Inzwischen 10/2008 hatte X den 4. Kaufinteressenten für Bungalow und Grundstück am Start, aber wieder wurde X von der BImA ein Strich durch die Rechnung gemacht.
Diesmal wurde von der BImA festgestellt, daß das Grundstück in den Akten noch immer als Erholungsgrundstück geführt wird und der Bungalow aufgrund seines Abstandes zum Nachbargrundstück von 1m statt den erforderlichen 3m in seiner jetzigen Form und Lage KEINE Aussicht hätte JEMALS als Wohngebäude genutzt werden zu dürfen !!!
Durch diese lapidare Feststellung wurde aus dem Wohn-Bungalow für den X Eigenkosten in Höhe von 33.000,-€ entstanden sind ein nur zu Erholungszwecken und Wochenend-Nutzung zugelassenes Gebäude, für welches sich kein annähernd kostendeckender Verkaufserlös erzielen lassen wird, zumal noch unter der Auflage den Bungalow nur an einen Käufer auch für das Grundstück abgeben zu dürfen, bei einem Grundstückspreis von 26.000,-€ für 500m2 Grundstücksgröße.
Hätte X zur Vermeidung laufender Kosten den Pachtvertrag gekündigt wäre X laut Vertrag verpflichtet gewesen, das Grundstück sogar noch auf eigene Kosten räumen zu lassen, weswegen X ihn noch immer aufrecht erhalten muss.
Es ist ärgerlich ohne Ende, für die 1,5 Jahre die sich die BImA Zeit gelassen hat mit der Bearbeitung noch in voller Höhe für die Pacht des derzeit ungenutzten Grundstücks zur Kasse gebeten zu werden. Es ist genauso ärgerlich nach 1,5 Jahren noch immer auf den Erlös seines Eigentums warten zu müssen.
Aber es stellt eine Katastrophe ohne Gleichen für die wirtschaftliche Situation dar, wenn X trotz seiner vertraglichen Absicherung auf dem Schaden sitzen bleiben würde…
Die Doppelbelastung seit 1,5 Jahren und kein Ende in Sicht droht X finanziell zu ruinieren.
Die Gefahr durch eine einzige falsche Entscheidung womöglich alle Ersparnisse aus über 30 Jahren Berufstätigkeit verlieren zu können frisst gewaltig an den noch vorhandenen Resten der Nerven von X.
Zusammengefasst:
Der Pachtvertrag zu Wohnzwecken besteht noch immer und es wird vom Grundstückseigentümer die Pacht in voller Höhe gefordert, auch wenn dieser Gleichzeitig die Wohnnutzung (die im Vertrag ausdrücklich festgeschrieben steht) seit 11/2008 als nicht gestattet darstellt.
Eine nachträgliche und rückwirkende Halbierung des Pachtzinns auf das Niveau als Erholungsgrundstück würde die anderen Kosten von 22.000€ Hauskauf und 11.000€ Modernisierung nicht aufwiegen können.
Eine nachträgliche Genehmigung der Wohnnutzung erscheint ebenfalls erstmal als nicht möglich wegen der zu geringen Abstände des Bungalow zu den Nachbargrundstücken.
X kann seinen Bungalow nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers verkaufen, und dessen Zustimmung bekommt er nur, wenn der Käufer des Bungalow auch das Grundstück kauft.
Kündigt X den Vertrag drohen statt Rückfluss seiner 33.000€ sogar noch weitere Kosten für den Abriss und Entsorgung seines Bungalows.
Folgende Fragen hierzu:
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Ist es möglich die Pacht für den Zeitraum von 1,5 Jahre die der Grundstückseigentümer die Bearbeitung des Vorgangs hat schleifen lassen zurückzufordern?
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Geniesst der Bungalow durch seine 2,5Jahre lange Nutzung als Wohngebäude, oder durch seine Errichtung ca. 1960 zu DDR-Zeiten oder seinen Anbau ca. 1995 irgendwelchen Bestandschutz, sodaß die Umnutzung von Wochenend-Haus zu Wohnhaus sich trotz zu geringer Abstände erzwingen liesse?
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Gibt es ein Gesetz, welches X den Verkauf seines Eigentums unabhängig von den Auflagen des Grundstückseigentümers ermöglicht?
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Kann der Grundstückseigentümer (der durch seinen Pachtvertrag zu Wohnzwecken erst den Kauf und Ausbau des Bungalow ausgelöst hat) zu irgendwelchem Schadenersatz herangezogen werden? Immerhin handelt es sich um eine Bundesbehörde und sollte man deren Aussagen vertrauen schenken dürfen, ohne dadurch Schaden zu erleiden !?
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Gibt es jetzt noch die Möglichkeit, Ansprüche gegen den Vorbesitzer des Bungalow geltend zu machen, der Ihn auch ausdrücklich zu Wohnzwecken an X verkauft hat?
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Kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks irgendwie dazu gebracht werden, einer Dienstbarkeit für den Bungalow zuzustimmen und so virtuell den geforderten 3m Abstand zu schaffen?
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Kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks irgendwie dazu gebracht werden, den Streifen seines Grundstücks (ausgewiesenes Bauland, derzeit genutzt als Pferdekoppel und verpachtet an einen Reitverein) an X zu verkaufen, damit der Bungalow von X den geforderten Abstand von 3m einhält?
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Lassen sich beide Geschäfte (Kauf des Bungalow und Pacht des Grundstücks) rückabwickeln, da sie unter Voraussetzungen geschahen, welche sich jetzt als nicht zutreffend herausstellen? Wenn ja, wie genau ist das richtige Vorgehen, was passiert mit den für Modernisierung investierten 11.000,-€, was mit der gezahlten Pacht, was mit der zugunsten des Grundstücks gekündigten sehr günstigen Mietwohnung (130m2 für 410,-€ Warm-Miete)??
Alternativ:
Gibt es hier einen Rechtsanwalt, der es sich zutraut, diese Situation zu klären und die investierten 33.000,-€ zu retten, ohne daß X das 32.000,-€ kostet ?
Hat hier jemand eine Empfehlung für einen Anwalt, der das leisten könnte (auch überregional) ?
Hat hier jemand ähnliche negative Erfahrungen gemacht und kann X mit Tips weiterhelfen ?
Vielen lieben Dank im Voraus !!!