Wohnrecht / Hausverkauf

Timid_96120a · 19. Mai 2004 um 13:17

Hallo zusammen,

ein 2 – Familienhaus ist mit einem Wohnrecht belastet, welches folgendermaßen im Grundbuch eingetragen ist:

Beschränke persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB) für Mustermann, Maria, Musterstr. 1, 12345 Musterstadt, löschbar bei Todesnachweis […]

Frau Mustermann bewohnt das Haus allein, hat Schlaf-, Wohnzimmer, Küche und Bad in der unteren Wohnung, nutzt jedoch auch die obere Wohnung (z. B. für Gäste), den gesamten Keller, den Dachboden, beide Garagen und den gesamten Garten, also quasi das ganze Grundstück. Sie verwaltet das Grundstück auch, zahlt keine Miete / Nebenkosten an den Besitzer, übernimmt jedoch Versicherungen, Steuern und sämtliche anfallenden Kosten (Müllabfuhr, Strom, Wasser etc.) und bezahlt Reparaturen aus eigener Tasche. Kurz: Der Besitzer hat mit dem Grundstück gar nichts zu tun, außer, dass er im Grundbuch steht.

Wenn nun der Besitzer des Hauses / Grundstückes es verkaufen wollte wäre das Wohnrecht an sich ja schon eine Wertminderung, da der Käufer nicht komplett über das Grundstück verfügen kann.

Wie sieht es jedoch aus, wenn der Käufer die untere Wohnung für sich haben wollen würde? Müsste Frau Mustermann in diesem Fall die obere – kleinere – Wohnung nehmen, da sich ihr Wohnrecht ja nicht auf die untere Wohnung bezieht? Könnte der Käufer dann nicht theoretisch Frau Mustermann komplett aus dem Haus „ausquartieren“ und sie quasi in einem Zelt im Garten (oder im Gartenhäuschen) wohnen lassen?

Welche Schwierigkeiten könnten sich bei einem Verkauf ergeben durch

einen Grundwasserbrunnen, der eigentlich schon seit einigen Jahren nicht mehr vorhanden sein darf (wurde nie entfernt, weil „ja alle so einen Brunnen haben“)
eine Terrasse für die keine Baugenehmigung eingeholt wurde, obwohl das hätte passieren müssen (gebaut von Frau Mustermann)?

Weitere Frage: Als der Besitzer 1994 wechselte wurde vom Notar im Übergabevertrag der Verkehrswert des Grundbesitzes mit 299.000 DM (Brandkassenwert 14.500 DM) beziffert. Woher diese Beträge kommen ist unbekannt. Ist anzunehmen, dass sich dieser Betrag durch bauliche Maßnahmen (neues Dach, neue Treppen außen, Strom nach geltenden Vorschriften neu verlegt, neue Abflussrohe zur Straße, Wände in der unteren Wohnung rausgerissen, Kellerräume ausgebaut etc.) verändert hat, so dass die Erstellung eines Gutachtens Sinn machen würde? Im ersten Augenblick würde ich „Ja“ denken, aber auf der anderen Seite ist das Haus ja auch 10 Jahre älter geworden (jetzt 50 Jahre)…

Da ich völlig ahnungslos bin (und aus den ständigen Verweisen im BGB bezüglich dem Wohnrecht werde ich auch nicht schlau) hoffe ich auf eure Antworten.

Liebe Grüße
Timid

Gandalf · 19. Mai 2004 um 13:50

Hallo Timid,

ein Wohnrecht ist auf jeden Fall wertmindernd.
Die Wertminderung hängt von ettlichen Faktoren ab und um sie zu ermitteln, sollten Fachleute konsultiert werden (z.B. ein Steuerberater).
Worauf sich das Nutzungsrecht bezieht, sollte explizit im Grundbuch eingetragen sein, sonst kann es durchaus zu Problemen kommen.
Zudem kann sich ein Gewohnheitsrecht eingestellt haben.
Wie die Sache zu handhaben ist, sollte möglichst wohlwollend geregelt werden.
Ein Fachmensch als Vermmittler ist dringenst anzuraten.

Welche Schwierigkeiten könnten sich bei einem Verkauf ergeben
durch

einen Grundwasserbrunnen, der eigentlich schon seit einigen
Jahren nicht mehr vorhanden sein darf (wurde nie entfernt,
weil „ja alle so einen Brunnen haben“)

Was heißt 'nicht mehr vorhanden sein darf ’
Wurde eine Stillegung verfügt, oder weiß irgend ein Amt davon und hat sich dagegen ausgesprochen?

eine Terrasse für die keine Baugenehmigung eingeholt wurde,
obwohl das hätte passieren müssen (gebaut von Frau
Mustermann)?

Wenn eine Baugenemigung hätte erteilt werden müssen und ihr kauft das Haus, übernehmt ihr auch die Probleme damit! Stichwort: Übernahme aller Lasten und Pflichten, die nicht gelöscht wurden.

Gandalf

Timid_96120a · 19. Mai 2004 um 18:18

Hallo Timid,

ein Wohnrecht ist auf jeden Fall wertmindernd.
Die Wertminderung hängt von ettlichen Faktoren ab und um sie
zu ermitteln, sollten Fachleute konsultiert werden (z.B. ein
Steuerberater).
Worauf sich das Nutzungsrecht bezieht, sollte explizit im
Grundbuch eingetragen sein, sonst kann es durchaus zu
Problemen kommen.

Es ist nur so eingetragen, wie ich es geschrieben habe, danach steht nur noch der Name des Notars und das Datum.

Zudem kann sich ein Gewohnheitsrecht eingestellt haben.

Nach wie vielen Jahren würde das eintreten? Sie wohnt seit etwa 21 Jahren in diesem Haus, zuerst jedoch in der oberen Wohnung. Nach unten gezogen ist sie vor etwa 10 - 13 Jahren.

Wie die Sache zu handhaben ist, sollte möglichst wohlwollend
geregelt werden.
Ein Fachmensch als Vermmittler ist dringenst anzuraten.

Wer könnte als Fachmann dabei fungieren? Anwalt? Notar? Ombudsmann? Gutachter?

Welche Schwierigkeiten könnten sich bei einem Verkauf ergeben
durch

einen Grundwasserbrunnen, der eigentlich schon seit einigen
Jahren nicht mehr vorhanden sein darf (wurde nie entfernt,
weil „ja alle so einen Brunnen haben“)

Was heißt 'nicht mehr vorhanden sein darf ’
Wurde eine Stillegung verfügt, oder weiß irgend ein Amt davon
und hat sich dagegen ausgesprochen?

Grundwasserbrunnen sind in der Gegend (tiefstes Hessen) seit minimum 10 Jahren verboten, aber sie sieht es nicht ein, den Brunnen zuschütten zu lassen (ist mehr oder weniger ein Loch im Boden mit Holzdeckel, also auch noch recht gefährlich), weil in der Gegend jeder seinen Brunnen noch hat (die Häuser wurden kurz nach dem Krieg gebaut, da war das normal einen Brunnen zu haben) und im Gegensatz zu ihrem sind die der Nachbarn gut sichtbar. Es hat wohl noch kein Amt was gesagt.

Die Vorschriften dort ändern sich auch alle Nase lang, zB war vor etwa 15 Jahren plötzlich das Anlegen eines Komposters Pflicht, 2 Jahre später wurde verboten einen zu haben, weil die „Grüne Tonne“ kam und wieder 2 Jahre später wars dann egal ob man einen hatte, weil man so oder so alle 2 Wochen die Grüne Tonne bezahlt, selbst wenn sie leer ist.

eine Terrasse für die keine Baugenehmigung eingeholt wurde,
obwohl das hätte passieren müssen (gebaut von Frau
Mustermann)?

Wenn eine Baugenemigung hätte erteilt werden müssen und ihr
kauft das Haus, übernehmt ihr auch die Probleme damit!
Stichwort: Übernahme aller Lasten und Pflichten, die nicht
gelöscht wurden.

Gandalf

Also nachdem für eine 12qm - Gartenhütte eine Baugenehmigung erteilt werden musste nehme ich mal an, dass die Terrasse auch eine bräuchte, da sie etwa 3x so groß ist wie die Hütte. Sie wurde allerdings (mangels Baugenehmigung) so gebaut, dass man sie schnell abreißen kann (Holz auf Stelzen mit Punktfundamenten). Das einzige Problem wäre dann die Terrassentür, die ins Nichts führt

Timid

Gandalf · 19. Mai 2004 um 18:30

Hallo Timid,

Wohnrecht
was sagt denn der jetzige Eigentümer zu diesem Sachverhalt?

Wer könnte als Fachmann dabei fungieren? Anwalt? Notar?
Ombudsmann? Gutachter?

Sicherheitshalber würde ich einen Termin mit allen(!) beteiligten Personen bei einem Fachanwalt für Immobilienrecht machen.
Dort kann dann alles aufgedröselt werden.

Grundwasserbrunnen […] Es hat wohl noch kein Amt was gesagt.

Dann würde ich erst mal nichts machen. Wenn eine Aufforderung kommt, das Ding zuzuschütten, kannst Du es dann immer noch machen.
Sichern würde ich es trotzdem.

Terasse

Sie
wurde allerdings (mangels Baugenehmigung) so gebaut, dass man
sie schnell abreißen kann (Holz auf Stelzen mit
Punktfundamenten).

Ich kann mich täuschen, aber für so was brauchst Du normalerweise keine Baugenehmigung. Wenn dem so wäre, hätte ich aich einen illegalen Bau im Hof.

Gandalf

Timid_96120a · 19. Mai 2004 um 18:55

Hallo Timid,

Wohnrecht
was sagt denn der jetzige Eigentümer zu diesem Sachverhalt?

Er möchte keinen Kontakt zu lieben Frau Mustermann, aus diesem Grund ist es eben auch bisher so gelaufen, dass er außer den Namen fürs Grundbuch herzugeben nichts mit dem Eigentum zu tun hat (er wohnt auch nicht in der Nähe sondern auf ner anderen Ecke von Deutschland). Er überlegt schon länger das Grundstück abzustoßen, weil es ihm letzendlich nur ein Klotz am Bein ist.
Man muss auch mal überlegen: Stirbt der Eigentümer jetzt geht das Haus an die Hinterbliebenen und dann gibts wohl wieder Streit usw. Oder stirbt die Wohnrechtinhaberin muss ein Mieter gesucht werden… Das will sich der Eigentümer wohl alles nicht antun, weil er eben auch nicht mehr dort wohnt und keine Ambitionen hat dorthin zurückzukehren.

Wer könnte als Fachmann dabei fungieren? Anwalt? Notar?
Ombudsmann? Gutachter?

Sicherheitshalber würde ich einen Termin mit allen(!)
beteiligten Personen bei einem Fachanwalt für Immobilienrecht
machen.
Dort kann dann alles aufgedröselt werden.

Das riecht nach Geld… für den Anwalt

Grundwasserbrunnen […] Es hat wohl noch kein Amt was gesagt.

Dann würde ich erst mal nichts machen. Wenn eine Aufforderung
kommt, das Ding zuzuschütten, kannst Du es dann immer noch
machen.
Sichern würde ich es trotzdem.

Er ist eigentlich nicht zu sehen (hinter einer netten Hecke versteckt) und dort wo er ist geht sowieso fast nie jemand hin, kleine Kinder sind nicht vorhanden und eine Katze trägt der Deckel wohl noch.

Terasse

Sie
wurde allerdings (mangels Baugenehmigung) so gebaut, dass man
sie schnell abreißen kann (Holz auf Stelzen mit
Punktfundamenten).

Ich kann mich täuschen, aber für so was brauchst Du
normalerweise keine Baugenehmigung. Wenn dem so wäre, hätte
ich aich einen illegalen Bau im Hof.

Gandalf

Gilt das auch für ein Bundesland wo alle Nase lang mal ein Kompost Pflicht ist nur um das danach wieder zu verbieten?? Ich weiß es auch nicht ganz so genau, denn als die Terasse gebaut wurde bin ich noch mit der Trommel um den Weihnachtsbaum gelaufen…

Timid

Wiz · 24. Mai 2004 um 14:23

Hallo,

wenn das Wohnrecht genau so eingetragen ist, wie du es schreibst, gilt es für das gesamte Haus, denn das Haus ist ja dann offensichtlich auch nicht in Wohnungsteileigentum aufgeteilt worden. Sollte Frau Mustermann also auf der Nutzung des gesamten Hauses bestehen, riecht die Sache nach Ärger, wenn man ihr eine Hälfte wegnehmen will. Man müsste dann beweisen, dass das Wohnrecht aufgrund der tatsächlichen damaligen Umstände nur für eine Wohnung gemeint gewesen sein kann. Ob dies gelingt muss man anhand eines intensiven Fallstudiums abschätzen. Dies kann nur der mandatierte Anwaltskollege mit Einblick in alle Unterlagen und nach entsprechenden Gesprächen.

Wenn es aber eigentlich darum geht, dass Haus komplett loszuwerden, spielt die Sache aber keine Rolle, denn dann wird man einen risikofreudigen Menschen mit Spielernatur finden müssen, der überhaupt bereit wäre diese Frage klären zu lassen, oder der je nach Alter der Berechtigten bereit wäre die Sache als langfristige Kapitalanlage zu sehen, günstiger Kaufpreis vorausgesetzt. Er kann dann Glück haben, dass die Berechtigte einen schnellen Abgang macht, oder eben warten, bis er schwarz wird, weil die Guteste auch noch den 100. bei bester Gesundheit feiert. Die Berechnung des Werts des Wohnrechts nach Sterbetafel ist jedenfalls in solchen Fällen üblicherweise Makulatur, da entsprechende Immobilien einfach keinen Markt haben und man schon mehr als Glück hat, wenn man überhaupt wenigstens einen Interessenten findet, der bereit ist einen wenigstens annähernd vertretbaren Preis zu zahlen.

Alternatov könnte man natürlich über den Wert des Wohnrechtes an einen Abkauf des Wohnrechtes (wenigstens für eine Wohnung) denken, aber da müsste die Berechtigte natürlich mitspielen. Dies ist aber eigentlich immer nur dann der Fall, wenn die Berechtigte ohnehin lieber woanders leben würde (z.B. vorhat in ein Altenheim überzusiedeln, oder zu einem Lebensgefährten zu ziehen).

Ich kann allerdings nicht ganz nachvollziehen, warum man überhaupt versuchen sollte so eine Immobilie loszuwerden. Sie kostet nichts und macht keine Arbeit und wird bei Erlöschen des Wohnrechts plötzlich richtig etwas wert. Und ob dann der Eigentümer noch lebt oder seine Erben sich dann hierüber freuen und mit wenig Aufwand nochmal Geld bekommen, ist dabei zunächst egal.

Gruß vom Wiz

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Timid_96120a · 30. Mai 2004 um 22:08

Hallo Wiz,

Hallo,

wenn das Wohnrecht genau so eingetragen ist, wie du es
schreibst, gilt es für das gesamte Haus, denn das Haus ist ja
dann offensichtlich auch nicht in Wohnungsteileigentum
aufgeteilt worden. Sollte Frau Mustermann also auf der Nutzung
des gesamten Hauses bestehen, riecht die Sache nach Ärger,
wenn man ihr eine Hälfte wegnehmen will. Man müsste dann
beweisen, dass das Wohnrecht aufgrund der tatsächlichen
damaligen Umstände nur für eine Wohnung gemeint gewesen sein
kann.

Würde hier als „Beweis“ ausreichen, dass es noch ein weiteres - gleichlautendes - Wohnrecht gibt / gab, das zum gleichen Zeitpunkt eingetragen wurde, für die inzwischen verstorbene Mutter der Mustermann? (Ich weiß, dies kann seit Jahren gelöscht werden, wurde es aber eben bis jetzt nicht.)

Ob dies gelingt muss man anhand eines intensiven
Fallstudiums abschätzen. Dies kann nur der mandatierte
Anwaltskollege mit Einblick in alle Unterlagen und nach
entsprechenden Gesprächen.

Wenn es aber eigentlich darum geht, dass Haus komplett
loszuwerden, spielt die Sache aber keine Rolle, denn dann wird
man einen risikofreudigen Menschen mit Spielernatur finden
müssen, der überhaupt bereit wäre diese Frage klären zu
lassen, oder der je nach Alter der Berechtigten bereit wäre
die Sache als langfristige Kapitalanlage zu sehen, günstiger
Kaufpreis vorausgesetzt. Er kann dann Glück haben, dass die
Berechtigte einen schnellen Abgang macht,

wenn ich mal ganz ehrlich - wenn auch vollkommen taktlos - sein darf: Ich hoffe es.

oder eben warten,
bis er schwarz wird, weil die Guteste auch noch den 100. bei
bester Gesundheit feiert. Die Berechnung des Werts des
Wohnrechts nach Sterbetafel ist jedenfalls in solchen Fällen
üblicherweise Makulatur, da entsprechende Immobilien einfach
keinen Markt haben und man schon mehr als Glück hat, wenn man
überhaupt wenigstens einen Interessenten findet, der bereit
ist einen wenigstens annähernd vertretbaren Preis zu zahlen.

Alternatov könnte man natürlich über den Wert des Wohnrechtes
an einen Abkauf des Wohnrechtes (wenigstens für eine Wohnung)
denken, aber da müsste die Berechtigte natürlich mitspielen.
Dies ist aber eigentlich immer nur dann der Fall, wenn die
Berechtigte ohnehin lieber woanders leben würde (z.B. vorhat
in ein Altenheim überzusiedeln, oder zu einem Lebensgefährten
zu ziehen).

Schließe ich vollkommen aus. Sie ist auf dieses Haus vollkommen versteift…

Ich kann allerdings nicht ganz nachvollziehen, warum man
überhaupt versuchen sollte so eine Immobilie loszuwerden. Sie
kostet nichts und macht keine Arbeit und wird bei Erlöschen
des Wohnrechts plötzlich richtig etwas wert. Und ob dann der
Eigentümer noch lebt oder seine Erben sich dann hierüber
freuen und mit wenig Aufwand nochmal Geld bekommen, ist dabei
zunächst egal.

Gründe dafür gibt es genug.

Was ist z. B. wenn due gute Frau M. nichts mehr zahlt? Der Eigentümer merkt das erstmal nicht, weil er ja wie gesagt nichts mit dem Grundstück zu tun hat. Werden Frau M. dann aber die Forderungen zu viel kann sie sagen, dass es ja nicht ihre Sache ist und plötzlich steht der Eigentümer vor einem Haufen Schulden.

Oder aber man nehme einfach mal an, der Eigentümer würde in die Sozialhilfe rutschen. Er bekommt keine Sozialhilfe (oder auch Arbeitslosengeld, Bafög, Wohngeld, Gerichtskostenbeihilfe etc.) weil dieses Haus eben einen Wert von … € hat (natürlich weit über Bemessungsgrenzen). Doch da das Eigentum in keiner Weise Geld abwirft steht der Eigentümer völlig mittellos da.

Gruß vom Wiz

Auch von mir liebe Grüße.
Timid